در گفتگو با دانشجو مطرح شد
گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، طرح ودیعه مسکن با جزییاتش از سوی دولت اعلام شد، اما نمی‌توان از آن به عنوان یک طرح حمایتی آن هم برای مستاجرانی که تحت فشار بالای اجاره خانه هستند، یاد کرد چرا که شرایط عنوان شده و مبالغ سودی که مستاجر باید بپردازد گویای این واقعیت است که دولت باز هم از حمایت مستاجران شانه خالی کرده است. میثم مهرپور؛ کارشناس و پژوهشگر مسائل اقتصادی در این گفتگو نواقص و معایب طرح ودیعه مسکن را توضیح داده است که در ادامه مشاهده می‌کنید
به نظر شما تسهیلات ودیعه مسکن که در روز‌های اخیر از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است تا چه حدی می‌تواند کاهش قدرت خرید مستاجران را پوشش داده و به عنوان یک بسته حمایتی از افراد اجاره نشین عمل کند؟
برای بررسی این مسئله باید دو موضوع را در نظر گرفت موضوع اول میزان رقم تسهیلات ودیعه مسکن و موضوع دوم میزان پوشش این تسهیلات است. برای بررسی موضوع اول کافیست به چند عدد توجه کنیم: طبق آخرین مار اعلام شده میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران چیزی حدود ۱۹ میلیون تومان است، یعنی قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ متری در تهران به طوز میانگین چیزی حدود یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان است، حالا اگر یک پنجم یا یک ششم قیمت هر واحد را به عنوان رقم مورد نیاز برای رهن آن ملک در نظر بگیریم می‌توان گفت میانگین پول مورد نیاز یک خانوار برای رهن یک واحد ۷۵ متری در تهران حداقل چیزی حدود٢٠٠ تا ۳۰۰ میلیون تومان است. حالا خودتان حساب کنید ۵۰ میلیون تومان تسهیلات ودیعه مسکن آن هم در ازای پرداخت ماهیانه ۵۳۰ هزار تومان قسط، می‌تواند چه سهمی در رهن یک واحد مسکونی در شهری مانند تهران داشته باشد؟ در واقع این رقم ۵۰ میلیون تومان در شرایط فعلی چیزی کمتر از یک چهارم میزان رهن یک واحد مسکونی متوسط را پوشش می‌دهد. ضمن اینکه همانطور که اشاره کردم مستاجر باید ماهیانه حدود ۵۳۰ هزار تومان اقساط تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی را نیز به بانک بپردازد. موضوع دوم علاوه بر رقم ناچیز تسهیلات ودیعه مسکن، میزان پوشش این طرح است. یعنی طرح تسهیلات ودیعه می‌تواند نیاز چه تعدادی از مستاجران متقاضی دریافت ودیعه را پوشش دهد و شامل چه درصدی از مستاجران در سطح کشور می‌شود؟ طبق این طرح قرار است ٢٠ هزار میلیارد تومان تحت عنوان تسهیلات ودیعه مسکن تخصیص داده شود، رقم ۲۰ هزار میلیارد تومان دو ایراد اساسی دارد، ایراد اول منبع تامین آن است که قرار است این رقم از منابع تخصیص یافته دولت برای حمایت از تبعات اقتصادی کرونا در اختیار متقاضیان قرار داده شود، طبیعتاً با این کار به اندازه ۲۰ هزار میلیارد تومان از میزان حمایت‌های دولت از اصناف و اقشار آسیب دیده از کرونا کاسته خواهد شد. ایراد دوم میزان پوشش این طرح است، براساس آخرین آماری که مرکز آمار ایران اعلام کرده ما در ایران حدود ۲۴ میلیون خانوار داریم که حدود ۳۷ درصد از مجموع خانوار‌های ایرانی اجاره نشین هستند، یعنی صاحب ملک مسکونی نیستند، بنابراین با یک حساب سرانگشتی متوجه می‌شویم ما در ایران حدود ۹ میلیون خانوار اجاره‌نشین داریم که با ارقام مطرح شده یعنی با تسهیلات ۲۰ هزار میلیارد تومانی، نهایتا می‌توان به چیزی حدود ۵٠٠ تا ۶٠٠ هزار خانوار تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت کرد. در حالی که ۹ میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارد، یعنی علاوه بر رقم ناچیز این تسهیلات برای اجاره نشین‌های شهر‌های بزرگ، میزان پوشش این منابع نیز بسیار کم بوده و فقط چیزی حدود ۵ تا ٧ درصد مستاجران سراسر کشور می‌توانند از تسهیلات ودیعه مسکن استفاده کنند. در واقع این طرح پوشش مناسبی هم نداشته و درصد بسیار کمی از مستاجران می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند.
