کد خبر:۱۴۳۸۷۳۴
گزارش|
حبس اراضی در برزخ بوروکراسی؛ چرا وزارت راه قفل عرضه زمین را نمیشکند؟
زمین برای ساخت مسکن تامین شده، اما در مسیر رسیدن این زمینها به مرحله ساخت، زنجیرهای از موانع اداری و اجرایی شکل گرفته است. از کندی واگذاری و محدودیتهای زیرساختی تا تمرکز تصمیمگیری و انسداد ثبتنام، بخشی از ظرفیت ایجادشده برای افزایش عرضه مسکن همچنان بلااستفاده مانده و فاصله میان زمین روی کاغذ و خانه روی زمین را بیشتر کرده است.
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، در شرایطی که سهم زمین در بهای تمامشده مسکن در کلانشهرها به ارقام نجومی ۵۰ تا ۸۰ درصد رسیده است، وزارت راه و شهرسازی با تداوم بستن سامانههای ثبتنام و تعلل در واگذاری اراضی دولتی، بازار مسکن را در وضعیت انسداد کامل قرار داده است. در حالی که کارشناسان و نمایندگان مجلس ترس از ریزش قیمتها توسط زمینداران بزرگ و ذینفعان خاص را عامل اصلی مخالفتها با عرضه اراضی به بهانه فقدان زیرساخت میدانند، دولتها همچنان در چرخه گزارشهای آماری و تصمیمگیریهای تمرکزگرایانه گرفتار ماندهاند؛ چرخهای که جز تعمیق بحران اجارهبها و سرگردانی متقاضیان، دستاوردی به همراه نداشته است.
اهرم اصلی مهار تورم مسکن؛ کلید در دست عرضه زمین
ریشه اصلی بحران مسکن در ایران، نه در نوسانات بازار مصالح ساختمانی، بلکه در انحصار و حبس عامدانه زمین نهفته است. در بسیاری از موارد، قیمت زمین تا ۸۰ درصد از ارزش نهایی یک واحد مسکونی را تشکیل میدهد. از آنجا که کنترل قیمت کالاهایی مانند آهن و فولاد به دلیل ماهیت بازار، به طور کامل دستوری و حاکمیتی نیست؛ بنابراین، تنها راه اثرگذار برای کاهش قیمت نهایی مسکن، مدیریت و کنترل قیمت زمین است.
دولت باید در این راستا، عرضه زمینهای تحت اختیار خود را به طور جدی افزایش دهد تا فشار بر بازار کاهش یابد. قوانین بالادستی صراحت دارند که وظیفه حاکمیت است که بر اساس قانون، جلوی افزایش غیرمنطقی اجارهبها را گرفته و از فشار بر مستاجران بکاهد. اما در عمل، اراضی دولتی که باید به عنوان ضربهگیر تورم مسکن وارد چرخه ساخت شوند، پشت سد توجیههای فنی و بوروکراتیک انباشته شدهاند و عملا دولت بزرگترین نوسانگیر بازار زمین شده است.
نکته قابل تامل آنجاست که مسئله صرفاً به نبود زمین محدود نمیشود. بر اساس اعلام معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی، از مهر ۱۴۰۰ تا پایان سال ۱۴۰۳ حدود ۱۱۲ هزار هکتار زمین برای اجرای نهضت ملی مسکن تامین شده که ۷۲ هزار هکتار آن در محدودههای شهری و ۴۰ هزار هکتار در مناطق روستایی قرار دارد. با وجود چنین ظرفیتی، پرسش اصلی این است که چه میزان از این اراضی عملاً به مرحله واگذاری و ساخت مسکن رسیده است؟
بهانه نبود زیرساخت؛ صیانت از منافع زمینداران یا مانع واقعی؟
یکی از بزرگترین موانع در مسیر واگذاری اراضی، ادعای مداوم دستگاههای اجرایی مبنی بر عدم امکان توسعه زیرساختهای آب، برق و گاز در مناطق جدید است. اما تحلیلگران معتقدند پشت این بهانههای فنی، هراس از شکستن قیمتهای کاذب قرار دارد. ابوالفضل نوروزی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با افشای ابعاد این مخالفتها تصریح میکند: «برخی نهادها و نمایندگان، با بهانههای آب، برق و زیرساخت، با عرضه زمین در شهرها مخالفت میکنند تا قیمت زمین کاهش نیابد و زمینداران ناراحت نشوند؛ در حالی که تجربه دولت شهید رئیسی نشان داد که با واگذاری زمین به مردم و مدیریت خود آنها، آب، برق و گاز تامین میشود و پروژهها به سرعت به نتیجه میرسند.»
