«مسکن مهر» و «هدفمندی یارانه‌ها» دو طرح اقتصادبرانداز بود

به گزارش گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»، عباس آخوندی در نخستین نشست از سلسله نشست‌های علمی بررسی چالش‌ها، عملکرد و چشم‌انداز نظام تامین مالی کشور که با عنوان نقشه راه تامین مالی مسکن در دانشگاه علامه طباطبایی برگزار شد گفت: ضعف نظام تأمین مالی مسکن در کشور، خانه‌دار شدن برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه را به یک رویا تبدیل کرده است بنابراین بنده برای بررسی بهتر چشم‌انداز نظام تامین مالی کشور در ابتدا لازم است نگاهی گذار به آمار و ارقام بخش مسکن و سپس سیاست‌های جدید مالی این بخش داشته باشم.

وی ادامه داد: نظام تامین مالی مسکن در ایران در 35 سال گذشته فراز و فرودهای فراوانی داشته است بطوریکه بخش مسکن چه در حوزه اقتصاد خانوار و چه حوزه اقتصاد عمومی نیازمند تامین مالی بلند مدت است و این بخش مهمترین مسئله اقتصادی خانوارهای ایرانی محسوب می‌شود.

*در 35 سال گذشته یک استراتژی مشخص نظام پایدار مالی در ایران نداشتیم

وی تاکید کرد: در بازار تسهیلات نیز تسهیلات مسکن، بلند مدت است و در نتیجه نیازمند تدوین استراتژی‌های بلند مدت هستیم اما در 35 سال گذشته یک استراتژی مشخص که بتواند نظام پایدار مالی در ایران را پایه‌گذاری کند نداشته‌ایم.

آخوندی با بیان اینکه پس انداز بخش خصوصی در سیاست‌های مالی ما به جای آنکه رشد داشته باشد از 73 درصد به 64 درصد کاهش یافته است گفت: با این حال اعتبارات بانکی از 22 درصد به 31 درصد افزایش یافت که رشد آن مربوط به همان منابعی است که به سمت بانک مرکزی رفته است.

وزیر راه و شهرسازی میانگین قیمت مسکن در شهرهای منتخب در سال 93 را 280 میلیون تومان ذکر کرد و گفت: در سال 1385 متوسط قیمت یک واحد مسکونی 37 میلیون تومان بود.

وی با انتقاد از سهم ناچیز وام در تامین مالی مسکن که فشار زیادی به اقتصاد خانوارهای متوسط و خصوصاَ کم درآمد وارد کرده است گفت: خانوارهای کم درآمد و متوسط برای خانه دار شدن امکان برنامه ریزی از طریق نظام تامین مالی ندارند.
 

*نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی در اروپا 52 درصد و در ایران 4 درصد

به گفته وزیر راه و شهرسازی، نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی در اتحادیه اروپا را 52 درصد و در ایران 4 درصد است.
 

* آنچه دولت یازدهم از دولت دهم تحویل گرفت اگر در کشور دیگری اتفاق می‌افتاد حتماَ وضعیت بحرانی اعلام می‌شد

آخوندی با اشاره به اعلام وضعیت اقتصادی ایران از سوی رئیس جمهور در سال 92 که وضعیت اقتصادی ایران رکود اقتصادی شدید همراه با تورم بالا بود، گفت: آنچه دولت یازدهم از دولت دهم تحویل گرفت اگر در کشور دیگری اتفاق می‌افتاد حتماَ وضعیت بحرانی اعلام می‌شد چون بر اساس همه شاخص‌ها در وضعیت بحرانی بودیم. 

وی ادامه داد: به عنوان مثال حجم معوقه‌های بانکی بالای 12 درصد و قدرت وام دهی بانک‌ها کمتر از 12 درصد تولید ناخالص داخلی بود.

وی خاطر نشان کرد: از سویی نیز بودجه قدرت اهرمی خود را از دست داده که این شاخص‌ها نشان دهنده بحران اقتصادی است.

آخوندی افزود:در دوره بحران اقتصادی آمریکا دولت وضع فوق العاده اعلام و جامعه را برای بازنگری کلی اقتصاد آماده کرد ولی سیاست ایران این است که به نحوی از کنار مسائل بگذرد و همه مسائل را آرام نشان دهد تا اضطراب ایجاد نشود.
 

