گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو-ندا زارعی: وزارت جهادکشاورزی به دنبال آن است که سند شش دانگ تفکیکی در اختیار کشاورزان و صاحبان زمین‌های کشاورزی قرار دهد که امری پسندیده و شایسته است اما کارشناسان معتقدند این مهم باید با در نظر گرفتن ملاحظاتی اتفاق بیافتد که اگر این ملاحظات در نظر گرفته نشود می‌تواند ریشه و بنیان کشاورزی کشورمان را از بین ببرد. عواقبی که از جنس تغییر کاربری و تشویق کشاورزان و زمین‌داران به ویلاسازی و باغداری است.
برای بررسی بیشتر ابعاد این تصمیم، گفت‌وگویی با سهیل منصوری، کارشناس کشاورزی داشتیم که سالیان سال است در حوزه اراضی کشاورزی تحقیق و پژوهش کرده است.
منصوری به طور کلی معتقد است که هم اکنون دلالان زیادی به دنبال خرد کردن زمین‌های کشاورزی و تغییر کاربری قانونی آن‌ها هستند که اعطای سند شش دانگ به این زمین‌ها کار آن‌ها را تسهیل می‌کند. زمین‌هایی که بخش قابل توجه آن‌ها هم اکنون در نقاط شمالی کشور و مناطقی مثل دماوند هستند.
وزیر جهاد کشاورزی می‌گوید با سند دار کردن اراضی کشاورزی و باغی، ترمز تغییر کاربری کشیده می‌شود و تبدیل آن‌ها به ویلا متوقف می‌شود نطر شما در این رابطه چیست؟
سند دار کردن اراضی کشاورزی، ارتباطی به بحث تغییر کاربری غیر مجاز ندارد؛ یعنی زمین کشاورزی چه سند داشته باشد و چه نداشته باشد در آن احتمال تغییر کاربری غیر مجاز وجود دارد.
نکته‌ای که وجود دارد این است که بر اساس قانون حفظ کاربری و قوانین مرتبط، اراضی که درخواست تغییر کاربری مجاز دارند، نیازمند سند هستند و اگر شخصی سند نداشته باشد نمی‌تواند درخواست تغییر کاربری بدهد؛ بنابراین اگر برای زمین‌های کشاورزی سند صادر شود (مخصوصا سنگ شش دانگ) زمین‌دار به راحتی می‌تواند تغییر کاربری بدهد؛ نتیجه اینکه سند دار کردن اراضی کشاورزی خواه یا ناخواه زمین‌دار را به سمت تغییر کاربری هدایت و ترغیب می‌کند.
عواقب سند دار کردن زمین‌های کشاورزی بدون در نظر گرفتن محدودیت متراژ چیست؟
سند دار شدن اراضی کشاورزی به طور کلی اتفاق بدی نیست؛ اتفاقا بسیار هم خوب و ضروری است. اما بحثی که وجود دارد، خطرات موجود در این شیوه سند دار کردن است که می‌خواهند به صورت بی‌قاعده و بدون محدودیت این صدور سند را انجام دهند؛ بنابراین اینکه زمین کشاورزی، اراضی و املاک ما سند داشته باشد، علیرغم تبعاتی که ممکن است داشته باشد، اتفاق مثبت و حتی یک ضرورت است، اما این طرح و برنامه‌ایی که وجود دارد و بر اساس آن می‌خواهند زمین‌های کشاورزی را در هر مساحتی سند دار کنند و سند شش دانگ هم صادر کنند، اشتباه است.
به عنوان مثال در بررسی‌هایی که انجام دادیم متوجه شدیم که در یک روستا، یک کشاورز ۶۰ قطعه زمین به صورت مشاعی داشت که هم اکنون می‌خواهند به هر ۶۰ قطعه زمین، اسناد جداگانه بدهند. یا اینکه در یک روستا، زمینی با مساحت ۳ هزار متر مربع وجود داشت و شاید در آن روستا صد‌ها قطعه زمین با مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع وجود داشته باشد. اگر برای این زمین‌ها یک سند شش دانگ صادر کنیم، به هیچ وجه قابل کشاورزی نیستند.
در حال حاضر، در عرصه، زمین‌هایی که ۲۰۰ یا ۵۰۰ متر مربع هستند، جدا نیستند و به صورت پیوسته کشت می‌شوند. به این صورت که صاحبان آن‌ها در روستاها، کشت زمین را به یک نفر محول کرده‌اند و در نهایت یک قطعه زمین با مساحت ۵۰ هکتار به شکل یکپارچه کشت می‌شود.
