معتبر بودن سند عادی در نظام حقوقی ما به شدت توالی فاسدی داشته است

رسول احمد زاده قاضی چهارباغ، در گفتگو با خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو گفت: استان البرز به خاطراینکه در نزدیکی پایتخت است موقعیت جغرافیایی ویژه‌ای که دارد؛ به نوعی حیات خلوت محسوب می‌شود و تبدیل آن به استان باعث شده که به تبع این تغییر فضا و تشکیلات اداری و چارت سازمان‌های مختلف نیز تغییر و رشد کرده؛ مسئولین و سیستم‌ها ارتقای سازمانی و ساختاری پیدا کرده‌اند و فضا را هم برای خدمت و هم برای خیانت فراهم کرده است؛ به این معنی که در حال حاضر در استان البرز خیلی از روستا‌ها هنوز از لحاظ موقعیت و امکانات شرایط یک روستا را دارند، اما بخاطر این تغییر به شهر تبدیل شده‌اند و یا شهر‌هایی کوچک که به شهرستان تبدیل شده اند.

وی افزود: البته حجم جمعیت در استان البرز زیاد است، ولی فضا و نظم فکری حاکم برآن باعث شده که این استان، بصورت طبیعی رشد نکند و این عدم رشد طبیعی شهری در نهایت منجر به وجود فساد در ادارات و سازمان‌های مختلف استان البرز شده است؛ یعنی می‌توان گفت: در شهر کرج فساد اداری هم پای جرایم مجرمین در کف خیابان است.

احمد زاده ادامه داد: کرج ایران کوچک است؛ همه اقوام با هر زبانی در این شهر زندگی میکنند، این نزاع گفتمانی بین فرهنگ‌های مختلف باعث تعارض هنجاری می‌شود و این تعارض عملا منجر به جرم می‌شود؛ اختلاف فرهنگی، قومی، زبانی تمام باعث نزاعی بین گروه‌های فکری مختلف می‌شود و جرم را ایجاد می‌کند.

وی افزود: در نهاد‌های اداری استان البرز هم همین اختلاف وجود دارد؛ در این مورد به نظرم شهرداری استان البرز سوژه جالبی است به دلیل ارتقای ساختاری استان البرز و تبدیل روستا‌ها به شهر، شهرداری‌ها ایجاد می‌شوند، شورای روستا‌ها که تا دیروز دنبال آب روستا و کشاورزی بودند به شورا‌های شهر تبدیل می‌شوند و بجای آب روستا و کشاورزی مردم باید به دنبال پروژه‌های شهری و عمرانی و ساخت و ساز بروند؛ چون فضا شهرنشینی می‌شود و بافت کشاورزی خیلی خوبی در آن منطقه وجود دارد، فضا به فضای ساخت و ساز و تغییر کاربری تبدیل می‌شود بعد مسئولان همین نهاد‌هایی هستند که ناگهان دچار تغییر ساختاری شده اند؛ یعنی شوراها، دهیاری، شورای شهر و شهرداری و به تبع سازمان جهاد کشاورزی که متولی امر مقابله با تغییر کاربری است.

دادستان چهار باغ اظهار کرد: چهار باغ محلی فقیر و محروم است، بخش کوچکی از استان البرز است، حتی شهرستان هم نیست، بخشی است با صد هزار نفر جمعیت. این بخش متشکل از سه روستای مهدی آباد، ملک آباد و چهار باغ است، رهن سالانه در مهدی آباد و ملک آباد دو میلیون تومان می‌شود و اجاره ماهیانه نیز ۱۰۰ هزار تومان است؛ چنین بخشی به دلیل اراضی عمده کشاورزی در آن، طعمه طبقه سرمایه دار است؛ قیمت اراضی پایین است، دسترسی از شهر‌های بزرگ راحت است پس برای تفریحات آخر هفته در این محل‌ها ویلا می‌سازند برای مثال در چهار باغ، اگر از اتوبان تهران_کرج به سمت پایین حرکت کنید به چهار باغ می‌رسید خب طبیعتا سرمایه داران ساکن تهران برای خرید زمین و ساخت ویلا به چهارباغ میایند زمین‌های خریداری شد‌شان را خرد و تبدیل به شهرک‌های خوش نشینی می‌کنند.

