همچنان در نظام توزیع مسکن مشکل داریم/ طرح جهش تولید و تامین مسکن، محرومین را خانه دار می‌کند

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- مهران شفاعتی؛ خوراک و پوشاک و مسکن جزء اساسی‌ترین نیاز انسان‌ها در طول تاریخ بوده و بسیاری از دولت‌های پیشرفته در قالب طرح‌هایی به فکر تامین مسکن برای شهروندانشان بوده اند.

از این قبیل طرح‌ها نیز با عنوان مسکن مهر در دولت نهم و دهم جمهوری اسلامی اجرایی شد و بسیاری از محرومینی که حتی در خواب خود، رویای خانه دار شدن را نمی‌دیدند، کلید دار مِلک خود شدند و طعم شیرین خواب آرام بدون نگرانی پرداخت اجاره را در خانه شخصی چشیدند!

حالا دولت یازدهم با کلید تدبیر و امید در حالی پا به میدان گذاشت که راه اصلی محبوبیت خود را در تخریب تمام ساز و کار‌های مسکن مهر می‌دید، هرچند که هیچ برنامه واحدی برای تامین مهم‌ترین نیاز مردم نداشت ودر نهایت قیمت مسکن سر به فلک کشید و عامل اصلی شکاف عظیم طبقاتی کشور شد.

در حالی عباس آخوندی، وزیر مستعفی راه و شهر سازی دولت بنفش با یک اظهار نظری تعجب بر انگیز گفته بود: افتخار می‌کنم در ۶۲ ماه خدمتم، یک واحد مسکن مهر افتتاح نکردم!

شاید بسیاری از کارشناسان هم به ضعف‌های بزرگ‌ترین طرح مسکن در دوران پس از انقلاب اذعان کنند، اما حداقل انتظار می‌رفت در برابر طرح مسکن مهر، طرح جدیدی با رویکرد بهتر توسط دولت ارائه شود، اما مسئولان راه و شهر سازی فقط به انتقاد از مسکن مهر اکتفا کردند و دست روی دست گذاشتند و نظاره گر افزایش ۴۵۰ درصدی مسکن طی ۷ سال گذشته شدند!

این در حالی است که حسن روحانی در گفت و گویی، نسبت به ضعف دولت خود در حوزه مسکن اذعان کرده است.
حالا مجلس شورای اسلامی طی اقدامی به دنبال جبران ضعف مشکلات مسکن در چند سال اخیر برآمده و مدتی می‌شود که از طرح جهش تولید و تامین مسکن رونمایی کرده است. طرحی که در صورت اجرای کامل آن توسط دولت، می‌تواند به بازسازی بافت‌های فرسوده بپردازد و همچنین مستضعفین را صاحب خانه کند که همین مسائل باعث کنترل قیمت مسکن نیز خواهد شد.

با توجه به مسائل مطرح شده، امیر رضا شاهانی، معاون پژوهش‌های زیر بنایی و امور تولیدی مرکز پژوهش‌های مجلس، در نشست خبری بررسی طرح جهش تولید و تامین مسکن در محل مرکز پژوهش‌های مجلس به گفتگو با اصحاب رسانه نشست که در ادامه تقدیم می‌شود.

شاهانی در ابتدا با اشاره به رویکرد تحولی مرکز پژوهش‌ها در بهره گیری از نخبگان کشور گفت: مرکز پژوهش‌های مجلس در این دوره مدیریتی چند نکته مهم را سر لوحه کارش قرار داده است. در واقع ما می‌خواهیم از ظرفیت نخبگانی کشور استفاده حداکثری کنیم. همه گروه‌های تخصصی که در معاونت خودمان داریم را از اساتید حاذق دانشگاهی انتخاب کرده ایم و در طرح‌های مجلس، تمام تلاشمان این بوده تا از این ظرفیت کارشناسی بهره ببریم.

