گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ بازار مسکن از این حیث که بخش قابل توجهی از سبد هزینه های خانوار را به خود اختصاص می دهد بسیار مهم است و تحولات آن در زندگی مردم تاثیر محسوس دارد. همچنین در سال های گذشته به دلیل ارزندگی این بازار سرمایه گذاران خرد و درشت برای کسب سود به این بازار توجه بیشتری دارند. سال 92 سال رکود سنگین در بازار مسکن بود که به کاهش 20 درصدی قیمت ها در این بازار منتهی شد و در واقع امتناع سرمایه گذاران در این بازار به فروش به این رکود دامن زد. این شرایط باعث شده است تا این انتظار در بازار مسکن ایجاد شود که سال 93 سال رونق و افزایش قیمت ها خواهد بود.
بررسی پیشینه بازار مسکن در دو دهه گذشته، نشان می دهد که این بازار رفتار سینوسی داشته است و رشد قیمت مسکن در بعضی سال ها کمتر و در بعضی سال ها بیشتر از نرخ تورم است. اگر بخواهیم مهمترین دلیل این امر را باز کنیم این است که بازار مسکن حرکت پلکانی دارد. دلیل این رفتار این است که قیمت اسمی مسکن باید به قدری افزایش پیدا کند تا قیمت حقیقی خودش را بتواند اصلاح کند.
ریشه این وضعیت را شاید بتوان بیشتر فنی دانست تا اقتصادی. چرا که کشش عرضه بسیار کم است در این بازار و هنگام افزایش قیمت، عرضه نمی تواند به سرعت واکنش نشان دهد و این با یک وقفه اتفاق می افتد. مثلا در سال 86 این اتفاق افتاد. در این سال ها که درآمد و سود انتظاری زیاد می شود، بسیاری از افراد به این بازار ورود می کنند و شروع به ساخت می کنند و پروانه های ساختمانی به شدت رشد می کنند. اما 27 ماه بصورت میانگین طول می کشد تا این مسکن ساخته شود و به بازار عرضه شود. بر همین مبنا کسانی که در سال 86 پروانه ساختمانی گرفتند بازندگان بازارند چرا که عملا 27 ماه بعد واحدشان را عرضه کردند و به رکود مسکن خوردند.
در دهه های گذشته مسکن همپای تورم رشد نکرده بلکه پس از چند سال رکود نسبی، به صورت جهشی افزایش قیمت داشته است. این مسیر پلکانی عموماً در دوره های جهش منجر به هجوم اهالی کسب و کار به این بازار می‌شود که اصطلاحاً تقاضای سفته بازانه یا سرمایه‌‌ای را افزایش می دهد که این امر نیز به نوبه خود بر روی افزایش قیمت مسکن تاثیر بزرگی می گذارد. تقاضای سرمایه ای برای مسکن در دوران جهش قیمتی به شدت افزایش می یابد و از سوی دیگر کاهش تقاضای مصرفی مسکن همزمان اولین علایم رکود در معاملات را در این بازار ایجاد می کند.
بنابراین با جهش تقاضای سرمایه ای مسکن و حذف تقاضای مصرفی به دلیل افزایش بیش از اندازه قیمت ها، دوران رکود طولانی تر می شود. با شروع دوران رکود و تداوم شرایط تورمی در اقتصاد کلان، ارزش واقعی مسکن در مقایسه با سایر کالاها کاهش می یابد و در حقیقت قیمت واقعی مسکن (قیمتی که از مقایسه قیمت هر کالا با تورم به دست می آید) کاهش می یابد. چنین شرایطی باعث خواهد شد تا تقاضای مصرفی دوباره به بازار وارد شود و بازار مسکن وارد دوران رونق شود. اما دلیل این امر فقط فنی نیست. یعنی اینطور نیست که فقط به دلیل اینکه عرضه مسکن کم کشش است، این رفتار را در این بازار شاهد باشیم. همانطور که در غالب کشورها چنین رفتاری در بازار مسکن وجود ندارد.
همچنین نکته مشترکی که در کشورهای نفتی وجود دارد این است که هرگاه درآمدهای نفتی زیاد می شود و سیاست های انبساطی اتخاذ می گردد و فاصله رشد نقدینگی با رشد قیمت مسکن مسکن زیاد می شود، پس از آن شاهد یک جهش هستیم. اگر به 4 جهش بزرگ مسکن در ایران نگاه کنیم، این امر به وضوح مشخص است. البته عوامل دیگری هم دخیل هستند که شدت و حدت رکودها را نشان می دهند.
با این مقدمات در مجموع مسکن به لحاظ فاندامنتال پتانسیل رشد را دارد. اینکه الان دچار رکود شده هم دلایل مشخص موقتی دارد. یکی از دلایل آن جو روانی بعد از انتخابات است، دیگری رشد شدید بورس به دلیل مذاکرات ژنو و دیگر عوامل است. بنابراین پتانسیل افزایش قیمت مسکن وجود دارد. حال مساله ما اینجا این است که کی این پتانسیل افزایشی، موجب افزایش واقعی در مسکن خواهد شد. طبیعتا زمانی که اثرات این عوامل روانی و کلان اقتصادی خنثی شده یا کمرنگ شوند مسکن دوباره روند صعودی خود را در پیش خواهد گرفت. به عقیده کارشناسان این حوزه این روند افزایش قیمت ها می تواند از 3 ماه دیگر و یا پس از آن آغاز شود.
ارسال نظرات