مهار سوداگری مسکن با ابزار‌های مالیاتی/ مالیات بر عایدی سرمایه در اولویت

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو نشست «پایه‌های مالیاتی در بخش مسکن، آثار و اولویت‌ها» روز سه شنبه ۲۸ دی ماه، با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در سازمان امور مالیاتی کشور برگزار شد. این نشست، هفتمین پیش نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ ۱ اسفند سال جاری با موضوع «مسکن؛ پیشران تولید» برگزار خواهد شد. در این نشست ابعاد، الزامات و مهم‌ترین مالیات‌های بخش مسکن مورد بررسی قرار گرفت و بر اخذ مالیات از سوداگری زمین و مسکن به منظور تنظیم بازار تأکید شد.

مالیات سود بالا و تضمینی سوداگری ملک باید بیش از مالیات بخش تولید باشد

دراین نشست محمدرضا یزدی زاده اقتصاددان و عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور ضمن اشاره به افزایش بیش از ۳ برابری قیمت ملک و ارز در مقایسه با تورم عمومی در طول ۵ دهه اخیر گفت: این مسئله نشان می‌‌دهد معاملات روی این دو کالا عمدتا سوداگری بوده است. در حال حاضر سود بالا و تضمینی سوداگری مسکن معاف از مالیات است در حالی که تولید که سود بالا و نقد شوندگی ندارد، باید مالیات بپردازد. با اینحال عده‌ای مدعی هستند افزایش قیمت مسکن به دلیل تورم بوده است و نباید از آن مالیات گرفت؛ در حالیکه تورم بخش مسکن که خود ناشی از سوداگری است، چندین برابر تورم سایر بخش ها بوده است.

وی افزود: تمام قوانین ما به نفع ۱۰ درصد بهره مندتر جامعه نوشته شده است. درحال حاضر نرخ سرمایه‌گذاری منفی است و در واقع حتی اگر قصد نداریم سرمایه‌های موجود در بخش غیرمولد را به بخش مولد ببریم، دست کم باید تلاش کنیم سرمایه‌ها از بخش مولد خارج نشود و برای این کار وضع مالیات بر سوداگری ضروری است.

وی ضمن تاکید بر لزوم وضع مالیات‌های تنظیمی در بخش مسکن گفت: تصویب مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مالیات اقدام بسیار مناسبی است. به طور خاص قانون مالیات بر خانه‌های خالی از نمونه مشابه آن در کانادا الهام گرفته شده که اثرگذاری قابل توجهی در آن کشور داشته است. اما آنچه نامطلوب است، معافیت‌های متعدد در متن دو قانون فوق است؛ در قانون مالیات بر خانه‌های خالی خانه‌های زیادی معاف شده و در قانون مالیات بر عایدی سرمایه نیز به طلا و ارز به عنوان دو شبه پول هیچ توجهی نشده و حتی عده‌ای به دنبال آن هستند که مسئله «تعدیل تورمی» نیز در آن طرح کنند و عملا این قانون را بی اثر کنند.

مالیات بر عایدی سرمایه اولویت دارترین پایه مالیاتی بخش مسکن است

در ادامه موحدی بک نظر مشاور رئیس کل سازمان امور مالیاتی گفت: بخش قابل توجهی از تورمی که در بخش مسکن لمس می‌کنیم به واسطه فقدان مالیات بر دلالی و سوداگری با نرخ موثر ایجاد شده است. اگر این دلالی ها را با اعمال مالیات کنترل می کردیم ماشین خلق نقدینگی بانکها بسیار زودتر از این کند میشد. حجم تسهیلات سال گذشته حدود ۲ هزار هزار میلیارد تومان بوده است که بخش زیادی از آن به دلالی مسکن و شبه پول ها اختصاص داده شده است.

وی با تاکید بر اینکه اکنون در دولت نیاز به اراده ای داریم که بازار وحشی و آزاد مسکن را مهار کند، افزود: این اراده از طریق مالیات با نرخهای موثر محقق می‌شود. مالیات‌های تنطیمی اساسا مالیاتی ضد خود است؛ به این معنا که کارکرد اصلی آن‌ها جلوگیری یا محدود نمودن موضوعی است که بر آن وضع می‌شوند و نباید از آن‌ها انتظار افزایش درآمد را داشت. بنابراین مالیات‌هایی همچون مالیات بر خانه خالی نباید انتظار درآمدی داشت و بلکه هدف اصلی آن از بین بردن وجاهت خالی نگهداشتن خانه و عرضه آن به بازار و در نتیجه کاهش سالانه درآمدهای حاصل از این پایه مالیاتی است.

این کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به اینکه نفس تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه و خانه های خالی موضوع مبارکی است و پیروزی تلقی می شود، افزود: متاسفانه در بدنه وزارت راه نگاه درستی نسبت به دلالان مسکن وجود ندارد و این افراد را بعضا بازارسازان و سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن می‌نامند.

موحدی مالیات بر عایدی سرمایه را اولویت دار ترین پایه مالیاتی بخش مسکن توصیف کرد و افزود: هدف این پایه مالیاتی مقابله با سوداگری است که ریشه بسیاری از مشکلات بازار مسکن محسوب می‌شود. درباره مالیات بر خانه های خالی در شیوه اجرایش بحث است اما باید با روش درست مانع از این شویم که فردی خانه‌ای داشته باشد و آن را خالی نگهدارد.

سوداگری زمین و مسکن باید به طور جدی مشمول مالیات شود

در بخش دیگری از نشست وحید عزیزی کارشناس مالیاتی گفت: در بخش مسکن سه نوع رفتار قابل دسته بندی است: دسته اول رفتار صحیح و استاندارد است که فردی یک مسکن دارد و در آن زندگی میکند که از این فرد نباید مالیات گرفت. دسته دو افرادی هستند که از ساخت و فروش مسکن به دنبال درآمد هستند، که ایجاد ارزش افزوده می‌کنند و باید متناسب با درآمد در حد پایین، مالیات آن را بپردازند. دسته سوم رفتارهایی است که در حوزه سوداگری و ملاکیت طبقه بندی می‌شود که باید با این نوع رفتارها مقابله شود و برخی از پایه‌های مالیاتی همچون خانه‌های خالی و عایدی سرمایه با همین هدف طراحی شده‌اند.

وی افزود: بنابراین ما در طراحی این نوع مالیات‌ها باید با تنظیمی ترین حالت ممکن عمل کنیم. اما در کنار این، با خودش درآمدهای بالایی را نیز به همراه دارد. از طرف دیگر مالیات سالانه املاک در اجرا دچار مشکلاتی است، چرا که بسیاری از صاحبان املاک اثر مخربی بر اقتصاد مسکن ندارند و در پرداخت چنین مالیاتی ناتوان هستند. بنابراین نمی توان اجرای این مالیات را جایگزین سایر پایه ها کرد و به آن اولویت داد. تجربه نشان می‌دهد که سازمان امور مالیاتی با داده‌های موجود در دست خودش، هر مالیاتی را که واقعا اراده کند، می تواند بگیرد و ریشه اجرایی نشدن مالیات‌های مصوب در عدم وجود اراده کافی بین مسئولان این سازمان است.

مالیات سالانه املاک حلقه مفقوده ابزارهای مالیاتی بازار مسکن

در ادامه نشست فرید قدیری کارشناس اقتصاد مسکن گفت: ریشه مشکلات بخش سیاستگذاری در مسکن به ندانم کاری یا نفع افراد ذی نفع برمیگردد. به نحوی که بازار مسکن طی سه سال گذشته بحران بی سابقه‌ای را طی کرده است. در سه دهه گذشته جهش قیمت مسکن حداکثر یک سال اتفاق افتاده است. مثلا در سال ۸۶ یک جهش اتفاق افتاد که ۸۸ درصد قیمت مسکن رشد کرد، اما بعد از آن برای چند سال شیب مسکن عادی شد. اما در سه سال اخیر هر سال ۶۰ درصد رشد قیمت مسکن داشتیم که وضعیتی بی سابقه است و نکته جالب توجه اینکه ۷۰ درصد از معاملات فعلی نیز توسط سفته باز و سرمایه گذار انجام شده است نه خریدار عادی.

قدیری ادامه داد: در بازار مسکن اگر سیاستگذار مسکن درست عمل می‌کرد این پناهگاه امن برای سرمایه گذاران در این بازار از بین می‌رفت. در یک نظرسنجی که اخیرا انجام شده، ۴۰ درصد مردم اعلام کردند ترجیح می‌دهند پول خود را در بازار مسکن سرمایه گذاری کنند؛ چرا که می‌دانند این جا یک پناهگاه امن است که هم سودده است و هم مالیات از آن گرفته نمی‌شود.

این کارشناس بخش مسکن در ادامه گفت: در وضعیت فعلی بازار مسکن وضع مالیات بر خانه های خالی حل مشکل نیست، بلکه بسط مشکل است. از نظر من ۲ راه حل «ساخت یک میلیون مسکن در سال» و «اخذ مالیات از خانه خالی» پوست موزی است که مجلس زیر پای دولت گذاشته است و هیچ یک قابل اجرا نیست. نسخه قانون مالیات بر خانه‌های خالی جدید از نسخه سال ۹۴ بدتر شده است.

