انحصار زمین و رکود ساخت‌وساز / پیامد سیاست‌های ناکارآمد وزارت راه و شهرسازی

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، آمار‌های رسمی بانک مرکزی از شاخص‌های اقتصادی در سال ۱۴۰۴، از رشد منفی ۱۵.۸ درصدی بخش ساختمان حکایت دارد که این رقم، رکورد جدیدی در رکود تولید به ثبت رسانده است. در تحلیل این وضعیت همواره از کمبود زمین به عنوان عامل اصلی محدودکننده عرضه مسکن یاد می‌شود؛ اما بررسی‌های دقیق‌تر حاکی از آن است که مسئله اصلی نه فقدان منابع، بلکه سازوکارهای ناکارآمد در مدیریت و آزادسازی اراضی تحت تملک نهادهای دولتی است. تداوم این رویه، علاوه بر دامن زدن به تورم، باعث خروج بخش ساختمان از چرخه‌های توسعه اقتصادی شده است که اصلاح این فرآیند نیازمند بازنگری فوری در اولویت‌های اجرایی وزارت راه و شهرسازی است.

تناقض در روایت‌های رسمی و ظرفیت‌های نهفته زمین

در شرایطی که روایت رسمی بر محدودیت و کمبود زمین برای توسعه شهری تاکید دارد، داده‌های آماری تصویر متفاوتی را نشان می‌دهند. بررسی‌ها حاکی از آن است که حدود ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی در محدوده و حریم شهرها قرار دارد که ظرفیتی معادل ۳۰ برابر مساحت کل شهر تهران را شامل می‌شود. بخش عمده این اراضی در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن و سایر دستگاه‌های دولتی قرار دارد که بسیاری از آن‌ها بدون بهره‌وری، در وضعیت قفل‌شده باقی مانده‌اند. در این میان، حدود ۶۰ هزار هکتار اراضی در داخل محدوده‌های شهری وجود دارد که به‌صورت بالقوه می‌توانند زیرساخت‌های توسعه مسکن را فراهم کنند، اما فرآیندهای اداری و سیاست‌های انقباضی، مانع از ورود این اراضی به چرخه تولید شده است.

این رویکرد، تضادی بنیادین در حکمرانی شهری ایجاد کرده است؛ چرا که از یک سو سیاست‌گذار مدعیِ نبودِ بستر برای ساخت‌وساز است و از سوی دیگر، منابع عظیم ملی به دلیل نبود اراده اجرایی برای آزادسازی، بلااستفاده مانده‌اند. این انباشت غیربهره‌ور، عملاً از ورود زمین به بازار عرضه جلوگیری کرده و مانع از اجرای طرح‌های توسعه‌ای می‌شود که می‌توانست با کاهش هزینه‌های تمام‌شده زمین، فشار بر قیمت نهایی مسکن را به طور قابل‌توجهی تعدیل کند. به نظر می‌رسد اولویت‌بندی‌های فعلی، بیش از آنکه بر تسهیلِ تأمین زمین برای مسکن متمرکز باشد، بر حفظ انحصار دولتی بر این اراضی استوار است که نتیجه‌ای جز استمرار رکود در پی نداشته است.

انحصار در عرضه؛ محرک اصلی تورم و رکود در بازار مسکن

احتکار زمین توسط دستگاه‌های دولتی، بیش از هزینه‌های ساخت یا نرخ تورم عمومی، گرانی مسکن را رقم می‌زند. زمانی که عرضه زمین در محدوده‌های شهری به‌صورت مصنوعی محدود نگاه داشته می‌شود، قیمت‌ها روند صعودی نامتعارفی را طی می‌کنند که در نهایت به افزایش قیمت نهایی مسکن می‌انجامد. این انحصار، بازاری را شکل داده است که در آن متقاضیان واقعی مسکن، به‌ویژه در طبقات متوسط و کم‌درآمد، به دلیل جهش قیمت زمین، قدرت خرید خود را از دست می‌دهند و از گردونه بازار حذف می‌شوند. در واقع، ناکارآمدی در واگذاری زمین، نه تنها هدفِ تولید مسکن را محقق نکرده، بلکه به نفع بازارهای سوداگرانه و علیه تولیدکننده و مصرف‌کننده عمل کرده است.

علاوه بر ابعاد اقتصادی، تداوم این سیاست‌های محدودکننده، تبعات جدی در مدیریت شهری نیز ایجاد کرده است. وقتی عرضه زمین در مناطق با ظرفیت توسعه متوقف می‌شود، شهرها ناگزیر به سمت حاشیه‌نشینی و گسترشِ بی‌رویه به سمت پیرامون سوق می‌یابند که نتیجه آن افزایش هزینه‌های زیرساختی و کاهش کیفیت زندگی شهری است. نادیده گرفتن ظرفیت‌های قانونی، از جمله آنچه در ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت برای آزادسازی اراضی پیش‌بینی شده بود، نشان می‌دهد که ساختار اجرایی، تمایل چندانی به عبور از این انحصارِ ناکارآمد ندارد. تا زمانی که فرآیند واگذاری اراضی دولتی به نفع تولید مسکن شفاف و تسهیل نشود، رکود در ساخت‌وساز و تورم در بازار مسکن، همچنان به عنوان یک چرخه معیوبِ اقتصادی باقی خواهد ماند.