آورده نهضت ملی مسکن به ۱.۲ میلیارد تومان رسید؛ هزینه ساخت واحدها تا ۳ میلیارد تومان بالا رفت

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو، مسئله اصلی نهضت ملی مسکن دیگر فقط ساخت واحد نیست؛ تأمین پول برای تمام کردن واحدهایی است که هزینه ساخت آنها در طول اجرای پروژه افزایش پیدا کرده است. در تهران، متقاضیان با مطالبه جدید ۲۰۰ میلیون تومانی مواجه شده‌اند و در پروژه‌هایی که توسط ستاد اجرایی فرمان امام ساخته می‌شود، هزینه تمام‌شده هر واحد با احتساب مشاعات و زیربنای ناخالص حدود ۱۳۵ مترمربع، حدود ۳ میلیارد تومان برآورد شده است.

این اتفاق در شرایطی رخ می‌دهد که تأمین مالی طرح همچنان ترکیبی از تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان است و همین موضوع، فشار افزایش هزینه‌ها را مستقیماً به خانوارهای ثبت‌نام‌کننده منتقل می‌کند.

آورده متقاضیان تهران به ۱.۲ میلیارد تومان رسید

متقاضیان نهضت ملی مسکن در استان تهران در شهریورماه با درخواست جدید برای افزایش ۲۰۰ میلیون تومانی آورده مواجه شدند؛ مبلغی که طبق اعلام منتشرشده، باید تا ۲۰ شهریورماه پرداخت می‌شد. با این افزایش، آورده مورد مطالبه در برخی پروژه‌های تهران به حدود ۱.۲ میلیارد تومان رسیده است.

اهمیت این عدد فقط در رقم ۲۰۰ میلیون تومان نیست؛ مسئله اصلی تکرار افزایش آورده در فاصله کوتاه است. برای خانواری که از ابتدا با هدف دریافت مسکن حمایتی وارد طرح شده، هر مرحله افزایش آورده می‌تواند به معنای نیاز به فروش دارایی، استقراض یا حتی انصراف از پروژه باشد.

در همین حال، آمارهای وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد مجموع آورده متقاضیان در پروژه‌های نهضت ملی مسکن به حدود ۲۱۴ هزار میلیارد تومان رسیده و متوسط آورده متقاضیان در هر پروژه نیز حدود ۴۳۶ میلیون تومان اعلام شده است. اختلاف این متوسط با ارقام برخی پروژه‌های تهران نشان می‌دهد فشار مالی در همه پروژه‌ها یکسان نیست و باید هزینه‌ها را پروژه به پروژه بررسی کرد.

هزینه ساخت یک واحد به حدود ۳ میلیارد تومان رسید

در سوی دیگر ماجرا، رشد هزینه تمام‌شده ساخت قرار دارد. محمدجواد اسماعیلی، مدیرعامل توسعه‌گران عمران ستاد اجرایی فرمان امام، اعلام کرده است که متوسط هزینه تمام‌شده واحدهایی که قرار است تا پایان سال تکمیل شوند، با احتساب مشاعات و زیربنای ناخالص حدود ۱۳۵ مترمربع، حدود ۳ میلیارد تومان برآورد می‌شود. به گفته او، این رقم در پروژه‌های مختلف متفاوت است و به میزان پیشرفت پروژه و زمان تکمیل آن بستگی دارد.

در این پروژه‌ها، ۸۵۰ میلیون تومان از هزینه از محل تسهیلات در نظر گرفته شده و باقی هزینه باید از محل آورده متقاضی و سایر منابع تأمین شود. این یعنی حتی با افزایش سقف وام، بخش قابل‌توجهی از هزینه ساخت همچنان بر دوش متقاضی باقی می‌ماند.

البته نباید رقم ۳ میلیارد تومان را به عنوان قیمت قطعی همه واحدهای نهضت ملی مسکن در کشور تلقی کرد؛ این عدد مربوط به برآورد پروژه‌های مشخصی است که توسط ستاد اجرایی فرمان امام در حال ساخت هستند و خود مقام مسئول نیز بر تفاوت هزینه پروژه‌ها تأکید کرده است.

وام بیشتر؛ راه‌حل یا انتقال فشار به آینده؟

افزایش تسهیلات یکی از راهکارهای جبران رشد هزینه ساخت بوده است. سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن پیش‌تر از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته بود و برای وام ۸۵۰ میلیون تومانی، بازپرداخت ۲۰ ساله ماهانه حدود ۱۶.۵ میلیون تومان برآورد شده است. مجموع بازپرداخت این وام نیز بیش از ۳.۱ میلیارد تومان خواهد بود.

بنابراین افزایش وام اگرچه در کوتاه‌مدت بخشی از شکاف منابع پروژه را پر می‌کند، اما برای متقاضی به معنای افزایش تعهد بلندمدت است.

در واقع، صورت مسئله نهضت ملی مسکن از یک طرف کمبود منابع برای تکمیل پروژه و از طرف دیگر کاهش توان پرداخت متقاضی است؛ افزایش وام می‌تواند اولی را تا حدی حل کند، اما لزوماً دومی را حل نمی‌کند.

