واگذاری زمین، کلید بازگشت سرمایه به ساخت‌وساز
گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو: در شرایطی که سهم بخش مسکن و ساخت‌وساز، حدود یک‌سوم اقتصاد کشور برآورد می‌شود، عرضه زمین، موتور محرکه بازگشت سرمایه‌گذاران داخلی به این حوزه، به‌ویژه در کلان‌شهر‌هایی است که تقاضای ساخت در آنها بالاست. یکی از موانع اصلی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، دسترسی دشوار و پرهزینه به زمین مناسب است؛ به‌ویژه در شهر‌های بزرگ که قیمت زمین، سهم عمده‌ای از هزینه‌های تمام‌شده پروژه‌ها را شامل می‌شود. داده‌های منتشرشده حاکی از آن است که حدود ۴۷ درصد هزینه زمین در مناطق شهری و تقریبا ۶۳ درصد در استان تهران، به قیمت نهایی مسکن اختصاص دارد.
پیوند بین زمین و سرمایه‌گذاری داخلی زمانی برقرار می‌شود که زمین، به درستی، مکان‌یابی، ارزش‌گذاری و کاربری شود و در عین حال، فرایند واگذاری نیز از شفافیت و سرعت کافی برخوردار باشد. در چنین فضایی، واگذاری هدفمند زمین توسط دولت، می‌تواند نقش تسهیل‌گر ایفا کند. این موضوع، فراتر از دارایی فیزیکی، ابزار کاهش ریسک و افزایش انگیزه سرمایه‌گذاران است.
تنگنای زمین، سد سرمایه‌گذار
عرضه زمین برای احداث مسکن، خصوصا در سال ۱۴۰۴ که با عنوان «سرمایه‌گذاری برای تولید» نامگذاری شده، فرصت کم‌نظیر برای بازتعریف نقش زمین در اقتصاد ملی فراهم کرده است. تسهیل ساخت‌وساز با واگذاری زمین به سرمایه‌گذار بخش خصوصی، علاوه بر رونق ساخت‌وساز، به اشتغال‌زایی، گردش نقدینگی، تحریک صنایع وابسته و در نتیجه، رشد زنجیره تولید، منجر می‌شود.
در بسیاری از شهر‌های ایران، به‌ویژه کلان‌شهرها، سرمایه‌گذاران مسکن با دو چالش بازار پرتلاطم نهاده‌های ساختمانی و کمبود زمین مناسب با کاربری مشخص، مواجه هستند. هرچند بخش اول، بیشتر متاثر از نرخ ارز و تورم است، اما بخش دوم، یعنی زمین، در دست دولت و نهاد‌های عمومی است.
چالش‌ها؛ از صدور مجوز تا نحوه توزیع
عرضه زمین، تنها واگذاری یک قطعه زمین خام نیست. اگر مجوز‌های ساخت، تغییر کاربری و دسترسی به زیرساخت‌ها زمان‌بر یا مبهم باشد، هیچ سرمایه‌گذاری حاضر نیست به این عرصه ورود کند. تجربه نشان می‌دهد پروژه‌های زیادی به دلیل تشریفات زائد و پیچ‌و‌خم مجوزها، سال‌ها معطل مانده‌اند. در مقابل، در مالزی یا مناطقی از هند، پلتفرم‌های دیجیتال برای تخصیص زمین، صدور مجوز و حتی رتبه‌بندی سازندگان، ریسک سرمایه‌گذاری را به حداقل رسانده‌اند.
چالش دیگر، نحوه توزیع زمین است. اگر واگذاری زمین صرفاً در مناطق خاص شهری باشد، موجب تشدید تمرکز سرمایه و رشد نامتوازن می‌شود، اما عرضه زمین در شهر‌های کوچک، مناطق پیرامونی یا شهر‌های جدید، به شرط تأمین زیرساخت، سرمایه را به نواحی کم‌برخوردار می‌کشاند. در کره‌جنوبی، پروژه‌های عرضه زمین در شهر‌های اقماری سئول، با حمایت از زیرساخت مترو، توسعه شهری را متوازن و بازار مسکن را از ریسک جهش شدید قیمت دور کرد.
تجربه ترکیه: شراکت زمین با سرمایه
الگو‌های بین‌المللی نشان می‌دهد اگر زمین به شیوه هدفمند، تدریجی و مبتنی بر تقاضای واقعی عرضه شود، ضمن اینکه موتور ساخت‌وساز را به حرکت درمی‌آورد، در زمینه جذب و جهت‌دهی سرمایه‌ها نیز نقش‌آفرین است.
