چرا نوسازی بافت فرسوده پیش نمیرود؟
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، معاون ساماندهی و بازآفرینی شرکت بازآفرینی شهری ایران اخیراً از ظرفیت تولید بیش از ۵ میلیون واحد مسکونی در بافتهای ناکارآمد شهری خبر داده است؛ ظرفیتی که در صورت تحقق میتواند بخش مهمی از نیاز بازار مسکن را پاسخ دهد، با این حال، نگاهی به اهداف برنامه هفتم و روند اجرای طرحهای نوسازی نشان میدهد میان ظرفیت اعلامی و توان اجرایی کشور فاصله قابلتوجهی وجود دارد.
یدالله آقایی با بیان اینکه حدود ۱۷۷ هزار هکتار از اراضی شهری کشور در قالب بافتهای فرسوده، ناکارآمد، تاریخی و سکونتگاههای غیررسمی قرار دارد، اعلام کرده است که این محدودهها قابلیت ساخت بیش از ۵ میلیون واحد مسکونی را دارند.
بهگفته وی؛ در زمان حاضر بیش از ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی ناپایدار در کشور وجود دارد که نیازمند نوسازی یا مقاومسازی هستند، همچنین طی سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴ بهطور متوسط ۲۲ درصد از تولید مسکن کشور در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری محقق شده است.
با این حال، آمار «سهم ۲۲ درصدی بافتهای فرسوده از تولید مسکن کشور» که از سوی معاون شرکت بازآفرینی شهری ایران مطرح شده، بدون ارائه هیچ گزارش یا مستند آماری منتشر شده است. در این اظهارات مشخص نشده است منظور از «تولید مسکن» چیست؛ آیا این عدد بر مبنای پروانههای ساختمانی صادرشده، واحدهای آغازشده، واحدهای تکمیلشده یا واحدهای تحویل شده محاسبه شده است؟
همچنین مشخص نیست این آمار از کدام سامانه یا گزارش رسمی استخراج شده است. انتشار مستندات این عدد میتواند امکان ارزیابی و راستیآزمایی آن را برای کارشناسان و رسانهها فراهم کند.
از سوی دیگر نگاهی به برنامه هفتم توسعه نیز پرسش دیگری را مطرح میکند. بر اساس این برنامه دولت مکلف به نوسازی ۵۰۰ هزار واحد مسکونی و کاهش ۲۰ درصدی مساحت بافتهای ناکارآمد شهری طی پنج سال شده است؛ یعنی بهطور متوسط سالانه ۱۰۰ هزار واحد.
این در حالی است که اگر ظرفیت اعلامی ۵ میلیون واحد مبنا قرار گیرد با سرعت پیشبینی شده در برنامه هفتم بهرهبرداری کامل از این ظرفیت بیش از ۵۰ سال زمان خواهد برد، همین فاصله نشان میدهد مسئله اصلی، نبود ظرفیت ساخت نیست بلکه چالشهای اجرای پروژههای نوسازی است.
نوسازی بافتهای فرسوده، بهخلاف ساختوساز در اراضی جدید صرفاً یک پروژه عمرانی نیست. ریزدانگی قطعات، تعدد مالکان، مشکلات حقوقی و انحصار وراثت، دشواری تجمیع پلاکها، طولانی بودن فرآیند صدور مجوزها، محدودیتهای ضوابط شهرسازی، نبود هماهنگی میان دستگاههای اجرایی و همچنین کمبود منابع مالی، از مهمترین موانع توسعه این بخش بهشمار میروند.
کنار این مسائل افزایش مستمر هزینههای ساخت نیز انگیزه سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده را کاهش داده است. هرچند دولت طی سالهای گذشته بستههای تشویقی مختلفی از جمله تخفیف عوارض، افزایش تراکم و پرداخت تسهیلات بانکی را در نظر گرفته است، اما فعالان این حوزه معتقدند این مشوقها متناسب با رشد هزینههای ساخت بهروزرسانی نشده است و در بسیاری از موارد، تسهیلات بانکی نیز بهسختی در اختیار متقاضیان قرار میگیرد.
موضوع بسیار مهم دیگر، عملکرد شبکه بانکی در پرداخت تسهیلات نوسازی است. در حالی بخش قابلتوجهی از اجرای پروژههای بازآفرینی به تأمین مالی وابسته است که گزارش معاون وزیر راه و شهرسازی از تحقق پایین تعهدات بانکها در پرداخت تسهیلات این بخش حکایت داشته است؛ موضوعی که بارها از سوی مسئولان شرکت بازآفرینی شهری ایران نیز مورد انتقاد قرار گرفته است.
در چنین شرایطی، اعلام ظرفیت ساخت بیش از ۵ میلیون واحد مسکونی اگرچه نشاندهنده ظرفیت بالقوه بافتهای فرسوده است، اما بدون ارائه برنامه مشخص برای رفع موانع اجرایی، تأمین مالی، تسهیل فرآیند نوسازی و همراهی شبکه بانکی، این ظرفیت در حد یک برآورد نظری باقی خواهد ماند.
واقعیت آن است که بحران مسکن امروز کشور بیش از آنکه با کمبود زمین مواجه باشد، با چالش اجرای سیاستهای بازآفرینی شهری روبهرو است. افکار عمومی نیز انتظار دارد کنار اعلام ظرفیتهای بالقوه، گزارش شفافی از میزان تحقق اهداف، تعداد واقعی واحدهای نوسازیشده، عملکرد بانکها در پرداخت تسهیلات و مستندات آماری اعداد اعلامشده منتشر شود، در غیر این صورت، تکرار اعلام ارقام بزرگ، بدون ارائه برنامه اجرایی و گزارش عملکرد، بعید است بتواند گرهی از بازار مسکن باز کند.