۶۰ درصد هزینه‌های یک خانوار تهرانی مربوط به اجاره بهاست / ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها اصلاح می‌شود +فیلم

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- مهران شفاعتی؛ وجود مشکلات اقتصادی این روز‌های کشور، مردم را با چالش‌های فراوانی مواجه ساخته است. از افزایش روز افزون قیمت کالا‌ها و خوراکی‌های مصرفی گرفته تا بالارفتن نرخ خودرو که گویا این روند افزایشی قصد توقف ندارد. البته در این بین مسکن نیز مسائل خاص خود را دارد و متأسفانه در کشور ما با عنوان یک کالای سرمایه‌ای به آن نگاه می‌شود. این درحالی است که میانگین قیمت مسکن در شهری مثل تهران طی ۱۰ سال گذشته از متری ۱۸ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان در اردیبهشت ۱۳۹۲ به متری ۲۸ میلیون و ۷۹۶ هزار تومان در اردیبهشت ۱۴۰۰ رسیده است و این قیمت‌ها هر روز درحال افزایش است و باید از وزارت راه و شهرساز پرسید، طی یک سال گذشته، چه کار‌هایی برای کنترل قیمت سرپناه مردم انجام داده است!
ما در کنار افزایش نرخ خرید مسکن، شاهد افزایش عجیب قیمت اجاره بها هم بودیم که بر طبق آن از تابستان سال ۱۳۸۸ تا تابستان ۱۴۰۰، نرخ اجاره بها افزایش ۱۲ برابری داشته است. به عبارت دیگر مستاجران طی این ۱۲ سال با روند افزایش ۱۱۰۰ درصدی در پرداخت اجاره روبه رو شده اند.

با این وجود، وزارت راه و شهرسازی میزان افزایش اجاره بها را در سال جاری تا سقف ۲۵ درصد اعلام کرد، اما خبر‌هایی به گوش می‌رسد که در بعضی مناطق تهران و دیگر کلانشهرها، میزان اجاره بها تا ۱۰۰ درصد هم افزایش داشته است که نشان از یک حکمرانی ضعیف در ساختار اقتصادی ایران دارد و به همین راحتی قانون یک وزارتخانه نقض می‌شود! سعید لطفی؛ عضو اتحادیه مشاوران املاک در این باره می‌گوید: روزانه با موارد بسیاری از گلایه‌های اقشار اجاره‌نشین مواجهیم که می‌گویند صاحبخانه‌ها به صورت بی قاعده نرخ‌ها را بالا برده‌اند و مستاجران هم مجبور می‌شوند به مناطق کم برخوردارتر بروند تا اجاره بهای کمتری پرداخت کنند.
به گزارش دانشجو، افزایش بی رویه اجاره بها توسط صاحب خانه‌ها در شرایطی انجام شده است که براساس داده‌های مرکز آمار ایران با تورم ۴۰ درصدی روبه رو هستیم و شاید بسیاری از خانه داران با سختی و مشقت فراوان خانه‌ای خریده‌اند و حالا آن را اجاره می‌دهند و روی اجاره بهای آن حساب ویژه‌ای باز کرده‌اند تا از پس مخارج خود بر بیایند. هرچند که این افزایش قیمت را نباید صرفاً برگردن صاحب خانه‌ها انداخت و ریشه در مشکلات اقتصادی کشورمان دارد، اما به نظر می‌رسد در شرایط فعلی، مجلس و دولت باید به دنبال طرحی باشند که هم اجاره دهنده و هم مستاجر از آن بهره‌مند شده و دو طرف از آن سود ببرند.
در همین راستا با علی فرنام؛ پژوهشگر مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس به گفتگو نشسته‌ایم که مشروح آن تقدیم خواهد شد.
وزارت راه و شهرسازی سقف افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد اعلام کرد، اما متأسفانه گزارش‌هایی دریافت می‌شود که حاکی از افزایش بیش از این مقدار هست. به نظرتون چه اتفاقی می‌افتد که قانون یک وزارتخانه به این راحتی نقض می‌شود و نظارتی هم بر آن وجود ندارد؟
این موضوع هم امسال مطرح شده و هم از ابتدای بحث کرونا در سال ۱۳۹۹ مصوبه ستاد ملی کرونا را داشتیم که سقف ۲۵ درصد برای تهران، ۲۰ درصد برای کلانشهر‌ها و ۱۵ درصد برای سایر شهر‌ها مطرح شد. تقریباً در سال اول مردم بیشتر رعایت و ملاحظه می‌کردند، ولی از سال ۱۴۰۰ در قانون، ضمانت‌های اجرایی درستی دیده نشده بود و پشتوانه قانونی را نداشت و به هرجال موجر هم در معرض این افزایش قیمت‌ها هست، حمایت‌هایی را را نیاز داشت که شاید کافی نبود، نهایتاً هم پیگیری از سمت مسئولین در سال ۱۴۰۰ نشد و تقریباً این مصوبه به صورت نسبس کارکرد داشت، عده‌ای به آن اعتنا نمی‌کردند. در سال جدید با روندی که در بحث اجاره بها داشتیم که از آذر سال گذشته اجاره بهای نقطه به نقطه ۵۰ درصد را تجربه کردیم و شرایط دشوار معیشتی روی خانوار بوده، این حساسیت ایجاد شد تا بازنگری شود و مصوبه ستاد تنظیم بازار را راجع به همین مسأله داشتیم. درحال حاضر ۲ مسیر دیگر هم در مجلس شورای اسلامی در قالب یک طرحی که قرار است به قانون تبدیل شود، درحال پیگیری است و دیگری هم ممکن از از مسیر سران قوا مصوبه‌ای اخذ شود که این مسأله در یک بازه زمانی کوتاهی با یک نظارت قوی‌تر جبو می‌رود. یعنی درواقع احکامی مشمول مشاورین املاکی می‌شود که قانون را رعایت نمی‌کن، یا اگر موجر بخواهد مستاجر خودش را با شکایت بلند کند و از این چهارچوب عبور کرده باشد، شرایط پیگیری کارش بسیار دشوار می‌شود، حمایت‌هایی هم از صاحبخانه انجام می‌شود که مابه التفاوتی که گفته می‌شود افزایش متوسط اجاره بها در بعضی شهر‌ها به ۵۰ درصد هم می‌رسد، نسبت به این سقف حمایت‌هایی به شکل وام‌های کم بهره، تخفیف عوارض نوسازی و… خواهد شد. برای صاحبخانه‌ها بسیار با‌ارزش است که مستاجر خوش حساب باشد و به‌موقع تسویه کند و تا قبل از این، خیلی وقت‌ها تأخیر پرداخت مستاجر چندان محلی برای پیگیری صاحبخانه نبود و یا مثلاً رفتار‌های خارج از عرفی که ممکن است یک مستاجر داشته باشد، در یک قانونی در حال تقویت است تا مبنای عمل را در تعداد بیشتری از معاملات قرار دهد، چون الان در سبد معیشت خانوار مستاجر، در کل کشور بالای ۴۰ درصد است و در شهر تهران نزدیک به ۶۰ درصد هزینه یک خانوار مستاجر، صرف هزینه اجاره بها می‌شود و رشد در‌آمد در آن حد نیست و شاهر افزایش قیمت مسکن همبوده ایم و لگر اجاره بها هم به آن سمت برود، این موج جابه جایی مستاجران را خواهیم داشت. تقریباً در بسیاری از جا‌ها داریم که صاحبخانه و مستاجر، یک میزان عرفی نزدیک به این عدد را هم رعایت می‌کنند، ولی موارد زیادی را هم داریم که متأسفانه منجر به تخلیه مستاجر می‌شود و به دنبال نرخ‌های جدید هستند.

