به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، بررسی‌ها نشان می‌دهد فروش یک ملک به چندین نفر که سال‌ها است باعث ایجاد ناامنی و بی‌اعتمادی در بازار پیش‌فروش مسکن شده، ریشه در اسناد قولنامه‌ای دارد.
مسکن یکی از نیاز‌های اصلی مردم در هر جامعه‌ای است ازاین‌رو دولت‌ها تلاش می‌کنند تا با طرق مختلف و متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی خود، نیاز مردم به مسکن را تأمین نمایند. در جامعه ما نیز پیش‌فروش ساختمان یکی از راه‌های خانه‌دار کردن مردم به‌خصوص اقشار کم‌درآمد است، چراکه هزینه کم‌تری نسبت به خرید ساختمان‌های آماده دارد. از سوی دیگر این روش کمک‌کننده به سازندگان نیز هست، چرا که نیازی به پرداخت تمام هزینه ساخت از سوی سازنده نیست و سازنده می‌تواند در طول زمان ساخت با پیش‌فروش واحدها، مقداری از هزینه ساخت را تأمین نماید.
این بازار دو سر برد، اما چند سالی است که با ناامنی بزرگی روبه‌رو شده است. ناامنی که بسیاری از افرادی که به خانه‌دار شدن از طریق بازار پیش‌فروش اقدام کرده بودند را به‌جای خانه‌دار کردن، بی‌خانمان کرده است. از سوی دیگر بسیاری از مردم هم نسبت به خانه‌دار شدن از این طریق ناامید شده‌اند. در نظر بگیرید که شما همه پس‌انداز خود را بعد از سال‌ها زحمت برای پیش‌خرید یک واحد آپارتمان به یک انبوه‌ساز می‌پردازید و حتی برای تأمین هزینه‌ها از تفریح و مخارج مهم خود نیز می‌گذرید، بعد از مدتی متوجه می‌شوید که واحدی که شما همه پس‌انداز خودتان برای خرید آن داده‌اید به چند نفر دیگر به همان روشی به شما فروخته شده، فروخته‌شده است. در واقع شما تنها مالک آن واحد نیستید. حال شما مانده‌اید و پس‌اندازی که دیگر نیست و امید ازدست‌رفته‌تان برای صاحب‌خانه شدن.
سرگردانی مردم
پروژه رضوان قم یک نمونه بارز از فروش یک ملک به چندین نفر است. در این پروژه، سازنده توانسته بود، ۱۳۲ واحد را به هزار و ۴۰۰ نفر بفروشد و سود ۱۰۰ میلیاردی به جیب بزند. حالا خریداران مانده‌اند و دارایی‌ها و امید‌های ازدست‌رفته‌شان برای خرید یک سرپناه.
پروژه مسکونی آفتاب شهرری نیز یک نمونه دیگر از فروش یک ملک به چندین نفر است. به گفته علی ملکوتی، دادستان عمومی و انقلاب شهرری، در این پروژه، ۳۰ واحد مسکونی به بیش از ۲۵۰ نفر فروخته‌شده و فرد کلاهبردار از این طریق ۴۰۰ میلیارد تومان سود کرده است. اما چرا چنین اتفاقاتی رخ می‌دهد مگر این افراد در هنگام پیش‌خرید و پرداخت پول سندی دریافت نمی‌کنند و مسئله دیگر اینکه دستگاه‌های نظارتی کجا هستند که چنین اتفاقاتی رخ می‌دهد؟ برای یافتن ریشه ناامنی در بازار پیش‌فروش مسکن باید به سراغ قانون ثبت برویم. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مصوب ۱۳۱۰، حاکمیت صرفاً، مالکیت دارندگان اسناد رسمی را به رسمیت می‌شناسد: «همین‌که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.» بر اساس ماده ۲۲، تمام نقل و انتقالات در اموال غیرمنقول ازجمله مسکن باید به ثبت رسمی برسد تا مالکیت فرد محرز شود. ثبت رسمی معاملات در نزد حاکمیت و صدور سند رسمی، باعث می‌شود تا دستگاه‌های نظارتی از نقل و انتقالات مطلع باشند. همین نظارت و اطلاع برخط حاکمیت که امروزه در کشور‌های