در گیر و دار مصلحت قطعی نظام و کشور / بطلان معاملات غیر رسمی؛ ایده اصلی مجلس
گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو_انوشه رجبی؛ شاید برای شما یا اطرافیانت هم این مشکل بوجود آمده باشد که ملکی را با سند رسمی خریده‌اید، ولی ملک مذکور قبلا با سند عادی فروخته شده یا جعل سند صورت گرفته است. خیلی از این مالباختگان پس از چنین اتفاقی دیگر قادر به خرید ملک و زمینی نیستند. به گفته مسئولین قوه قضاییه و دادگستری چیزی حدود ۵۰ درصد از دعاوی دادگاه‌ها به اسناد عادی و رسمی مربوط می‌شود.
در طول ۴۰ سال گذشته تا به الان طرح‌های مختلفی از ناحیه دادگستری، قوه قضائیه و مجلس مطرح می‌شد، اما به دلایل مختلف مورد تایید شورای نگهبان قرار نمی‌گرفت. تا اینکه در سال آخر مجلس طرحی با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به تصویب رسید. رفت و برگشت این طرح بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان تا ۵ مرحله ادامه پیدا کرد. اصرار مجلس شورای اسلامی بر مصوبات خود سبب شد طرح مذکور به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده شود.
مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه‌قضائیه همایش تخصصی به منظور بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در تاریخ ۱۶ مهر ۱۴۰۲ در مجتمع فرهنگی شهید بهشتی قوه قضائیه برگزار کرد. این همایش قرار بود با حضور موسی غضنفرآبادی رئیس کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس شورای اسلامی، احسان خاندوزی وزیر اقتصاد و حسن بابایی رئیس سازمان ثبت کشور برگزار شود. اما زمانی که نوبت به سخنرانی مهمانان همایش رسید، عبدالحمید مرادی، مدیرکل امور املاک سازمان ثبت، عزت‌الله امانی، قاضی دیوان عالی کشور، حسن عبدلیان‌پور، رئیس مرکز وکلای قوه قضائیه و محمود تفکریان، کارشناس امور ثبتی و نقشه‌برداری تهران در جایگاه حاضر شدند.
مصلحت قطعی نظام و کشور
ابتدای برنامه با سخنان حسن عبدلیان‌پور آغاز شد. عبدلیان پور به به دیدار ۶ تیر ۱۴۰۲ مسئولان قوه قضائیه که در حضور مقام معظم رهبری بودند، اشاره کرد: «ایشان مطلبی را به این مضمون فرمودند که خیلی از فساد‌ها در مورد اموال غیرمنقول از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی می‌گذرد باید جلوی این گرفته شود و واقعا اینجوری است که به فرض از دیدگاه شورای نگهبان یک اشکالی هم به این قانون مجلس داشته باشند، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون اجرا بشود. یعنی شیوه‌ای که دو خط بنویسند و منتقل کنند و مانند این‌ها خودش منشأ فساد‌های بزرگ است.»
محوریت این همایش قانون ثبت بود. عبدلیان پور از دکتر محمود تفکریان، پدر حقوق ثبت ایران دعوت به سخنرانی کرد. تفکریان گفت: «امور وکالت شامل تمام مطالب حقوقی است. هر کار وکالت از نظر من یک پایان نامه است. یک کار تحقیقی است. به هر حال کسی که کار وکالت می‌کند در تمام علوم حقوقی ورود پیدا می‌کند حتی خارج از آن. وکیل در تمام مسایل حقوقی صاحب نظر است. بعضی قوانین خاص هستند و بعضی از قوانین عام هستند. سند، یک تعریف در قانون مدنی دارد و یک تعریف در قانون ثبت. سند رسمی در قانون مدنی بصورت عام می‌گوید سند نوشته‌ای است که در مقام دعوا قابل دفاع است. اما سند رسمی، سندی که در ادارات ثبت، دفاتر اسناد رسمی در حدود صلاحیت تنظیم می‌شود، سند رسمی است. اعتباراتی هم می‌دهد.»
مکفی نبودن قوانین!
یکی دیگر از مهمانان برنامه، عبدالحمید مرادی، مدیرکل امور املاک سازمان ثبت، در مورد تبعات اسناد عادی گفت: «در حال حاضر کشور با پیامد‌های بسیار منفی اسناد عادی درگیر است. جعل، کلاهبرداری، فروش مال غیر، زمین‌خواری، پولشویی، معاملات معارض، مخفی‌کردن اموال، انجام معاملات پولشویی، عدم امنیت در سرمایه‌گذاری، تزلزل در مالکیت، عدم شفافیت در مالکیت و دارایی افراد و تشکیل ۳۵ درصد پرونده‌های قضایی کشور تنها بخشی از مشکلات معاملات با اسناد عادی است که با آن مواجه هستیم. امروز حاکمیت دارد به سمت و سویی می‌رود تا قانونی را تصویب کند. این قانون بر مبنای قوانین دیگر مانند قانون اساسی است. قانون اساسی تصریح بر پیشگیری از وقوع جرم دارد. صدور اسناد مالکیت و ثبت رسمی قطعا از بسیاری از جرایم پیشگیری خواهد کرد. ده سال از قانون حدنگار می‌گذرد و به این نقطه رسیده‌ایم که این قانون و قوانین این حوزه پاسخگو نبوده‌است پس باید قانونی تصویب شود تا به کمک قوانین قبلی مشکل اسناد کشور را حل کند.»
