افزایش شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، اعتماد درباره بحران مسکن گزارش داده است: مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی آسیب‌ها و چالش‌های بازار مسکن پرداخته است. این گزارش با بررسی شاخص خانوار در واحد مسکونی بر افزایش شکاف عرضه و تقاضا تاکید کرده است. این گزارش همچنین با بررسی چالش‌ها در این بازار پیشنهادات سیاستی خود را ارایه کرده است. در زیر بخش‌هایی از این گزارش را می‌خوانید.

رشد شدید قیمت‌ها

طی پنج سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده به گونه‌ای که به پایین‌ترین حد آمار شروع احداث واحد‌های مسکونی جدید در ۱۰ سال اخیر رسیده است و شکاف تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نبوده است. به لحاظ قیمت نیز بعد از یک دوره چندساله ثبات نسبی قیمت‌ها از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون، رشد شدید قیمت تا بیش از دو برابر را داشته است. عوامل بسیاری بر این افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده که علاوه بر تاثیر رکود سال‌های گذشته و کاهش تولید که یکی از عوامل قابل پیش‌بینی افزایش قیمت بوده است، از عوامل دیگر آن می‌توان به نوسان‌های بازار‌های موازی از جمله ارز و سکه اشاره کرد.

با افزایش تورم و کاهش سود سپرده‌های بانکی در سال گذشته بخش عمده‌ای از نقدینگی کشور به سمت بازار‌هایی که می‌توانند باعث حفظ ارزش سرمایه شوند ازجمله مسکن، ارز و سکه حرکت کرد که افزایش قیمت‌ها را تشدید کرد. درواقع حرکت مسکن از سمت یک کالای مصرفی به سمت یک کالای سرمایه‌ای و معاملات پرسود آن در غیاب مالیات‌های کنترل‌کننده سبب تشویق دلالان و سوداگران به فعالیت در این بازار و دامن زدن به نابسامانی آن شده است.

عدم تعادل عرضه و تقاضا

در کنار این عوامل، موضوع مهم دیگر تاثیرگذار بر بازار مسکن عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است. براساس سرشماری سال ۱۳۹۵ کل مسکن موجود در کشور حدود ۴/۲۵ میلیون واحد بوده است که از این تعداد حدود ۸/۲۲ میلیون واحد مسکونی دارای سکنه و حدود ۶/۲ میلیون واحد خالی است. تعداد کل خانوار‌ها نیز در این سال ۲۴ میلیون خانوار بوده که با در نظر گرفتن واحد‌های مسکونی دارای سکنه، شاخص خانوار در هر واحد مسکونی برابر با ۰۶/۱ است که نشان می‌دهد حدود ۱/۲ میلیون خانوار بدون مسکن مستقل هستند.

شاخص خانوار در واحد مسکونی

شاخص خانوار در واحد مسکونی یک شاخص کمّی است که هرچه به عدد ۱ نزدیک‌تر باشد تناسب بین تعداد خانوار با تعداد واحد مسکونی را نشان می‌دهد. بدین ترتیب با احتساب مسکن خالی (کل مسکن موجود در کشور برابر با ۴/۲۵ میلیون واحد است) این شاخص به زیر ۱ می‌رسد و نشان می‌دهد که تعداد واحد‌های مسکونی موجود در کشور با احتساب مسکن خالی پاسخگوی تعداد خانوار موجود است.

نیاز سالانه

نیاز سالیانه مسکن در کشور حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است؛ در حالی که متوسط تولید سالیانه حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکن در پنج سال اخیر بوده که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست. وجود حدود ۶/۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه که ۱۰ درصد از کل مسکن موجود در کشور را تشکیل می‌دهد نیز قابل تامل بوده و نیاز به چاره‌اندیشی دارد.

افزایش قیمت و کاهش تقاضا

تغییرات قیمت مسکن در ۲۰ سال گذشته همواره به صورت صعودی بوده که در برخی سال‌ها به ویژه از سال ۱۳۹۰ به بعد شیب تندتری گرفته است و براساس آمار منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی و همچنین آمار بانک مرکزی، افزایش ۱۰۴ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ رخ داده است. نکته مهم دیگر افت تعداد معاملات مسکن در سال گذشته و روند کاهشی آن از نیمه دوم سال ۱۳۹۷ تا اواخر آن است. در مجموع معاملات انجام شده در سال۱۳۹۷ نسبت به سال ۱۳۹۶ در شهر تهران حدود ۳۰ درصد کاهش داشته است.

ضعف نظام مالی و قدرت بانک‌ها در اعطای تسهیلات به مسکن

بخش عمده‌ای از نظام تامین مالی تولید از طریق بودجه عمومی دولت و تخصیص اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی قابل پیگیری است. در وضعیت کنونی کشور و تحریم‌های نفتی صورت‌گرفته منابع ارزی دولت کاهش یافته و همچنین امکان تحمیل بار اضافی مالیاتی به بخش تولید نیز وجود ندارد. در نتیجه نظام تامین مالی دولت و در پی آن نظام تامین مالی تولید با مشکل مواجه است و ازاین‌رو تامین اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی را نیز با چالش مواجه خواهد کرد. از طرفی حجم بدهی دولت به بانک‌ها، پیمانکاران و بنگاه‌های تولیدی اثر منفی بر توانایی وام‌دهی بانک‌ها داشته و سبب بلوکه شدن منابع مالی طلبکاران شده است.

این مساله علاوه بر کاهش سرمایه در گردش و ناتوانی بخش‌های تولیدی در بازپرداخت وام‌های معوقه مشکلات مختلفی را ایجاد کرده که نتیجه آن کاهش قدرت اعطای تسهیلات توسط بانک‌ها به بخش‌های تولیدی و کاهش تولید و فعالیت بنگاه‌های تولیدی بوده است؛ از این رو محدودیت منابع بانک‌ها از جمله بانک مسکن به عنوان بانک عامل در حوزه مسکن و همچنین تعدد تکالیف آن سبب تشدید رکود در بخش مسکن شده است. بخش دیگری از نیاز تامین مالی طرح‌های عمرانی و بخش تولیدی از محل تسهیلات فاینانس قابل تامین است.

با وجود ظرفیت بالقوه جذب فاینانس و سازوکار شورای اقتصاد، با توجه به ساختار‌های نامناسب اداری و تشکیلاتی در اخذ این تسهیلات و فقدان عزم جدی در دستگاه‌های اجرایی و طولانی شدن فرآیند دریافت آن، عملا دسترسی به تسهیلات مذکور ناچیز است. این مساله خود یکی از آسیب‌های نظام تامین مالی طرح‌های عمرانی است که با رفع آن می‌توان بخشی از چالش‌های رونق تولید در این بخش را برطرف کرد.

راهکار فرابخشی رونق تولید مسکن

به نظر می‌رسد رونق تولید مسکن تا حد زیادی تحت تاثیر تحولات کلان اقتصادی و سیاسی است و به نوعی گذار به دوران ثبات، کاهش جذابیت سوداگری در بازار‌های موازی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مسکن پیش‌شرط‌های فرابخشی رونق تولید مسکن خواهند بود.

راهکار‌های درون‌بخشی

به کارگیری و تغییر سازوکار اجرایی، ابزار‌هایی موثر و قدرتمند نظیر تامین زمین دولتی، افزایش اعتبارات و تنوع روش‌های تامین مالی و کاهش هزینه ساخت و مصالح می‌تواند تا حد زیادی به رخوت و رکود تولید مسکن پایان بخشد. در این جدول بخش‌هایی از چالش‌ها و آسیب‌ها و راهکار‌های و ضرورت‌های آن ارایه شده است.