عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن

گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ متناسب بودن مسکن با نیاز افراد جامعه توسط شاخص‌های ناظر بر قیمت مسکن مشخص می‌شود که از مهمترین آنها می توان به شاخص هزینه دسترسی به مسکن و شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار اشاره کرد.
 

شاخص هزینه دسترسی به مسکن
 

این شاخص طی سال های گذشته در کشور بالاتر از عدد 10 بوده؛ این در حالي است که شاخص مورد نظر در منطقه آسیا معادل 8.4، در آفریقا 6.9 و در کشورهای صنعتی که موفق به حل مشکل مسکن خود شده‌اند 4.3 است، بنابراين با توجه به شرایط موجود ضروری‌ است در افق 1404 این شاخص در کشور به عدد 5 کاهش یابد.

 

این شاخص در کشور ایران به ‌طور میانگین معادل 31.5درصد است، اما در کلان‌شهرها و در دهک‌های پایین درآمدی، شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به رقم بالای 70 درصد می‌رسد؛ این شاخص در کشورهایی که توانسته‌اند مشکل مسکن خود را حل کنند در حدود 20 درصد است.

 

کاهش 10 درصدی این شاخص در افق 1404 و رسیدن به عدد 20 درصد، به منزله افزایش توانمندی اقتصادی خانوار در دیگر حوزه‌های اقتصادی است.

 

طبق گزارش های وزارت مسکن و شهرسازی و نیز مرکز پژوهش های مجلس تقاضای مسکن، نقدینگی، قیمت عوامل تولید، عملکرد نظام بانکی و بازارهای سرمایه گذاری از مهمترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن هستند که هر کدام از این عوامل با توجه به نهادهای مرتبط با آنها، قدرت تاثیرگذاری متفاوتی در عرصه های گوناگون دارند.

بر اساس آمارهای مربوط به سرشماری نفوس و مسکن در سال های 1355، 1365، 1375و 1385، کشور در این سال ها با کمبود مسکن مواجه بوده است.

 

بر اساس این آمارها، در سال 1385 تعداد خانوارهای ایرانی 17.5 میلیون نفر، اما در همین سال تعداد مسکن 13.9 میلیون واحد بوده است، لذا در این سال سه میلیون واحد (با اغماض) کمبود مسکن وجود داشته؛ با همین مبنا کمبود مسکن در سال های 55، 65 و 75 به ترتیب 1.4، 1.3و 1.6 میلیون واحد بوده است.

این آمار نشان می دهد که عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران از سال های دور همواره وجود داشته است؛ متاسفانه هنوز هم با گذشت قریب به 30 سال، نه تنها کمبود مسکن کاهش نیافته، بلکه افزایش چشمگیری نیز داشته است.

یکی از دلایلی که مسئولان برای افزایش تقاضای مسکن در چند سال گذشته به آن اشاره کرده اند، مسئله جوان بودن جمعیت کشور است.

 

با توجه به سیاست های اوایل انقلاب و دوران جنگ تحمیلی که افزایش تعداد فرزندان توصیه می شد، اکثریت نسل فعلی کشور را جوانان تشکیل می دهند؛ رسیدن به سن ازدواج و نیاز به مسکن این نسل منجر به افزایش تقاضا در بازار مسکن شده است.

در سال 85 یک نابسامانی در بازار مسکن و افزایش قیمت ها باعث شد قیمت مسکن رشد 84 درصدی را تجربه کند، در آن سال رئیس جمهور با اشاره به جمعیت جوان کشور یکی از علت های افزایش قیمت زمین و مسکن را افزایش جوانان و به سن ازدواج رسیدن کودکان دهه 60 اعلام کرد.

اما نکته ای که باید به آن اشاره کرد این است که با وجود افزایش تقاضای بالقوه به علت افزایش جمعیت، پایین بودن قدرت خرید خانوارها باعث شده تنها بخشی از تقاضای بالقوه مسکن به بالفعل تبدیل شود.

از دیگر علل افزایش تقاضا در بازار مسکن رشد شهرنشینی و مهاجرت روستاییان به شهرها است؛ پدیده ای که به علت سیاست های تمرکزگرای دولت ها از پیش از انقلاب اسلامی در جامعه ایران مطرح بوده و غیر از مشکلات اقتصادی، مشکلات فرهنگی، اجتماعی و حتی امنیتی را برای کشور بوجود آورده است.

البته تقاضای سوداگرانه بازار مسکن - که به دلیل نگاه سرمایه ای به مسکن در کشور به وجود آمده است -نقش و سهم قابل توجهی در تاثیرگذاری تقاضای مسکن دارد و بسیاری از نابسامانی های بازار مسکن به دلیل دخالت سوداگران در بازار زمین و مسکن است.

نقدینگی  

یکی از موثرترین عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن نقدینگی است که بر اساس تحقیقی که در بولتن رسمی وزارت مسکن به چاپ رسیده، نقدینگی بیشترین تاثیر را بر نوسان قیمت مسکن در تهران دارد و عواملی همچون هزینه ساخت و قیمت زمین رتبه های بعدی را دارند.

