گزارش/
آیا اجاره بدون اجاره‌بها صحیح است؟
عدم تصریح اجاره بها در عقد اجاره باعث باطل شدن عقد اجاره می شود مگر اینکه مرجعی برای تعیین دقیق مبلغ اجاره بها وجود داشته باشد تا عقد اجاره قابل قبول باشد.
به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، عدم تصریح اجاره‌بها در قرارداد اجاره، به‌ویژه در شرایطی که فقط ضابطه‌ای کلی مانند نرخ تورم یا عرف محل تعیین شده باشد، پرسش‌هایی جدی در خصوص اعتبار عقد اجاره در پی دارد.
این مسئله که در نظریه مشورتی اخیر اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه مورد بررسی قرار گرفته، از منظر فقه اسلامی و قانون مدنی نیز واجد اهمیت است و مستلزم تحلیل دقیق حقوقی است.
عقد اجاره به عنوان یکی از عقود معین در حقوق ایران، مبتنی بر تراضی طرفین نسبت به مال‌الاجاره، مدت و موضوع است، در این میان، تعیین اجاره‌بها یکی از ارکان اصلی این عقد محسوب می‌شود که فقدان یا ابهام در آن می‌تواند موجب خدشه به صحت عقد گردد.
با این حال، در رویه عملی، گاه طرفین به جای تعیین صریح اجاره‌بها، به معیار‌های کلی مانند عرف، توافق آتی یا نرخ تورم استناد می‌کنند که همین مسأله موجب طرح ابهاماتی در نظام حقوقی و فقهی شده است.
جایگاه اجاره‌بها در عقد اجاره از منظر قانون مدنی و فقه امامیه
بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقد اجاره عبارت است از تملیک منفعت مال یا عمل به عوض معلوم، در این تعریف، واژه عوض معلوم ناظر بر اجاره‌بهاست که باید به صورت مشخص و قابل تعیین باشد.
همچنین در ماده ۴۸۸ آمده: عقد اجاره به صرف انقضای مدت، باطل می‌شود، مگر اینکه ضمن عقد شرط شده باشد که عقد تمدید شود، این مقرره به وضوح بر اهمیت تعیین دقیق شرایط از جمله اجاره‌بها تأکید دارد.
از منظر فقهی نیز، در اجاره لازم است که عوضین (منفعت و اجرت) معلوم باشند، مطابق نظر مشهور فقها، اجاره‌ای که اجرت آن مبهم یا مجهول باشد، باطل است، مگر اینکه راهی برای تعیین آن وجود داشته باشد که از دید عرف، قابلیت تعیین تلقی شود.
شیخ انصاری در مکاسب و شهید ثانی در مسالک الافهام تصریح کرده‌اند که ابهام در اجاره‌بها موجب فساد عقد است مگر آنکه مرجعی برای تعیین آن مشخص شده باشد؛ بنابراین در نظام حقوقی ایران که متأثر از فقه امامیه است، تعیین اجاره‌بها یکی از عناصر ماهوی عقد محسوب می‌شود و فقدان آن در اصل، موجب بطلان عقد است، مگر اینکه طرفین به‌نحو قابل‌قبولی ضابطه‌ای برای تعیین آن تعیین کرده باشند.
بررسی نظریه مشورتی اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه در سال ۱۴۰۴
اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۰۱۹ مورخ ۱۴۰۴/۰۳/۱۲ به موضوع عدم تصریح اجاره‌بها در قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ پرداخته است.
بر اساس این نظریه چنانچه در قرارداد اجاره ضابطه‌ای برای تعیین اجاره‌بها مشخص شده باشد، به نحوی که اجاره‌بها قابلیت تعیین داشته باشد، عقد اجاره باطل نیست، تشخیص مصداق بر عهده مرجع قضایی رسیدگی‌کننده است.
این پاسخ نشان می‌دهد که اداره حقوقی قوه قضاییه اجاره‌هایی را که در آنها معیار مشخصی برای تعیین اجاره‌بها ذکر شده، ولو به‌صورت غیرمستقیم مانند نرخ تورم یا عرف منطقه، معتبر می‌داند، مشروط بر اینکه امکان تعیین مبلغ از آن معیار‌ها فراهم باشد.
