آیا مسکن در سال 93 گران می شود؟

گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ بازار مسکن از این حیث که بخش قابل توجهی از سبد هزینه های ‏خانوار را به خود اختصاص می دهد بسیار مهم است و تحولات آن در زندگی مردم تاثیر محسوس دارد. ‏همچنین در سال های گذشته به دلیل ارزندگی این بازار سرمایه گذاران خرد و درشت برای کسب سود ‏به این بازار توجه بیشتری دارند. سال 92 سال رکود سنگین در بازار مسکن بود که به کاهش 20 درصدی ‏قیمت ها در این بازار منتهی شد و در واقع امتناع سرمایه گذاران در این بازار به فروش به این رکود دامن ‏زد. این شرایط باعث شده است تا این انتظار در بازار مسکن ایجاد شود که سال 93 سال رونق و افزایش ‏قیمت ها خواهد بود.‏

بررسی پیشینه بازار مسکن در دو دهه گذشته، نشان می دهد که این  بازار رفتار سینوسی داشته است و ‏رشد قیمت مسکن در بعضی سال ها کمتر و در بعضی سال ها بیشتر از نرخ تورم است. اگر بخواهیم ‏مهمترین دلیل این امر را باز کنیم این است که بازار مسکن حرکت پلکانی دارد. دلیل این رفتار این است ‏که قیمت اسمی مسکن باید به قدری افزایش پیدا کند تا قیمت حقیقی خودش را بتواند اصلاح کند.‏

ریشه این وضعیت را شاید بتوان بیشتر فنی دانست تا اقتصادی. چرا که کشش عرضه بسیار کم است در ‏این بازار و هنگام افزایش قیمت، عرضه نمی تواند به سرعت واکنش نشان دهد و این با یک وقفه اتفاق ‏می افتد. مثلا در سال 86 این اتفاق افتاد. در این سال ها که درآمد و سود انتظاری زیاد می شود، بسیاری ‏از افراد به این بازار ورود می کنند و شروع به ساخت می کنند و پروانه های ساختمانی به شدت رشد می ‏کنند. اما 27 ماه بصورت میانگین طول می کشد تا این مسکن ساخته شود و به بازار عرضه شود. بر ‏همین مبنا کسانی که در سال 86 پروانه ساختمانی گرفتند بازندگان بازارند چرا که عملا 27 ماه بعد ‏واحدشان را عرضه کردند و به رکود مسکن خوردند.‏

در دهه های گذشته مسکن همپای تورم رشد نکرده بلکه پس از چند سال رکود نسبی، به صورت جهشی ‏افزایش قیمت داشته است. این مسیر پلکانی عموماً در دوره های جهش منجر به هجوم اهالی کسب و کار ‏به این بازار می‌شود که اصطلاحاً تقاضای سفته ‌بازانه یا سرمایه‌‌ای را افزایش می‌ دهد که این امر نیز به ‏نوبه خود بر روی افزایش قیمت مسکن تاثیر بزرگی می گذارد. تقاضای سرمایه‌ ای برای مسکن در دوران ‏جهش قیمتی به شدت افزایش می ‌یابد و از سوی دیگر کاهش تقاضای مصرفی مسکن همزمان اولین ‏علایم رکود در معاملات را در این بازار ایجاد می‌ کند.

بنابراین با جهش تقاضای سرمایه ‌ای مسکن و حذف ‏تقاضای مصرفی به دلیل افزایش بیش از اندازه قیمت‌ ها، دوران رکود طولانی ‌تر می ‌شود. با شروع دوران ‏رکود و تداوم شرایط تورمی در اقتصاد کلان، ارزش واقعی مسکن در مقایسه با سایر کالاها کاهش می‌ یابد ‏و در حقیقت قیمت واقعی مسکن (قیمتی که از مقایسه قیمت هر کالا با تورم به دست می آید) کاهش ‏می ‌یابد. چنین شرایطی باعث خواهد شد تا تقاضای مصرفی دوباره به بازار وارد شود و بازار مسکن وارد ‏دوران رونق ‌شود. اما دلیل این امر فقط فنی نیست. یعنی اینطور نیست که فقط به دلیل اینکه عرضه ‏مسکن کم کشش است، این رفتار را در این بازار شاهد باشیم. همانطور که در غالب کشورها چنین ‏رفتاری در بازار مسکن وجود ندارد.‏

همچنین نکته مشترکی که در کشورهای نفتی وجود دارد این است که هرگاه درآمدهای نفتی زیاد می ‏شود و سیاست های انبساطی اتخاذ می گردد و فاصله رشد نقدینگی با رشد قیمت مسکن مسکن زیاد می ‏شود، پس از آن شاهد یک جهش هستیم. اگر به 4 جهش بزرگ مسکن در ایران نگاه کنیم، این امر به ‏وضوح مشخص است. البته عوامل دیگری هم دخیل هستند که شدت و حدت رکودها را نشان می دهند.‏

با این مقدمات در مجموع مسکن به لحاظ فاندامنتال پتانسیل رشد را دارد. اینکه الان دچار رکود شده هم ‏دلایل مشخص موقتی دارد. یکی از دلایل آن جو روانی بعد از انتخابات است، دیگری رشد شدید بورس به ‏دلیل مذاکرات ژنو و دیگر عوامل است. بنابراین پتانسیل افزایش قیمت مسکن وجود دارد. حال مساله ما ‏اینجا این است که کی این پتانسیل افزایشی، موجب افزایش واقعی در مسکن خواهد شد. طبیعتا زمانی ‏که اثرات این عوامل روانی و کلان اقتصادی خنثی شده یا کمرنگ شوند مسکن دوباره روند صعودی خود ‏را در پیش خواهد گرفت. به عقیده کارشناسان این حوزه این روند افزایش قیمت ها می تواند از 3 ماه ‏دیگر و یا پس از آن آغاز شود.‏