بازی قدرت بین اسناد عادی و اسناد رسمی؛ نتیجه برابر! / قانونی که معاملات را فلج کرد

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو- نرگس نیک بین؛ کلاهبرداری املاک و زمین‌خواری این روز‌ها مثل نقل و نبات وجود دارد! به دادگاه‌ها که مراجعه کنید، می‌بینید اکثر دعاوی مربوط به معاملات ملکی و ارضی است. به حال و روز کسی فکر کنید که پول و ملک خود را از دست داده است و دستش به جایی وصل نیست. این فرد نهایتا شاید بتواند خسارت خود را بگیرد، ولی ملک را نه!

سیامک پاکباز، وکیل پایه یک دادگستری، در گفتگو با خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو در مورد نظر شورای نگهبان نسبت به اعتبار اسناد عادی گفت: آن‌ها معتقدند اسناد عادی بین طرفین حتی اگر در دفترخانه اسناد رسمی ثبت نشده باشند، با حکم دادگاه می‌توانند دارای اثر شرعی و قانونی باشند. این به آن معنای نیست که حتما اثر شرعی دارد و باید دادگاه احراز کند. بخاطر همین است که اسناد عادی هم نیازمند حکم دادگاه هستند، ممکن است دادگاه تشخیص بدهد که این سند باطل است.

وی در مورد نظر شورای نگهبان مبنی بر اینکه حکم بطلان معاملات به ثبت نرسیده، خلاف موازین شرع است؛ گفت: در این موضوع نظر شورای نگهبان اهمیتی ندارد و قانون مهم است. ماده ۶۲ احکام توسعه دائمی کشور به این موضوع اشاره دارد: «ماده۶۲ ـ کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند».

وکیل پایه یک دادگستری افزود: نظریه شورای نگهبان محمل قانونی ندارد و ممکن است شورای نگهبان هزارتا مورد نظر داشته باشد که قانون با آن مخالف است. این قانون اشاره دارد که اسناد عادی بین طرفین می‌تواند ایجاد مالکیت شرعی برای خریدار و فروشنده کند، یعنی اینکه با مراجعه به دادگاه حکم اثبات مالکیت یا حکم به الزام تنظیم سند رسمی بگیرند و این قانون اسناد عادی را معتبر می‌شناسد. در واقع چالش حقوقی اصلی کشور ما همین است؛ اسناد عادی و اسناد رسمی هم‌اعتبار هستند.

بسیاری از معاملات غیر منقول، قولنامه‌ای و عادی است و ثبت رسمی صورت نگرفته. پاکباز در مورد اینکه مردم برای جلوگیری از کلاه‌برداری های این چنینی چه اقدامی باید انجام دهند گفت: دقیقا چالش اصلی اسناد کشور ما مربوط به همین ماده ۶۲ احکام دائمی کشور است که متاسفانه به این شکل وضع شده که به اسناد عادی اعتباری معادل اسناد رسمی می‌دهد و در واقع اسناد عادی را هم‌وزن اسناد رسمی می‌کند. عملاً این باعث می‌شود یک شخص ملکش را در زمان‌های مختلف به افراد مختلف با سند عادی بفروشد و هیچ‌کدام از خریدار‌ها متوجه نشوند که این ملک آیا قبلا فروخته شده است یا خیر. یا اشخاصی که با اسناد رسمی معاملات خود را به ثبت می‌رسانند ممکن است فردای ثبت یک نفر دیگر با سند عادی ادعا کند که من قبل از شما این ملک را خریدم، تاریخ سند عادی ام قبل از شماست و از دادگاه حکم بگیرد و سند رسمی طرف مقابل را باطل کند. در واقع امنیت ثبتی اسناد و امنیت ملکی افراد در کشور بخاطر ماده ۶۲ دچار مخاطره شده است. هیچ‌کس نمی‌تواند مطمئن باشد، چون سند رسمی دارد الان مالک صددرصد خودش است! چون ممکن است فردای آن یک نفر با سند عادی، سند رسمی شما را باطل کند. این چالش‌هایی هست که با آن مواجه هستیم و بخاطر اسناد عادی تعداد دعاوی بالایی داریم و در مواردی ابطلال اسناد رسمی بخاطر اسناد عادی صورت میگیرد.

پاکباز با بیان اینکه در حال حاضر راهکاری پیش پای مردم وجود ندارد که بتوانند از کلاهبرداری پیشگیری کنند گفت: تا زمانی که قانون این است نمی‌شود کاری کرد. اگر به عنوان وکیل بخواهم مشورت دهم که معامله‌ای که انجام می‌دهید خیالتان صددرصد راحت باشد، عملاً هیچ راهکاری برای جلوگیری از این موضوع وجود ندارد. چون هرچقدر هم معامله را به صورت رسمی و با احتیاط و با رعایت همه تشریفات و موازین پیش ببرید، باز هم ممکن است دچار مشکل شوید. اینکه می‌توانید خسارت بگیرید و شکایت کنید سرجای خودش ممکن است بتوانید در نهایت خسارت را بگیرید اما قطعا دستتان به ملک نمی‌رسد. تا زمانی که نظام ثبتی‌مان به این شکل است هیچ راهکاری برای مقابله با این قضیه وجود ندارد. تنها راهکار اصلاح قانون است، قانون باید اصلاح شود و اعتبار اسناد عادی به کمترین حد خودش برسد. اسناد عادی نباید تاب مقابله با اسناد رسمی را داشته باشد و اسناد عادی نباید اسناد رسمی را باطل کند.

وی افزود: ترکیه چند سال است که این کار را شروع کرده است و به جایی رسیده که معاملات فقط باید با اسناد رسمی صورت بگیرد و اسناد عادی و بنگاهی دیگر اعتبار ندارد، ولی آن‌ها هم پروسه چهار و پنج ساله را طی کردند تا به این نتیجه رسیدند.
زمین‌خواری و تغییر کاربری اراضی هم به همین موضوع گره خورده است. پاکباز در این مورد توضیح داد: الان با همین اسناد عادی است که زمین‌خواری صورت می‌گیرد. در واقع در تمام زمین‌خواری‌ها رد پای اسناد عادی دیده می‌شود و قاعدتا با اسناد عادی است که کوه ها، دریاها، جنگل‌ها و... را می‌فروشند وگرنه اگر ثبت رسمی اتفاق می‌افتاد نظارت‌ها بیشتر می‌شد و با یک استعلام ساده از دفترخانه مشخص می‌شد که این‌ها منابع ملی هستند و امکان واگذاری وجود ندارد.