از قولنامه تا سند رسمی / سرنوشت قراردادهای غیر رسمی در اموال منقول و غیر منقول چه می‌شود؟

به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو، تا همین اواخر، قولنامه یکی از رایج‌ترین ابزارهای انجام معاملات در ایران به شمار می‌رفت؛ سندی غیررسمی اما مورد اعتماد مردم. با این حال، از اول خرداد ۱۴۰۳ و با اجرای قانون جدید الزام ثبت رسمی اموال غیرمنقول، جایگاه این سند سنتی در معاملات ملکی دستخوش تغییرات بنیادین شده و از اعتبار رسمی و قضایی پیشین خود فاصله گرفته است. با این حال، قولنامه در معاملات اموال منقول همچنان معتبر و نافذ شناخته می‌شود.

قولنامه چیست و چه جایگاهی در حقوق ایران دارد؟

قولنامه سندی است که ریشه در عرف بازار و عادت حقوقی مردم دارد و معمولاً پیش از تنظیم سند رسمی، میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود. هدف اصلی آن، تعهد طرفین به انجام معامله در آینده است. با این حال، جایگاه قولنامه در نظام حقوقی ایران همواره محل بحث و تحول بوده است.

قولنامه در معاملات اموال منقول؛ سندی نافذ با اعتبار قانونی

در معاملات مربوط به اموال منقول مانند خودرو، لپ‌تاپ، حیوانات یا سهام شرکت‌ها، قولنامه نقشی فراتر از یک توافق ابتدایی ایفا می‌کند. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی تا زمانی که خلاف صریح قانون نباشند، برای طرفین لازم‌الاجرا هستند. همچنین، مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، صحت هر معامله مشروط به قصد، اهلیت، موضوع معین و جهت مشروع است.

فقه امامیه نیز چنین توافق‌هایی را معتبر می‌داند. شهید اول در «اللمعه الدمشقیه» و علامه حلی در «قواعد الأحکام» بر کافی بودن ایجاب، قبول، و تعیین عوضین در تحقق بیع تأکید کرده‌اند. رویه قضایی نیز در دعاوی مربوط به اموال منقول، اغلب قولنامه را به‌عنوان سند اثبات وقوع معامله پذیرفته است.

قولنامه در اموال غیرمنقول؛ از سند معتبر تا کاهش تدریجی اعتبار

در مقابل، در مورد اموال غیرمنقول مانند زمین، خانه یا آپارتمان، قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت رسمی معاملات را الزامی می‌داند. طبق ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، در مناطقی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی فعال هستند، اسناد غیررسمی از نظر قانونی قابل استناد نیستند.

هرچند فقه اسلامی مالکیت را با ایجاب، قبول، و قبض محقق می‌داند، اما قانون‌گذار برای حفظ نظم عمومی، ثبت رسمی را شرط انتقال مالکیت در اموال غیرمنقول قرار داده است. رأی وحدت رویه شماره ۴۳۳ مورخ ۲۸ فروردین ۱۳۶۳ نیز، تا پیش از قانون جدید، امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با استناد به قولنامه را فراهم می‌کرد.

تحولی بنیادین از خرداد ۱۴۰۳: پایان پذیرش قضایی قولنامه در اموال غیرمنقول

با اجرای بخشنامه سازمان ثبت اسناد از ۱ خرداد ۱۴۰۳، اسناد غیررسمی دیگر در ادارات ثبت، شهرداری‌ها و محاکم قضایی پذیرفته نمی‌شوند. این تحول، نشانه‌ای از مرگ تدریجی اعتبار حقوقی و قضایی قولنامه در حوزه اموال غیرمنقول است.

از این پس، تنظیم سند رسمی در دفترخانه، تنها راه معتبر انتقال مالکیت اموال غیرمنقول خواهد بود. هدف اصلی این قانون، مقابله با فساد، کاهش دعاوی فروش معارض و شفاف‌سازی مالکیت عنوان شده است. با این حال، این تغییر ممکن است در کوتاه‌مدت به سردرگمی و افزایش پرونده‌های قضایی بینجامد.

آیا قولنامه به پایان راه رسیده است؟

با اجرای قانون جدید، قولنامه دیگر در معاملات ملکی سندی کافی برای اثبات مالکیت نیست. هرچند این سند همچنان در حوزه اموال منقول معتبر و لازم‌الاجراست، اما در خصوص اموال غیرمنقول، تنها در صورتی اعتبار دارد که به‌عنوان مقدمه‌ای برای ثبت رسمی در دفترخانه مورد استفاده قرار گیرد.

قولنامه که روزگاری ستون فقرات معاملات ملک در ایران بود، اکنون در نظام حقوقی نوین، به ابزاری مقدماتی بدل شده و نه سندی مستقل برای انتقال مالکیت.

نوسینده: ساسان سوری