لزوم تجاری شناخته شدن معاملات غیر‌منقول توسط قانونگذار

گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ همانگونه که می‌دانیم با توجه به بند 1 ماده 2 قانون تجارت مصوب 1311 بر خلاف اموال منقول، خرید یا تحصیل اموال غیر‌منقول به قصد فروش یا اجاره عملی تجاری محسوب نمی‌شود. ماده 4 این قانون نیز با آوردن این عبارت که معاملات غیر‌منقول به هیچ وجه تجاری محسوب نمی‌شود. به این امر عمومیت بیشتری بخشیده است در این زمینه سوالاتی مطرح می‌گردد: اول علت تجاری محسوب نشدن معاملات غیر‌منقول چیست؟دوم اینکه آیا در وضعیت کنونی تجاری شناختن این معاملات ضرورت دارد یا خیر؟
 

بررسی علت تجاری محسوب نشدن معاملات غیر‌منقول:

این که چرا خرید یا تحصیل اموال غیر‌منقول به قصد فروش یا اجاره، تجاری محسوب نمی‌شود و در قانون چیزی بیان نگردیده است و فقط حقوقدانان در این زمینه ابراز عقیده کرده‌اند چند علت داشته است.

  اول اینکه حقوق تجارت، حقوق گردش ثروت است و ناظر به اعمالی است که در گردش ثروت دخالت ندارد، در حالی که در خرید یا تحصیل غیر‌منقول به قصد فروش یا اجاره این امر اتفاق نمی‌افتد.

 ثانیاً در گذشته معامله غیر‌منقول کمتر به قصد جلب سود بوده است. زیرا مالکیت زمین و اعیان روستایی و شهری کمتر دست به دست می‌شد و از آنجا که قیمت این اموال تغییر زیادی نمی‌کرد تجار به خرید و فروش آن مبادرت نمی‌کردند. بعلاوه به نظر می‌رسد از آنجا که زمین جزئی از هویت قبایل و ملت ها بوده است لذا ورود آن به عرصه تجارت را منافی با مصالح خود می‌دیدند.

 همچنانکه در حال حاضر نیز در نظام حقوقی ما برای تملک غیر‌منقول توسط اتباع کشورهای دیگر محدودیت‌های جدی وجود دارد. همچنین ارث نبردن زوجه از اموال غیر‌منقول زوج به ویژه زمین که به عنوان یادگاری از جوامع گذشته کم و بیش تا به امروز نیز ادامه پیدا کرده است را در همین راستا باید تحلیل کرد.

ب- بررسی ضرورت یا عدم ضرورت تجاری شناختن معاملات غیر‌منقول:

قبل از پاسخ گفتن به مساله بالا این نکته خاطر نشان می‌گردد که ماده4 قانون تجارت به صورت گذشته باقی نمانده بلکه با استثنای مهمی مواجه گردیده است. به موجب قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343: انواع شرکت‌های موضوع ماده 20 قانون تجارت که به مقصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود، از انجام سایر ملاقات بازرگانی غیر مربوطه به کارهای ساختمانی ممنوعند.

 بنابراین طبق این ماده شرکت‌های تجاری موضوع ماده 20 قانون تجارت می‌توانند موضوع فعالیت خود را اعمال غیر‌منقول احصاء شده در ماده قرار دهند و این اعمال با توجه به عبارت سایر معاملات بازرگانی ذاتاً تجاری خواهد بود.

 با توجه به این ماده اگر عملی توسط شرکت‌های تجاری صورت گیرد تجاری محسوب می‌شود ولی اگر همان عمل توسط شخصی حقیقی انجام گیرد تجاری محسوب نخواهد شد. در حالیکه همان گونه که می‌دانیم سیستم اصلی حقوق تجارت ایران سیستم موضوعی است و در این سیستم همان گونه که ماده 2 قانون تجارت نیز بر آن دلالت دارد عمل تجاری ذاتی نسبت به هرکس تجاری است خواه انجام دهنده شخص حقیقی باشد یا حقوقی و خواه تاجر باشد یا غیر تاجر.

حتی به تصریح ماده 1 این قانون ملاک تشخیص تاجر از غیر تاجر این است که انجام اعمال تجاری ذاتی، شغل معمولی او باشد. این که قانونگذار در ماده 5 قانون تملک آپارتمان‌ها نوعی عمل پیش بینی کرده که نسبت به شرکت‌های تجاری ذاتاً تجاری است ولی نسبت به سایر اشخاص تجاری محسوب نمی شود، با مبانی پذیرفته شده توسط قانون تجارت ایران سازگاری ندارد.

 این که چرا قانون گزار به چنین بدعتی دست زده است به وضعیت شرکت های تجاری در زمان تصویب قانون تملـک آپارتمان ها یعنی سال 1343 باز می گردد. در آن زمان با توجه به قانون تجارت مصوب 1311 موضوع شرکت های تجاری به استثنای تعاونی لزوماً می بایست عمل تجاری باشد، یعنی شرکت های تجاری مجاز بودند صرفا یکی از موضوعات مندرج در ماده 2 را به عنوان موضوع خود انتخاب کنند.

در سال 1343 به دلیل نیاز کشور به سرمایه گزاری در بخش ساخت و ساز قانون گزار قانون تجارت را مانعی جدی برای ورود شرکت های تجاری به این بخش دید. چرا که از طرفی موضوع شرکت های تجاری الزاماً میبایست عمل تجاری می بود و از طرف دیگر طبق قانون تجارت این اعمال تجاری محسوب نمی گردید.