این زمین‌ها سند مادر هم دارند و هیچ مشکل یا اختلافی هم وجود ندارد، اما اگر ما بخواهیم برای هر قطعه این‌ها یک سند شش دانگ صادر کنیم، افراد مرز زمین هایشان را مشخص می‌کنند و در نهایت اراضی خرد می‌شود؛ زمینی هم که خرد شود، دیگر قابل کشاورزی نیست؛ به این دلیل که در یک قطعه زمین ۵۰۰ متری نمی‌توانیم از ماشین آلات استفاده کنیم و کشاورزی در حد کشت باغچه‌ای محدود می‌شود.
ما با خرد کردن اراضی کشاورزی کاری می‌کنیم که در آینده به هیچ وجه امکان یکپارچه سازی آن‌ها وجود نداشته باشد.
اگر ما زمین را قطعه بندی کنیم یا برای زمینی توسط شخص دیگر تصرف شده سند شش دانگ بدهیم، با درگیری‌های متعددی بین مردم و کشاورزان مواجه می‌شویم و خودمان منشا درگیری‌ها هستیم.
سند دار کردن اراضی کشاورزی با چه متر و معیاری باید انجام شود که به کشاورزی کشور لطمه وارد نکند؟
بر اساس برخی فاکتور‌ها برای خرد کردن اراضی کشاورزی، حداقل حدنصاب‌هایی تعیین شده؛ ولی واقعیت این است که حد نصاب‌های تعیین شده در کشور، در مقایسه با حد نصاب‌های بین المللی کمتر است. به عنوان مثال در کشور آرژانتین مساحت قطعات اراضی کشاورزی به طور میانگین ۸۵۰ هکتار و در آمریکا ۲۵۰ هکتار است. متاسفانه در ایران به ۸/۱ دهم هکتار می‌رسد. حدنصاب‌های ما در کشور برای اراضی زراعی حدود ۱۰ هکتار و برای باغ‌ها ۵ هکتار در نظر گرفته شده است؛ البته در نقاط مختلف کشور این عدد متفاوت و در استان‌های شمالی کمتر است. واقعیتی که وجود دارد این است که این قطعات خرد شده‌اند و نمی‌توانیم یک عدد ایده‌آل ارائه بدهیم؛ اما اگر همان حدنصاب‌هایی که بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن مشخص شده، رعایت شود نقش کمک کننده دارد.
در حال حاضر مساحت قطعات ما از حد نصاب پایینتر است و اگر بخواهیم این شرایط را ادامه دهیم، قطعات کوچکتر می‌شوند و دیگر به هیچ وجه قابل کشاورزی نیستند. یعنی با اجرای این طرح، در آینده فعالیت کشاورزی در ایران منتفی خواهد شد.
عدم اجرای قانون یا اجرای ناقص آن، چه مقدار در خرد شدن اراضی کشاورزی و باغی تاثیر دارد؟
تاثیر نسبتا زیادی داشته است. یک بخش آن مربوط به عدم رعایت قانون بود. ما در ابتدا برخی قوانین داشتیم، اما آنقدر مصوبه و بخشنامه داده شد که این قوانین مغایر با قوانین جلوگیری از خرد شدن و گسترش کشاورزی است، تا این قوانین اجرا نشوند یا منافذی در آن به وجود بیاید که برای منافع برخی افراد، بخشی از اراضی را به صورت غیر اصولی از این قوانین مستثنی کنیم.