او ادامه داد: طرح جهش تولید و تامین مسکن به صورت ۲ فوریتی توسط نمایندگان اعلام وصول شد. این طرح از این جهت بسیار خوب است که اصولا با این مقیاس ساخت مسکن در کشور که دولت مکلف به ساخت یک میلیون مسکن در سال است، رونق تولید را ایجاد خواهد کرد چرا که بسیاری از صنایع مرتبط با ساختمان سازی هستند و گردش اقتصادی ایجاد می‌کند و باعث محرومیت زدایی نیز می‌شود. طرح‌های مختلف مسکن در کشور وجود داشت که بزرگ‌ترین آن، طرح مسکن مهر بود که با یک ارزیابی کارشناسی موفقیت‌هایی را به وجود آورد، هرچند که اشکالاتی را در خود داشت. ما سعی کردیم در طرح جدیدی که مجلس ارائه کرده است، آسیب شناسی را از طرح مسکن مهر انجام دهیم، نقاط قوت را تقویت کرده و آن آسیب‌ها را در طرح جهش تولید و تامین مسکن حداقل برسانیم. در این طرح دولت مکلف شده یک میلیون مسکن در سال بسازد.

وی با انتقاد از رویکرد دولت در موضوع مسکن افزود: دوره‌ای را در دولت یازدهم و دوازدهم در مورد ساخت مسکن گذرانده ایم که حتی وزیر وقت مسکن هم عدم ساخت مسکن را به عنوان افتخار برای خود می‌دانست که البته آقای روحانی گفتند دولت در حوزه مسکن ضعیف عمل کرده است. این طرح می‌خواهد خلا ۶ ساله‌ای که در دولت اتفاق افتاده را جبران کند تا شاهد رونق در حوزه مسکن باشیم. ما این آسیب شناسی از طرح مسکن مهر را مقدمه گزارش‌های خودمان کرده ایم. یکی از آسیب‌های طرح مسکن مهر این بود، در بعضی از کلان شهر‌ها از جمله تهران مسکن در حاشیه شهر ساخته شد که این مسئله یک معضل بود، زیرا در شهری مثل تهران، هزینه ایاب و ذهاب بالا می‌رود و برای دهک‌های پایین جامعه سختی‌هایی به وجود می‌آورد که باعث می‌شود بخشی از مسکن‌ها بدون مشتری باقی بماند. زمانی که این طرح ۲ فوریتی در کمیسیون اعلام وصول شد، در صحن علنی مجلس قرار گرفت، اما به دلیل اشکالاتی که داشت، از دستور خارج شد و به کمیسیون بازگشت. نهایتا در طرحی که به مجلس ارائه دادیم، ۱۲ پیشنهاد را داشتیم.

شاهانی با اشاره به پیشنهادات کارشناسان این طرح ادامه داد: اولین نکته، تعیین میزان نیاز سالیانه تولید مسکن در کشور بود. می‌بینیم که در مطبوعات به اشتباه گفته می‌شود دولت می‌خواهد یک میلیون مسکن بسازد که باید بگوییم اینطور نیست. درواقع بر روی یک میلیون واحد هدف گذاری شده است، اما تجربیات سال‌های گذشته نشان می‌دهد که خود مردم ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال می‌سازند که درواقع ۶۰۰ هزار تای آن تکلیف دولت است و محاسبات ما بر مبنای همین ۶۰۰ هزار واحد مسکن است و توصیه کردیم دولت، آن ۴۰۰ هزار واحد را در فرآیند بروکراسی و کسب مجوز، به نوعی تسهیل کند. با توجه به آمار ها، از ۲ سال و نیم زمانی که برای ساخت مسکن طول می‌کشد، حدود یک سال و نیم آن برای گرفتن مجوز‌ها تلف می‌شود. نکته دوم، مکان یابی طرح است. اگر ما مسکن را طوری ببینیم که عمده آن خارج شهر‌ها ساخته شود، مشکلاتی همچون حمل و نقل را به وجود می‌آورد که تعداد متقاضی را پایین می‌آورد و تاثیری بر روی قیمت مسکن در کلان شهر‌ها نمی‌گذارد؛ لذا ما یک اولویت بندی کرده ایم که در ماده ۱۳ طرح آمده است و در کمیسون نیز تصویب شده است. درواقع ۴ الویت را مطرح کرده ایم و وزارت راه و شهر سازی مکلف است در مبنای این ۴ الویت عمل کند.