*دو طرح اقتصاد برانداز مسکن مهر و هدفمندسازی یارانه‌ها

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به دو طرح اقتصاد برانداز مسکن مهر و هدفمندسازی یارانه‌ها، به آمارهای بانک مرکزی در خصوص مشکلات اقتصادی که مسکن مهر و یارانه‌ها ایجاد کردند اشاره کرد و گفت: پرداخت یارانه‌ها از همان سال اول با کسری منابع روبرو شد و امسال کل بودجه کشور را فلج کرده است به طوریکه قدرت اهرمی بودجه در سال جاری به شدت تضعیف شده است اما اگر همان سال اول در دولت یازدهم بحران مالی اعلام می‌شد، می توانستیم جامعه را آماده تغییرات بنیادین جهت خروج از وضع مخرب آن زمان می‌کردیم.
 

*بدهی 200 هزار میلیارد تومانی دولت و شرکت‌های دولتی به بانک‌ها

وی با اشاره به بدهی 200 هزار میلیارد تومانی دولت و شرکت‌های دولتی به بانک‌ها خاطرنشان کرد: اگر دولتی 200 هزار میلیارد تومان بدهی داشته باشد باید بازار بدهی ایجاد کند تا این بدهی‌ها داد و ستد شود اما اعلام بازار بدهی 200 هزار میلیارد تومانی تصمیم بزرگی است که دولت باید مقدمات اجرای آن را بیاندیشد.

آخوندی با تاکید بر لزوم شفافیت در معرفی سیاست‌های غلط و بدون اندیشه به مردم گفت: چگونه می‌توان با قدرت وام‌دهی 12 درصد تولید ناخالص داخلی به رشد اقتصادی شش درصدی برسیم؟ حتی با قدرت وام دهی 80 درصدی بانک‌ها هم رسیدن به رشد 6 درصدی دشوار است.
 

*پینگ پنگ بانک مرکزی و قوه قضاییه در 6 تا هفت سال اخیر بر سر معوقات بانکی

وی با اشاره به پینگ پنگ بانک مرکزی و قوه قضاییه در 6 تا هفت سال اخیر بر سر معوقات بانکی که هر کدام مسئولیت را به گردن دیگری می‌اندازند، خاطر نشان کرد: چنین وضعی در کره جنوبی و آمریکا نیز پیش آمده بود اما ساختار مستقلی از وزارت دارایی و بانک مرکزی طراحی کردند تا ساختار بانک‌ها را بازسازی کنند در ایران هم می‌توان این کار را کرد ولی لازمه آن اعلام وضع فوق العاده است.
 

آخوندی با بیان اینکه اگر مردم شناخت کامل از وضع فوق‌العاده اقتصادی آن زمان کشور نداشته باشند احتمال تکرار سیاست گذاری های غلط در آینده وجود دارد.

*برای خروج از بحران بازگشت اندیشه بانک‌های توسعه‌ای است

وی ادامه داد: یکی از ابزارهای مهم مالی دنیا برای خروج از بحران بازگشت اندیشه بانک‌های توسعه‌ای است که از نتایج آن تشکیل آثار مثبت اقتصادی و جلوگیری از تعمیق روند رکودی بوده است.

وی با اشاره به این‌که بانک مسکن در کشور می‌تواند بانک توسعه‌ای باشد، اصلی‌ترین مسئولیت این بانک‌ها را اعطای اعتبارات و تسهیلات بلند و میان مدت عنوان و خاطرنشان کرد: صندوق پس انداز مسکن یکم هم طرف عرضه مسکن  و هم طرف تقاضای مسکن را تحریک می‌کند.

وی افزود: در شرایط رشد اقتصادی نامطلوب، بانک های تجاری تمایل به اعطای تسهیلات بلند مدت ندارند و این موضوع به بخش های پیشران نظیر مسکن صدمه می زند و نتیجه آن طولانی شدن دوره رکود است.
 

*8 سال است که درباره صندوق‌های زمین و ساختمان صحبت می‌شود اما هنوز سهم آنها در بازار سرمایه یک در هزار هم نیست

آخوندی سپس به ارائه خدمات مالی به بخش‌های استراتژیک اقتصادی کشور با حضور در بازار سرمایه پرداخت و افزود: تا به حال 8 سال است که درباره صندوق‌های زمین و ساختمان صحبت می‌شود اما هنوز سهم آنها در بازار سرمایه یک در هزار هم نیست که دلیلش این است که نهادهای واسطه نظیر بانک توسعه ای وجود نداشته است.