ترکیه طی سال‌های گذشته، با اجرای طرح توکی (TOKI)، توانست صد‌ها هزار واحد مسکونی با مشارکت بخش خصوصی بسازد. دولت، زمین را در اختیار گذاشت، شرکت‌های ساختمانی، مسئول ساخت شدند و در نهایت، واحدها با فروش اقساطی و تمرکز بر تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد عرضه شد. با این اقدام، ساخت بیش از یک میلیون و ۶۲ هزار واحد مسکونی در قالب ۴۸۳۴ پروژه ساختمانی، در دستورکار قرار گرفت.
سود اصلی دولت، از ارزش‌افزوده زمین بود؛ بدون آنکه برای ساخت‌وساز هزینه کند یا رقیب بخش خصوصی شود. این مدل، سرمایه‌گذاران داخلی ترکیه را که توان خرید زمین نداشتند، اما تجربه و امکانات ساخت داشتند، وارد میدان کرد.
برنامه هفتم؛ واگذاری اراضی و سرمایه‌گذاری داخلی
در ایران، با تصمیم‌گیری مناسب در حوزه سیاست‌گذاری، واگذاری زمین‌های دولتی و ارزان، به‌ویژه از سوی سازمان ملی زمین و مسکن تحت نظر وزارت راه و شهرسازی، می‌تواند فرصت‌های خوبی برای تولید مسکن فراهم کند. همچنین، الزام بانک‌ها به ارائه تسهیلات به متقاضیان ساخت‌وساز، این فرآیند را تسهیل می‌کند. در این حالت، زمین‌ها نه در قالب فروش، بلکه با مدل مشارکت یا اجاره بلندمدت به سازندگان واگذار می‌شود.
طبق دیدگاه‌های کارشناسان اقتصادی و فعالان مسکن، که به دولت چهاردهم ارائه شده، سه بحران تورم مسکن و اجاره، اختلال دسترسی خانوار‌ها به مسکن و سهم بالای هزینه تامین مسکن، بیانگر ناکارآمدی طرح‌های گذشته بوده است. یکی از دلایل این موضوع، «تورم مجوز‌های تورم‌ساز در مسیر سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی»، به عنوان ابرچالش بخش مسکن است.
در این رابطه، طبق مصوبه مجلس، وزارت راه و شهرسازی مجاز شده به منظور تأمین بخشی از منابع مالی موردنیاز در آماده‌سازی، تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی و احداث مسکن حمایتی در نهضت ملی مسکن، بخشی از اراضی تحت تملک را برای ساخت مسکن در اختیار انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران داخلی قرار دهد.
همچنین بر اساس بند الف ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، وزارت راه و شهرسازی موظف است برنامه تولید و عرضه مسکن حمایتی را با رویکرد حمایت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، تعاونی و غیردولتی، شهرداری‌ها و سایر مؤسسات و نهاد‌های عمومی غیردولتی، عملیاتی نماید.
چنانچه مواد قانونی برنامه هفتم، به‌ویژه فصل ۱۱ با عنوان «توسعه مسکن» و قوانین مربوط به واگذاری زمین، عملیاتی شود، بخش زیادی از بحران‌های حوزه مسکن مانند تورم، سهم بالا در سبد هزینه خانوار و تاثیر قیمت زمین بر ساخت وساز، مرتفع خواهد شد.
باوجود این اوصاف، اگر عرضه زمین، با سیاست‌های مکمل همراه نباشد، سرمایه‌گذار را بلاتکلیف می‌گذارد. برای مثال، دولت می‌تواند در کنار واگذاری زمین، مشوق‌هایی نظیر تضمین فروش واحدها، معافیت‌های مالیاتی یا تسهیلات بانکی برای سازندگان فراهم کند. سیاست‌هایی مانند «فروش اقساطی زمین به سازندگان» یا «واگذاری زمین به شرط ساخت در مدت زمان معین»، از ابزار‌های مؤثر برای جذب سرمایه‌گذاران داخلی است. اگر این اقدامات با سیاست‌های مالیاتی مانند اخذ مالیات از زمین‌های بلااستفاده، ترکیب شود، چرخش سرمایه به سمت ساخت‌وساز تسهیل می‌شود.
در نهایت، آنچه اهمیت دارد، علاوه بر میزان واگذاری زمین، چگونه عرضه است. برنامه‌ریزی شفاف، واگذاری هوشمند و سیاست‌های هدفمند، می‌تواند زمین را از دارایی راکد، به پیشران سرمایه‌گذاری تبدیل کند؛ به‌ویژه حالا که اقتصاد کشور، به نفس تازه نیاز دارد.