معاون پژوهش‌های زیر بنایی و امور تولیدی مرکز پژوهش‌های مجلس اظهار کرد: بر اساس الویت اول، از ازاضی درون شهری که بافت فرسوده‌ای دارند و در سکونت گاه‌های غیر رسمی هستند استفاده شود. در حال حاضر در شهر هایمان بافت‌های فرسوده‌ای داریم که به لحاظ حوادث طبیعی به شدت آسیب پذیرند باعث نوسازی بافت‌های فرسوده نیز می‌شود. الویت دوم ما اراضی متصل به بافت‌های شهری است. در حال حاضر زمین‌هایی وجود دارند که نزدیک به شهر‌ها هستند که با یک تغییر کاربری می‌تواند داخل شهر قرار بگیرد و دیگر در حاشیه نخواهند بود. الویت سوم، اراضی دستگاه‌های دولتی است که بر اساس آن دستگاه‌های دولتی مکلف شده اند اراضی مازاد بر نیاز خود را در اختیار وزارت راه و شهر سازی قرار بدهند. در الویت چهارم نیز، وزارت جهاد کشاورزی مکلف شده تا زمین‌هایی را در اختیار وزارت راه و شهر سازی قرار بدهد. بر اساس واقعیت هزینه ساخت در بافت‌های فرسوده به شدت بالاتر است و وزارت مسکن تمایلی ندارد تا ساخت مسکن را در این بافت‌ها شروع کند. کارشناسان ما در همین قسمت پیشنهادی داده اند، درواقع ما یک برآورد کارشناسی کرده ایم که بر اساس آن اگر دولت بخواهد ۶۰۰ هزار مسکن در سال بسازد، سالانه ۸ هزار هکتار زمین نیاز دارد با این فرض که همه آن را از جهاد کشاورزی دریافت کند، البته الویت بندی ما به این شکل نیست و عمده آن از اراضی درون شهر ها، حاشیه شهر‌ها یا دستگاه‌های دولتی تامین می‌شود، لذا این ۸ هزار هکتار سقف در نظر گرفته شده برای تامین زمین است.

وی افزود: علت این که ما این سقف را در نظر گرفتیم این است، سو استفاده یا رانت خواری اتفاق نیفتد. فلسفه اصلی طرح جهش تولید و تامین مسکن این است که مسکن ارزان قیمت در اختیار مردم قرار بگیرد، به این شیوه که هزینه زمین، از قیمت مسکن حذف شود. دستگاه‌های دولتی که مکلف شده اند تا زمین در اختیار وزارت راه قرار بدهند، باید رایگان به این کار بپردازند. درواقع این مسکن‌ها به صورت اجاره ۹۹ ساله با تسهیلات ارزان در اختیار مردم قرار خواهد گرفت تا قشر محروم بتواند از این تسهیلات استفاده کند. از دیگر محور‌هایی که در مورد این طرح کار شد، مربوط به زیر بنا و تعیین متراژ مورد نیاز بود که مبنای محاسبه ما در همان ۸ هزار هکتار زمین در سال مربوط به این موضوع می‌شود. پیش بینی کرده ایم متراژ خالص، بین ۷۰ تا ۱۰۰ متر باشد. طبیعتا در کلان شهر‌ها متراژ کوچک‌تر است.