اکثر تصمیمات اقتصادی دولت در سال های گذشته همواره با افزایش نقدینگی همراه بوده است که از جمله این تصمیم ها می توان به سهام عدالت، پولی کردن کسری بودجه، برداشت بی رویه از حساب ذخیره ارزی و صندوق ذخیره ارزی، هدفمند سازی یارانه ها اشاره کرد؛ البته افزایش سالانه نقدینگی تنها در دولت های نهم و دهم مسبوق به سابقه نیست.

بر اساس گزارش مرکز پژوهش های مجلس طي سال‌هاي 1377 تا 1385، كمترين رشد در حجم نقدينگي در سال 1377با 19.4 درصد و بيشترين رشد نقدينگي در سال 1385با رشدي معادل 39.4 درصد بوده و طي سال‌هاي 1377 تا سال 1385 رشد نقدينگي در اقتصاد ايران به طور مداوم افزايش يافته و همواره بالاي 19درصد بوده است.

اين رشد بالای نقدینگی منجر به افزايش تقاضاي سوداگرانه مسكن می شود؛ مكانيسم تاثيرگذاري نقدينگي بر تقاضاي سوداگرانه مسكن به اين صورت است كه در ابتدا با افزايش تقاضاي مسكن، عرضه تا حدودي افزايش مي‌يابد، اما از آنجا كه در بخش مسكن، در كوتاه مدت امكان افزايش متناسب عرضه با ميزان تقاضا مقدور نيست، لذا اين امر باعث ايجاد مازاد تقاضا براي مسكن شده و حباب قيمتي براي آن ايجاد می کند.

معمولاً در هر اقتصادي متناسب با شرايط آن، بازارهاي مختلفي به عنوان رقيب در جذب نقدينگي مطرح مي‌شوند كه در اقتصاد ايران اين بازارها در قالب بازارهاي سكه و ارز، بازار طلا، بازار اوراق بهادار، بازار خودرو، بورس‌هاي كالايي و بازار زمين و مسكن مطرح هستند.

اما در چند سال اخير به دليل عدم جذب نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير اشكال دارايي‌هايي همچون اوراق بهادار، سهام بورس و ارز، نقش مسكن به عنوان كالاي بادوام اقتصادي در جذب بخش عمده‌اي از نقدينگي پر رنگ‌ تر شده كه اين امر خود منجر به افزايش تقاضا و در نهايت افزايش قيمت مسكن شده است.

 

اقتصاددانان قیمت هر کالایی را تابعی از هزینه های متغیر تولید آن کالا می دانند و هزینه های تولید یک کالا تابعی از قیمت عوامل تولید آن کالا است؛ از این رو قیمت مسکن تابعی از قیمت عوامل تولید مربوط به ساخت مسکن است؛ از مهمترین عوامل تولید مسکن می توان به زمین، مصالح ساختمانی فلزی و غیر فلزی و نیروی کار اشاره کرد.

جدول زیر شاخص قیمت زمین، نیروی کار و مصالح از سال 1376 تا 1387 بر اساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی را نشان می دهد.

 

 

رشد شاخص قیمت عوامل تولید مسکن طی این سال ها باعث شده است افزایش قیمت مسکن امری طبیعی جلوه کند و انتظارات تورمی همواره در خصوص قیمت مسکن وجود داشته باشد.

 نظام بانکی

نظام بانکی و سیاست های مربوط به این بخش که در بین کارشناسان در حوزه اقتصاد کلان دسته بندی می شود، بر دیگر بخش های اقتصادی تاثیر بسیاری دارد و به اصطلاح گفته می شود که تصمیمات مربوط به نظام بانکی به دیگر بخش ها تسری می یابد و فراگیر است.

افزایش پرداخت تسهیلات و وام های مختلف خرید و ودیعه مسکن طی سال های گذشته باعث شده است شوک قیمتی در بازار مسکن به علت افزایش مستقیم نقدینگی غیر سیال در این بخش ایجاد شود.

 

در سال های 84 و 85 افزایش تسهیلات مسکن باعث شد قیمت مسکن با یک جهش کم سابقه 84 درصدي رشد کرده و دولت و مردم را با مشکلات عدیده ای روبرو کند.

از چندی پیش که دولت ارائه وام های 20 میلیونی مسکن را ابلاغ کرد و از سوی دیگر وام های اجاره بها برای مالکین بافت های فرسوده را افزایش داد، بسیاری از کارشناسان مسکن پیش بینی کردند شوک قیمتی جدیدی در راه بازار مسکن است، ولی دولتمردان بدون توجه به نظر کارشناسان، با تاکید بر توفیق طرح مسکن مهر به سیاست های خود در سیستم بانکی ادامه دادند.

از سوی دیگر کاهش دستوری سود سپرده های بانکی از طرف دولت باعث شده است بخش قابل توجهی از نقدینگی که جذب بانک ها و موسسات مالی اعتباری می شد به سمت بازار مسکن حرکت کند؛ این سیاست همچنین باعث شده است مستاجران با مشکلات بسیاری مواجه شوند.