قدیری ضمن تاکید بر لزوم اخذ مالیات سالانه املاک گفت: جوابی که در دنیا به این مشکل داده‌اند مالیات سالیانه بر املاک است که چه دولت محلی و چه دولت مرکزی باید این مالیات را بگیرد. این مالیات شدنی است و نیاز به زیرساخت‌های اطلاعاتی ندارد و استثنا و معافیت هم برنمیدارد. نرخ این مالیات در دنیا از ۰.۵ درصد تا ۱.۷ درصد در نوسان است و حتی اگر به شکل حداقلی آن در ایران اجرا شود اثرگذار خواهد بود.

بانک ها و شرکت های دولتی هدف اصلی مالیات بر خانه‌های خالی

در ادامه حسین زمانی معاون حسابرسی سازمان امور مالیاتی، در این نشست ضمن اشاره به اینکه اولویت اصلی مالیات در بخش مسکن، مالیات بر خانه های خالی است، افزود: در عین حال مهمترین چالش در این زمینه شیوه شناسایی و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است.

وی درخصوص معافیت‌های مطرح شده در قانون مالیات بر خانه های خالی گفت: ممکن است انتقاداتی به این قانون در زمینه معافیت‌ها مطرح باشد. اما در وهله اول مسئله اجرایی شدن قانون مهم است و در نظر گرفتن معافیت‌ها صرفا با هدف اینکه این قانون از مرحله تصویب عبور کند و به سلامت به مرحله اجرا برسد، در نظر گرفته شده است. مسئله بعدی اینکه در نسخه فعلی این قانون بانک‌ها و شرکت‌های بزرگ که ده‌ها مسکن خالی را در تملک دارند منظور نظر بوده است و در ادامه میتوان به سراغ دیگر گروه‌های هدف هم رفت.

حسین زمانی در ادامه گفت: مالیات بر خانه‌های خالی، مالیاتی برای گرفته نشدن است و هدف آن اتفاقا عرضه شدن خانه‌های خالی به بازار است؛ نه اینکه از این محل برای دولت درآمدزایی کنیم.

مالیات سالانه املاک کارکرد مالیات‌های تنظیمی را ندارد

در بخش دیگری از نشست محسن حسنی رئیس گروه مطالعات و تحقیقات مالیاتی گفت: در اخذ هر نوع مالیات از مودیان مالیاتی، پیش از هر چیز باید به چرایی آن توجه شود. مالیات سالانه بر کسب درآمد از املاک در کشورها توسط دولت‌های مرکزی وضع و وصول می‌شود ولی در مورد مالیات بر دارایی، شهرداری‌ها یا دولت‌های محلی متولی هستند؛ که دلیل آن تفاوت شرایط منطقه‌های مختلف یک کشور است. به طور مثال وضع مالیات بر درآمد حاصل از اجاره در بسیاری از کشورها توسط دولت مرکزی اخذ می‌شود که البته شیوه اخذ آن به شکل مالیات بر مجموع درآمد است.

حسنی در ادامه ضمن اعلام موافقت با اخذ مالیات سالانه املاک در کشور گفت: در عین حال نباید تصور کرد این مالیات که کارکردی درآمدی دارد، میتواند جایگزین مالیات‌های تنظیمی همچون مالیات بر خانه‌های خالی یا جنبه‌های تنظیمی مالیات بر عایدی سرمایه باشد.

وی افزود: یکی از مشکلات اخذ مالیات از بخش مسکن، مودی حساب نشدن تمامی افرادی است که به ساخت و فروش مسکن اشتغال دارند و در عمل ساخت مسکن شغل حساب نمی‌شود و علاوه بر مالیات بر ساخت و ساز مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه نیز ابزار مالیاتی دیگری است که در بخش مسکن قابل استفاده است و در عین حال پرچالش ترین مالیات در این حوزه محسوب می‌شود. سابقه شروع فرآیند تصویب این مالیات به سال ۹۲ بازمی‌گردد ولی همچنان روند تصویب آن در جریان است و اجرایی نشده است.

ساماندهی بازار اجاره با نرخ بازدارنده مالیات بر خانه های خالی

در ادامه نشست حسین عبداللهی کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی گفت: نباید از یک مالیات انتظار داشته باشیم کل بازار مسکن را بهبود دهد. هر پایه مالیاتی کارکردهای مربوط به خود را دارد. در واقع شرایط فعلی بازار مسکن کشور به یک بسته مالیاتی شامل مالیات بر خانه های خالی، عایدی سرمایه و مالیات بر درآمد اجاره نیاز دارد. هر یک از بازارهای مرتبط با مسکن تحت تاثیر یکی از این پایه ها اصلاح می‌شود.

