بررسي طرح الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن

به گزارش گروه سياسي «شبكه خبر دانشجو» به نقل از روبط عمومي مركز پژوهش‌هاي مجلس شوراي اسلامي، اين مركز طي گزارشي نظر كارشناسي خود را در خصوص «طرح الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن» اعلام كرد.

متن اين اظهارنظر كارشناسي بدين شرح است:

* كليات

در تبصره 71 از قانون برنامه دوم توسعه و مواد 140 و 133 قانون برنامه سوم و چهارم توسعه، وزارت مسكن و شهرسازي (بنياد مسكن انقلاب اسلامي) وظيفه داشته است طي سال‌هاي برنامه براي كليه روستاهاي بالاي 200 خانوار و روستاهايي كه داراي شوراي اسلامي هستند نقشه تفكيكي وضع موجود روستا را تهيه، و به اداره ثبت اسناد و املاك ارسال كند، طرح الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن به ‌دنبال آن است كه مفاد آن مواد و ‌بخصوص ماده (133) قانون برنامه چهارم توسعه را به شهرهاي كمتر از 25 هزار نفر جمعيت تسري دهد و لذا به‌ دنبال اصلاح قانون است.

اما به جاي اصلاح ماده (133) قانون برنامه چهارم كه يك قانون موقتي براي مدت پنج سال (1389-1384) بوده و دو ماه بيشتر از عمر آن باقي نمانده است، در صدد است مفاد آن را با اصلاحاتي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن كه يك قانون دائمي است الحاق كند.

اين طرح داراي اشكالات اساسي متعددي است كه از جمله به موارد زير بايد اشاره كرد:

1. عموميت صدور طرح پيشنهادي باعث تخصيص بسياري از قوانين اصلي و مادر راجع به نحوه سند مالكيت اموال غيرمنقول خواهد شد. قوانين كه هر كدام به‌منظور حفظ مصالحي خاص وضع شده‌اند و از منظر قانونگذاري تخصيص همه آنها بدون بررسي يك به يك آنها غيرقابل قبول بوده و بسيار خطرناك است. به اين جهت لازم است در اين طرح صريحاً تأكيد شود كه بنياد مسكن انقلاب اسلامي با رعايت كليه قوانين و مقررات مربوط اقدام به وظايف مندرج در اين قانون مي‌كند.

2. در قوانين برنامه دوم، سوم و چهارم توسعه، هدف قانونگذار از تبصره 70، مواد 140 و 133 صدور سند براي املاك مسكوني، بوده است. حال آن كه در طرح پيشنهادي املاك به‌طور عام ذكر شده‌اند. اين نكته از آن جهت اهميت دارد كه بنياد مسكن انقلاب اسلامي اساساً وظيفه‌اي در ارتباط با اراضي زراعي و باغات و به‌طور كلي اراضي خارج از بافت‌هاي مسكوني ندارد.

3. اكنون قريب 14 سال از اجراي قانون فوق‌الذكر مي‌گذرد و بيش از دو ميليون نفر از متصرفان سند مالكيت را در چارچوب قوانين فوق‌الذكر و آيين‌نامه‌هاي اجرايي آن دريافت كرده‌اند و تنها كساني سند دريافت نكرده‌اند كه يا مراجعه براي دريافت سند نداشته‌اند يا مدارك بر مالكيت بر متصرفان را ندارند و يا معارض دارند. طرح پيشنهادي نبايد زمينه را چنان فراهم كند كه متصرفان كه در طول سه برنامه پنج ساله توسعه نتوانسته‌اند مالكيت خود را اثبات كنند در يك برنامه بلندمدت (دائمي) و با روشي ساده‌تر و سهل‌گيرانه‌تر مالكيت خود را تثبيت كنند.

