آیا طرح تفصیلی می‌تواند نقشه راه پایتخت شود؟

گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ در چند ماه گذشته بارها از  رسانه ها و یا از زبان مردم گفتگو ها و تفسیرهای مختلفی از طرح تفصیلی شهر تهران شنیده ایم، بعضی اجرای این طرح را مسبب اصلی گرانی مسکن در تهران می دانند و البته در طرف مقابل آن نیز افرادی دیگر معتقدند اجرای این طرح حداقل در کوتاه مدت تاثیری بر قیمت مسکن و زمین در تهران ندارد.در ابتدا نگاهی می اندازیم به طرح تفصیلی و معایب و مزایای آن برای شهر تهران.

طرح تفصیلی عبارت است از تعیین موقعیت مکانی خیابانها - پارکها - اماکن تجاری - اداری وخدماتی و مسکونی وتعیین وضعیت وتوزیع وتراکم واحدهای مسکونی وبه تبع آن نحوه توزیع عددی جمعیت.

اما طرح تفصیلی شهر تهران چیست؟ طرح تفصیلی را می توان نقشه راه ساخت و ساز در پایتخت دانست. در این طرح پایتخت به ۴ پهنه‌ سکونت،‌ فعالیت،‌ مختلط و ‌حفاظت‌سبز تقسیم شده است که به موجب آن، زمین‌های قابل استفاده در شهر، برحسب قرارگیری در یکی از این قسمت‌ها، مشمول یکی از انواع ساخت‌وسازهای مجاز خواهد شد به این معنی که در هر پهنه مقررات با دیگری متفاوت است.

در پهنه ‌»سکونت» که در نقشه‌های مخصوص شهرداری تهران مشخص شده و مناطق به‌خصوصی از شهر را شامل می‌شود، مجوز ساخت‌وساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ طبقه تا نهایت ۶ طبقه صادر می‌شود و برای یکسری از مناطق ویژه شهر نیز اجازه بلندمرتبه‌سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر نیز داده خواهد شد. در طرح تفصیلی تاکید شده برای بلندمرتبه‌سازی در مناطق ویژه، سازنده باید طرح توجیهی بیاورد.

پهنه‌ «فعالیت» قسمتهایی از شهر است که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. این پهنه مناطق بسیار متراکم تهران که دسترسی‌های ضعیف به آن وجود دارد را شامل می‌شود.

ارتفاع ساختمانهایی که در پهنه فعالیت احداث می‌شوند بین ۲ تا ۱۲ طبقه و حتی بیشتر خواهد بود، به این معنی که در مناطقی از تهران که در پهنه فعالیت قرار می‌گیرند اجازه ساخت بلندمرتبه داده می‌شود اما کاربری این سازه‌های بلند، غیرمسکونی خواهد بود.

پهنه سوم که ‌»مختلط» نام دارد، مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آنها، شهرداری اجازه ساخت‌وساز‌های توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است. در پهنه ‌»مختلط» حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.

پهنه چهارم در تهران ‌»حفاظت‌سبز» نام گرفته که مناطق به خصوصی در پایتخت که به هیچ‌وجه نباید در آنها ساخت‌وساز شود را شامل می‌شود.

مزایای طرح تفصیلی تهران

جلوگیری از تفکیک و تشویق به تجمیع املاک

یکی از مزایای طرح تفصیلی جدید شهر تهران جلوگیری از تفکیک املاک و تشویق مالکان به تجمیع املاک است. به این منظور اگر مساحت قطعه ملک به 3‌برابر حد نصاب ذکر شده در زیرپهنه برسد، یک طبقه تراکم بیشتر به آن ملک اعطا خواهد شد و اگر این میزان به 5 برابر نصاب مساحت زیرپهنه برسد، معادل 2‌طبقه بر تراکم آن افزوده خواهد شد.

یکی دیگر از مزایای طرح تفصیلی جدید شهر تهران این است که حداقل مساحت آپارتمان 35 مترمربع خواهد بود.