وی افزود: به عنوان مثال مالیات بر خانه های خالی به این دلیل وضع شده است که عرضه واحدهایی که به عمد خالی مانده اند را محقق کند و از این مسیر بازار اجاره را سامان بدهد. تجربه کشورهای دیگر هم این مساله را تایید می‌کند، به عنوان نمونه در ونکوور که از سال ۲۰۱۶ مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شد، تعداد خانه‌های خالی ۳۰ درصد کاهش یافت و واحدهای مسکونی به صورت بلند مدت اجاره‌ داده شد تا مالکان مشمول این مالیات نگردند. دلیل موفقیت تجربه‌های خارجی نیز این است که نرخ این مالیات بازدارنده بوده و تا ۳ درصد ارزش ملک در ونکوور رسیده است.

عبداللهی با تاکید بر اینکه اجرایی کردن قانون مالیات بر خانه های خالی از چگونگی تدوین آن مهم تر است، افزود: همین ۲۵۰۰ خانه خالی که شناسایی شده چرا مالیاتش اخذ نشده است؟ نفس اقدام به اخذ این نوع مالیات می تواند بار روانی مناسبی داشته باشد و موجب عرضه این خانه ها شود.

وی افزود: البته معتقدم نسخه جدید مالیات بر خانه های خالی نسبت به نسخه سال ۹۴ بهتر شده است، چرا که در سال ۹۴ بانک اطلاعاتی قانون مشکل داشت و سکونت به روز افراد ثبت نمی شد، اما در نسخه جدید خوداظهاری اضافه شده است که می تواند آمار را به روز کند. بهبود دیگری که در قانون رخ داد این بود که نرخ مالیات افزایش یافت و بازدارندگی این پایه مالیاتی را بالاتر برد. این نوع مالیات بنا نیست درآمدزایی برای دولت داشته باشد و یک نوع مالیات تنظیمی است که باید به مرور زمان درآمدش کمتر هم بشود.

مالیات بر خانه های لوکس و خالی دو ابزار مهم کنترل بازار مسکن

در ادامه نشست جهانگیر رحیمی سرپرست دفتر طراحی و تحلیل فرآیندهای مالیاتی ضمن اشاره به اینکه مالیات‌های بخش مسکن به طور کلی در دو قانون مالیات‌های مستقیم و بودجه سالانه تقسیم می‌شود، گفت: بر اساس قانون بودجه املاک مسکونی بالاتر از ۱۰ میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات شده‌اند. در زمینه این قانون دو چالش شناسایی و شیوه اخذ مالیات وجود دارد که مسئله شناسایی املاک یک چالش جدی محسوب می‌شود.

وی افزود: موضوع بعدی مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است که هم در قانون مالیات‌های مستقیم و هم در قانون بودجه به آن اشاره شده است. نرخ این مالیات نیز به صورت ضریبی از درآمد اجاری ملک و پلکانی در نظر گرفته شده است. علاوه بر این اگر فردی بیش از ۵ خانه خالی نگهداشته باشد، میزان مالیات فرد دو برابر حساب می‌شود.

راه اندازی سامانه مودیان پیش نیاز اثربخشی ابزارهای مالیاتی بازار مسکن

در پایان نشست علی ملک زاده کارشناس مالیات اندیشکده اقتصاد مقاومتی ضمن تاکید بر اینکه مالیات‌های تنظیمی بخش مسکن برای شرایط فعلی کشور ضروری است، گفت: بخش قابل توجهی از ایراداتی که به طرح مالیات بر خانه‌های خالی وارد است به شیوه اجرا مربوط می‌شود و باید بین متن قانون و شیوه اجرا تفاوت قائل شد. آنچه متن قانون است به تمام جزئیات اشاره نمی‌کند و اگر ایرادی که به قانون خانه های خالی وارد می شود، در حوزه اجرای نامناسب و کوتاهی مجریان است، نباید به اصل قانون ایراد گرفت.

وی افزود: سامانه مودیان می تواند به اجرای عادلانه ماده ۷۷ (مالیات ساخت و ساز) با صدور صورتحساب های الکترونیکی و شفاف شدن هزینه ها و درآمدهای سازنده کمک کند. در بازار املاک و مسکن نیاز به یک بسته مالیاتی داریم و در واقع هر مشکلی باید با ابزار خودش اصلاح شود. مشکل اصلی بخش مسکن، کمبود ساخت مسکن نیست و با همین ابزارهای مالیاتی تا حد مناسبی می‌توان مشکل مسکن را حل کرد. در واقع تغییر الگوی رفتار مسکن و سرمایه‌ای شدن آن، به دلیل عدم اخذ مالیات رخ داده است.