بنابراین قانون گذاری برای رفع این مانع در قانون یاد شده این امر را تجاری تلقی کرد تا شرکت های تجاری بتوانند آنرا موضوع خود قرار دهند. این امر همانگونه که اشاره شد باعث آشفتگی در مبانی حقوق تجارت گردیده است.

در حالی که این امکان مقنن وجود داشت که با افزودن تبصره ای به ماده 2 قانون تجارت این امر را جزء اعمال  تجاری محسوب نموده و چنین تبعیض بین شرکت های تجاری و سایر اشخاص ایجاد نمیکرد. با این مقدمه به موضوع مذکور برگردیم و آن اینکه در وضعیت کنونی آیا این ضرورت وجود دارد که معاملات غیر منقول تجاری محسوب شود یا خیر؟

البته منظور از معاملات غیر منقول، با مد نظر قرار دادن بند 1 ماده 2 قانون تجارت، خرید یا تحصیل غیر منقول به قصد فروش یا اجاره است، اعم از آنکه تصرفاتی در آن صورت گرفته باشد یا خیر که ممکن است یک عمل ساده خرید به قصد فروش یا اجاره باشد و یا یک عمل پیچیده ماند خرید زمین به قصد ساخت مجتمع آپارتمانی و به قصد فروش یا اجاره میباشد و یا یک عمل پیچیده مانند خرید زمین به مقصد ساخت مجتمع آپارتمانی و به مقصد فروش.

پاسخ این سوال مثبت به نظر می رسد زیرا اولاً بدون تردید وضعیت معاملات غیر منقول در جامعه کنونی با گذشته تفاوت چشم گیری پیدا کرده و این معاملات در اشکال گوناگون آن وارد عرصه تجارت گردیده است. به علاوه هرچند قسمت عمده این معاملات به جهت محدودیت هایی که برای اتباع خارجی پیش بینی گردیده است جنبه داخلی دارد ولی امروزه سرمایه گزاری در غیر منقول در بعضی حالات جنبه بین المللی نیز پیدا کرده است و دولت ها می کوشند سرمایه دار خارجی را تشویق به سرمایه گزاری در این زمینه ها کنند.

 ثانیاً فلسفه وجودی مقررات تجاری ایجاب میکند که این معاملات نیز در حیطه این مقررات قرار گیرد. زیرا همانگونه که می دانیم هدف از ایجاد مقررات تجاری از طرفی تسریع و تسهیل و ایجاد امنیت حقوقی برای اعمال تجاری است. برای مثال امکان ضمان تضامنی در اعمال تجاری در این راستا باید ارزیابی گردد. از طرف دیگر وضع مقررات سخت گیرانه برای اشخاصی است که به طور حرفه ای به تجارت میپردازند. مانند مقررات مربوط به ورشکستگی که خاص تجار است و در مواردی حتی جنبه کیفری نیز پیدا میکند. این قبیل احکام در قانون مدنی وجود ندارد و غالباً نیز نیازی به آنها نیست.

 با توجه به مراتب بالا از طرفی قسمت مهمی از معاملات غیر منقول نیاز به تسریع و تسهیل و امنیت حقوقی لازم برای اعمال تجاری دارد مانند سرمایه گزاری هایی که در حوزه ساخت و ساز و ... انجام میگیرد. از طرف دیگر خارج ماندن اعمال غیر منقول از حیطه اعمال تجاری به معنای خارج کردن فعالان این عرصه از مقررات سخت گیرانه تجاری است.

 در واقع این گونه اشخاص از جنبه مثبت تجارت که بردن سود است بهره مند می شوند، ولی از جنبه منفی تجارت یعنی مقررات تجاری فرار می کنند. هریک از ما در اطراف خود زمین خواران و یا ساز بفروشانی را می بینیم که به دلیل تاجر محسوب نشدن مشمول مقررات ورشکستگی نبوده و ناگزیر تابع احکام اعسار قرار گرفته و به راحتی این امکان را پیدا می کنند که حقوق طلبکاران را تضییع کرده و بدون مجازات نیز باقی بمانند.

معاملات غیر منقول به شکل ساده گذشته باقی نمانده و تحولات کمی و کیفی زیادی پیدا کرده است. سرمایه گزاری در بخش ساخت و ساز نمونه ای از این امر است. واقعیت امر این است که جامعه معاملات غیر منقول را به عنوان عمل تجاری محسوب میکند و با فعالان این عرصه به عنوان تاجر برخورد میکند. خود قانونگذار نیز با توجه به ماده 5 قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343 ناگزیر گردیده سرمایه گزاری شرکت های تجاری در زمینه ساخت و ساز را تجاری محسوب کند ولی از آنجا که این امر باعث تبعیض ناروایی بین شرکت های تجاری و سایر اشخاص میگردد و همچنین با مبنای حقوق تجارت ما نیز هماهنگی ندارد، امری مطلوب محسوب نمی شود.

بنابراین با توجه به اینکه مشمول مقررات تجاری نسبت به این اعمال برای فعالان این عرصه و جامعه مفید است، لذا لازم است ذهنیت قانونگذار نسبت به این اعمال تصحیح گردیده و آنها نیز جزء اعمال تجاری محسوب گردد. بدیهی است دولت می تواند با اتخاذ سیاست های اقتصادی مناسب سرمایه سرمایه گذاری های مربوط به غیر منقول را به بخش های مفید آن هدایت کند.

لزوم تجاری شناخته شدن – نشریه کمی متفاوت – دانشگاه آزاد اسلامی اراک