از سویی دیگر از آنجا که حداکثر 2 طبقه احتمال کاهش یا افزایش تراکم نسبت به پهنه‌های طرح تفصیلی وجود دارد، بنابراین حداکثر اختلاف طبقات ساختمان‌های یک گذر، معادل 4 طبقه خواهد بود که خط افق مطلوبی ایجاد می‌کند.

ارتقای سرانه خدمات اجتماعی

ارتقای سرانه‌های خدماتی نسبت به وضع موجود از اهدافی است که در طرح تفصیلی جدید پیش‌بینی شده و خدمات در قالب طرح محلات و در سطوح محله درنظر گرفته شده است تا در سطح ناحیه به منطقه و از منطقه به سطح شهر ارتقا داده شود. از سویی دیگر تراکم جمعیت زیاد در یک منطقه نیازمند استقرار خدمات بیشتری است و طرح تفصیلی تلاش دارد تا خدمات شهری را که در برخی مناطق دچار کمبود است بیشتر توسعه دهد.

رونق ساخت و ساز

با اجرای طرح تفصیلی شهر تهران،مردم پایتخت شاهد تحولات خوبی در زمینه رونق ساخت وساز در بافت های فرسوده و تعدیل قیمت مسکن، تامین خدمات در محلات از جمله تامین کسری پارکینگ و افزایش فضای سبز خواهند بود.

کاهش بار ترافیکی و ارتقای محیط شهری

در طرح تفصیلی شهر تهران در راستای سیاستهای کاهش بار ترافیکی پایتخت و ارائه تسهیلات به شهروندان در کمترین فاصله به محل زندگی یا شغل آنها، تمهیدات ویژه ای برای ارتقای محیط شهری برای شهروندان بر پایه تامین خدمات در محله، ناحیه و منطقه دیده شده که ایجاد پارکینگ های عمومی از طریق اجرای طرح پارکینگ محله،به ویژه در بافتهای فرسوده، از جمله این موارد می باشد تا در صورتی که ملکی حداقل 300 مترمربع مساحت داشت علاوه بر گرفتن امتیاز طبقات پارکینگ عمومی،امکان دریافت یک طبقه تجاری هم داشته باشد.

کاهش رانت اطلاعاتی

قابل دسترس بودن سامانه اطلاعاتی طرح تفصیلی تهران برای عموم شهروندان و حذف رانت اطلاعاتی و واسطه گری از طرح ها و ضوابط مربوطه را می توان از دیگر ویژگی های این طرح برشمرد.

در نهایت این طرح به این منظور نوشته میشود تا تکلیف بسیاری از نهادها وسازمانهای خدمات دهنده به شهر روشن شود.

برای مثال مخابرات براساس این طرح میتواند تعداد مشترکین نهایی در یک منطقه را پیش بینی نماید وبراساس آن زیر ساخت های خود از قبیل کابل گذاری و کافو ها وتقسیم ها را انجام دهد تا مجبور نباشد به دلیل افزایش مشترکین مرتبا خیابانها وپیاده روها را کنده کابل اضافه یا تعویض نماید.

و یا اینکه سازمان آب شهر بر اساس این طرح آب مورد نیاز محله وانشعابات مورد نیاز را سنجیده وبه تعیین قطر لوله مورد نیاز پرداخته ولوله گذاری می کند و به این شکل با افزوده شدن مشترکین نیازی به تخریب خیابانها و تعویض لوله ها که هزینه های سنگینی  برای این سازمان دارد جلوگیری می کند ضمنا از افت فشار آب در آینده جلوگیری میکند.

سرانجام در این طرح براساس پیش بینی های انجام شده در خصوص تراکم جمعیتی وموقععیت های مکانی بار ترافیکی منطقه سنجیده می شود و بر اساس آن عرض معابر وخیابانها طراحی می شود این موضوع باعث میشود در آینده مشکلات ترافیکی نداشته باشیم یا این مشکل در حداقل  باشد. در این طرح تلاش میشود عواملی که می تواند سیالیت خودروها را در مناطق پر رفت و آمد کاهش می دهد از این مناطق دور کنند. برای مثال از ایجاد واحدهای تجاری و اداری در کنار میدانهای شهر- چهار راههای اصلی پرهیز می شود در طراحی خیابانها با کمک کارشناسان راهنمایی و رانندگی سعی میشود تا از ایجاد سازه های حادثه ساز در کنا ر معابر جلوگیری بعمل آید.

