اجاره‌بها زیر سایه حبس زمین؛ چگونه سیاست‌های شهری مستاجران را قربانی کرد؟

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، سهم سرپناه در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری و روستایی کشور به نقطه‌ای بحرانی رسیده که هرگونه سیاست حمایتی معیشتی دیگر را خنثی می‌سازد. بر اساس داده‌های رسمی مرکز آمار ایران، سهم گروه مسکن، سوخت و روشنایی از کل هزینه‌های خانوارهای شهری به ۵۷.۲ درصد و برای خانوارهای روستایی به ۳۷.۷ درصد رسیده است که این ارقام نشان‌دهنده توزیع نابرابر هزینه‌ها و سهم غالب هزینه سرپناه در سبد معیشت است.


در این میان، وضعیت کلان‌شهر تهران به مراتب نگران‌کننده‌تر است؛ جایی که مستاجران ناچارند به طور میانگین حدود ۶۷ درصد از کل درآمد ماهیانه خود را تنها به پرداخت اجاره‌بها اختصاص دهند که این مسئله درعمل سایر نیازهای اساسی نظیر بهداشت، آموزش و تغذیه مناسب را از سبد مصرفی حذف می‌کند. بر اساس آمارهای منتهی به خرداد و تیر ۱۴۰۵، شاخص قیمت مصرف‌کننده در بخش اجاره‌بها تورم سالانه ۳۲.۸ درصدی و تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۲ درصدی را ثبت کرده است.


هرچند این ارقام در مقایسه با نرخ تورم عمومی کشور که تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی آن در خردادماه ۸۸.۶ درصد گزارش شده کمتر به نظر می‌رسد، اما به دلیل انباشت تقاضا و اثر انباشتگی تورم سال‌های گذشته بر روی پایه قیمتی بالا، توان اقتصادی خانوارهای فاقد مسکن ملکی را به طور کامل فرسوده کرده است. گزارش پایش ابعاد فقر غیردرآمدی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی نیز به وضوح نشان می‌دهد که مسکن در ایران به عنوان موتور اصلی سقوط خانوارها به زیر خط فقر عمل می‌کند و ریشه اصلی این بحران نه در متغیرهای پولی محض، بلکه در انسداد کانال‌های عرضه فیزیکی مسکن و زمین شهری نهفته است.


مصوبه‌ای که ۲۷ سال بازار مسکن را قفل کرد؛ روایت سد بزرگی به نام شورای عالی شهرسازی


بستر اصلی شکل‌گیری حباب قیمت مسکن و اجاره‌بها را باید در سیاست‌های توسعه شهری جست‌وجو کرد که از اواخر دهه هفتاد خورشیدی بر مدیریت شهری حاکم شده است. شورای عالی شهرسازی و معماری از سال ۱۳۷۸ با تصویب مصوباتی مبنی بر انقباض و تحدید جدی محدوده قانونی شهرها، مانع از توسعه افقی طبیعی متناسب با نرخ رشد جمعیت شد. این سیاست انقباضی که با فرض نادرست حفظ اراضی کشاورزی و کنترل جمعیت کلان‌شهرها اعمال گردید، در عمل بازار زمین شهری را به یک گلوگاه انحصاری تبدیل کرد. بر اساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی، در حال حاضر سهم ارزش زمین در بهای تمام‌شده مسکن در شهرهای بزرگ به بیش از ۶۰ درصد و در کلان‌شهر تهران به حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد رسیده است.


این محدودیت‌های شدید، بازار مسکن را در شرایط انسداد مطلق قرار داده است. به‌گفته فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن و شهرسازی، «در اقتصادی که تقاضا ثابت و عرضه محدود می‌شود، نتیجه فقط افزایش اجاره است؛ شورا به‌جای اصلاح ساختار و آزادسازی هدفمند زمین، به حفظ سیاست‌های قدیمی دل بسته است.» به عقیده منتقدان و کارشناسان توسعه شهری، از جمله محمد منان‌رئیسی، نماینده مجلس و پژوهشگر این حوزه، تا زمانی که حریم قانونی شهرها به صورت تصنعی و انقباضی مسدود نگاه داشته شود، به دلیل ناترازی شدید عرضه و تقاضا، قیمت ملک و به تبع آن اجاره‌بها به رشد حبابی خود ادامه خواهد داد و عملاً سیاست‌های دولتی در ساخت مسکن به دلیل گرانی زمین با شکست مواجه می‌شود.


انحراف وزارت راه و شهرسازی از تکالیف قانونی و کارنامه نهضت ملی


دولت‌ها در سال‌های اخیر تلاش کرده‌اند تا با طرح‌های کلان دولتی نظیر طرح نهضت ملی مسکن به مقابله با این بحران برخیزند، اما آمارهای عملکردی وزارت راه و شهرسازی تا خرداد ۱۴۰۵ گویای فاصله عمیق میان اهداف مصوب و واقعیت‌های اجرایی است. گزارش‌های نظارتی نشان می‌دهند که کل پروژه‌های نهضت ملی مسکن که به مرحله عملیات عمرانی رسیده‌اند حدود ۱۴۳ هزار واحد است و از این میان تنها حدود ۷ هزار واحد مسکونی به متقاضیان تحویل داده شده است. همچنین تعداد واحدهای با پیشرفت فیزیکی بالای ۷۰ درصد نزدیک به ۲۰ هزار واحد گزارش شده که در قبال ثبت‌نام چندمیلیونی متقاضیان بسیار ناچیز است. در بخش تامین زمین نیز اگرچه وزارت راه اعلام کرده است که اراضی با استعداد ساخت ۳۰۰ هزار واحد مسکونی را فراهم کرده، اما در حوزه واگذاری اراضی به خود مردم جهت ساخت مسکن تک‌واحدی و تدریجی، انحرافات جدی دیده می‌شود.