وی نقش ضد چرخه‌های تجاری بانک‌های توسعه‌ای را یادآور شد و افزود: بانک‌های تجاری انگیزه‌‌ای به اجرای این نقش ندارند و بدیهی است که باید بانک‌های توسعه‌ای در بخش ضد چرخه‌های تجاری وارد شوند.

آخوندی با بیان اینکه بانک‌های توسعه‌ای علاوه بر خدمات مذکور خدمات مالی، مدیریتی و مشاوره‌ای نیز ارائه می‌دهند به خدمات مشاوره‌ای بانک‌های مسکن و کشاورزی به عنوان دو نهاد توسعه‌ای ایران در گذشته اشاره کرد و گفت: نبود این سیستم مشاوره‌ای به انجام طرح مسکن مهر می‌انجامد که دولت خودش از بانک مرکزی پول بر می‌دارد و خانه می‌سازد و نتایج زیان بار آن را همگان دیدیم.

* 12 درصد از بانک‌های توسعه‌ای قبل از سال 1946 تاسیس شدند

وزیر راه و شهرسازی در ادامه به برخی اقدامات بانک‌های توسعه‌ای در دیگر کشورها اشاره و اظهار کرد: مطالعات بانک جهانی نشان می دهد 12 درصد از بانک‌های توسعه‌ای قبل از سال 1946 تاسیس شدند و  49 درصد بانک‌های توسعه‌ای در دوره 1946 تا 1989 که پس از جنگ جهانی دوم محسوب می‌شود تاسیس شده‌اند و از 1990 تا 2011 که دوره پس از بحران مالی اروپا و آمریکاست 39 درصد از این بانک‌ها آغاز به فعالیت داشته‌اند.

*دولت گذشته به جای حمایت از بانک‌های توسعه‌ای به سمت خوانش غلط از اقتصاد حرکت کرد

آخوندی ادامه داد: ولی در ایران دولت گذشته به جای حمایت از بانک‌های توسعه‌ای به سمت خوانش غلط از اقتصاد حرکت کرد و با اجرای خصوصی‌سازی اشتباه که باید شرکت‌های دولتی را به بخش خصوصی بدهیم بانک‌های توسعه‌ای را به بانک‌های تجاری تبدیل کرد.

وی با اشاره به تسهیلات بالای هزار میلیارد دلاری بانک‌های توسعه‌ای در دیگر کشورها که می‌تواند عملکرد بسیار خوبی در اقتصاد آنها داشته باشد، خاطر نشان کرد: نحوه ساختار مالکیت بانک‌های توسعه‌ای به این شکل است که دولت به جای دخالت مستقیم، حمایت خود از اقتصاد را از طریق بانک‌های توسعه‌ای انجام می‌دهد چون 74 درصد مالکیت بانک‌های توسعه‌ای دنیا 100 درصد در دست دولت‌ها است.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اجرای اشتباه خصوصی‌سازی در دولت گذشته که شرکت‌های دولتی را به تامین اجتماعی می‌داد گفت: در خصوصی سازی باید ریسک دولت از بین برود و این ریسک به صورت منطقی و شفاف به بخش خصوصی منتقل شود در حالیکه در خصوصی‌سازی دولت گذشته این ریسک بار دیگر و آن هم به نحوی غیرشفاف و آسیب زننده به دولت بر می‌گشت.

آخوندی به مطرح کردن چند پرسش و پاسخ از مدیران بانک‌های توسعه‌ای دنیا پرداخت و افزود: به عنوان مثال پرسیده شد آیا نهادهای توسعه‌ای از مردم سپرده‌گیری می‌کنند که 41 درصد آنها پاسخ مثبت داده‌اند و همچنین در پاسخ به این پرسش که آیا از دولت کمک می‌گیرید 40 درصد پاسخ مثبت دادند و  64 درصد اعلام کردند دولت بدهی‌های آنها را تضمین می‌کند.