پیشرفته در نظام‌های ثبتی امری طبیعی است؛ موجب می‌شود تا افراد سودجو نتوانند اقدام به کلاهبرداری‌هایی مانند فروش یک ملک به چندین نفر نمایند. این ماده، اما به دلیل برخی تفسیر‌ها از سوی شورای نگهبان بسیار تضعیف‌شده است. چراکه دیگر ثبت رسمی، تنها روش احراز مالکیت در اموال غیرمنقول نیست و این احراز از طریق اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) نیز امکان‌پذیر است. این اسناد در نزد دادگاه نیز دارای اعتبار هستند و با تکیه بر همین اعتبار، تبدیل به یک روش متداول در انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ازجمله مسکن شده‌اند، به‌طوری‌که در حال حاضر بسیاری از معاملات اموال غیرمنقول از این طریق انجام می‌شود. در همین راستا، غلامحسین محسنی اژه‌ای، معاون اول قوه قضائیه گفت: «بسیاری از معاملات غیرمنقول، قولنامه‌ای هستند و در بنگاه تنظیم می‌شود، ثبت رسمی صورت نمی‌گیرد؛ بنابراین خریدوفروش به‌صورت سند عادی (قولنامه‌ای) انجام می‌شود.»
این در حالی است که اسناد قولنامه‌ای تنها بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شوند و در هیچ سیستم حاکمیتی به ثبت نمی‌رسند. همین مسئله سبب می‌شود که امکان استعلام برخط در هنگام معامله و نیز امکان نظارت را از دستگاه‌های نظارتی سلب شود. در واقع دستگاه‌های نظارتی هیچ اطلاعی از معاملات انجام‌شده با اسناد قولنامه‌ای ندارند. نبود امکان استعلام برخط و نیز امکان نظارت حاکمیت باعث شده است تا افراد سودجو با تکیه بر اعتبار معاملات قولنامه‌ای اقدام به فروش یک ملک به چندین نفر نمایند.
در همین رابطه، سیدابراهیم رئیسی، رئیس دستگاه قضائی معتقد است: «اسناد عادی (قولنامه‌ای) در زمینه‌های مختلفِ مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد.» از سوی دیگر، سید ناصر موسوی لارگانی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز می‌گوید: «متأسفانه در این خرید و فروش‌های قولنامه‌ای که یک ساختمان به تعداد زیادی فروخته می‌شود اغلب، وجوه زیادی از مردم گرفته می‌شود و پس از مدتی از کشور متواری می‌شوند.»
همچنین سام سوادکوهی، عضو حقوق‌دان سابق شورای نگهبان درباره علت فروش یک ملک به چندین نفر گفت: «دلیل این امر ثبت نشدن معاملات است درحالی‌که باید شرایطی در کشور ایجاد شود که معاملات اموال غیرمنقول، در یک فرصت معین به ثبت برسند.»
ضرورت اصلاح قانون ثبت
بنا بر اظهارات فوق، معامله قولنامه‌ای عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر است. ازاین‌رو تا زمانی که اسناد قولنامه‌ای برای انتقال مالکیت و نیز احراز مالکیت معتبر شناخته شوند، معضل فروش یک ملک به چندین نفر ادامه خواهد داشت. به همین جهت اصلی‌ترین راه مبارزه با این معضل، بی‌اعتباری معاملات قولنامه‌ای از طریق اصلاح قانون ثبت و قرار دادن سند رسمی به‌عنوان تنها شیوه احراز مالکیت است. شیوه‌ای که رئیسی نیز به آن اذعان دارد.
رئیس دستگاه قضا در پاسخ به انتقاد از نقش قولنامه در زمین‌خواری، پول‌شویی و معاملات معارض (فروش یک ملک به چندین نفر) گفته بود: «من معتقدم که تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می‌کنم این مسئله را در سخنرانی‌های خود مطرح و تبیین کنم.»