این انحراف عملکردی در اجرای قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت وضوح بیشتری دارد؛ به طوری که از میان بیش از ۷۸۰ هزار متقاضی ثبت‌نام‌کننده در این طرح، تنها ۳۳۵ هزار نفر مورد تایید نهایی قرار گرفته‌اند و از این تعداد نیز برای حدود ۸۵ هزار متقاضی واگذاری زمین عملیاتی شده است. سرگردانی ۲۵۰ هزار خانوار واجد شرایط در صف دریافت اراضی جوانی جمعیت نشان‌دهنده تحقق ۲۵ درصدی تکالیف این قانون است، در حالی که در حریم شهرهای کشور صدها هزار هکتار اراضی با قابلیت توسعه شهری وجود دارد که وزارت راه و شهرسازی به دلیل ضعف در آماده‌سازی و الحاق، آن‌ها را راکد نگاه داشته است. رهبر شهید انقلاب در سال‌های گذشته تاکید کرده‌اند که «هیچ طرح ملی نباید در تعارض با واقعیت‌های اجتماعی و نیاز مردم باشد». اما تصمیمات شورا و وزارت راه، به باور منتقدان، دقیقا برخلاف این جهت حرکت کرده است؛ طرح‌هایی بدون پشتوانه کارشناسی و بدون توجه به نیاز واقعی جمعیت شهری که خروجی موثری برای حل بحران مسکن نداشته است.


صدای اعتراض از بهارستان

انحراف عملکردی وزارت راه و شهرسازی در عدم واگذاری اراضی و مسدود ماندن سامانه‌های ثبت‌نام، با واکنش‌های تند نهادهای نظارتی مجلس شورای اسلامی مواجه شده است. نصرالله پژمانفر، رئیس کمیسیون اصل نود قانون اساسی مجلس با اشاره به پرونده‌های واصله به این کمیسیون، روند واگذاری زمین به مردم را غیرقابل‌قبول دانسته و با انتقاد شدید از فرآیندهای جاری اظهار داشته است: «وزارت راه و شهرسازی مکلف به پاسخگویی در قبال کندی غیرقابل‌توجیه اجرای قانون جوانی جمعیت و نهضت ملی مسکن است؛ بر اساس اسناد واصله، اراضی دولتی وسیعی در حریم شهرها معطل مانده‌اند و بروکراسی اداری مانع اصلی واگذاری مستقیم زمین به متقاضیان است.» 


در همین راستا، محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز با انتقاد از عملکرد متولیان دولتی مسکن اعلام کرد: «وزارت راه و شهرسازی با بستن سامانه‌های ثبت‌نام مسکن حمایتی و معطل نگه‌داشتن اراضی، عملا مانع ورود سرمایه‌های مردمی و تسهیلات بانکی به بخش ساخت‌وساز شده است؛ بهانه‌های اجرایی نظیر عدم تامین اعتبارات آماده‌سازی نباید مانع از بازگشایی سامانه‌ها و اعطای حق ساخت به متقاضیان فاقد مسکن شود.» رئیس کمیسیون عمران با اشاره به مفاد قانون برنامه هفتم توسعه تاکید دارد که دولت موظف به آزادسازی اراضی حاشیه شهرها و واگذاری زمین‌های ارزان‌قیمت به مردم است و انفعال فعلی در گشایش سامانه‌ها، شانس خروج بازار از رکود تورمی را به حداقل ممکن کاهش می‌دهد.


آخرین هشدار برای بازار اجاره


تحلیل جامع زنجیره تامین مسکن نشان می‌دهد که بحران اجاره‌بها در ایران، بیش از آنکه معلولی از شوک‌های بیرونی باشد، محصول مستقیم سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی در محدودسازی حریم شهرها و عدم اجرای تکالیف قانونی توسط وزارت راه و شهرسازی است. ادامه این رویکرد و بسته‌بودن کانال‌های ثبت‌نام مسکن حمایتی، علاوه بر تشدید فقر مسکن، روند تخلیه جمعیتی کلان‌شهرها به سمت سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای را شتاب خواهد بخشید. 


راهکار عملیاتی عبور از این بن‌بست ملی، بازنگری بنیادین در مصوبات انقباضی شورای عالی شهرسازی، الحاق نظام‌مند اراضی حریم شهری به محدوده قانونی، بازگشایی فوری سامانه‌های ثبت‌نام نهضت ملی مسکن و اولویت‌دهی مطلق به واگذاری زمین‌های آماده‌سازی‌شده به خود مردم جهت ساخت مسکن معیشتی است تا با کاهش سهم بهای زمین، حباب قیمت در بازار اجاره‌بها مهار شود.