شاهانی با اشاره به تامین مالی این طرح ادامه داد: محور دیگر مربوط به تامین مالی طرح است که بر اساس آن صندوقی تحت عنوان صندوق ملی مسکن پیش بینی شده است که ورودی‌هایی را برای آن پیش بینی کرده ایم. یکی از این ورودی‌ها مربوط به مالیات‌های مرتبط با حوزه زمین و مسکن است. دومین ورودی مربوط به منابع پیش بینی شده بخش مسکن در بودجه سنواتی است. سومین ورودی نیز شامل منابع حاصل از بازگشت یا امهال خطوط اعتباری مسکن مهر است. در این طرح از منابع خیرین مسکن ساز که مایلند پولی پرداخت کنند نیز استفاده می‌شود. در اینجا فقط مسئله ساخت مسکن مطرح نمی‌شود بلکه علاوه بر آن باید به محوطه سازی، گرفتن مجوز، هزینه انشعاب آب و برق و گاز، ساختن مسجد و مدرسه توجه شود که معمولا بخشی از آن آسیب‌های کلانی هستند که به طور دقیق پیش بینی نمی‌شوند. در این طرح پیش بینی شده تا از منابع صندوق برای پوشش دهی این مسائل استفاده شود. نکته مهم دیگر اینجاست در منابع مالی، از تسهیلات بانکی نیز استفاده می‌شود که سودش ۱۸ درصد است. یارانه‌ای پیش بینی شده که قرار است در اختیار اقشار محروم قرار بگیرد و منابع آن نیز از همین صندوق تامین می‌شود، یعنی ممکن است وزارت راه به صورت پلکانی پیش بینی کند تا تخفیف‌هایی در سود تسهیلات بانکی برای مستضعفین در نظر بگیرد.

وی با تبیین ماده ۴ این طرح ادامه داد: منبع دیگری که برای این طرح دیده شده این است که بانک‌ها مکلف هستند حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی را در هر سال مالی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. کل تسهیلات بانکی در سال ۱۳۹۸ که در اختیار مردم قرار گرفته، ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان بوده که سهم مسکن از این تسهیلات، تنها ۷۰ هزار میلیارد تومان بود که حدودا ۷ درصد کل تسهیلات را شامل می‌شود و عدد بسیار کمی است، هرچند که این مقدار پول شامل ساختمان تجاری نیز می‌شود. درواقع فقط ۳۵ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن مورد استفاده قرار گرفته است. جالب اینجاست که از این ۳۵ هزار میلیارد تومان، حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان آن مربوط به تسهیلات معوق بانکی بوده است! این ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی بانک ها، حدود ۱۶۰ هزار میلیارد تومان می‌شود. با احتساب اینکه کل بودجه عمرانی کشور در سال ۱۳۹۸، حدود ۶۸ هزار میلیارد تومان بود، یعنی بودجه‌ای که در این طرح پیش بینی شده است، بیش از ۲ برابر بودجه عمرانی سال ۱۳۹۸ هست که مربوط به هزینه‌های دولت نمی‌شود و از منابع تسهیلات بانکی است و ما برای دولت هزینه درست نکرده ایم.

شاهانی گفت: پیشنهاد حمایت پلکانی را در تخصیص این تسهیلات بانکی را داده ایم. بر اساس آن اقشار مردم را به ۴ دسته، محروم، کم برخوردار، نسبتا برخوردار و برخوردار تقسیم بندی کرده ایم. البته در تبصره ماده ۱۶ این طرح، برای مدد جویان، معلولان، ایثارگران تحت پوشش بهزیستی، کمیته امداد و بنیاد شهید، تسهیلاتی نیز برای این اقشار ضعیف در نظر گرفته شده است. در این طرح پیشنهاد دادیم وزارت اقتصاد مکلف شود تا پوشش ریسک در تامین مصالح ساختمانی بدهد. طبیعتا در ساختمان سازی، مصالحی که بیشترین نقش را دارند شامل فولاد، میلگرد و سیمان می‌شود. ما وزارت اقتصاد و صمت را مکلف کردیم تا از طریق بورس کالا نوسانات را مصالح مطرح شده را کنترل کند، علاوه بر آن ما به جنبه‌های زیست محیطی طرح نیز توجه داشته ایم. در مورد اراضی کشاورزی نیز، پیشنهادی دادیم که بر اساس آن، زمین‌های حاصل خیز کشاورزی، مراتع زمین‌های مورد استفاده عشایر که ممکن است تخریب شوند، شامل این طرح نمی‌شوند، یعنی وزارت جهاد کشاورزی نمی‌تواند این زمین‌ها را به وزارت راه و شهر سازی واگذار کند. ما در این طرح تاکید بر رعایت فرهنگ غنی اسلامی- ایرانی را برای ساخت این ساختمان در نظر گرفته ایم که در کمیسیون نیز تصویب شده است. لزوم رعایت استحکام و ایمنی در برابر حوادث طبیعی در این طرح پیش بینی شده است.