4. در مقدمه طرح آمده است كه بنياد مسكن انقلاب اسلامي نقشه كلي و تفكيكي وضع موجود را منطبق بر وضعيت ثبتي آن تهيه و به اداره ثبت اسناد املاك محل ارسال كند. در اين حكم مشكلي وجود دارد و آن اينكه بسياري از املاك موضوع اين طرح، وضعيت ثبتي مشخصي ندارند كه براساس آنها بنياد مسكن انقلاب اسلامي نقشه كلي و تفكيكي تهيه كند، بنابراين همان متن ماده (133) كه در پيوست گزارش آمده است مناسب‌تر است. اما از آنجا كه تهيه نقشه‌هاي املاك شهري در طرح نظام جامع اطلاعات و املاك كشور (كاداستر) متولي از پيش ‌تعيين شده‌اي دارد، بهتر است در صورت تعميم مفاد ماده (133) به شهرهاي كوچك، تهيه نقشه‌هاي تفكيكي برعهده مجري طرح كاداستر گذاشته شود تا نقشه‌هاي تهيه شده حتي‌المقدور بلااشكال باشند. بديهي است معاف كردن نقشه‌هاي تهيه شده توسط بنياد مسكن انقلاب اسلامي از تأييد ساير مراجع به مفهوم چشم‌پوشي از اشكالات احتمالي است كه اين طرح‌ها ممكن است داشته باشند و البته چنانچه اين نقشه‌ها اشكالاتي داشته باشند به مفهوم تضييع حقوق برخي از مردم به نفع برخي ديگر خواهد بود.

* بررسي مواد طرح

ماده (1)
اين ماده عيناً مطابق بند يك ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه است. با اين تفاوت كه نقشه‌هاي تفكيكي تهيه شده در بند «1» ماده مذكور توسط شوراي اسلامي روستا و نماينده بنياد مسكن امضا مي‌شود، در حالي كه در متن طرح پيشنهادي اين نقشه‌ها به امضاي متصرفان بايد برسد. ظاهراً اين امر براي جلوگيري از ادعاهاي بعدي متصرفان درج شده است. اما بايد دانست كه متصرفان عموماً‌ فاقد تخصص نقشه‌خواني و هنر انطباق نقشه بر وضع موجود هستند و لذا حتي اگر صورتجلسه تفكيكي را امضا كرده‌ باشند دليل صحت صورت‌مجلس تفكيكي نيست. در تسري اين ماده به اراضي شهري بايد توجه ويژه مبذول شود؛ زيرا بسياري از اراضي كه توسط زمين‌خواران به‌صورت غيرقانوني تقسيم، و به متصرفان واگذار شده‌اند با تصميم اين ماده به اراضي شهري صاحب سند مالكيت مي‌شوند و زمينه براي اقدامات بعدي زمين‌خواران مساعد مي‌شود.

در ماده يك طرح پيشنهادي در‌ خصوص محدوده‌هايي كه قبلاً تحديد حدود شده است و نسبت به آنها اختلافي وجود نداشته است اجازه داده شده نسبت به صدور سند مالكيت براي متصرفان بدون طرح موضوع در هيئت حل اختلاف اقدام شود، در ‌حالي كه پس از اصلاحات مواد (147) و (148) قانون ثبت حتي در مواردي كه اختلافي وجود نداشته است به‌منظور حفظ حقوق عمومي و اشخاص ثالث ارجاع موضوع به هيئت حل اختلاف ضروري شناخته شده است.

به اين علت در صورت تصويب اين طرح عملاً افراد سودجو فرصتي بزرگ به‌دست خواهند آورد تا با تصرفات و همچنين اقدامات غيرقانوني در املاك (اعم از مسكوني و كشاورزي) واقع در روستاها و شهرهاي مشمول طرح كنوني بتوانند اسناد مالكيت به‌دست آورده و از اين طريق به سودهاي كلان دست يابند و به اين ترتيب براي زمين‌خواري در روستاها و شهرهاي زير 25000 نفر جمعيت، ‌بخصوص در مناطق خوش آب‌و‌هوا نظير استان‌هاي شمالي كشور بستر قانوني فراهم خواهد شد.

از ‌اين ‌رو، براي رفع اين خطرات لازم است در تمامي موارد جهت صدور سند مالكيت، موضوع در هيئت حل اختلاف مطرح شود و عبارت «... نياز به تأييد ساير مراجع ندارد ...» حذف شود.