نوروزی با نقد ساختار سنتی ساختوسازهای انبوهسازی دولتی، الگوی ساخت تدریجی (Incremental Housing) را به عنوان راهکار برونرفت معرفی کرده و میگوید: «ساخت مسکن تدریجی با طبقات کم (۱ تا ۳ طبقه) و مدیریت کارفرمایی خود مردم (با نظارت شهرداریها)، از تورم مصالح و زمان طولانی پروژههای بزرگ جلوگیری میکند؛ این مدل، هم در نهضت ملی مسکن و هم از اول انقلاب در ایران موفق بوده و با تکیه بر توان مردم و نقش رگولاتوری دولت، بحران مسکن حلشدنی است.»
بنبست در بوروکراسی؛ چرا سامانههای ثبتنام مسکن همچنان قفل است؟
یکی از نشانههای آشکار ناکارآمدی در مدیریت بازار مسکن، انسداد طولانیمدت سامانههای ثبتنام متقاضیان است. در حالی که وزارت راه و شهرسازی مدعی شناسایی و تملک اراضی در بسیاری از نقاط کشور است، شهروندان درعمل امکان ثبت درخواست را ندارند. عباس صوفی، نایبرئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با انتقاد شدید از این رویه اظهار میدارد: «کمیسیون عمران بارها بر ضرورت بازگشایی این سامانه تأکید کرده است، اما وزارت راه و شهرسازی علیرغم ادعای وجود زمین در برخی استانها، همچنان از بازگشایی کامل آن خودداری میکند. مشکل اصلی تنها بازگشایی سامانه نیست؛ بلکه وزارتخانه باید با یک حرکت جهادی، تامین زمین را در تمامی شهرهای کشور در دستور کار قرار دهد. در شرایط فعلی که دولت نتوانسته تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد کند، مردم بهشدت از وضعیت بازار مسکن نگران و ناراضی هستند.»
این نماینده مجلس با اشاره به انحراف دولت از تکالیف قانونی خود میافزاید: «قانون صراحت دارد که دولت موظف است زمین را بهصورت رایگان در اختیار مردم، بهویژه متقاضیان قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت قرار دهد، اما تصمیمگیریهای کُند در بدنه اجرایی و استانی، متقاضیان را همچنان در بلاتکلیفی نگه داشته است. متاسفانه در دو سال گذشته شاهد بودهایم که تمرکز اصلی بر تکمیل پروژههای نیمهتمام گذشته بوده است. اگرچه تکمیل مسکنهای قبلی یک ضرورت است، اما این اقدامات به معنای پاسخگویی به حجم انبوه متقاضیان جدید و حل مشکل عرضه نیست.»
مقیاس تقاضای انباشته نیز نشان میدهد مسئله عرضه مسکن را نمیتوان به پروژههای نیمهتمام محدود کرد. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، نزدیک به ۷ میلیون نفر در طرحهای مسکن ثبتنام کردهاند، اما تنها حدود ۱.۶ میلیون نفر واجد شرایط شناخته شده و حدود ۸۵۰ هزار نفر به پروژهها متصل شدهاند. این فاصله میان حجم تقاضای ثبتشده و ظرفیت واقعی اجرای پروژه، اهمیت تأمین و آزادسازی سریع زمین را دوچندان میکند.
