حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اجاره در تخلیه زودهنگام

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، در نظام حقوقی ایران، روابط میان مالک (موجر) و مستأجر بر اساس قرارداد اجاره و قوانین خاص تنظیم می‌شود، مهم‌ترین قانون حاکم در حال حاضر، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است که شرایط و ضوابط تخلیه، تمدید و فسخ را مشخص کرده است. 

بر اساس ماده ۴ این قانون، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی و با ذکر دقیق مدت، مورد اجاره، اجاره‌بها و سایر شرایط تنظیم شود، نکته مهم این است که مدت اجاره باید کاملاً مشخص باشد، زیرا اگر مدت ذکر نشود، قرارداد از نظر حقوقی «باطل» محسوب می‌شود و موجر می‌تواند هر زمان که بخواهد، درخواست تخلیه دهد. 

از نظر قانونی، مالک نمی‌تواند در میانه قرارداد، بدون دلیل موجه یا بدون توافق مستأجر، او را مجبور به تخلیه کند، این قاعده، مبتنی بر اصل وفای به عهد در حقوق مدنی (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) است که می‌گوید قرارداد‌های قانونی برای طرفین لازم‌الاجرا هستند، مگر اینکه به رضایت طرفین اقاله شوند یا به دلیل قانونی فسخ گردند. 

موارد استثنایی که به مالک اجازه می‌دهد قبل از پایان مدت، درخواست تخلیه کند عبارت‌اند از ۱- تخلف مستأجر از شروط قرارداد؛ مانند عدم پرداخت اجاره‌بها بیش از سه ماه متوالی، یا استفاده غیرمجاز از ملک (مثلاً استفاده مسکونی از ملک تجاری یا برعکس).
 ۲- وجود شرط خاص فسخ در قرارداد؛ مثلاً شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، مالک بتواند قرارداد را فسخ کند.
 ۳- ضرورت تخلیه به دلیل نیاز فوری مالک، مشروط به آنکه چنین شرطی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد.
 ۴- صدور حکم دادگاه به دلیل تخلف یا شرایط خاص دیگر.
در غیر این صورت، حتی اگر مالک به ملک خود نیاز پیدا کند، تا پایان مدت اجاره نمی‌تواند مستأجر را بیرون کند، مگر با توافق.

دعوای تصرف عدوانی و جایگاه آن در روابط موجر و مستأجر

یکی از اشتباهات رایج مالکان این است که پس از پایان مدت قرارداد، اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، به جای طرح دعوای تخلیه، اقدام به طرح دعوای تصرف عدوانی می‌کنند، این اقدام معمولاً منجر به رد دعوا می‌شود، زیرا تعریف قانونی تصرف عدوانی با شرایط رابطه موجر و مستأجر متفاوت است.
مطابق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، تصرف عدوانی عبارت است از غصب کردن یا خارج کردن مال غیرمنقول از تصرف مالک یا قائم‌مقام قانونی او، بدون رضایت وی و بدون مجوز قانونی.
بر این اساس، شرط اصلی طرح دعوای تصرف عدوانی این است که تصرف از ابتدا غیرقانونی و بدون اجازه مالک باشد، در حالی که در رابطه موجر و مستأجر، مستأجر از ابتدا با اجازه مالک و بر اساس قرارداد وارد ملک شده است، بنابراین حتی اگر بعد از اتمام مدت اجاره، ملک را تحویل ندهد، این وضعیت از نظر حقوقی تصرف عدوانی محسوب نمی‌شود، راهکار درست در چنین مواردی، طرح دعوای تخلیه ید یا دستور تخلیه فوری است. 
اگر قرارداد اجاره طبق قانون ۱۳۷۶ و به صورت رسمی یا حتی عادی ولی با کد رهگیری تنظیم شده باشد، مالک می‌تواند از شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه فوری بگیرد که معمولاً ظرف چند روز اجرا می‌شود. 
اگر قرارداد رسمی در دفترخانه باشد، مالک می‌تواند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور اجرائیه برای تخلیه کند.
در نتیجه، استفاده از عنوان «تصرف عدوانی» علیه مستأجر سابق، از نظر قانونی مردود است و باعث اتلاف وقت و هزینه خواهد شد.

نکات کاربردی و حقوقی برای پیشگیری از اختلافات

برای اینکه هم مالک و هم مستأجر در طول قرارداد دچار مشکلات حقوقی نشوند، رعایت چند نکته بسیار ضروری است. 

۱- تنظیم قرارداد مکتوب و دقیق
مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها، مبلغ ودیعه، شرایط تمدید، شروط فسخ، تعهدات تعمیرات و نگهداری، و نحوه استفاده از ملک باید به‌طور شفاف ذکر شود و بهتر است قرارداد در سامانه املاک و مستغلات ثبت و کد رهگیری اخذ شود تا امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود داشته باشد.
۲- پرداخت اجاره‌بها با رسید معتبر
مستأجر باید هر پرداخت را با رسید کتبی یا واریز بانکی انجام دهد تا در صورت بروز اختلاف، اثبات پرداخت ممکن باشد.
۳- حفظ حق فسخ در شرایط خاص
مالک می‌تواند در قرارداد قید کند که در صورت فروش ملک، نیاز شخصی به استفاده از ملک، یا عدم پرداخت اجاره‌بها در مدت مشخص، حق فسخ خواهد داشت.
مستأجر نیز می‌تواند شرط کند که در صورت عدم انجام تعمیرات اساسی توسط مالک یا تغییر کاربری غیرقانونی ملک توسط شهرداری، حق فسخ دارد.
۴- تخلیه در پایان مدت
اگر مستأجر قصد تمدید ندارد، باید پیش از پایان قرارداد، موضوع را به مالک اطلاع دهد و برای تحویل ملک و دریافت ودیعه، صورت‌جلسه تنظیم کند، مالک نیز باید برای بازپس‌گیری ملک، یا توافق کند یا از مسیر قانونی دستور تخلیه استفاده کند.
 ۵- پرهیز از اقدامات خودسرانه
مالک حق ندارد بدون حکم قضایی، قفل ملک را عوض کند یا اثاثیه مستأجر را خارج کند، زیرا این اقدام می‌تواند عنوان مجرمانه «ورود غیرمجاز» یا «مزاحمت» پیدا کند. 
مستأجر هم نمی‌تواند به بهانه اختلاف، از تحویل ملک خودداری کند، چون در این حالت، علاوه بر تخلیه، ممکن است به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف محکوم شود. 
در روابط موجر و مستأجر، اصل بر لزوم رعایت مفاد قرارداد و احترام به مدت اجاره است، نه مالک می‌تواند بدون دلیل قانونی و در وسط قرارداد مستأجر را بیرون کند، و نه مستأجر می‌تواند پس از پایان مدت اجاره، ملک را بدون توافق یا تمدید در اختیار داشته باشد. 
تصرف عدوانی، از نظر حقوقی، شامل مستأجر نمی‌شود مگر اینکه از ابتدا بدون قرارداد وارد ملک شده باشد، بنابراین، دعوای صحیح برای بازپس‌گیری ملک، تخلیه ید یا دستور تخلیه فوری است. 

توصیه مهم برای مردم این است که همیشه قرارداد را به شکل رسمی و با جزئیات کامل تنظیم کنند، پرداخت‌ها را مستند سازند، و در صورت بروز اختلاف، مسیر قانونی را طی کنند، این رویکرد، هم از هزینه‌های اضافی جلوگیری می‌کند و هم سرعت حل اختلاف را افزایش می‌دهد.