گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- سینا احدیان؛ به دلیل شرایط خاصی که بازار مسکن دارد، این بازار، به خاستگاه مناسبی برای انگیزه‌های سوداگرانه تبدیل شده است. به اذعان برخی کارشناسان، مواردی همچون عدم توجه توزیع نامتوازن تراکم جمعیتی، افزایش جمعیت کلان‌شهرها، افزایـش انگیـزه بـرای سـاخت واحد‌های مسـکونی در کلان شـهر‌ها و بازدهی بالای خرید و فروش، حوزه مسکن را برای سرمایه‌گذاری سوداگران جذاب کرده است. در واقع نـگاه سـرمایه‌ای و غیرمولـد بـه بخـش مسـکن نیـز از جملـه دلایـل افزایش قیمت مسـکن به شـمار می‌رود. بدین معنا که بخشـی از جامعه به دنبال ایـن هسـتند کـه سـرمایه‌های خـود را بـه ملـک و زمیـن تبدیـل کننـد و بـه جـای تولیـد و فعالیت‌های مولد و اشتغال‌زا، آن را در بخـش مسـکن حبـس کننـد. طی سال‌های گذشته، تقاضای غیرمولد و سوداگرانه نسبت به تقاضای مصرفی افزایش چشمگیری داشته است. این رویه باعث شده تا قیمت مسکن صعودی شود.
براساس آمار‌های بانک مرکزی، در سال ۱۳۹۶ سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به ۳۵.۵ درصد رسید و البته به اذعان کارشناسان اکنون و با افزایش بیش از ۷ برابری قیمت مسکن در سال‌های گذشته این سهم حتما بیشتر هم شده است. همچنین شاخص دسترسی به مسکن شهری و طول دوره انتظار خانه‌دار شدن برای هر خانواده ایرانی افزایش یافته است تا حدی که یک کارگر ایرانی بعد از گذشت یک قرن شاید بتواند صاحب یک خانه معمولی و با متراژ متوسط شود؛ بنابراین یکی از مهمترین راه‌های کاهش قیمت مسکن و تعادل بازار، کاهش انگیزه‌های دلالی با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه است. برای جلوگیری از نوسانات قیمت مسکن و همچنین زمین، طرحی تحت عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» در دستور کار مجلس قرار گرفته است.
تاثیر مالیات بر عایدی سرمایه در کنترل سوداگری مسکن
علت آشفتگی در بازار ملک و زمین، نبود نظام مالیات بر عایدی سرمایه در کشور است که موجب شده دلالال و سفته بازان از این دارایی‌ها درآمد‌های سرشاری کسب کنند و از این راه به افزایش قیمت دامن بزنند. همچنین با اقدامات سوداگرانه، کالای مسکن که باید جنبه‌ی مصرفی داشته باشد، به کالا‌های سرمایه‌ای، آن هم در بخش غیر مولد تبدیل شده است. مالیات بر عایدی سرمایه موجب خواهد شد تقاضای سفته بازی در بخش مسکن به صورت چشمگیری کاهش پیدا کند؛ بنابراین مالیات بر عایدی سرمایه، یکی از ابزار‌های کارآمد جهت کنترل سوداگری در بازار مسکن و زمین است.
محمدرضا پورابراهیمی؛ رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در خصوص محاسن تصویب و اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه گفت: «هدف از ایجاد مالیات بر عایدی این است که ما بازار سوداگری و تقاضای کاذبی را که به آن اشاره شد در شکل اقتصادی خود به حداقل ممکن برسانیم و تقاضای واقعی مصرفی را که خانواده‌ها نیاز دارند را بتوانیم ارتقا دهیم».
همچنین اقبال شاکری؛ عضو کمیسیون عمران مجلس، در رابطه با نقش مالیات بر عایدی سرمایه در کنترل سوداگری مسکن گفت: «قانون مالیات بر عایدی سرمایه بر معاملات مکرر زمین و مسکن نیز اعمال می‌شود، با تصویب آن از بورس بازی و سفته بازی در بازار مسکن نیز جلوگیری می‌شود».
نقش مالیات بر عایدی سرمایه در هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید
سـوداگران و دلالان بـا هـدف کسـب سـود، سـرمایه‌ها را در مسـکن راکـد نگـه می‌دارنـد. عـدم هدایـت ایـن سـرمایه بـه تولیـد منجـر بـه آسـیب بـه ایـن بخـش می‌شود. هسو (Hsu) و ین (Yuen)، در مطالعه‌ای به این نتیجه رسیدند که در غیاب مالیات بر عایدی سرمایه، برخی از افراد به امید کسب سود بالا سرمایه خود را در بخش املاک و ساختمان حبـس می‌نماینـد کـه عـدم اخـذ مالیـات بر سـود حاصل از فـروش آن‌ها بسیار بحث برانگیز است. مالیات بر عایدی سـرمایه ابـزاری تنبیهی اسـت که سـودجویان را از فعالیت‌های سـوداگرانه و غیرمولد بازداشـته و سـرمایه را بـه فعالیـت مولـد هدایـت می‌نمایـد. این نـوع مالیات موجـب گسـیل سـرمایه دلالان بـه سـمت بهبـود فضـای کسـب وکار می‌شـود.
جعفر قادری؛ نماینده مجلس شورای اسلامی نیز در رابطه با نقش مالیات بر عایدی سرمایه گفت: «در حال حاضر بار اصلی مالیاتی در کشور، بر روی دوش تولیدکنندگان است؛ این در حالی است که بیشترین مالیات را باید افرادی بدهند که به ثروت‌های بی‌زحمت و بادآورده دست یافته‌اند».
