قانون املاک و اسکان کلید شفافیت بازار مسکن و مقابله با خانه‌های خالی

به گزارش گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو، قانون «املاک و اسکان» یکی از مهم‌ترین قوانین حوزه مسکن در سال‌های اخیر است که با هدف شفاف‌سازی وضعیت مالکیت و سکونت واحد‌های مسکونی، مقابله با احتکار خانه، کنترل بازار اجاره و ایجاد بانک اطلاعاتی دقیق از املاک کشور تدوین شد، این قانون در بستر افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوار‌ها و رشد خانه‌های خالی شکل گرفت؛ مسائلی که سیاست‌گذاران را به سمت ایجاد سازوکاری نظارتی و اطلاعات‌محور سوق داد، اجرای این قانون به‌ویژه با راه‌اندازی سامانه ملی ثبت اطلاعات ملکی، نقطه عطفی در سیاست‌گذاری مسکن محسوب می‌شود و نقش مهمی در تصمیم‌گیری‌های کلان اقتصادی دارد.

بر اساس این قانون، تمامی مالکان و سرپرستان خانوار موظف‌اند اطلاعات مربوط به محل سکونت و املاک تحت مالکیت خود را در سامانه مربوط ثبت کنند، این اطلاعات شامل مشخصات ملک، وضعیت سکونت، نوع بهره‌برداری و مشخصات ساکنان است، متولی اصلی اجرای قانون، وزارت راه و شهرسازی است که با همکاری دستگاه‌هایی مانند سازمان امور مالیاتی کشور و سایر نهاد‌های خدماتی، پایگاه داده‌ای یکپارچه ایجاد کرده است، این پایگاه داده قرار است مبنای سیاست‌گذاری، اخذ مالیات، برنامه‌ریزی شهری و حتی توزیع یارانه‌های مرتبط با مسکن قرار گیرد.

اهداف و فلسفه تصویب قانون

مهم‌ترین هدف قانون املاک و اسکان، شناسایی خانه‌های خالی و جلوگیری از احتکار مسکن است، پیش از تصویب این قانون، نبود بانک اطلاعاتی دقیق از وضعیت مالکیت و سکونت، امکان برنامه‌ریزی مؤثر را از دولت سلب کرده بود، دولت نمی‌توانست تشخیص دهد چه تعداد خانه خالی وجود دارد، چه میزان ملک در اختیار اشخاص حقیقی یا حقوقی است، و الگوی توزیع مسکن در شهر‌ها چگونه است، همین خلأ اطلاعاتی باعث شده بود سیاست‌های حمایتی یا مالیاتی اغلب با خطا اجرا شوند.

از منظر اقتصادی، خانه‌های خالی به‌عنوان سرمایه‌های راکد شناخته می‌شوند، نگهداری ملک بدون استفاده، عرضه را کاهش و قیمت را افزایش می‌دهد، بنابراین قانون‌گذار با طراحی سازوکار مالیاتی برای این واحد‌ها تلاش کرده است مالکان را به عرضه ملک در بازار فروش یا اجاره ترغیب کند، این سیاست در بسیاری از کشور‌ها اجرا شده و نتایج مثبتی در کنترل تورم مسکن داشته است.

هدف دیگر قانون، ایجاد شفافیت مالی است، ثبت اطلاعات املاک موجب می‌شود دولت بتواند گردش سرمایه در بازار مسکن را رصد کند، این شفافیت نه‌تنها به مبارزه با پول‌شویی کمک می‌کند، بلکه امکان شناسایی دارایی‌های واقعی افراد برای سیاست‌های حمایتی را نیز فراهم می‌سازد برای نمونه، در برنامه‌های یارانه‌ای یا تسهیلاتی، دولت می‌تواند با اتکا به داده‌های این سامانه تشخیص دهد چه کسانی واقعاً فاقد مسکن هستند.

سازوکار اجرایی و الزامات ثبت اطلاعات

مطابق قانون، تمام شهروندان موظف‌اند اطلاعات ملکی خود را در سامانه ملی ثبت کنند، این سامانه که زیر نظر سامانه املاک و اسکان فعالیت می‌کند، به‌صورت برخط با بانک‌های اطلاعاتی دستگاه‌های مختلف ارتباط دارد، برای مثال، اطلاعات انشعابات آب، برق و گاز، کد پستی، معاملات ثبت‌شده و حتی داده‌های ثبتی اسناد می‌تواند در صحت‌سنجی اطلاعات واردشده استفاده شود.

