مالکیت آپارتمان مجوز آزار همسایه نیست / از پارکینگ تا شارژ، زیر ذره‌بین قانون

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، آپارتمان‌نشینی اگرچه امکان زندگی در واحد‌های مستقل را برای افراد فراهم کرده است، اما هم‌زمان به معنای زندگی در کنار افرادی است که حقوق و منافع مشترکی با یکدیگر دارند. راهرو، راه‌پله، آسانسور، حیاط، تأسیسات و بسیاری از بخش‌های ساختمان متعلق به همه ساکنان است و نحوه استفاده از آنها می‌تواند زمینه‌ساز اختلاف شود، از سوی دیگر، ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، اشغال پارکینگ یا مشاعات و حتی نحوه تعیین شارژ و هزینه‌های ساختمان از جمله موضوعاتی است که گاهی اختلافات ساده همسایگی را به مسائل حقوقی و قضایی تبدیل می‌کند.برای بررسی ابعاد حقوقی آپارتمان‌نشینی، مزاحمت‌های همسایگی، مسئولیت مالک و مستأجر و حدود اختیارات مدیر ساختمان، با دکتر محمد وارسته بازقعله، حقوقدان ومدرس حقوق گفت‌و‌گو کرده‌ایم.

مالکیت آپارتمان، مجوز سلب آسایش همسایه نیست

سؤال: آپارتمان‌نشینی از منظر حقوقی چه ویژگی خاصی دارد؟

دکتر محمد وارسته بازقعله گفت: مهم‌ترین ویژگی آپارتمان‌نشینی این است که افراد، در عین برخورداری از مالکیت یا حق استفاده اختصاصی از واحد خود، ناگزیر با دیگر ساکنان در بخش‌هایی از ساختمان شریک هستند. بنابراین، زندگی آپارتمانی تنها بر مبنای «حق مالکیت» تعریف نمی‌شود، بلکه با حقوق متقابل، مسئولیت اجتماعی و رعایت حقوق همسایگان نیز همراه است.

وی گفت: هیچ‌کس نمی‌تواند با این استدلال که «این واحد متعلق به من است»، هرگونه رفتاری را در آن انجام دهد؛ زیرا استفاده از ملک اختصاصی نیز نباید به‌گونه‌ای باشد که به‌طور غیرمتعارف موجب سلب آسایش و تضییع حقوق دیگران شود.

سؤال: مهم‌ترین قانون حاکم بر روابط آپارتمان‌نشینان در ایران چیست؟

وارسته بازقعله گفت: قانون اصلی در این زمینه، «قانون تملک آپارتمان‌ها» و آیین‌نامه اجرایی آن است، این مقررات، ساختمان را از حیث حقوقی به دو بخش کلی، یعنی قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک تقسیم می‌کنند.

وی گفت: واحد مسکونی هر شخص اصولاً در بخش اختصاصی قرار می‌گیرد، اما راه‌پله، راهرو، آسانسور، حیاط، تأسیسات مشترک و سایر قسمت‌هایی که برای استفاده عمومی یا مشترک ساکنان پیش‌بینی شده‌اند، تابع مقررات مربوط به قسمت‌های مشترک هستند. اصل اساسی این است که استفاده از مشاعات نباید به‌صورت انحصاری و برخلاف حقوق سایر ساکنان باشد.

سؤال: مزاحمت همسایه از نظر حقوقی شامل چه رفتار‌هایی می‌شود؟

وارسته بازقعله گفت: مزاحمت همسایه مفهوم گسترده‌ای دارد و ممکن است به شکل‌های مختلفی بروز کند؛ از جمله ایجاد سر و صدای شدید و غیرمتعارف، برگزاری مکرر مراسم و تجمعات مزاحم، اشغال راهرو، راه‌پله یا سایر مشاعات، ایجاد مانع در استفاده دیگران از پارکینگ یا قسمت‌های مشترک، ایجاد بو، دود یا آلودگی آزاردهنده و همچنین استفاده نادرست از مشاعات.

وی گفت:با این حال، باید توجه داشت که هر ناراحتی یا اختلاف کوچک میان همسایگان الزاماً جرم نیست. باید میان یک اختلاف عادی همسایگی، تخلف از مقررات ساختمان، مزاحمت حقوقی و رفتاری که دارای وصف کیفری است، تفاوت قائل شد.