چه مواردی منجر به خرد شدن اراضی کشاورزی و تغییر کاربری آن‌ها می‌شود؟
یکی از اصلی‌ترین عواملی که باعث خرد شدن زمین می‌شود، ارزش افزوده است. متاسفانه ما در کشور، در زمینه حفظ کاربری خوب عمل نمی‌کنیم. زمانی که قطعه زمینی خرد می‌شود، ارزش آن به شدت افزایش پیدا می‌کند. یعنی قیمت هر متر از یک قطعه زمین ۲۰۰ متری در مقایسه با قیمت هر متر از زمین یک هکتاری بیشتر است. یعنی هر چقدر زمین کوچکتر باشد، ارزش بیشتری دارد. برخی افراد از طریق خرد کردن اراضی کشاورزی، پول‌های بسیاری به دست آورده‌اند. آن‌ها زمین‌های چند هکتاری را خریداری می‌کنند و آن‌ها را به قطعه‌های کوچکتر تقسیم کرده و با ارزش افزوده بسیار بالاتر می‌فروشند. با این کار هم به کشاورزی آسیب می‌زنند، چون زمین‌های خرد شده دیگر قابل کشاورزی نیست؛ هم کلاهبرداری کرده‌اند، چون فردی که یک زمین ۲۰۰ متری را خریداری می‌کند، تصور می‌کند که می‌تواند در آن ویلا بسازد یا سرمایه گذاری انجام دهد که این تصور اشتباه است. وقتی زمین را خریداری می‌کنند متوجه می‌شوند که فروشنده کلاهبرداری کرده و این زمین کاربری کشاورزی دارد و نمی‌توانند آن را تغییر دهند.
عوامل دیگری هم وجود دارد که باعث خرد شدن می‌شود؛ از جمله اینکه در نظام ارث، اگر فردی فوت شود و یک اتومبیل یا خانه داشته باشد، نمی‌توانند آن را نصف و بین فرزندان تقسیم کنند. متاسفانه این موضوع درمورد زمین‌های کشاورزی هرگز رعایت نشده و زمین کشاورزی را به محض اینکه از پدری به فرزندان به ارث می‌رسد، تقسیم می‌کنند.
موضوع دیگر این است که ما در گذشته قوانینی داشتیم که به نحوی باعث خرد شدن اراضی کشاورزی شده اند. برخی از این قوانین درست اجرا نشده است مثل قانون اصلاحات اراضی که در سال ۱۳۴۰ تصویب شد و حتی در مراحل مختلف هم اجرا شد.
اما چون مکانیزم‌هایی که برای جلوگیری از خرد شدن اراضی پیش بینی کرده بود اجرا نشدند، به اهداف خودش نرسید و باعث خرد شدن زمین‌های کشاورزی شد. قوانین دیگری هم داشتیم که ذاتا باعث خرد شدن زمین‌های کشاورزی شده‌اند.
به عنوان مثال قانون واگذاری زمین‌های بایر و دایر که معروف به قانون کشت موقت است، بعد از انقلاب به صورت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است. برخی افراد زمین‌های اشخاص دیگر را تصرف کرده بودند و در آن کشاورزی می‌کردند و بر اساس این قانون در قطعات خرد به آن‌ها واگذار شد که این هم باعث خرد شدن اراضی کشاورزی شده است. تمام این عوامل باعث شده‌اند که ما زمین‌ها را به قطعات کوچکتر تقسیم کنیم و به افراد مختلف انتقال بدهیم.
به سوال ابتدایی خود بر می‌گردم، پس شما معتقد هستید با اعطای سند شش دانگ به زمین‌های کشاورزی شاهد تغییر کاربری خواهیم بود و ادعا وزیر جهاد کشاورزی غلط است؟
بله زمین‌های دارای سند شش دانگ می‌تواند خرد شود و در حال حاضر هیچ محدودیتی در مورد ماهیت زمین برای خرد شدن نداریم. اگر حکم قانونی دادگاه را داشته باشیم یا اگر از حدنصاب بزرگتر باشد، خرد می‌شود.
یک زمین ۱۰۰ هکتاری که سند شش دانگ هم دارد می‌تواند خرد شود و یکسری مکانیزم‌ها مانند نقل و انتقال مشاعی هم وجود دارد که خودش باعث خرد شدن زمین کشاورزی می‌شود.
به عنوان مثال یک نفر می‌تواند یک زمین یک هکتاری را به ۱۰ نفر به صورت مشاعی بفروشد. یا اینکه به صورت قولنامه‌ای که متاسفانه در ایران بسیار رایج است یک زمین را به چند نفر بفروشد.
اینکه ما تصور کنیم که با صادر کردن سند شش دانگ می‌توانیم از خرد شدن آن‌ها جلوگیری کنیم اصلا درست نیست. تا زمانی که عوامل خرد شدن را برطرف نکنیم، قانون‌های ناقص داشته باشیم و حدنصاب‌ها را رعایت نکنیم، نمی‌توانیم تصور کنیم که می‌توانیم جلوی خرد شدن را بگیریم.