یکی از بحث‌های مهم دیگر، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها هست که عده‌ای پول حاصل از آن را به عنوان پول کثیف یاد می‌کنند. به نظر شما این قانون کی قرار است اصلاح شود؟
قانون ماده ۱۰۰ شهرداری ها، الحاقیه‌ای است که در سال ۱۳۴۵ در شهرداری‌ها وارد شد و تقریباً از آن زمان به بعد در همه ساخت و سازها، باید پروانه و مجوز ساخت داشته باشند. به این دلیل که در آن زمان ۹۰ درصد ساخت و ساز‌ها یک الی ۲ طبقه بود، به این سبک و سیاق امروزی، مسأله نبود و فضای سوداگری که امروزه مطرح است، وجود نداشته، ماهیتش رواداری با ساخت و ساز‌ها بوده که مثلاً اگر کسی مشکل فنی و اجرایی داشته، جریمه‌ای بپردازد و کارش را تکمیل کند. در سال ۱۳۵۶ اصلاحیه‌هایی هم داشته. مثلاً در سال ۱۳۵۸ به نیت خانه دار کردن مردم، رواداری صورت گرفته و در واگذاری اراضی، مردم راحت‌تر بتوانند خانه هایشان را بسازند، ولی در طول زمان و با گذار از دهه ۶۰ و ۷۰ و همینطور تا به امروز، ماده ۱۰ ابزار فروش قانون شده است، به این معنا که سازنده یک تخلف قابل توجهی داشته‌ام و طبقه اضافه تری ساخته‌ام و تغییر کاربری و مواردی از این دست را انجام می‌دهم، شهرداری اعلام تخلف می‌کند و رأی صادر می‌شود و من هم به آن رأی شکایت می‌کنم. در قریب به اتفاق موارد هم به دلیل مسائل امنیتی، ملی و رواداری با مردم، حکم تخریب صادر نمی‌شود و به جریمه تبدیل می‌شود و برای من هم این اتفاق صرف دارد، زیرا برای هر متراز ده‌ها میلیون عایدی دارم و با مقدار کمی جریمه می‌شوم. در مجلس شورای اسلامی، طرحی در دست بررسی است که درواقع ماده ۱۰۰ اصلاح خواهد شد و اساساً کمیسیون را کاملاً حذف کرده است و یک رویکرد صریحی در حذف تخلفات داشته است، البته نظر ما این بوده که کمیسیون باید باشد و فقط به تخلفات جزئی بپردازد. مثلاً دریک فرایند ساخت، راه پله از عرضش متفاوت است و یا مثلاً ابعاد پنجره بهم می‌خورد و این مشکلات فنی کوچک شامل قضاوت کمیسیون خواهد شد، ولی آن چیزی که به عنوان تخلف سیستمی، عامدانه و سوداگرانه باشد و براساس آن چند طبقه اضافه می‌کند و مباحث شهرسازی و ایمنی را رعایت نمی‌کند، در اینجا برخورد صورت می‌گیرد و در صورت نیاز تخریب خواهد شد. امیدواریم این موضوع و طرح در تابستان به صورت قانون مصوب شود و درگیری را که به مدت نیم قرن شاهدش بودیم، بازنگری شود و چیزی به اسم تخلف ساختمانی به این حجم و گستردگی اتفاق نیفتد. جالب است بدانید که به ازای هر پروانه ساخت، تقریباً یک تخلف داریم که از تخلفات جزئی تا تخلف بزرگ را شامل می‌شود. ما با جداسازی این تخلفات باید بتوانیم این مسیر اشتباهات فنی و اجرایی، عدم اشراف روی قوانین و مقررات و نبود مجری ذی صلاح را از تخلفات عمده و رایج جدا کنیم.