بیضایی: قیمت گذاری دولتی اجاره بها روش مطمئنی نیست/ راهکاری برای کنترل اجاره مسکن

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، افزایش نرخ اجاره بها و اجاره اتاق به جای واحد مسکونی، اجاره پشت بام و زیر زمین موضوعاتی است که نشان دهنده وخامت وضعیت قیمت در بازار مسکن و اجاره مسکن است. عدم همخوانی حقوق و دستمزد‌ها با نرخ تورم و تورمی که در بخش مسکن وجود دارد، تورمی که شاید بتوان آن را چند برابر افزایش سطح تورم در سایر کالا‌ها عنوان کرد مستاجران را هر سال بیشتر از سال گذشته تحت فشار قرار می‌دهد. دانشجو در گفتگو با کارشناس بازار و صنعت مسکن به این موضوع پرداخته که آیا قیمت گذاری دولتی در بخش اجاره بها راهکار مطمئنی برای کاهش فشار قیمتی بر مستاجران خواهد بود؟


فرهاد بیضایی؛ کارشناس بازار و صنعت مسکن در خصوص قیمت گذاری مسکن از سوی دولت به عنوان راهکاری جهت کاهش نرخ اجاره بها گفت: به صراحت نمی‌توان گفت دولت‌ها به طور معمول در قیمت گذاری مسکن و در بخش اجاره بها تاثیر گذار هستند. به مفهوم دیگر اینگونه نباید تلقی شود که قیمت گذاری مسکن و اجاره بها در دنیا امر ثابتی است که دولت‌ها مسوول آن هستند و هر سال اجاره بها را مشخص می‌کنند، چرا که قیمت مسکن و اجاره بها براساس مولفه‌هایی صورت می‌گیرد که یکی از آن‌ها عرضه و تقاضاست.

وی در ادامه خاطر نشان کرد: بعضی از کشور‌های اروپایی بعضا سقف نرخ تورم را در بازار مسکن مثل حداقل حقوقی که از سوی دولت تعیین می‌شود، مشخص می‌کنند، اما سایر قیمت‌ها با توجه به ویژگی‌های ملک توسط مکانیزم‌های دیگری مشخص می‌شود؛ لذا فرمولی برای تعیین اجاره بها از سوی دولت وجود ندارد که از آن بتوان تبعیت کرد.

فرهاد بیضایی در این باره افزود: نکته حائز اهمیت این است که ساختار بازار مسکن کشور دچار چالش‌های مختلفی است که یک نمونه آن را می‌توان به سیستم مشاورین املاک و خرد بودن مشاوران املاک نسبت داد. با اینکه آمار دقیقی از وجود مشاوران املاک در دسترس نیست، اما تقریبا بین ۱۲۰ هزار مشاوراملاک در کشور فعالیت می‌کنند که بخشی از تعیین قیمت مسکن و اجاره بها توسط آن‌ها صورت می‌گیرد.

کارشناس بازار مسکن خاطر نشان کرد: در دنیا روال کار خرید و فروش و اجاره ملک اینگونه است که اپراتور‌هایی برای خرید و فروش به عنوان واسطه مدیریتی حضور دارند نه واسطه مالکیتی. اپراتور‌هایی که از افزایش قیمت منتفع نمی‌شوند، بلکه آن‌ها زمینه‌های ارتباط بین موجر ومستاجر را برقرار می‌کنند، همچنین از افزایش قیمت ذی نفع نمی‌شوند. وجود اپراتور‌ها باعث می‌شود دولت از طریق آن‌ها در شرایط خاص‌تر یا قیمت گذاری را انجام دهد یا بازار را کنترل کند؛ بنابراین دولت‌ها در بحث سقف افزایش قیمت از طریق اپراتور‌های ذکر شده وارد عمل می‌شوند تا مانع افزایش‌های ناخواسته شوند.

وی در ادامه با ارائه یک راهکار برای کاهش فشار اجاره بها به مستاجران گفت: بهترین راهکار برای کاهش فشار اجاره بها به مستاجران بالا بردن طول زمان اجاره است. بهتر است به جای اینکه قراردادی یک ساله ببندیم، اپراتور‌ها قرارداد‌های رهن و اجاره را حداقل به مدت سه سال بنویسند، این راهکار منجربه افزایش ثبات در بازار مسکن می‌شود.

کارشناس مسکن در ادامه افزود: مساله مهمی که باید بدان توجه شود این است که منفعت واسطه‌ها و دلالان نباید در افزایش قیمت ملک یا اجاره بها قرار بگیرد. به این دلیل که کاری که آن‌ها به عنوان واسطه گر درباره یک ملک انجام می‌دهند یکسان است، حال آن ملک یک میلیارد قیمت داشته باشد یا ده‌ها میلیارد تومان، بنانبراین دستمزد واسطه گران نباید مبتنی بر متراژ و جنس معامله‌ای که اتفاق می‌افتد باشد.

فرهاد بیضایی در این باره خاطر نشان کرد: بهتر است واسطه گران مسکن در مشاورین املاک، فارغ از قیمت مسکن، حق معامله ثابتی کسب کنند، چرا که در این بخش خدمت ثابتی ارائه داده اند. این موضوع می‌تواند در کنترل و ثبات قیمت اجاره به تا حدودی تاثیر داشته باشد. باز هم تاکید می‌کنم منافع بنگاه و دلال در افزایش قیمت ملک نباید دخیل شود.

کارشناس بازار و صنعت مسکن در این باره خاطر نشان کرد: عرضه واحد‌های خالی از سکنه نیز راهکار دیگری برای پاسخگویی به نیاز انباشته مسکن در بازار است. با توجه به عدم پاسخگویی به نیاز‌های متقاضیان مسکن در چند سال گذشته اخذ مالیات از خانه‌های خالی و زمین که منجر به عرضه واحد‌های خالی از سکنه می‌شود می‌تواند در شکستن قیمت و کاهش قیمت مسکن و اجاره بها موثر باشد.