حال باید دید که آیا دستگاه قضائی به‌عنوان متولی امر ثبت اسناد و املاک و نیز متولی اصلی مبارزه با فساد، اراده‌ای برای حل این معضل دارد؟
مسکن یکی از نیاز‌های اصلی مردم در هر جامعه‌ای است ازاین‌رو دولت‌ها تلاش می‌کنند تا با طرق مختلف و متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی خود، نیاز مردم به مسکن را تأمین نمایند. در جامعه ما نیز پیش‌فروش ساختمان یکی از راه‌های خانه‌دار کردن مردم به‌خصوص اقشار کم‌درآمد است، چراکه هزینه کم‌تری نسبت به خرید ساختمان‌های آماده دارد. از سوی دیگر این روش کمک‌کننده به سازندگان نیز هست، چرا که نیازی به پرداخت تمام هزینه ساخت از سوی سازنده نیست و سازنده می‌تواند در طول زمان ساخت با پیش‌فروش واحدها، مقداری از هزینه ساخت را تأمین نماید.
این بازار دو سر برد، اما چند سالی است که با ناامنی بزرگی روبه‌رو شده است. ناامنی که بسیاری از افرادی که به خانه‌دار شدن از طریق بازار پیش‌فروش اقدام کرده بودند را به‌جای خانه‌دار کردن، بی‌خانمان کرده است. از سوی دیگر بسیاری از مردم هم نسبت به خانه‌دار شدن از این طریق ناامید شده‌اند. در نظر بگیرید که شما همه پس‌انداز خود را بعد از سال‌ها زحمت برای پیش‌خرید یک واحد آپارتمان به یک انبوه‌ساز می‌پردازید و حتی برای تأمین هزینه‌ها از تفریح و مخارج مهم خود نیز می‌گذرید، بعد از مدتی متوجه می‌شوید که واحدی که شما همه پس‌انداز خودتان برای خرید آن داده‌اید به چند نفر دیگر به همان روشی به شما فروخته شده، فروخته‌شده است. در واقع شما تنها مالک آن واحد نیستید. حال شما مانده‌اید و پس‌اندازی که دیگر نیست و امید ازدست‌رفته‌تان برای صاحب‌خانه شدن.
سرگردانی مردم
پروژه رضوان قم یک نمونه بارز از فروش یک ملک به چندین نفر است. در این پروژه، سازنده توانسته بود، ۱۳۲ واحد را به هزار و ۴۰۰ نفر بفروشد و سود ۱۰۰ میلیاردی به جیب بزند. حالا خریداران مانده‌اند و دارایی‌ها و امید‌های ازدست‌رفته‌شان برای خرید یک سرپناه.
پروژه مسکونی آفتاب شهرری نیز یک نمونه دیگر از فروش یک ملک به چندین نفر است. به گفته علی ملکوتی، دادستان عمومی و انقلاب شهرری، در این پروژه، ۳۰ واحد مسکونی به بیش از ۲۵۰ نفر فروخته‌شده و فرد کلاهبردار از این طریق ۴۰۰ میلیارد تومان سود کرده است. اما چرا چنین اتفاقاتی رخ می‌دهد مگر این افراد در هنگام پیش‌خرید و پرداخت پول سندی دریافت نمی‌کنند و مسئله دیگر اینکه دستگاه‌های نظارتی کجا هستند که چنین اتفاقاتی رخ می‌دهد؟ برای یافتن ریشه ناامنی در بازار پیش‌فروش مسکن باید به سراغ قانون ثبت برویم. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مصوب ۱۳۱۰، حاکمیت صرفاً، مالکیت دارندگان اسناد رسمی را به رسمیت می‌شناسد: «همین‌که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.» بر اساس ماده ۲۲، تمام نقل و انتقالات در اموال غیرمنقول ازجمله مسکن باید به ثبت رسمی برسد تا مالکیت فرد محرز شود. ثبت رسمی معاملات در نزد حاکمیت و صدور سند رسمی، باعث می‌شود تا دستگاه‌های نظارتی از نقل و انتقالات مطلع باشند. همین نظارت و اطلاع برخط حاکمیت که امروزه در کشور‌های پیشرفته در نظام‌های ثبتی امری طبیعی است؛ موجب می‌شود تا افراد سودجو نتوانند اقدام به کلاهبرداری‌هایی مانند فروش یک ملک به چندین نفر نمایند. این ماده، اما به دلیل برخی تفسیر‌ها از سوی شورای نگهبان بسیار تضعیف‌شده است. چراکه دیگر ثبت رسمی، تنها روش احراز مالکیت در اموال غیرمنقول نیست و این احراز از طریق اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) نیز امکان‌پذیر است. این اسناد در نزد دادگاه نیز دارای اعتبار هستند و با تکیه بر همین اعتبار، تبدیل به یک روش متداول در انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ازجمله مسکن شده‌اند، به‌طوری‌که در حال حاضر بسیاری از معاملات اموال غیرمنقول از این طریق انجام می‌شود. در همین راستا، غلامحسین محسنی اژه‌ای، معاون اول قوه قضائیه گفت: «بسیاری از معاملات غیرمنقول، قولنامه‌ای هستند و در بنگاه تنظیم می‌شود، ثبت رسمی صورت نمی‌گیرد؛ بنابراین خریدوفروش به‌صورت سند عادی (قولنامه‌ای) انجام می‌شود.»