یعنی می‌گویید اجرای این طرح و پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن بر اساس شرایط اعلام شده هیچ فایده‌ای ندارد؟
این طور نیست که بگوییم این طرح هیچ فایده‌ای ندارد. بلکه ممکن است در برخی از شهر‌های کوچک یا برای برخی از زوج‌های جوان مفید بوده و جنبه حمایتی داشته باشد، اما بدون شک تسهیلات ودیعه مسکن راهکار یا راه‌حل معضل مسکن نیست، اینکه کشور ما از پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن به سمت تسهیلات ودیعه مسکن آن هم تا یک پنجم و یک ششم ودیعه مورد نیاز برای رهن یک خانه در شهر‌های بزرگ حرکت کرده است، طبیعتا نشانه مثبتی نیست..
از چه نظر مثبت نیست؟
در حالی که منابع بانکی باید به سمت ساخت انبوه مسکن، افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها حرکت کند، به نظر می‌رسد دولت صرفا به فکر منفعت و سود اقتصادی خودش بوده و طی مدت بازه زمانی کوتاه یکسال علاوه بر بازگشت کل پول تسهیلات داده شده به نظام بانکی، مستاجران تهرانی برای وام ۵۰ میلیون تومانی باید چیزی حدود ۶ میلیون تومان طی یکسال تحت عنوان سود به نظام بانکی پرداخت کنند، در واقع به نظر می‌رسد این طرح چندان هم حمایتی نبوده و دولت در این طرح بیشتر به فکر تامین منافع خود بوده است، وگرنه حداقل می‌توانست این تسهیلات را بدون بهره بانکی به مستاجران پرداخت کند.
به نظرتان اجرای طرح تسهیلات ودیعه مسکن می‌تواند چه تاثیری بر کاهش نرخ اجاره بها داشته باشد؟
قطعا روی کاهش نرخ اجاره تاثیری نخواهد داشت، چه بسا حتی موجب افزایش اجاره بها نیز شود. اجرای این طرح فقط مستاجران را بدهکارتر کرده و امید آن‌ها به خانه دار شدن را کمرنگ‌تر می‌کند. در حالی که بر اساس قانون اساسی دولت موظف است شرایط را برای خانه‌دار کردن همه اقشار جامعه به خصوص کارگران و کارمندان و دهک‌های پایین درآمدی فراهم کند، چرا که تامین مسکن به عنوان یک نیاز اولیه و کالای اساسی در قانون اساسی آمده، اما امروز شاهدیم که با این اقدام نه تنها مشکلی از مستاجران حل نخواهد شد بلکه خانوار‌های فقیر و دهک‌های پایین بدهکار ترشده و امید خانه دار شدن شان کمرنگ‌تر می‌شود.
چرا می‌گویید فقیرتر می‌شوند؟
ببینید اقساط پرداختی از سوی خانوار‌های ایرانی باید صرف خرید مسکن یا اقساط خرید مسکن شود نه اینکه دولت صرفا پولی را در اختیار موجران قرار داده و مستاجر‌ها تا یکسال اقساط پولی که به آن‌ها تعلق ندارد را به بانک پرداخت کند. به نظر می‌رسد دولت برای آینده مستاجران که میزان آن هر سال افزایش می‌یابد و طبق آخرین آمار چیزی در حدود ٣٧ درصد خانوار‌های کشور مستاجر هستند برنامه‌ای ندارد. در سال‌های قبل میزان مستاجران ارقام کمتری بود، اما این رقم هر سال در حال افزایش است. این عبارت به معنای این است که امید خانه دار شدن مستاجران هر سال کمرنگ می‌شود و بر میزان خانواده‌های مستاجر و فاقد ملک مسکونی افزوده می‌شود.
چه ابهامات دیگری بر این طرح وارد است؟
در این طرح چند ابهام وجود دارد، اول اینکه زمان مشخصی برای تداوم یا توقف آن تعیین نشده است یعنی مشخص نیست اجرای طرح تسهیلات ودیعه مسکن صرفا مربوط به تبعات شیوع کرونا بوده و برای این دوره در نظر گرفته شده یا بعد از کرونا نیز ادامه خواهد داشت؟ ضمن اینکه مشخص نیست اصولا قرار است چه مشکلی از خانواده‌های مستاجر حل شود؟ یا مثلا در بخشی از توضیحات وزیر راه آمده است خانواده‌های تحت پوشش نهاد‌های حمایتی مثل بهزیستی یا کمیته امداد هم در اولویت دریافت تسهیلات ودیعه مسکن هستند در حالی که این سوال وجود دارد که اقساط این تسهیلات قرار است توسط چه کسی پرداخت شود چرا که پرداخت اقساط ۵۳۰ هزار تومانی برای خانوار‌های تحت پوششی که شاید مجموع دریافتی آن‌ها از این نهاد‌ها در همین اندازه باشد بسیار مشکل است؛ لذا در مجموع به نظر می‌رسد با توجه به ابهامات و ایرادات موجود، این طرح توفیق چندانی نداشته باشد.