عضو کمیسیون برنامه و بودجه در پاسخ به این پرسش که آیا اجرای این مالیات باعث تهدید سرمایه‌ها یا کاهش سرمایه‌گذاری می‌شود، گفت: «هدف این مالیات، هدایت سرمایه‌های راکد و غیر مولد به سمت تولید و مصرف حقیقی است؛ لذا سرمایه‌های مولد نه تنها تهدید نمی‌شوند، بلکه تشویق و تقویت می‌گردند».
مهار نوسانات قیمت مسکن با مالیات بر عایدی سرمایه
قطعا یکی از مهمترین ابزار‌های کنترل قیمت در بازار مسکن، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه است. تقاضایی که در این بازار وجود دارد، شامل دو نوع تقاضای مصرفی و سوداگرانه است. نوسانات قیمتی که در این بازار وجود دارد، به دلیل تقاضای سوداگرانه است که در تامین کالای مورد نیاز مردم که تقاضای مصرفی محسوب می‌شود، اخلال ایجاد می‌کند. در حقیقت رفتار سوداگران، تقاضای مسکن را افزایش داده و نوسان‌های قیمتی را تشدید می‌کند؛ بنابراین طرح مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن می‌تواند نوسانات قیمتی را در این حوزه مهار کند. در واقع CGT موجب می‌شود تا رفتار سوداگرانه، هیچ سودی برای سوداگران نداشته و آن‌ها اقدام به این کار نکنند. برخی کارشناسان در رابطه با نقش CGT در کنترل قیمت نظراتی ارائه کرده‌اند.
برای نمونه عادل پیغامی؛ اقتصاددان و رئیس دانشکده اقتصاد دانشگاه امام صادق (ع) ضمن اشاره به دلایل نوسانات قیمتی در بازار مسکن، گفت: «افزایش قیمت در بازار مسکن باید با ابزار مالیات بر عایدی سرمایه کنترل شود».
لزوم تصویب نهایی و اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه
یکی از اصلی‌ترین ملزومات اصلاح نظام اقتصادی کشور، اصلاح نظام مالیاتی است. با هدف بهبود نظام مالیاتی، هم باید پایه‌های مالیاتی را گسترش داد و هم عملکرد پایه‌های مالیاتی موجود را بالا برد. مالیات بر عایدی سرمایه یکی از اصلی‌ترین پایه‌های مالیاتی است که هم‌اکنون در ۱۸۷ کشور دنیا و با سابقه‌ی بیش از ۸۰ سال اجرا می‌شود. در این کشور‌ها دولت با استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه، بخشی از سود کسانی که اقدام به سوداگری در بخش‌های غیر مولد می‌کنند را به عنوان مالیات از آن‌ها دریافت می‌کند؛ و همین امر باعث می‌شود تا جذابیت سوداگری در این بازار‌ها به حداقل ممکن برسد.
بروز رفتار نوسانی قیمت در بازار مسکن به دلیل تقاضای سوداگری موجب اخلال در تأمین مسکن مورد نیاز مصرف کنندگان شده است. انگیزه سوداگرانه، موجب افزایش تقاضای مسکن شده و نوسان‌های قیمتی را تشدید و حباب‌های قیمتی در این بخش را حجیم‌تر کرده است؛ بنابراین اتخاذ سیاست‌های مناسب برای کنترل این نوع از تقاضا‌های مخرب امری ضروری و اجتناب ناپذیر است. دولت‌ها برای کنترل سوداگری موجود در این بازار، تخصیص بهینه منابع و کسب درآمد به منظور ایجاد زیرساخت‌های شهری، اقدام به اخذ مالیات عایدی سرمایه از بخش املاک می‌کنند.
تعلل مجلس انقلابی در تصویب طرح CGT
عمده‌ی کارشناسان اقتصادی به لزوم اجرای پایه‌ی مالیاتی "مالیات بر عایدی سرمایه" برای کنترل بازار‌ها و هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های مولد و تولیدی تاکید دارند، اما متاسفانه از زمان مطرح شدن این موضوع در کشور بیش از ۱۰ سال می‌گذرد و هر بار به بهانه‌ی کارشناسی یا پاس‌کاری بین دولت و مجلس معطل مانده است. اکنون که مجلس یازدهم کلیات این طرح را تصویب کرده، اما باز هم در کمیسیون متوقف شده و خبری از تصویب نهایی آن نیست. انتظار می‌رود نمایندگان مجلس بویژه کمیسیون اقتصادی هرچه زودتر طرح را نهایی، مصوب و برای اجرا به سازمان امور مالیاتی ابلاغ کنند تا بازار مسکن، خودرو، طلا، دلار و سکه بعد از چند سال تلاطم به آرامش و تعادل برسد.
وزیر جدید اقتصاد پیگیر طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس
سید احسان خاندوزی که اکنون به عنوان وزیر امور اقتصاد و دارایی دولت سیزدهم تصدی این وزارتخانه ی مهم را به عهده گرفته است پیش از این در کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی پیگیر طرح مالیات بر عایدی سرمایه بود که کلیات آن اخیرا و بعداز سال‌ها مطالبه کارشناسان دلسوزی همچون خود به تصویب مجلس رسیده است. اکنون انتظار می رود با توجه به وعده وزرا و رئیس جمهور محترم مبنی بر اینکه با نمایندگان مجلس بیشترین همکاری برای رفع مشکلات اقتصادی را خواهند داشت، هرچه زودتر طرح مالیات بر عایدی سرمایه را اجرایی کنند تا وعده انتخاباتی آیت الله رئیسی برای کاهش جذابیت سفته بازی و افزایش بازدهی و جذابیت فعالیت های تولیدی محقق شود.