از اشغال پارکینگ تا سر و صدا؛ کدام رفتار‌ها قابل پیگیری است؟

سؤال: اگر فردی راهرو یا راه‌پله را با وسایل شخصی خود اشغال کند، آیا این اقدام قانونی است؟

وارسته بازقعله گفت: قسمت‌های مشترک ساختمان محل استفاده عمومی و مشترک ساکنان است و نباید به محل نگهداری دائمی وسایل شخصی تبدیل شود. قرار دادن وسایلی که موجب اشغال، انسداد یا محدود شدن استفاده دیگران از مشاعات شود، می‌تواند موجب اختلاف و پیگیری از طریق مدیر ساختمان یا مراجع قانونی شود.

وی گفت: راهرو، راه‌پله و سایر مشاعات، حیاط اختصاصی یک واحد محسوب نمی‌شوند و استفاده از آنها باید با رعایت حقوق تمام ساکنان انجام گیرد. مقررات اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز برای قسمت‌های مشترک، قواعد خاصی مقرر کرده است.

سؤال: اشغال پارکینگ دیگران چه وضعیتی دارد؟

وارسته بازقعله گفت: اگر پارکینگ به‌طور اختصاصی متعلق به یک واحد باشد یا حق استفاده مشخصی برای آن وجود داشته باشد، جلوگیری از استفاده صاحب حق می‌تواند منشأ مسئولیت و اختلاف حقوقی باشد. در این‌گونه موارد باید ابتدا سند، صورت‌مجلس تفکیکی، مقررات ساختمان و وضعیت حقوقی پارکینگ بررسی شود.

وی گفت: نکته مهم این است که در ادبیات حقوقی، «مزاحمت ملکی» با معنای عمومی مزاحمت همسایه تفاوت دارد. دعوای رفع مزاحمت معمولاً زمانی مطرح می‌شود که شخص بدون خارج کردن مال از تصرف دیگری، در استفاده متصرف از حق خود اختلال ایجاد کند. بنابراین، برای تشخیص عنوان حقوقی دقیق رفتار، باید شرایط هر پرونده به‌صورت جداگانه بررسی شود.

سؤال: اولین اقدام در برابر یک همسایه مزاحم چه باید باشد؟

وارسته بازقعله: بهترین راهکار، پیش از ورود به فرآیند قضایی، گفت‌و‌گو و حل‌وفصل مسالمت‌آمیز است. بسیاری از اختلافات همسایگی با یک گفت‌وگوی محترمانه و روشن قابل حل هستند، در صورت ادامه مشکل، می‌توان موضوع را از طریق مدیر ساختمان و بر اساس مقررات و تصمیمات قانونی ساختمان پیگیری کرد. اگر مزاحمت ادامه یابد و جنبه حقوقی یا کیفری پیدا کند، شخص متضرر می‌تواند با توجه به نوع موضوع، از طریق مراجع صالح اقدام کند.

وی گفت: توصیه مهم این است که افراد از اقدام متقابل، توهین، تهدید یا درگیری پرهیز کنند؛ زیرا ممکن است یک اختلاف ساده همسایگی به پرونده کیفری متقابل تبدیل شود.

سؤال: برای اثبات مزاحمت همسایه چه مدارکی می‌تواند مؤثر باشد؟

وارسته بازقعله گفت: بسته به نوع مزاحمت، دلایل مختلفی می‌تواند اهمیت داشته باشد؛ از جمله شهادت و اظهارات سایر ساکنان، گزارش مدیر ساختمان، صورت‌جلسات مربوط به اعتراض ساکنان، پیام‌ها و مکاتبات مرتبط، گزارش ضابطان یا مراجع رسمی در صورت وجود و سایر ادله‌ای که به‌طور قانونی قابل استناد باشند.

وی گفت: البته اعتبار و ارزش هر دلیل بر اساس شرایط پرونده توسط مرجع رسیدگی‌کننده بررسی می‌شود و نمی‌توان یک دلیل مشخص را برای همه انواع مزاحمت‌ها به‌عنوان دلیل قطعی معرفی کرد.

مدیر ساختمان نباید خودسرانه برای ساکنان جریمه تعیین کند

سؤال: مدیر ساختمان چه نقشی در جلوگیری از اختلافات دارد؟

وارسته بازقعله گفت: مدیر ساختمان نقش مهمی در اداره امور مشترک و اجرای تصمیمات مربوط به ساختمان دارد. در بسیاری از موارد، مدیر می‌تواند پیش از تشدید اختلاف، موضوع را بررسی و به ساکن خاطی تذکر دهد یا از سازوکار‌های قانونی و مقررات داخلی ساختمان استفاده کند.