به نظر شما تسهیلات ودیعه مسکن که در روز‌های اخیر از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است تا چه حدی می‌تواند کاهش قدرت خرید مستاجران را پوشش داده و به عنوان یک بسته حمایتی از افراد اجاره نشین عمل کند؟
برای بررسی این مسئله باید دو موضوع را در نظر گرفت موضوع اول میزان رقم تسهیلات ودیعه مسکن و موضوع دوم میزان پوشش این تسهیلات است. برای بررسی موضوع اول کافیست به چند عدد توجه کنیم: طبق آخرین مار اعلام شده میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران چیزی حدود ۱۹ میلیون تومان است، یعنی قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ متری در تهران به طوز میانگین چیزی حدود یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان است، حالا اگر یک پنجم یا یک ششم قیمت هر واحد را به عنوان رقم مورد نیاز برای رهن آن ملک در نظر بگیریم می‌توان گفت میانگین پول مورد نیاز یک خانوار برای رهن یک واحد ۷۵ متری در تهران حداقل چیزی حدود٢٠٠ تا ۳۰۰ میلیون تومان است. حالا خودتان حساب کنید ۵۰ میلیون تومان تسهیلات ودیعه مسکن آن هم در ازای پرداخت ماهیانه ۵۳۰ هزار تومان قسط، می‌تواند چه سهمی در رهن یک واحد مسکونی در شهری مانند تهران داشته باشد؟ در واقع این رقم ۵۰ میلیون تومان در شرایط فعلی چیزی کمتر از یک چهارم میزان رهن یک واحد مسکونی متوسط را پوشش می‌دهد. ضمن اینکه همانطور که اشاره کردم مستاجر باید ماهیانه حدود ۵۳۰ هزار تومان اقساط تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی را نیز به بانک بپردازد. موضوع دوم علاوه بر رقم ناچیز تسهیلات ودیعه مسکن، میزان پوشش این طرح است. یعنی طرح تسهیلات ودیعه می‌تواند نیاز چه تعدادی از مستاجران متقاضی دریافت ودیعه را پوشش دهد و شامل چه درصدی از مستاجران در سطح کشور می‌شود؟ طبق این طرح قرار است ٢٠ هزار میلیارد تومان تحت عنوان تسهیلات ودیعه مسکن تخصیص داده شود، رقم ۲۰ هزار میلیارد تومان دو ایراد اساسی دارد، ایراد اول منبع تامین آن است که قرار است این رقم از منابع تخصیص یافته دولت برای حمایت از تبعات اقتصادی کرونا در اختیار متقاضیان قرار داده شود، طبیعتاً با این کار به اندازه ۲۰ هزار میلیارد تومان از میزان حمایت‌های دولت از اصناف و اقشار آسیب دیده از کرونا کاسته خواهد شد. ایراد دوم میزان پوشش این طرح است، براساس آخرین آماری که مرکز آمار ایران اعلام کرده ما در ایران حدود ۲۴ میلیون خانوار داریم که حدود ۳۷ درصد از مجموع خانوار‌های ایرانی اجاره نشین هستند، یعنی صاحب ملک مسکونی نیستند، بنابراین با یک حساب سرانگشتی متوجه می‌شویم ما در ایران حدود ۹ میلیون خانوار اجاره‌نشین داریم که با ارقام مطرح شده یعنی با تسهیلات ۲۰ هزار میلیارد تومانی، نهایتا می‌توان به چیزی حدود ۵٠٠ تا ۶٠٠ هزار خانوار تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت کرد. در حالی که ۹ میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارد، یعنی علاوه بر رقم ناچیز این تسهیلات برای اجاره نشین‌های شهر‌های بزرگ، میزان پوشش این منابع نیز بسیار کم بوده و فقط چیزی حدود ۵ تا ٧ درصد مستاجران سراسر کشور می‌توانند از تسهیلات ودیعه مسکن استفاده کنند. در واقع این طرح پوشش مناسبی هم نداشته و درصد بسیار کمی از مستاجران می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند.