ماده (2)
پاراگراف اول اين ماده نيز عيناً همان پاراگراف اول ماده (133) قانون برنامه چهارم توسعه است. با اين تفاوت كه اين ماده شامل املاكي كه براي آنها درخواست ثبت نشده باشد نيز مي‌‌شود.

به‌طور خلاصه در پاراگراف اول اين ماده هيئتي متولي بررسي و اخذ تصميم در مورد سه دسته از متصرفيا مشكل‌دار به‌شرح زير شده است:

دسته اول: شامل متصرفاني است كه مدارك مالكيت ندارند يا با اشخاص ديگر در مالكيت اختلاف دارند.

دسته دوم: شامل متصرفاني است كه ملكشان در محدوده‌اي است كه تحديد حدود نشده و يا براي آن درخواست ثبت داده نشده است.

دسته سوم: شامل متصرفان املاك دولت، سازمان‌ها، مؤسسات و نهادهاي عمومي و اوقاف است.

رسيدگي به مشكلات متصرفان دسته اول و سوم توسط هيئت سه‌نفره ماده (133) در روستاها كه مراجع قضايي وجود ندارد و ضمناً‌ املاك فراوان است و ارزش آنها زياد نيست ممكن است مشكل جدي به همراه نداشته باشد.

لكن با توجه به قوانين موضوعه كشور رسيدگي به متصرفان دسته اول و سوم در شهرها يك امر قضايي است و نمي‌توان براساس آراي يك هيئت كه اكثريت آنها مرجعيت قضايي ندارند براي آن‌ها تعيين تكليف كرد. لذا لازم است اين‌گونه مالكان براي دريافت اسناد مالكيت ابتدا حقانيت خود را از طريق مراجع قضايي به اثبات برسانند و آنگاه همانند مالكان مشمول ماده (1) برايشان سند صادر شود.

براي دسته دوم كه ملكشان در محدوده جايي است كه تحديد حدود نشده است ابتدا بايد تحديد حدود انجام شود و سپس يك مرجع تخصصي مانند سازمان نقشه‌برداري يا سازمان جغرافيايي ارتش نقشه تفكيكي محل را تهيه كند و سپس مانند متصرفان مذكور در ماده (1) سند مالكيت را دريافت كنند.

در مورد اعلام آراي صادره، با توجه به اينكه هنوز فرهنگ غالب اطلاع‌رساني به مردم از طريق روزنامه‌ها به‌درستي جا نيافتاده است، الصاق آراي صادره در محل املاك به همراه دو بار درج آگهي به فاصله 20 روز در يك روزنامه محلي و يك روزنامه كثيرالانتشار (هر سه با هم) توصيه مي‌شود. در عين حال بايد براي جلوگيري از امحا اعلاميه‌هاي مذكور جرايمي نيز پيش‌بيني شود.

در قسمت دوم از ماده (2) كه ناظر بر اعتراض به ا حكام صادره است، با توجه به اينكه مشخص نيست معترض به كدام دادگاه بايد دادخواست اعتراض تسليم کند، متصرف مي‌تواند از هر دادگاه ديگري گواهي عدم تقديم دادخواست دريافت، و خود را صاحب حق جلوه دهد، بنابراين لازم است اعتراض معترضان به اداره ثبت محل ارجاع شود و اداره ثبت محل گواهي كند كه اعتراضي تسليم شده است يا نه.

در پاراگراف اول ماده (2) عبارت «يا عرصه آن از املاك متعلق به دولت، سازمان‌ها و مؤسسات و نهادهاي عمومي يا اوقاف باشد»، حذف شود.

در مورد نحوه آگهي تصميمات هيئت مذكور در‌خصوص اراضي واقع در محدوده شهرها عبارت «... در محل الصاق يا با انتشار آگهي در روزنامه محلي يا كثير‌الانتشار ... ظرف مدت بيست روز» در پاراگراف دوم ماده (2) اين طرح به‌عبارت «... در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه محلي و روزنامه كثيرالانتشار آگهي مي‌گردد و ظرف دو ماه از تاريخ الصاق يا انتشار اولين آگهي در صورت عدم اعتراض، ادارات ثبت اسناد و املاك و بنياد مسكن انقلاب اسلامي ...» اصلاح شود.