در همین راستا، باید توجه داشت که قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، برخلاف قانون ۱۳۵۶، سکوت یا ابهام در اجاره‌بها را به طور صریح پیش‌بینی نکرده، اما با توجه به ماهیت خصوصی این قرارداد و حاکمیت اراده طرفین، نظریه مزبور با اصول حاکم بر این قانون نیز هم‌خوانی دارد.
ضابطه عرف، نرخ تورم و نقش دادگاه در تعیین اجاره‌بها
در عمل، بسیاری از قرارداد‌های اجاره به‌ویژه قرارداد‌های بلندمدت، صرفاً برای سال نخست اجاره‌بها را مشخص می‌کنند و برای سال‌های بعد عباراتی مانند، بر اساس نرخ تورم بانک مرکزی یا بر مبنای عرف بازار آورده می‌شود، در این حالت، تعیین اجاره‌بها به شاخص‌هایی واگذار می‌شود که در زمان تنظیم قرارداد، عدد مشخصی ندارند.
این روش اگرچه ممکن است موجب ابهام شود، اما در صورتی که مرجعی برای تعیین دقیق مبلغ بر اساس ضوابط مشخص وجود داشته باشد، از نظر حقوقی و فقهی قابل قبول است، دادگاه‌ها نیز در صورت بروز اختلاف، می‌توانند با رجوع به عرف منطقه، شاخص تورم یا حتی با جلب نظر کارشناسی، مبلغ اجاره‌بها را مشخص کنند.
در واقع، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به دادگاه اختیار می‌دهد در صورت عدم توافق، اجاره‌بها را تعیین کند، هرچند این ماده بر قرارداد‌های مشمول قانون سال ۱۳۷۶ قابل اعمال نیست، ولی می‌توان از آن به‌عنوان یک راهکار ارشادی بهره گرفت.
در نتیجه، ضابطه‌مند بودن اجاره‌بها به معنای وجود معیار‌های معقول و قابل تشخیص است و نه الزاماً ذکر عددی خاص در زمان انعقاد عقد.
انعطاف در تعیین اجاره‌بها، اما با معیار‌های مشخص
از مجموع تحلیل‌های فقهی، قانونی و نظریه اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه می‌توان نتیجه گرفت که در عقد اجاره، تعیین اجاره‌بها شرط اساسی صحت قرارداد است، اما این تعیین می‌تواند به صورت صریح یا ضابطه‌مند باشد.
اگرچه ذکر عدد دقیق برای اجاره‌بها ترجیح دارد، اما در صورتی که ضوابطی، چون نرخ تورم یا عرف به‌گونه‌ای مشخص و قابل اعمال ذکر شود، عقد اجاره باطل نخواهد بود.
مرجع قضایی نیز در مقام حل اختلاف می‌تواند با ارجاع به عرف، شاخص‌های اقتصادی یا کارشناسی، اجاره‌بهای منطبق با توافق را تعیین کند، این دیدگاه نه تنها با اصول فقهی منطبق است، بلکه با واقعیت‌های اقتصادی و رویه‌های عملی نیز سازگاری دارد.
در نهایت، توصیه می‌شود تنظیم‌کنندگان قرارداد‌های اجاره حتی در صورت استفاده از معیار‌های کلی، تا حد امکان سازوکار دقیق‌تری برای تعیین اجاره‌بها در سال‌های بعد مشخص کنند تا از بروز اختلافات حقوقی آتی جلوگیری شود.
لینک کپی شد
گزارش خطا
۰
ارسال نظر
*شرایط و مقررات*
خبرگزاری دانشجو نظراتی را که حاوی توهین است منتشر نمی کند.
لطفا از نوشتن نظرات خود به صورت حروف لاتین (فینگیلیش) خودداری نمايید.
توصیه می شود به جای ارسال نظرات مشابه با نظرات منتشر شده، از مثبت یا منفی استفاده فرمایید.
با توجه به آن که امکان موافقت یا مخالفت با محتوای نظرات وجود دارد، معمولا نظراتی که محتوای مشابهی دارند، انتشار نمی یابد.