معایب طرح تفصیلی تهران

ملک زیر 100 متر مجوز تنها 2 طبقه می‌گیرد

مشاوران املاک مناطق جنوبی تهران بیشتر از مناطق مرکزی و شمالی تهران نسبت به طرح تفصیلی معترض هستند چرا که معتقدند قواره‌ها و عرض واحدهای مسکونی در جنوب تهران کوچک و کمتر از 10 متر است. حال که در طرح تفصیلی تهران آمده است که مجوز ساخت مسکن به گذرهای کمتر از 10 متر با سختی بیشتری صورت می‌گیرد و اگر قبلاً به یک واحد مسکونی کلنگی مجوز ساخت 4 طبقه داده می‌شد حال مجوز دو طبقه بیشتر داده نمی‌شود.

یک کارشناس املاک می گوید: طرح تفصیلی تهران بر روی ساخت و ساز 100 درصد تأثیر منفی خواهد گذاشت و واحدهای مسکونی کلنگی زیر 100 متر که قبلاً می‌توانستند مجوز ساخت 4 واحد آپارتمان را از شهرداری اخذ کنند حال تنها می‌توانند بر روی 2 واحد آپارتمان با در نظر گرفتن هر واحد یک پارکینگ حساب کند.

 

از سویی دیگر بعضی از کارشناسان دیگر معتقدند که با توجه به بالا بودن قیمت زمین در تهران، طرح تفصیلی تهران،  قیمت واحدهای کلنگی را کاهش دهد اما متأسفانه اجراکنندگان آن نمی‌دانند که قیمت زمین در تهران هیچ‌گاه از ارزش نمی‌افتد و اگر ساخت و ساز در تهران کاهش یابد تقاضا به حدی بالاست که قیمت مسکن را به حد انفجار بالا می‌برد.

برخی دیگر معتقدند: این طرح اجرا شده است که در طول یک سال قیمت مسکن آنچنان بالا برود که از واحدهای مسکونی مهر که استقبال چندانی از آن نشده است استقبال شود و متقاضیان به سمت خرید آنها بروند.

در مناطق مختلف تاثیرات متفاوتی دارد

 

تعدادي از متقاضيان مسكن نیز اعلام كردند: مشاوران‌املاك مي‌گويند با اجراي طرح تفصيلي، قيمت مسكن در برخي محله‌ها افزايش پيدا مي‌كند و در برخي ديگر از مناطق، ارزش ملك با افت شديد مواجه مي‌شود.

در حال حاضر اين تصور در بازار مسكن به وجود آمده كه اجراي طرح تفصيلي، تهران را به دو بخش تقسيم مي‌كند؛ به طوري كه محله‌هايي كه در بخش اول قرار مي‌گيرند با رشد قيمت و محله‌هاي گروه دوم نيز با افت قيمت روبه‌رو خواهند شد.

ساخت و ساز در پهنه ها، به قدرت چانه زنی افراد بستگی دارد

آخوندی وزیر سابق مسکن معتقد است: مهم‌ترین چالش یا اشکالی که در رابطه با ‌این طرح وجود دارد، وضعیت پهنه‌بندی تهران است که به نظر می‌رسد مراجع ذی‌ربط با هدفمندی خاصی پهنه‌ها را مورد تفکیک و نام‌گذاری قرار داده اند.

وی خاطرنشان می کند: ساخت و ساز در پهنه مختلط(M)، با تشدید قدرت چانه‌زنی افراد عملا بستگی به توافق افراد با شهرداری و نحوه‌این توافق دارد.