۵۳۰ همت تسهیلات بانکی وارد پروژه‌ها شده است

بر اساس آخرین آمار منتشرشده از وزارت راه و شهرسازی، تاکنون بیش از ۵۳۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به پروژه‌های نهضت ملی مسکن تزریق شده و حدود ۲۱۴ هزار میلیارد تومان نیز از محل آورده متقاضیان تأمین شده است. برای پروژه‌هایی که بیش از ۸۵ درصد پیشرفت فیزیکی دارند نیز تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی برای کمک به تکمیل پروژه‌ها در نظر گرفته شده است.

این سیاست نشان می‌دهد دولت تلاش کرده منابع را به پروژه‌هایی برساند که به مرحله پایانی ساخت نزدیک شده‌اند؛ یعنی جایی که کمبود چند صد میلیون تومان می‌تواند تحویل یک واحد را ماه‌ها به تأخیر بیندازد.

صندوق ملی مسکن نیز برای پروژه‌های پیشرفته، منابع تکمیلی در نظر گرفته است. در یکی از برنامه‌های اعلام‌شده، حداقل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات قرض‌الحسنه ۲۴ ماهه از محل منابع صندوق برای برخی پروژه‌های نزدیک به تکمیل اختصاص یافته است.

مسئله اصلی؛ فاصله هزینه ساخت و توان متقاضی

اعداد موجود یک تصویر روشن از چالش جدید نهضت ملی مسکن ارائه می‌کنند: هزینه ساخت بالا رفته، تسهیلات افزایش یافته، اما آورده متقاضی نیز هم‌زمان باید افزایش پیدا کند.

از یک طرف، پروژه بدون تزریق پول جدید امکان تکمیل ندارد و از طرف دیگر، متقاضی‌ای که با هدف خانه‌دار شدن وارد طرح شده، لزوماً توان تأمین آورده‌های چندباره و سنگین را ندارد.

حتی مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن نیز درباره ابعاد مالی این طرح هشدار داده و هزینه ساخت نهضت ملی مسکن را حدود ۷ هزار هزار میلیارد تومان و منابع مورد نیاز برای تکمیل کامل طرح را حدود ۱۴ هزار هزار میلیارد تومان برآورد کرده است. او تأکید کرده که ظرفیت شبکه بانکی و بازار سرمایه برای تأمین چنین منابعی محدود است.

این ارقام نشان می‌دهد مسئله تأمین مالی دیگر یک مشکل مقطعی یک یا دو پروژه نیست؛ بلکه به یکی از مهم‌ترین گلوگاه‌های ادامه نهضت ملی مسکن تبدیل شده است.

فشار مالی؛ تهدیدی برای سرعت اجرای طرح

اگر افزایش هزینه ساخت بدون افزایش متناسب منابع پروژه ادامه پیدا کند، دو اتفاق محتمل است: یا آورده متقاضیان دوباره افزایش پیدا می‌کند، یا پروژه برای تأمین کسری منابع با تأخیر مواجه می‌شود.

هر دو حالت برای متقاضی هزینه دارد. در حالت اول، فشار مستقیم به خانوار وارد می‌شود و ممکن است بخشی از متقاضیان توان ادامه پرداخت را از دست بدهند. در حالت دوم، افزایش مدت ساخت باعث رشد بیشتر هزینه‌ها می‌شود و همین رشد هزینه، نیاز پروژه به منابع جدید را افزایش می‌دهد؛ چرخه‌ای که می‌تواند تکمیل واحدها را دشوارتر کند.

به همین دلیل، مسئله امروز نهضت ملی مسکن فقط «چقدر وام می‌دهند؟» نیست؛ پرسش اصلی این است که چه میزان از هزینه نهایی باید از جیب متقاضی پرداخت شود و دولت برای جلوگیری از افزایش مداوم این سهم چه برنامه‌ای دارد.

نهضت ملی مسکن اکنون در نقطه‌ای قرار گرفته که تأمین مالی، به اندازه ساخت‌وساز اهمیت پیدا کرده است. افزایش ۲۰۰ میلیون تومانی آورده در برخی پروژه‌های تهران، رسیدن آورده مورد مطالبه به حدود ۱.۲ میلیارد تومان و برآورد هزینه حدود ۳ میلیارد تومانی برای برخی واحدهای در حال تکمیل، نشان می‌دهد فاصله میان قیمت تمام‌شده و توان مالی متقاضیان جدی‌تر شده است.

ادامه مسیر طرح به این بستگی دارد که این فاصله چگونه تأمین شود؛ با افزایش دوباره آورده خانوارها، افزایش تسهیلات بانکی، استفاده از منابع صندوق ملی مسکن یا ترکیبی از این راهکارها. اما یک واقعیت روشن است: اگر قرار باشد هدف اصلی نهضت ملی مسکن خانه‌دار کردن خانوارهای کم‌درآمد و متوسط باشد، افزایش هزینه ساخت نباید بدون تعیین تکلیف سهم واقعی متقاضی از این هزینه، صرفاً به شکل مطالبه‌های جدید از خانوارها ظاهر شود.