*90 درصد بانک‌های توسعه‌ای دنیا به سمت تسهیلات بلند مدت حرکت کرده‌اند/باید به سمت پس انداز اجباری، مالیات بر دستمزد، منابع بانک مرکزی و کمک‌های دولتی برویم

وی با بیان اینکه 90 درصد بانک‌های توسعه‌ای دنیا به سمت تسهیلات بلند مدت حرکت کرده‌اند، ادامه داد: این همان چیزی است که ما در ایران به آن نیاز داریم. بانک‌های دولتی در بخش مسکن به لحاظ محل تأمین منابع به سه بخش تجهیز منابع خود با استفاده از سپرده‌پذیری، تجهیز منایع از محل انتشار اوراق و تجهیز منابع از محل تأمین مالی عمومی نظیر پس انداز اجباری، مالیات بر دستمزد، منابع بانک مرکزی و کمک‌های دولتی تقسیم می‌شوند و ما نیز می‌توانیم این بانک را با این اهداف دوباره احیا کنیم.

*جربه جهانی بانک‌های توسعه‌ای در بخش مسکن ارائه خدمات پولی و مالی/بانک مسکن باید راهبر بخش مسکن باشد

وی با بیان اینکه تجربه جهانی بانک‌های توسعه‌ای در بخش مسکن ارائه خدمات پولی و مالی در بخش‌هایی است که بازار قادر به تامین منابع آن نیست، خاطرنشان کرد: در دیگر کشورها بانک مسکن پیشرو و راهبر سایر بانک‌ها و موسسات پولی در بخش مسکن است در حالیکه در ایران بانک مرکزی مقررات تعیین می‌کند ولی بانکی نیست که راهبر بخش مسکن باشد.

وی افزود: در حالیکه اگر چنین اتفاقی رخ دهد بخش مسکن دچار تحول عظیمی شده و از آنجایی که این بخش موتور محرکه سایر صنایع است صنایع متعددی دیگری مانند مصالح ساختمانی، لوازم خانگی و غیره نیز فعال می‌شوند.

*نقش رهبری بانک مسکن سرکوب شد

وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر لزوم راهبری و پیشگامی بانک مسکن نسبت به سایر بانک‌ها و نه رقابت با آنها گفت: در سنوات گذشته که بانک مسکن از بانکی توسعه‌ای به بانکی تجاری تبدیل شد این نقش رهبری بانک مسکن سرکوب شد.

وی با اشاره به لزوم تامین مالی نیازهای گروه‌های کم درآمد اظهار کرد: یا دولت باید این کار را بکند که با بودجه فعلی این کار امکانپذیر نیست یا اینکه دولت با استفاده از بانک‌های توسعه‌ای در بلند مدت این کار را انجام دهد که این روش در تمام دنیا تجربه شده است.

آخوندی با اشاره به توصیه‌های بانک جهانی در خصوص بانک‌های توسعه‌ای ادامه داد: یکی از نیازهای اصلی بانک‌های توسعه‌ای ایجاد حاکمیت شرکتی شفاف است. همچنین این بانک‌ها در تجهیز منابع باید خودکفا باشند ضمن اینکه باید بتوانند از جهت حسابداری میان منابع یارانه‌‌ای دولت و منابع سپرده‌ای بازار تمایز ایجاد کنند تا آثار مثبت یارانه‌های دولت آشکار شود.

* روش تامین مالی مسکن در هند

وزیر راه و شهرسازی در ارائه نقشه راه تامین مالی مسکن در ایران به معرفی نمونه موفق هند در بخش تامین مالی مسکن پرداخت و افزود: هند در 20 سال گذشته در توسعه مسکن موفق عمل کرده است و ویژگی‌های پهناور بودن و فقیر بودن این کشور نمونه مناسبی است که بتوانیم بگوییم در ایران هم می‌توان آن را اجرا کرد.

آخوندی ادامه داد: این کشور یک بانک ملی مسکن دارد که علاوه بر رهبری بازار مسکن مقررات بانکی این بخش را نیز همین بانک وضع می‌کند.

وی با بیان اینکه باید بپذیریم در ایران حتی در خصوص وضع مقررات بانکی نیاز به نهادهای جدیدی به جز بانک مرکزی داریم گفت: بانک مسکن در هند رقیب دیگر بانک‌ها نیست بلکه به آنها کمک کرده است، منابعشان را تجهیز می‌کند و سیستم راهنمای مدیریت بدهی این بانک‌ها را تدوین می‌کند.

وی ادامه داد: همچنین بانک مسکن هند بخشی از فرایند نظارت بر بانک‌های تجاری فعال در بخش مسکن را به نمایندگی از دولت هند انجام می‌دهد حتی موسسات مالی دیگر بخش مسکن را حسابرسی می‌کند.