این در حالی است که اسناد قولنامه‌ای تنها بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شوند و در هیچ سیستم حاکمیتی به ثبت نمی‌رسند. همین مسئله سبب می‌شود که امکان استعلام برخط در هنگام معامله و نیز امکان نظارت را از دستگاه‌های نظارتی سلب شود. در واقع دستگاه‌های نظارتی هیچ اطلاعی از معاملات انجام‌شده با اسناد قولنامه‌ای ندارند. نبود امکان استعلام برخط و نیز امکان نظارت حاکمیت باعث شده است تا افراد سودجو با تکیه بر اعتبار معاملات قولنامه‌ای اقدام به فروش یک ملک به چندین نفر نمایند.
در همین رابطه، سیدابراهیم رئیسی، رئیس دستگاه قضائی معتقد است: «اسناد عادی (قولنامه‌ای) در زمینه‌های مختلفِ مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد.» از سوی دیگر، سید ناصر موسوی لارگانی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز می‌گوید: «متأسفانه در این خرید و فروش‌های قولنامه‌ای که یک ساختمان به تعداد زیادی فروخته می‌شود اغلب، وجوه زیادی از مردم گرفته می‌شود و پس از مدتی از کشور متواری می‌شوند.»
همچنین سام سوادکوهی، عضو حقوق‌دان سابق شورای نگهبان درباره علت فروش یک ملک به چندین نفر گفت: «دلیل این امر ثبت نشدن معاملات است درحالی‌که باید شرایطی در کشور ایجاد شود که معاملات اموال غیرمنقول، در یک فرصت معین به ثبت برسند.»
ضرورت اصلاح قانون ثبت
بنا بر اظهارات فوق، معامله قولنامه‌ای عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر است. ازاین‌رو تا زمانی که اسناد قولنامه‌ای برای انتقال مالکیت و نیز احراز مالکیت معتبر شناخته شوند، معضل فروش یک ملک به چندین نفر ادامه خواهد داشت. به همین جهت اصلی‌ترین راه مبارزه با این معضل، بی‌اعتباری معاملات قولنامه‌ای از طریق اصلاح قانون ثبت و قرار دادن سند رسمی به‌عنوان تنها شیوه احراز مالکیت است. شیوه‌ای که رئیسی نیز به آن اذعان دارد.
رئیس دستگاه قضا در پاسخ به انتقاد از نقش قولنامه در زمین‌خواری، پول‌شویی و معاملات معارض (فروش یک ملک به چندین نفر) گفته بود: «من معتقدم که تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می‌کنم این مسئله را در سخنرانی‌های خود مطرح و تبیین کنم.»
حال باید دید که آیا دستگاه قضائی به‌عنوان متولی امر ثبت اسناد و املاک و نیز متولی اصلی مبارزه با فساد، اراده‌ای برای حل این معضل دارد؟
منبع: کیهان
ارسال نظرات