ماده (3)
اين ماده ناظر بر هزينه‌هاي صدور سند است.

ذكر ارقامي ثابت و بخشنامه‌اي براي هزينه‌ها در شرايطي كه اوضاع و احوال اقتصادي تعيين‌كننده آنها هستند، به صلاح نيست؛ زيرا در ‌صورتي كه ارقام اعلام شده كمتر از هزينه‌هاي متعارف باشد، يا موجب انجام نشدن كار مي‌شود و يا تأمين هزينه را به روش‌هاي غيرصحيح سوق مي‌دهد. علي‌هذا پيشنهاد مي‌شود تعيين هزينه‌هاي آن بخش از امور كه توسط دولت بايد انجام شود به عهده سازمان ثبت و بنياد مسكن انقلاب اسلامي قرار داده شود و آن قسمت كه توسط كارشناسان بخش خصوصي بايد انجام شود، تابع شرايط و نرخ‌ روز باشد.

ماده (4)
كليات اين ماده مشكلي ندارد، اما در مورد مبالغ پرداختي و هزينه‌هاي مربوطه ضروري است به مطالبي كه ذيل ماده (3) عنوان شد توجه ويژه شود.

ماده (5)
ملغي‌الاثر كردن همه قوانين مغاير با قانون پيشنهادي بدون توجه و آشنا شدن به آنها امر صحيحي نيست. بهتر است ابتدا قوانيني كه ممكن است با اين قانون مغاير باشند احصا شده و سپس اين ماده پيشنهاد شود؛ از جمله مواد مغاير با مفاد اين قانون مي‌توان به وجود هيئت نظارت و شوراي عالي ثبت در ادارات ثبت اسناد و املاك اشاره كرد كه به مسئله تعارضات ملكي و حدود مالكيت اشخاص رسيدگي و صدور رأي مي‌کند و معلوم نيست با ملغي‌الاثر كردن آن چه سرنوشتي براي كشور رقم زده خواهد شد.

همچنين چنانچه مصوبات هيئت مذكور در ماده (2) با طرح نظام جامع اطلاعات املاك كشور (كاداستر) مغاير باشد، مصلحت نيست مصوبات كاداستر كه فني‌تر و جامع‌تر و در هماهنگي بيشتر با نقشه ساير مناطق كشور است لغو و مصوبات هيئت مذكور جانشين آن شود.

* جمع‌بندي

از مجموعه مطالب فوق مي‌توان نتيجه گرفت كه اولاً دستيابي به مقاصد پيشنهاد‌دهندگان طرح با اصلاح ماده (133) برنامه چهارم و تسري آن به شهرهاي كوچك در برنامه پنجم توسعه شدني است و الحاق آن به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن ضرورتي ندارد و لذا عدم تصويب طرح فوق قوياً توصيه مي‌شود. ثانياً در صورت اصرار بر تصويب طرح لازم است پيشنهادات لازم مي‌تواند به‌شرح زير ارائه شود كه در صورت الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن قابل ارائه است:

طرح الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن

ماده واحده: مواد زير به‌عنوان مواد (24) تا (28) به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن الحاق و شماره ماده (24) آن قانون به ماده (29) اصلاح مي‌شود:

ماده(24)
به‌منظور صدور سند مالكيت املاك واقع در محدوده روستاهاي بالاي 20 خانوار و شهرهاي زير 25 هزار نفر جمعيت، بنياد مسكن انقلاب اسلامي موظف است به نمايندگي از طرف اشخاصي كه تصرفات مالكانه دارند، براي روستاها با رعايت قوانين راجع به اراضي كشاورزي و باغات و نيز براي شهرهاي مذكور با رعايت قوانين راجع به اراضي شهري و شهرداري، نقشه كلي و تفكيكي وضع موجود را منطبق با وضعيت ثبتي آن تهيه و به اداره ثبت اسناد و املاك محل ارسال کند. نقشه‌هاي مزبور كه براي املاك واقع در محدوده روستاها و شهرها تهيه شده و ادارات ثبت اسناد و املاك براساس آن به‌شرح زير اقدام مي‌کند. محدوده شهر و روستا براساس قانون تعاريف محدوده و حريم شهر، روستا و شهرك و نحوه تعيين آنها مصوب 14/10/1384 تعيين مي‌شود.