آخوندی ادامه داد: کارکرد دیگر بانک مسکن هند این است که تضمین تامین مالی مجدد می‌کند به این شکل که بسیاری از تسهیلات مسکن دیگر بانک‌ها را فاینانس مجدد می‌کند.

وی افزود: همچنین انتشار اوراق بهادار تامین مالی پروژه‌های مسکن در بازار سرمایه از دیگر اقدامات بانک مسکن هند است که این بانک یا مستقیماَ یا با هدایت سایر نهادهای مالی این کار را انجام می‌دهد.

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه 8 تا 9 سال است که در ایران دنبال انجام این اقدامات هستیم افزود: فقط آیین نامه وضع کردیم که صندوق ایجاد شود اما در عمل به تعداد مورد انتظار صندوقی ایجاد نشده است ولی در هند انواع حمایت‌های مقرراتی، مالی و ابزاری را از بخش مسکن انجام می‌دهند.

آخوندی در ادامه اظهاراتش به الزامات قانونی تامین مالی مسکن در دیگر کشورها اشاره کرد و گفت: این الزامات قانونی در سال 2010 به بعد در دنیا هم در کشورهای توسعه یافته مانند آلمان و هم کشورهای در حال توسعه مانند ترکیه، مالزی و غیره اجرایی شده است.

وی افزود: این نشان می‌دهد که نظام اجرایی بانک‌های توسعه‌ای با بانک‌های تجاری تفاوت دارد ولی در ایران تصور می‌شود آنگونه که برای بانک تجاری خصوصی مقررات وضع می‌شود بانک مسکن هم همان مقررات را باید اجرا کند.

* قانون حمایت از عرضه و تولید مسکن هنوز به طور کامل اجرایی نشده است

وی سپس به برخی قوانین مهجور و ناآشنا در ایران اشاره کرد و افزود: قانون حمایت از عرضه و تولید مسکن هنوز به طور کامل اجرایی نشده است.

وی افزود: همچنین قانون تاسیس بانک رهنی مصوب 1317 که از قوانین بسیار مترقی کشور بوده و بر پایه‌های درستی بنا شده است را می‌توان در خصوص بانک مسکن به عنوان بانک توسعه‌ای اجرا کرد.

آخوندی ادامه داد: قانون تشویق پس انداز مسکن مصوب سال 1346 ابزارهای قانونی خوبی دارد که هم اکنون نیز قابل اجرا هستند همچنین قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه سازی مصوب سال 51، قانون حمایت و ساماندهی اعتبارات مسکن سال 87 از جمله قوانین خوبی به شمار می‌آیند که نشان می‌دهد ما مشکل قانونی در تدوین نظام های تامین مالی مسکن نداریم بلکه در اجرا مشکل داریم.

*موافقت بانک مرکزی با فرایند تغییر بانک مسکن از تجاری به توسعه‌ای

آخوندی با تشکر از موافقت رئیس کل بانک مرکزی مبنی بر تغییر بانک مسکن از تجاری به توسعه‌ای که فرایند آن آغاز شده است گفت: باید برای اجرایی شدن این تغییر، سیاست‌های مالی را نیز تغییر دهیم که شامل تدوین سیاست‌های مالی و اعتباری ناظر بر بانک توسعه‌ای است.

وزیر راه و شهرسازی لزوم نهادسازی مالی را یادآور شد و گفت: این نهادسازی‌ها می‌تواند شامل ایجاد شرکت‌های تامین سرمایه مسکن، لیزینگ مسکن، موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای، نهاد اعتبار سنجی و رتبه بندی اعتباری و نیز موسسه بیمه اعتباری رهن باشد.

*در هر منطقه یک صندوق پس‌انداز مسکن ایجاد کنیم

وی سیستم تسهیلات منطقه‌ای را بسیار مهم دانست و گفت: با این سیستم می‌توانیم در هر منطقه یک صندوق پس‌انداز مسکن ایجاد کنیم و به عنوان مثال برای بهسازی بافت فرسوده تهران یک صندوق پس انداز مسکن مستقل تشکیل داد.

وی با بیان اینکه بانک‌های توسعه‌ای حل مسئله می‌کنند و برای هر مشکل راه حل جدید می‌دهند، تاکید کرد: موسسه بیمه اعتباری رهن نیز دیگر نهاد مالی بخش مسکن است که مورد نیاز وام گیرنده، وام دهنده، پیش فروشنده، پیش خریدار و دیگر فعالیت‌های مالی بخش مسکن است.