طرح دیگر خروج مسکن از رکود هم شکست خورد

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، روزنامه حامی دولت دنیای اقتصاد از ناکامی‌های وزارت راه و شهرسازی خبر داده است: بازار «تامین منابع ثانویه وام مسکن از کانال بورس» که تیر ماه امسال اجرای فاز اول آن، با انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، رسما کلید خورد، به‌خاطر برنامه‌ریزی به پشتوانه سیاست دستوری کاهش نرخ سود،‌ مسدود شد.

طبق برنامه‌ متولیان بخش مالی مسکن، قرار بود نیمه دوم امسال، دومین فاز این بازار با انتشار 700 میلیارد تومان اوراق رهنی در بورس، اجرایی شود و در سال‌های آینده نیز مطابق مجوز از قبل صادر شده از سوی سیاست‌گذار پولی و نهادهای بورسی، تا سقف 10 هزار میلیارد تومان منابع نقد و جدید از محل فعالیت بازار رهن ثانویه، در اختیار بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت انواع تسهیلات ساخت و خرید آپارتمان قرار بگیرد. اما آنچه در عمل طی ماه‌های اخیر اتفاق افتاده، شکست اولیه بازار رهن ثانویه به‌خاطر تاوان کاهش دستوری نرخ سود بانکی است که تبعات آن، هم‌اکنون امکان شروع فاز دوم انتشار اوراق رهنی را عملا برای عوامل بخش مسکن سلب کرده است.

عوامل بازار رهن ثانویه، اوایل امسال، برای شروع فاز اول انتشار اوراق رهنی، با تکیه بر فرآیند مهندسی‌شده کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، نرخ 5/ 18 درصد برای این اوراق تعریف کردند که البته آن زمان با توجه به «نرخ سود بانکی 18 درصد» و «پرداخت سه ماهه سود اوراق رهنی که سود ترکیبی خرید اوراق را برای سرمایه‌گذاران به 20 درصد می‌رساند»، سود در نظر گرفته شده برای اوراق، «بازارپذیر» محسوب می‌شد. از طرفی، همزمانی اولین عرضه اوراق رهنی در بورس با کاهش مجدد نرخ سود بانکی به سطح 15 درصد، باعث شد این اوراق در روز انتشار (13 تیر امسال)، در کسری از ثانیه از سوی سرمایه‌گذاران بورسی، خریداری شود و منابع حاصل از فروش آن، برای تجهیز قدرت وام‌دهی در اختیار بانک عامل قرار بگیرد. اما در حال حاضر، از یکسو با مشخص شدن «سراب نرخ 15 درصدی سود سپرده‌های بانکی و پرداخت سودهای بالای 20 درصد در برخی حساب‌ها» و از سوی دیگر «سود انتظاری حداقل 21 درصدی فعالان بازار سرمایه»، مشخص می‌شود برای اجرای فاز دوم انتشار اوراق رهنی، باید سود اوراق در مقایسه با آنچه در فاز اول تعریف شد، افزایش اساسی پیدا کند.

برآوردها مشخص می‌کند: در مقطع فعلی برای انتشار 700 میلیارد تومان اوراق رهنی در قالب اجرای فاز دوم بازار رهن ثانویه، با توجه به نرخ بازدهی واقعی سپرده‌گذاری در بانک‌ها، باید حداقل سود 21 درصد برای این اوراق در نظر گرفته شود اما تامین این میزان سود در بازار رهن ثانویه با توجه به جنس وام‌های پشتیبان اوراق رهنی، برای نهاد مالی منتشرکننده اوراق، امکان‌پذیر نیست.

وضعیت موجود که در عمل نشان‌دهنده «سراب کاهش نرخ سود بانکی» و «شکست تنظیم بخشنامه‌ای بازدهی واقعی بازار پول» است، به انسداد مسیر بورسی شارژ ثانویه بازار مسکن منجر شده است. در حال حاضر استارت فاز دوم بازار رهن ثانویه، با مدل فاز اول، امکان‌پذیر نیست و برای انتشار سری جدید اوراق رهنی، باید نرخ سود 5/ 18 درصد تعریف شده در اوراق تیر ماه، حداقل به 21 درصد افزایش یابد تا از جاذبه لازم برای سرمایه‌گذاری با توجه به نرخ سود بازارهای موازی، برخوردار شود. برای این منظور، نیاز به یارانه جبرانی سود تسهیلات اولیه است که مبلغ یارانه، حدود 70 تا 100 میلیارد تومان برآورد می‌شود.

بانک عامل بخش مسکن، برای اجرای فاز دوم انتشار اوراق رهنی، علاوه بر اینکه چالش تامین یارانه نرخ سود اوراق را باید برطرف کند، با یک نامعادله دیگر مواجه است که به «سطح بالای قیمت تجهیز منابع» و «سطح پایین بهای تخصیص تسهیلات» مربوط است. تامین منابع وام مسکن از طریق انتشار اوراق رهنی با نرخ بازارپذیر حداقل 21 درصد به آن معنا است که تسهیلات مسکن باید با سود بالای 21 درصد پرداخت شود، اما سقف فعلی نرخ سود تسهیلات خرید مسکن، 5/ 17 درصد و تسهیلات ساخت نیز 18 درصد است.