ماده (25)
در صورتي كه محدوده مورد عمل قبلاً تحديد حدود شده باشد، پس از كنترل نقشه و تطبيق آن با محل با توجه به مدارك متصرفان، صورت‌جلسه تفكيكي حاوي حدود قطعات و مشخصات متصرفان توسط نماينده و نقشه‌بردار ثبت تنظيم و به امضاي آنها و نماينده بنياد مسكن مي‌رسد تا براساس آن به نام متصرفان كه داراي مدارك دال بر مالكيت هستند، سند مالكيت صادر و تسليم شود.

ماده (26)
در صورتي كه متصرف نتواند مدارك دال بر مالكيت ارائه كند يا در مالكيت و تصرف اشخاص اختلاف باشد، همچنين در صورتي كه محدوده مورد عمل، تحديد حدود يا درخواست ثبت نشده باشد، موضوع در هيئتي مركب از رئيس اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان و مدير بنياد مسكن انقلاب اسلامي شهرستان و يكي از قضات دادگستري محل با انتصاب قوه قضائيه مطرح و رأي مقتضي صادر مي‌شود.

هيئت مي‌تواند براي رسيدگي به موضوع از خبرگان ثبتي استفاده و يا مستنداً به تحقيقات و شهادت شهود رأي خود را صادر کند و آراي صادره جهت املاك واقع در روستاها توسط واحد ثبتي در محل، الصاق و آراي صادره براي شهرهاي مذكور در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه محلي و روزنامه كثيرالانتشار آگهي مي‌شود و ظرف دو ماه از تاريخ الصاق يا انتشار اولين اگهي در صورت عدم اعتراض، ادارات ثبت اسناد و املاك و بنياد مسكن انقلاب اسلامي، حسب مورد مكلف به اجراي آن هستند. در صورت وصول اعتراض، معترض بايد ظرف مدت يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي، دادخواست خود را به مرجع ذيصلاح قضايي تقديم و گواهي مربوطه را به اداره ثبت تسليم کند. در غير اين‌صورت متصرف يا نماينده قانوني وي مي‌تواند به دادگاه مربوطه مراجعه و گواهي عدم تقديم دادخواست را دريافت و به اداره ثبت تحويل کند. در اين‌صورت اداره ثبت عمليات ثبتي را با رعايت مقررات ادامه مي‌دهد. رسيدگي به اين اعتراضات در دادگاه خارج از نوبت خواهد بود.

ماده (27)
كليه هزينه‌هاي ثبتي مشمولان اين قانون براي اولين مرحله صدور سند طي آيين‌نامه‌اي با پيشنهاد مشترك وزارت دادگستري و وزارت مسكن و شهرسازي تعيين و به تصويب هيئت وزيران مي‌رسد.

هزينه كارشناسي و حق‌الزحمه هيئت‌ها، هزينه تهيه نقشه‌هاي تفكيكي در شهرها و روستاها و ساير هزينه‌هاي مرتبط به‌شرح ذيل تعيين و حسب مورد توسط سازمان ثبت اسناد و املاك و بنياد مسكن انقلاب اسلامي از متقاضيان دريافت و افزايش آن در سال‌هاي آتي متناسب با نرخ رسمي تورم اعلامي بانك مركزي توسط مجريان قابل اعمال است.

ماده (28)
نحوه تشكيل جلسات و اختيارات هيئت‌ها و نحوه انتخاب كارشناسان و خبرگان ثبتي و چگونگي تهيه نقشه تفكيكي و نحوه پرداخت مبالغ و نحوه هزينه آن موضوع مواد (24) تا (27) مطابق آيين‌نامه‌اي خواهد بود كه توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و بنياد مسكن انقلاب اسلامي حداكثر ظرف مدت دو ماه تهيه و به تصويب هيئت وزيران مي‌رسد./انتهاي پيام/