نفی تمرکزگرایی و ضرورت تفویض اختیار به استانها
ساختار متمرکز تصمیمگیری در تهران، پاشنه آشیل دیگری است که سرعت زنجیره تامین زمین را به حداقل رسانده است. کارشناسان معتقدند پایتختنشینی تصمیمات حوزه مسکن، تفاوتهای اقلیمی و محلی را نادیده میگیرد. اعضای کمیسیون عمران بر این باورند که نسخههای واحد پاسخگوی تنوع اقلیمی کشور نیستند. در همین راستا، عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از این نگاه یکپارچه بیان میکند: «یکی از آسیبهای جدی در برنامهریزیهای کلان حوزه مسکن، پیچیدن نسخهای واحد برای تمامی مناطق کشور است. سیاستهای کنترل بازار مسکن و ضوابط ساختوساز باید متناسب با ویژگیهای جغرافیایی، نیازهای جمعیتی و ظرفیتهای اقتصادی هر استان فرموله شود.»
ایری با غیرقابل توجیه دانستن تداوم انسداد اداری در مناطق مستعد میگوید: «قفل بودن سامانههای ثبتنام در مناطقی که اراضی دولتی آماده واگذاری دارند، به هیچ عنوان توجیهی ندارد. تنها راهکار عملیاتی و پایدار جهت مدیریت تنشهای قیمتی در بازار مسکن، تمرکز بر افزایش عرضه و تولید مسکن است. این هدف جز با اجرای دقیق، مو به مو و همهجانبه قانون جهش تولید مسکن و همراهی کامل شبکه بانکی در اعطای تسهیلات ساخت محقق نخواهد شد. دولت باید با عبور از تمرکزگرایی و بهرهگیری از ظرفیتهای محلی هر استان، مسیر خانهدار شدن دهکهای هدف را هموار کند.»
فرار از آماردرمانی؛ الزامات عبور از وضعیت بحرانی مسکن
عبور از بحران فعلی مسکن نیازمند گذار از ارائه آمار بر روی کاغذ به اقدامات ملموس روی زمین است. برای خروج از این وضعیت، نیازمند تصمیمات عاجلتر، عملیاتیتر و منطبق بر قانون هستیم. اعتقاد کارشناسان بر این است که باید از توان بخش خصوصی در هر دو حوزه ساختوساز و واگذاری زمین بهره برد و مشارکت آنان را بیش از پیش فعال کرد. نتیجه عملکرد فعلی، رضایتمندی مردم را در پی نداشته است. بنابراین انتظار میرود وزارت اقتصاد، بانک مرکزی، نظام بانکی و وزارت راه و شهرسازی با هماهنگی کامل و با رویکردی دلسوزانهتر نسبت به گذشته، برای حل چالشهای مسکن و اجارهبها اقدام کنند، چراکه فرصتها برای جبران عقبماندگیها بهسرعت در حال سپری شدن است.
آمارهای اجرایی نیز نشان میدهد میان تامین زمین، صدور پروانه، شروع ساخت و اتمام واحد فاصله قابل توجهی وجود دارد؛ بهطوری که در آخرین آمار اعلامی وزارت راه، برای ۷۴۲ هزار واحد پروانه ساختمانی صادر شده، عملیات ساخت حدود ۶۶۳ هزار واحد آغاز شده، اما تنها حدود ۷۵ هزار واحد به مرحله پایانی رسیده است.
تا زمانی که وزارت راه و شهرسازی به جای نقش تسهیلگری و رگولاتوری، نقش مالک و انحصارگر زمین را بازی کند و تصمیمگیری در مورد واگذاری قطعات زمین را به بوروکراسی پیچیده پایتخت گره بزند، نه مشکل مسکن ملی حل خواهد شد و نه بازار اجاره آرام خواهد گرفت. شکستن قفل سامانه ثبتنام و تفویض اختیار کامل به استانداران، اولین گام برای اثبات اراده دولت در جهت شکستن حباب مسکن است.
لینک کپی شد
گزارش خطا
اخبار مرتبط