افزایش اعتبار حق مالکیت
عزت‌الله امانی، قاضی دیوان عالی کشور، درباره اهمیت اعتبار حق مالکیت گفت: «حق مالکیت از دیرباز مورد توجه بوده است و برای اینکه این حق محترم شناخته شود، در قوانین ذکر شد و مورد توجه قانون‌گذار قرارگرفت. وقتی معاملات به شکل عادی در بین افراد صورت می‌گرفت، این مشکل به وجود می‌آمد که با فوت یکی از متعاملین عقد، شخص خریدار دچار مشکل می‌شد و ممکن بود به ورثه دسترسی نداشته باشد تا انتقال سند را انجام دهد. همچنین بحث سوءاستفاده از سند عادی نیز وجود داشت. با تصویب قانون ثبت در سال ۱۳۱۰ به اسناد، نظم بخشیده شد. این قانون ثبت برخی از معاملات را اختیاری و برخی دیگر را اجباری قرار داده است؛ اما در طول سال‌ها می‌بینیم با مشکلاتی در حوزه اسناد مواجه شده‌ایم. طرح الزامی کردن ثبت معاملات اموال غیرمنقول، طرحی است که می‌خواهد حق مالکیت افراد را بیشتر از آنچه هست اعتبار ببخشد و اطمینان افراد نیز به اسناد بیشتر می‌شود.»
امانی در ادامه می‌گوید: «طبق این طرح، افرادی که اسناد عادی دارند و در مدت زمانی مشخص اقدام به ثبت رسمی و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نکرده‌اند، اسناد آن‌ها بی‌اعتبار خواهد شد.»
یکی از نقاط اختلافی بین مجلس و مجمع تشخیص مصلحت نظام بحث ابطال یا بلااثر شدن معاملات با اسناد عادی است. مهمترین قوانین در حوزه اسناد، قانون مدنی و قانون ثبت است. اما این دو قانون در این حوزه کافی نبوده و نیاز به قانونی است که تکلیف اسناد عادی را مشخص کند. در غیر اینصورت ما نمی‌توانیم به نتیجه مشخصی در مورد اسناد عادی و رسمی برسیم.
اعتبار اسناد رسمی؛ جذب سرمایه‌گذاری
عبدالحمید مرادی بر این موضوع تاکید داشت که ما باید ثبت معاملات رسمی را تسهیل کرده و مشوق‌هایی برای جامعه بگذاریم تا به سمت ثبت سند به شیوه رسمی بروند. همچنین جهت رفع موانعی که ممکن است اجرای این طرح را دچار مشکل کند باید قدم برداریم.
مرادی گفت: «ما این اعتقاد را داریم که اگر این طرح تصویب و به طور کامل و صددرصدی اجرا شود، در بخش مدیریت زمین، آب، خاک و کشاورزی نیزاصلاحاتی اتفاق می‌افتد.»
همچنین رواج اسناد عادی و انجام معاملات با این اسناد باعث شده تا سرمایه‌گذاری در ایران برای سرمایه‌گذار‌ها نامطمئن باشد و این موضوع تبدیل به یکی از موانع جذب سرمایه‌گذار خارجی نیز شده‌است.
بطلان معاملات غیررسمی؛ ایده اصلی مجلس!
حسن عبدلیان‌پور، رئیس مرکز وکلای قوه قضائیه گفت: «طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» با هدف حذف و بی‌اعتبارسازی معاملات غیر رسمی یا قولنامه‌ای در دستور کار کمیسیون قضایی مجلس شورای اسلامی قرار گرفت که ایده اصلی آن در ماده ۱، بطلان این نوع از معاملات به طور کلی و همچنین بی‌اعتباری آثار آن در محاکم و ادارات بود. همچنین یکی دیگر از اهداف طرح، تسهیل صدور اسناد رسمی برای املاک است.
مجمع تشخیص مصلحت نظام پس از رفت‌و آمد‌های بسیار این طرح و اختلاف نظر مجلس و شورای نگهبان، مسئول تعیین و تکلیف این طرح شده است. آنطور که ستایشی، سخنگوی قوه‌قضائیه می‌گوید: «تاکنون ۲۵ جلسه کارشناسی در دبیرخانه کمیسیون حقوقی مجمع تشخیص مصلحت نظام تشکیل شده است و جلسات اصلی کمیسیون با حضور اعضای اصلی در حال برگزاری است تا تبصره ۶ ماده ۱۰ طرح مورد بررسی قرار گیرد؛ بنابراین طرح در کمیسیون بلاتکلیف نمانده و نظر به نهایی شدن آن است.»