 

افزایش نرخ اجاره بها به قدری مشهود و فزاینده بود که دولت در اقدامی نادر با ورود به بازار اجاره بها با ابلاغ قانونی سعی کرد از افزایش بی رویه آن جلوگیری کند، اما آنچه از بازار مسکن رصد شده است حکایت از ناکامی دولت در اجرای این قانون دارد.

بازارهای سرمایه گذاری

در آغاز لازم است کالای سرمایه ای که در این بخش بسیار مورد استفاده قرار می گیرد را تعریف کنیم؛ در علم اقتصاد، تعریف کالای سرمایه‌ای در مقابل تعریف کالای مصرفی قرار می‌گیرد و به کالایی گفته می‌شود که در تولید سرمایه فیزیکی مورد استفاده قرار گرفته است.

 

کالاهای سرمایه‌ای محصولات حقیقی‌ای هستند که در تولید دیگر محصولات مورد بهره‌برداری قرار گرفته، ولی شامل خود این تولیدات نمی‌شوند.

 

کالاهای سرمایه‌ای شامل ماشین‌آلات کارخانجات، ابزارها و مانند آن می‌شوند؛ این کالاها متفاوت از مواد خامی هستند که در تولید محصولات به ‌کار می‌روند.

 

بسیاری از کالاها را می‌توان بر حسب نوع بهره‌برداری از آن‌ها تحت عنوان کالای سرمایه‌ای یا مصرفی تقسیم‌بندی کرد؛ برای مثال خودرو، رایانه‌ شخصی و مانند آن اگر در جهت درآمدزایی قرار بگیرند و وسیله‌ای برای کسب درآمد باشند، جزو کالاهای سرمایه‌ای قرار خواهند گرفت.

توجه به بازارهای سرمایه گذاری از آن جهت اهمیت می یابد که در ایران مسکن نقش یک کالای سرمایه ای را به خود گرفته است؛ هنگامی که مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در نظر گرفته شود، وجود تورم دوره‌ای در بازار مسکن امری پذیرفته شده است که تضمین کننده سود ناشی از حضور تقاضاهای سرمایه‌ای در این بازار است.

 

اما در نگاه به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی، سود ناشی از تورم دوره‌ای در بازار مسکن پذیرفته نیست و تنها سود ناشی از تولید و عرضه مسکن موجه شمرده می‌شود؛ در چنین دیدگاهی وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی به دلیل خللی که در فرآیند تولید و عرضه پایدار مسکن در دوران رکود ایجاد می‌شود نامطلوب است، در نتیجه مواجهه با دوره‌های رکود و رونق تورمی در گام نخست از طریق تغییر نگرش به مسکن به عنوان یک کالا از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی محقق می‌شود.
 

اما در ایران خانوارها با توجه به تجربه تاریخی خود در افزایش قیمت مسکن و نیز نارسایی بازارهای موازی از جمله بورس، فرابورس، اوراق بهادار و ارزهای خارجی، ترجیح می دهند مازاد درآمد خود را در این بازار سرمایه گذاری کنند.

از این رو بخشی از افزایش تقاضای مسکن تقاضای سوداگری است که به دلیل نبود اطلاعات شفاف و کامل، این بخش از تقاضای مسکن تاثیر قابل توجهی بر بازار دارد و در بسیاری از موارد مشاهده شده تقاضای سوداگری مسکن، خود شرایط را به سمت افزایش قیمت مسکن تحریک کرده است.

با توجه به شرایط موجود کشور و پیش‌بینی‌های صورت گرفته و با در نظر گرفتن ویژگی‌های بازار زمین و مسکن، افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن، کنترل سوداگری در بازار مسکن، تقویت بازارهای موازی با بازار مسکن، کنترل نقدینگی، انضباط مالی دولت و مدیریت پول توسط بانک مرکزی به عنوان راهکارهایی برای کنترل بازار مسکن و پویا كردن این بازار پیشنهاد می شود.

دولت با اجرای طرح مسکن مهر سعی کرده است با افزایش تولید در اطراف شهرهای بزرگ کمبود عرضه را تا حدودی برطرف کند، اما اجرای این طرح که در کشورهای دیگر نیز به اجرا درآمده است در ایران با اشکالاتی روبرو بوده و بی دقتی به برخی مسائل از جمله در نظر نگرفتن سلیقه مصرف کنندگان، تامین نکردن زیرساخت ها و کافی نبودن نظارت ها بر ساخت و تولید باعث شده است موفقیت این طرح برخلاف نظر مسئولان در هاله ای از ابهام قرار بگیرد.

دولت همچنین با ابلاغ قانونی سعی کرد با افزایش مالیات منازل خالی، تقاضای سوداگرانه را کنترل کند، اما متاسفانه این سیاست نیز با موفقیت همراه نبود و هنوز هم بر اساس آمار تعداد منازل خالی از سکنه در کشور کاهش نیافته است.

در انتها می توان گفت در صورتی که حجم نقدینگی، بازارهای سرمایه گذاری، اجرای صحیح قوانین، انضباط مالی دولت و مدیریت پول توسط بانک مرکزی مورد توجه دولت قرار نگیرد، در تابستان سال 90 شوک جدید قیمتی در بازار مسکن بروز خواهد کرد.