یعنی می‌گویید اجرای این طرح و پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن بر اساس شرایط اعلام شده هیچ فایده‌ای ندارد؟
این طور نیست که بگوییم این طرح هیچ فایده‌ای ندارد. بلکه ممکن است در برخی از شهر‌های کوچک یا برای برخی از زوج‌های جوان مفید بوده و جنبه حمایتی داشته باشد، اما بدون شک تسهیلات ودیعه مسکن راهکار یا راه‌حل معضل مسکن نیست، اینکه کشور ما از پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن به سمت تسهیلات ودیعه مسکن آن هم تا یک پنجم و یک ششم ودیعه مورد نیاز برای رهن یک خانه در شهر‌های بزرگ حرکت کرده است، طبیعتا نشانه مثبتی نیست..
از چه نظر مثبت نیست؟
در حالی که منابع بانکی باید به سمت ساخت انبوه مسکن، افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها حرکت کند، به نظر می‌رسد دولت صرفا به فکر منفعت و سود اقتصادی خودش بوده و طی مدت بازه زمانی کوتاه یکسال علاوه بر بازگشت کل پول تسهیلات داده شده به نظام بانکی، مستاجران تهرانی برای وام ۵۰ میلیون تومانی باید چیزی حدود ۶ میلیون تومان طی یکسال تحت عنوان سود به نظام بانکی پرداخت کنند، در واقع به نظر می‌رسد این طرح چندان هم حمایتی نبوده و دولت در این طرح بیشتر به فکر تامین منافع خود بوده است، وگرنه حداقل می‌توانست این تسهیلات را بدون بهره بانکی به مستاجران پرداخت کند.
به نظرتان اجرای طرح تسهیلات ودیعه مسکن می‌تواند چه تاثیری بر کاهش نرخ اجاره بها داشته باشد؟
قطعا روی کاهش نرخ اجاره تاثیری نخواهد داشت، چه بسا حتی موجب افزایش اجاره بها نیز شود. اجرای این طرح فقط مستاجران را بدهکارتر کرده و امید آن‌ها به خانه دار شدن را کمرنگ‌تر می‌کند. در حالی که بر اساس قانون اساسی دولت موظف است شرایط را برای خانه‌دار کردن همه اقشار جامعه به خصوص کارگران و کارمندان و دهک‌های پایین درآمدی فراهم کند، چرا که تامین مسکن به عنوان یک نیاز اولیه و کالای اساسی در قانون اساسی آمده، اما امروز شاهدیم که با این اقدام نه تنها مشکلی از مستاجران حل نخواهد شد بلکه خانوار‌های فقیر و دهک‌های پایین بدهکار ترشده و امید خانه دار شدن شان کمرنگ‌تر می‌شود.
چرا می‌گویید فقیرتر می‌شوند؟
ببینید اقساط پرداختی از سوی خانوار‌های ایرانی باید صرف خرید مسکن یا اقساط خرید مسکن شود نه اینکه دولت صرفا پولی را در اختیار موجران قرار داده و مستاجر‌ها تا یکسال اقساط پولی که به آن‌ها تعلق ندارد را به بانک پرداخت کند. به نظر می‌رسد دولت برای آینده مستاجران که میزان آن هر سال افزایش می‌یابد و طبق آخرین آمار چیزی در حدود ٣٧ درصد خانوار‌های کشور مستاجر هستند برنامه‌ای ندارد. در سال‌های قبل میزان مستاجران ارقام کمتری بود، اما این رقم هر سال در حال افزایش است. این عبارت به معنای این است که امید خانه دار شدن مستاجران هر سال کمرنگ می‌شود و بر میزان خانواده‌های مستاجر و فاقد ملک مسکونی افزوده می‌شود.
چه ابهامات دیگری بر این طرح وارد است؟
در این طرح چند ابهام وجود دارد، اول اینکه زمان مشخصی برای تداوم یا توقف آن تعیین نشده است یعنی مشخص نیست اجرای طرح تسهیلات ودیعه مسکن صرفا مربوط به تبعات شیوع کرونا بوده و برای این دوره در نظر گرفته شده یا بعد از کرونا نیز ادامه خواهد داشت؟ ضمن اینکه مشخص نیست اصولا قرار است چه مشکلی از خانواده‌های مستاجر حل شود؟ یا مثلا در بخشی از توضیحات وزیر راه آمده است خانواده‌های تحت پوشش نهاد‌های حمایتی مثل بهزیستی یا کمیته امداد هم در اولویت دریافت تسهیلات ودیعه مسکن هستند در حالی که این سوال وجود دارد که اقساط این تسهیلات قرار است توسط چه کسی پرداخت شود چرا که پرداخت اقساط ۵۳۰ هزار تومانی برای خانوار‌های تحت پوششی که شاید مجموع دریافتی آن‌ها از این نهاد‌ها در همین اندازه باشد بسیار مشکل است؛ لذا در مجموع به نظر می‌رسد با توجه به ابهامات و ایرادات موجود، این طرح توفیق چندانی نداشته باشد.
ارسال نظرات