وی با اشاره به عوارض این اتفاق گفت: یکی از آثار این خرید و فروش، خرد کردن زمین و تبدیل آن به شهرک، بالا رفتن قیمت زمین است در این محل و اطراف آن و نمود اختلاف طبقاتی و فساد و فرهنگ ملحد است؛ کشاورز در این منطقه با خودش حساب می‌کند که من زمینی یک هکتاری دارم اگر با این وضع امروز و دولت و در وضعیتی که از کارگر حمایتی نمی‌شود، در این زمین کشاورزی کنم، شاید سالانه بتوانم صد میلیون محصول کشاورزی برداشت کنم و با تمام هزینه‌های لازم شاید در سال ۵۰ میلیون درآمد من از کشاورزی باشد، اما اگر زمین کشاورزی‌ام را که متری ۵۰ هزار تومان است تفکیک کنم و تغییر کاربری دهم، فقط با یک بلوک بندی و قطعه کشی، زمین ۵۰ هزار تومانی، ۳۵۰ هزار تومان می‌شود؛ ارزش افزوده دیوار بلوکی در زمین یک هکتاری که تقسیم به ۲۰ قطعه می‌شود، در متری شاید ۳۰۰، ۴۰۰ هزار تومان است.

قاضی رسول احمد‌زاده ادامه داد: در نهایت کشاورز به این نتیجه می‌رسد که اگر با یک بلوک بندی و قطعه کشی، قیمت زمین به این میزان افزایش پیدا می‌کند با ویلا ساختن در این قطعات قیمت بیشتر هم می‌شود، پس شروع به ساخت و ساز در این قطعات می‌کند؛ همین کار باعث می‌شود زمین تا دو میلیون تومان افزایش پیدا کند؛ یعنی زمین کشاورزی که ۵۰ هزار تومان قیمتش با یک کار غیرمجاز و غیرقانونی که در قانون جرم هم تلقی شده، ارزش افزوده‌ای سر به فلک پیدا می‌کند. حساب کنید یک هکتار را متری ۵۰ هزار بفروشد چه قدرسود دارد تا متری دو میلیون تومان.

وی افزود: در رابطه با تغییر کاربری در روستا، اولین فساد توسط شورا‌های روستا، دهیار، جهاد کشاورزی، بخشدار، بخشداری، متولی نظارت بر ساخت و ساز در روستا‌ها هستند که عملا بخاطر گستردگی، کاری در دست‌شان بر نمیاید و در نهایت خود روستایی‌ها باید نظارت کنند.

دادستان چهارباغ اظهار کرد: مسئله بعدی ویلا‌های اجاره‌ای ۲۴ ساعته است؛ اگر سایت دیوار را باز کنید پر است از اجاره‌های ۲۴ ساعته که فقط برای فساد است و روزی سه میلیون اجاره داده می‌شود و اماکن هم هیچ نظارتی نمی‌کند. چراکه هتل‌ها نظارت بالایی دارند و روابط شرعی اخلاقی را چک می‌کنند؛ در طی بررسی یکی از پرونده هایم در خصوص همین اجاره‌های ۲۴ ساعته، به معاونت پیشگیری از وقوع جرم نامه‌ای ارسال کردم و خواستم تا به سایت دیوار تذکر بدهند.

این دادستان قوه قضائیه با اشاره به تاثیرات منفی تغییر کاربری و ویلا سازی در بافت روستایی: بحث از بین رفتن بافت کشاورزی یکی دیگر از آثار منفی ویلا سازی و تغییر کاربری در بافت روستایی است؛ در زمین‌های کشاورزی این مناطق، منبع آب‌های زیادی وجود دارد تا از زمین آب استخراج کنند و برای کشاورزی در منبع آب پر می‌کنند، اما پس از تغیر کاربری، چون به این افراد و به این ویلا‌ها آب قانونی نمی‌دهند، پس این آب ذخیره شده در منبع را استفاده می‌کنند برای آبیاری درختان ویلا و مصارف شخصی مثل حمام و آشامیدنی، در نهایت این کار باعث کاهش سطح آب در منطقه می‌شود و، چون این برداشت آب معمولا اصولی نیست در کشاورزی منطقه نیز تاثیر منفی می‌گذارد.

وی افزود: مسئله دیگری که در تغییر کاربری به بار می‌آید اشتراک‌های غیرمجاز است؛ صاحبان این زمین‌ها و ویلاها، آب و گاز و برق مجاز ندارند؛ برق و گاز غیرمجاز و بعضا آب غیرمجاز هم برای خود ایجاد می‌کنند. چاه‌های غیرمجازی که این افراد حفر می‌کنند، قاتل کشاورزی است؛ چون آب منطقه را از بین می‌برد.
قاضی رسول احمد زاده به نقل از رئیس اداره گاز منطقه گفت: در طی بررسی منطقه‌ای متوجه شدیم که برخی با لوله‌های پلاستیکی مخصوص آب، خط انتقال گاز ایجاد کرده بودند؛ با لوله‌های پلاستیکی یک شهرک را گاز کشیدند و هیچ کدام هم نقشه ندارند و اگر اتفاقی هم بیفتد ما نمی‌توانیم کنترلش بکنیم.