وزیر پیشین مسکن و شهرسازی می گوید: در‌این میان پهنه (S)، که پهنه کار و فعالیت نام دارد، وضعیت بدتری دارد؛ چرا که بیش از 100 نوع خدمت در‌این پهنه تعریف شده است که پراکندگی آن از پرسودترین خدمات تا کم‌سودترین آنان را شامل می‌شود و‌این گونه پهنه بندی و قرار دادن تمام خدمات در کنار یکدیگر بدون درنظر گرفتن میزان سود دهی و سایر مشخصات، کار درستی به نظر نمی‌رسد.

وی معتقد است: ساخت و ساز در‌این پهنه نیز کاملا تحت تاثیر مذاکره و خرید است و دست شهرداری عملا در ‌این مورد بسیار باز است.

آخوندی همچنین در مورد پهنه‌های مسکونی(R) و مختلط (M) اظهار کرد: ‌این پهنه‌ها نیز در واقع عرصه ظهور دولت تاجر است، به گونه‌ای که با تشدید عدم شفافیت در كاربری اراضی دولتی، مشاهده می‌شود که بیشتر ‌این اراضی در پهنه تجاری واقع شده‌اند و مابقی زمین‌ها نیز با واقع شدن در دو پهنه مسکونی و مختلط عملا باعث تشدید قدرت چانه‌زنی برای دولت می‌شود.

هشدار در مورد کیفیت زندگی

آخوندی در مورد خطر نزول ارتقای زندگی شهروندان در نتیجه اعمال برخی از ضوابط طرح تفصیلی در شهر تهران هشدار می دهد و می گوید: دادن مجوز ساخت به قطعات مسکونی زیر 50 متر که تا قبل از تصویب طرح تفصیلی در شهر تهران ممنوع بود، مشکل جدی دیگری است که باعث تشدید خطر تنزل سطح زندگی خانوارهای تهرانی می‌شود.

وی خاطرنشان می کند: ‌این مساله نیز یکی دیگر از آثار عدم قطعیت در بازار مسکن است که در نهایت موجب سودهای کلان برای عده‌ای از افراد ذی‌ربط و بروز ضررهای اجتماعی و اقتصادی برای خانوارها می‌شود.

برخي دلالان ملكي در روزهاي اخير با سازنده‌هاي فعال در محله‌شان تماس گرفته‌اند و توصيه‌هايي بابت نحوه قيمت‌گذاري روي املاك فروشي‌ به آنها ارائه كرده‌اند. گروهي ديگر از اين واسطه‌ها نيز به خريداران توصيه كرده‌اند براي خريد عجله كنند تا مشمول زيان حاصل از اجراي طرح تفصيلي نشوند.

اما توصيه ای كه بايد اين روزها مدنظر خريداران مسكن قرار بگيرد درباره حرف‌هاي دلالان بابت افزايش قيمت مسكن در اثر اجراي طرح تفصيلي است.

واقعيت اين است كه اجراي اين طرح در دراز مدت ممكن است تغييراتي را در بازار مسكن به وجود بياورد، اما اينكه آيا طي حداقل يكي دو فصل آينده، اين تغييرات اتفاق مي‌افتد يا نه؟ بايد گفت پاسخ كاملا منفي است.

طرح تفصيلي تغييرات اساسي را در ساخت‌وساز ايجاد مي‌كند؛ بنابراين اثر اين طرح بر بازار مسكن از نيمه دوم امسال به تدريج بروز مي‌كند. بنابراين به خريداران توصيه مي‌شود در روزهاي آتي بدون نگراني بابت اجراي طرح تفصيلي، نسبت به جست‌وجو در محله‌هاي موردنظر اقدام كنند و با استعلام درست، احتمال سوءاستفاده برخي سودجويان را به صفر برسانند.

اما با توجه به وقايع اين چند هفته، لازم است خريداران مسكن با واقعيت طرح تفصيلي آشنا شوند تا نسبت به برخورد با شايعه‌ها و سوءرفتارهاي گروهي دلال، رفتار مناسب از خود نشان دهند.