عدم ثبت اطلاعات یا ثبت اطلاعات نادرست، پیامد‌های قانونی دارد، از جمله این پیامد‌ها می‌توان به محرومیت از خدمات دولتی، محدودیت در نقل‌وانتقال اسناد، و جریمه‌های مالیاتی اشاره کرد، قانون‌گذار با درنظر گرفتن چنین ضمانت اجرا‌هایی تلاش کرده است مشارکت عمومی را افزایش دهد، زیرا بدون ثبت گسترده اطلاعات، سامانه کارایی لازم را نخواهد داشت.

نکته مهم دیگر، اتصال این سامانه به نظام مالیاتی است، در صورتی که ملکی به‌عنوان خانه خالی شناسایی شود، اطلاعات آن برای اخذ مالیات به نهاد مالیاتی ارسال می‌شود، این موضوع سبب شده بسیاری از مالکان که پیش‌تر واحد‌های خود را خالی نگه می‌داشتند، به عرضه آنها در بازار اجاره روی آورند از دید کارشناسان، همین تغییر رفتار می‌تواند به تعادل عرضه و تقاضا کمک کند.

پیامدها، چالش‌ها و چشم‌انداز آینده

اجرای قانون املاک و اسکان اگرچه گامی مهم در اصلاح ساختار بازار مسکن است، اما با چالش‌هایی نیز روبه‌رو بوده است یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، عدم آگاهی بخشی از شهروندان نسبت به الزامات ثبت اطلاعات است که برخی مالکان به‌دلیل ناآشنایی با سامانه یا نگرانی از پیامد‌های مالیاتی، در ثبت اطلاعات تعلل کرده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد اجرای موفق قانون، علاوه بر ابزار‌های نظارتی، نیازمند فرهنگ‌سازی و اطلاع‌رسانی گسترده است.

چالش دیگر، هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی است. برای عملکرد دقیق سامانه، داده‌های نهاد‌های مختلف باید به‌روز و هماهنگ باشد. هرگونه ناهماهنگی در داده‌ها می‌تواند موجب خطا در شناسایی وضعیت سکونت شود به همین دلیل، همکاری میان وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها، شرکت‌های خدمات‌رسان و نهاد‌های ثبتی اهمیت حیاتی دارد.

با وجود این چالش‌ها، بسیاری از تحلیلگران معتقدند این قانون در بلندمدت می‌تواند زیرساخت اصلی سیاست‌گذاری مسکن کشور شود، وقتی دولت تصویر دقیقی از وضعیت املاک داشته باشد، می‌تواند تصمیم‌های هدفمندتری اتخاذ کند، از تعیین مالیات‌های تنظیمی گرفته تا برنامه‌ریزی ساخت مسکن اجتماعی، چنین داده‌هایی حتی برای برنامه‌ریزی شهری، توسعه حمل‌ونقل و مدیریت خدمات عمومی نیز کاربرد دارد.

از منظر اجتماعی نیز این قانون می‌تواند به عدالت توزیعی کمک کند، در گذشته، نبود اطلاعات دقیق باعث می‌شد برخی افراد با داشتن چندین ملک همچنان از مزایای حمایتی استفاده کنند، در حالی که خانوار‌های فاقد مسکن از این حمایت‌ها محروم می‌ماندند، سامانه املاک و اسکان با ایجاد شفافیت، امکان هدفمند شدن سیاست‌های حمایتی را فراهم می‌کند.

در نهایت، اهمیت این قانون زمانی بیشتر آشکار می‌شود که آن را در چارچوب سیاست‌های کلان اقتصادی و جمعیتی کشور ببینیم، مسکن نه‌تنها یک کالای مصرفی بلکه یک دارایی سرمایه‌ای است که بر تورم، اشتغال، رفاه خانوار و حتی نرخ مهاجرت تأثیر می‌گذارد، بنابراین وجود نظام اطلاعاتی دقیق در این حوزه، پیش‌نیاز هر نوع اصلاح ساختاری محسوب می‌شود.

قانون املاک و اسکان تلاشی برای عبور از مدیریت سنتی بازار مسکن و حرکت به سمت حکمرانی داده‌محوراست ،این قانون با الزام ثبت اطلاعات ملکی، ایجاد شفافیت اقتصادی، شناسایی خانه‌های خالی و فراهم کردن بستر سیاست‌گذاری دقیق، می‌تواند یکی از مؤثرترین ابزار‌های تنظیم بازار مسکن باشد. با این حال موفقیت کامل آن وابسته به مشارکت عمومی، همکاری نهادی و به‌روزرسانی مستمر زیرساخت‌های اطلاعاتی است اگر این الزامات به‌درستی تحقق یابد، قانون می‌تواند به تعادل بازار، کاهش سوداگری و افزایش دسترسی اقشار مختلف جامعه به مسکن مناسب منجر شود.