احمد زاده ادامه داد: همه این‌ها باعث افزایش قیمت زمین در منطقه می‌شود و خود روستاییان نمی‌توانند خانه بخرند، پس هزینه‌های زندگی افزایش پیدا می‌کند، فرهنگ آن فضا تغییر می‌کند تجملاتی می‌شوند و اثرات این موضوع باید از لحاظ اخلاقی و فرهنگی، مورد مطالعه قرار بگیرد.

وی اظهار کرد: توجیح اثرات مخرب ویلا سازی در مناطق کشاورزی به مردم، کار رسانه‌ها و خبرگزاری‌هاست و باید مردم را فعال کنیم یعنی مردم را توجیح کنیم که اگر امروز این زمین کشاورزی را بفروشید تا ماشین‌های گران قیمت سوار شوی، فردا پسرت بنز سوار نمی‌شود بلکه پسرت سرایدار ویلا‌هایی که در زمان فروخته‌ی شده تو ساخته‌اند می‌شود. این تفکر را باید در طی یک کار رسانه‌ای و فرهنگی ایجاد کرد.

دادستان چهارباغ با اشاره به خلا‌های قانونی موجود گفت: قانونی راجع به تغییر کاربری داریم که از اصلی‌ترین قانون‌های جهاد کشاورزی است، این قانون تغییر کاربری را جرم انگاری کرده است و بیان داشته که به موجب تغییر کاربری برای اولین بار فرد به پرداخت جریمه نقدی محکوم می‌شود و برای دومین بار، در کنار جریمه نقدی، به حبس نیز محکوم خواهد شد؛ این قانون سالهاست تصویب شده، اما الزامات اجرا کردن آن فراهم نیست، همچنین بازدارندگی لازم را ندارد چراکه صرفا با نتیجه مقابله می‌کند.

وی افزود: مهمترین الزامی که برای جلوگیری از تغییر کاربری وجود دارد، بحث سند عادی و سند رسمی است؛ سند عادی در معاملات اموال غیرمنقول رسمیت دارد برای همین تغییر کاربری به راحتی انجام می‌شود، اما اگر تنها معاملات رسمی در مورد اموال غیرمنقول به رسمیت شناخته شود، چون تغییر کاربری و تفکیک غیرمجاز و غیرقانونی تلقی شده، پس مالکیت رسمی بدون تغییر در ملک و به صورت کامل قابل انتقال است و هیچکس نمی‌تواند یک زمین یک هکتاری را با تقسیم به دو نیم هکتار بفروشد.

احمدزاده ادامه داد: مشکل این است که نظام حقوقی ما معامله عادی در مورد اموال غیرمنقول را می‌پذیرد و بیان می‌دارد که اگر نمی‌توانید رسمی بفروشید، ایرادی ندارد بین خودتان ملک را قولنامه کنید؛ یعنی زمینی تقسیم شده را نمی‌توان بصورت رسمی در دفترخانه معامله کرد، اما خارج از دفترخانه و با حضور دو شاهد میتوان به صورت عادی یک قولنامه نوشت و زمین تفیکیک شده را به فروش رساند و این مسبب همه مشکلاتی است که بر اثر تغییر کاربری ایجاد می‌شود؛ مهمترین، کلیدی‌ترین و پنهان‌ترین دلیلی که موجب ایجاد بستر تغییر کاربری شده، رسمیت داشتن معامله و سند عادی در مورد اموال غیرمنقول است.

وی با اشاره به تبعات معامله‌ی عادی گفت: به این معاملات عادی سند تعلق نمی‌گیرد؛ چون غیرمجاز تفکیک شده‌اند و غیرمجاز تغییر کاربری داده شده‌اند و حد نصاب را رعایت نکرده‌اند، جهاد و اداره ثبت به آن‌ها سند تفکیکی نمی‌دهد، پس بهتر نبود در اموال غیر منقول، قول نامه و صلح نامه و دیگر معاملات عادی را به رسمیت نمی‌شناختیم در آن صورت هیچکس نمی‌توانست زمین خود را تغییر کاربری دهد.

این دادستان قوه قضائیه افزود: معتبر بودن سند عادی در نظام حقوقی ما به شدت توالی فاسدی داشته است و می‌توان به راحتی گفت اگر قانونی در خصوص عدم اعتبار و رسمیت معاملات عادی در اموال غیر منقول تصویب شود، حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های موجود در دادگستری، حل و فصل می‌شود و جدی‌ترین معضل قوه قضائیه یعنی اطاله دادرسی که رئیس جدید قوه قضائیه نیز بشدت بر کاهش آن اهتمام دارد نیز حل می‌شود.