وی با اشاره به مسئله مهم پایش نظارت در این طرح افزود: موضوع دیگر در این طرح کلان که مربوط به ماده ۲۰ و ۲۲ می‌شود، در مورد پایش و نظارت است. باید پایش و نظارت جدی وجود داشته باشد و اگر تخلفی در حال اجرا رخ داد، گزارش شود. وزیر راه مکلف شده است تا هر ۳ ماه یکبار در کمیسیون عمران در مورد عملکرد خود گزارش دهد. سامانه‌ای در نظر گرفته شده تا این اراضی و زمین‌هایی که تخصیص داده می‌شوند در آن ثبت شوند. در بحث ملاحظات آمایشی نیز ما در گزارش اخیرمان اشاره کردیم و پیشنهاد می‌کنیم نمایندگان مجلس توجه ویژه‌ای به آن داشته باشند. به طور کلی منظور از ملاحظات آمایشی این است که مزیت‌های نسبی مناطق مختلف را در این طرح در نظر بگیریم، به طور مثال بعضی مناطق وجود دارند که به دلیل شرایط اقتصادی ضعیف، مردمش به شهر‌ها مهاجرت می‌کنند، طبیعتا همه نگاه ما نباید به این صورت باشد که در کلان شهر‌ها به ساخت مسکن بپردازیم، وزارت راه و شهر سازی باید در شهر‌های مهاجر فرست نیز برنامه‌ها را انجام دهد.

شاهانی اظهار کرد: ما بحث نظام اجاره داری حرفه‌ای را نیز به نمایندگان پیشنهاد داده ایم. با توجه به آمار ها، سرانه تملک مسکن در ایران ۰۵/۱ (یک ممیز پنج صدم) است. در ظاهر به این معناست که وضعیت تملک مسکن در کشور ما بد نیست و به طور میانگین هر خانوار ایرانی یک مسکن دارد، اما واقعیت چیز دیگری است. درواقع بعضی از خانوار‌ها ممکن است چند مسکن داشته باشند، درحالی که بعضی دیگر مسکن ندارند. به طور کلی ما در توزیع مسکن مشکل داریم که شکاف طبقاتی را به وجود آورده است. در کشور‌های پیشرفته، بسیاری از مردمش اجاره نشین هستند، به این صورت که زمین‌هایی در اختیار شهرداری‌ها و بخش خصوصی قرار می‌گیرد تا مجتمع‌هایی برای اجاره دهی ساخته شود. با توجه به این که یک سری سیاست‌های حمایتی از جمله معافیت از مالیات در نظر گرفته شده است که بخش مهمی از نیاز‌های اجاره نشین‌های آن کشور را پوشش می‌دهند و در اینجا دیگر لازم نیست دولت با ۵ میلیون نفر مستاجر مواجه شود و فقط با ۵ شرکت طرف حساب است که نقش حاکمیتی بهتر انجام می‌گیرد. در طرح دیگری به بحث نظام اجاره داری حرفه‌ای می‌پردازیم. به طور کلی طرح جهش تولید و تامین مسکن باعث تاثیر در قیمت مسکن خواهد شد.