وی گفت: مدیر ساختمان در واقع می‌تواند نقش مهمی در پیشگیری از تبدیل اختلافات ساده به دعاوی قضایی داشته باشد؛ اما مدیر نیز باید در چارچوب قانون و اختیارات خود عمل کند و نمی‌تواند رأساً هرگونه مجازاتی را برای ساکنان تعیین یا اجرا کند.

سؤال: یکی از اختلافات رایج، تصمیم‌گیری مدیر درباره شارژ یا هزینه‌های ساختمان است. آیا مدیر می‌تواند هر مبلغی را به‌عنوان شارژ تعیین کند؟

وارسته بازقعله گفت: مدیر ساختمان باید در چارچوب مقررات قانونی و تصمیمات مجمع عمومی مالکان عمل کند. بنابراین، تصمیمات مدیر نباید به‌صورت خودسرانه و خارج از حدود اختیارات قانونی اتخاذ شود.

وی ادامه داد: برخی مدیران ساختمانی بدون نظر اعضای سایر ساکنان تصمیماتی می‌گیرند که خود می‌تواند منشأ بسیاری از اختلافات باشد؛ برای مثال وضع شارژ غیرمتعارف، مطالبه هزینه‌هایی که مبنای مشخصی ندارند یا تعیین جریمه برای عدم پرداخت به‌ موقع شارژ و در چنین مواردی باید بررسی شود که تصمیم اتخاذشده چه مبنای قانونی یا مصوبه‌ای دارد و آیا مدیر در حدود اختیارات خود اقدام کرده است یا خیر. اختلاف درباره هزینه‌های ساختمان نیز مانند سایر اختلافات آپارتمانی باید بر اساس قانون، اساسنامه و مصوبات معتبر ساختمان بررسی شود.

سؤال: آیا مستأجر نیز مانند مالک موظف به رعایت مقررات آپارتمان است؟

وارسته بازقعله گفت: بله، رعایت حقوق همسایگان و مقررات مربوط به زندگی آپارتمانی اختصاص به مالک ندارد. مستأجر نیز در مدت تصرف و سکونت خود مکلف است حقوق دیگران و مقررات مربوط به ساختمان را رعایت کند، البته در برخی مسائل، به‌ویژه درباره تعهدات مالی یا مسئولیت‌های قراردادی، باید قرارداد اجاره و مقررات قانونی نیز بررسی شود تا مشخص شود مسئولیت متوجه مستأجر، مالک یا هر دو است.

سؤال: مهم‌ترین توصیه شما برای کاهش اختلافات آپارتمان‌نشینی چیست؟

وارسته بازقعله گفت: به اعتقاد من، مهم‌ترین اصل در آپارتمان‌نشینی این است که بدانیم آزادی و حق استفاده هر شخص تا جایی محترم است که به حقوق و آسایش دیگران لطمه نامتعارف وارد نکند، بخش قابل توجهی از اختلافات آپارتمانی نه به دلیل خلأ قانون، بلکه به دلیل ضعف در فرهنگ گفت‌و‌گو، رعایت نکردن حقوق متقابل و ناآشنایی با قواعد زندگی جمعی ایجاد می‌شود. قانون زمانی وارد عمل می‌شود که سازوکار‌های عادی حل اختلاف کارایی خود را از دست داده باشند.

وی گفت: در واقع، اگر ساکنان از ابتدا نسبت به حقوق و تکالیف خود آگاهی داشته باشند و مدیر ساختمان نیز وظایف خود را در چارچوب قانون انجام دهد، بخش قابل توجهی از اختلافات پیش از رسیدن به مرحله قضایی قابل حل خواهد بود.

در پایان، می‌توان گفت آپارتمان‌نشینی صرفاً زندگی در کنار یکدیگر نیست؛ بلکه نوعی زندگی مبتنی بر حقوق و مسئولیت‌های متقابل است، مالکیت یک واحد مسکونی به معنای اختیار مطلق برای انجام هر رفتاری نیست و استفاده از ملک اختصاصی نیز نباید موجب سلب آسایش غیرمتعارف دیگران شود. از سوی دیگر، مشاعات ساختمان نیز متعلق به همه ساکنان است و هیچ فردی نمی‌تواند آنها را به‌صورت انحصاری در اختیار بگیرد.