۸ برابر شدن قیمت مسکن طی ۸ سال

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، مسکن در اقتصاد ایران به تنگناها و نارسایی‌هایی دچار است که نجات آن به بهبود اقتصاد کلان بستگی دارد. مساله «مسکن» این روز‌ها گوش مردم را به کاندیدا‌های انتخاباتی تیز کرده و کاندیدا‌ها نیز در صحبت‌های متفاوت خود هر چند دقیقه یک بار به آن گریزی می‌زنند. هدف این گزارش مساله مسکن با تحلیل وضعیت، نیاز و اقدام موثر است که مرور آنها در روز‌های انتخاباتی خالی از لطف نیست. در مورد وضعیت فعلی بازار مسکن باید عنوان کرد که در 8 سال اخیر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 15 برابر، قیمت هر مترمربع زمین 7 برابر و اجاره بها برای هر مترمربع نیز 5 برابر شده است. موجودی مسکن کشور چیزی در حدود 26 میلیون واحد است، با این حال نرخ اجاره‌نشینی در ایران نیز 31 درصد است. بررسی میانگین تاریخی ساخت مسکن در کشور نیز نشان می‌دهد این رقم سالانه در حدود 459 هزار واحد بوده که با این حساب دولت روحانی در 8 سال گذشته حدود یک میلیون و 316 هزار واحد مسکونی کمتر از این میانگین ساخته است. محاسبات ما نشان می‌دهد برای بازگشت مسکن به ریل اصلی و تعادل بخشی به عرضه و تقاضا، علاوه‌بر اینکه طی 4 سال آتی باید سالانه حدود 788 هزار واحد مسکونی ساخته شود، 6 اقدام دیگر نیز برای تعادل بخشی به سمت عرضه و تقاضا نیاز است.

7 شاخص اسفبار از وضعیت مسکن

مسکن در کشور ما با بحران روبه‌رو نیست، بلکه وضعیتی پرتعارض و اسفبار دارد. اگر به مرحله بحران برسد به این معنی است که در چنان وضعیتی قرار دارد که از شدت بد و نامساعد بودن، موجب تحولی می‌شود که می‌تواند قاعدتا اوضاع را بهبود ببخشد، اما «اسفبار» بهترین توصیفی است که وضعیت مسکن کشور در آن نمود پیدا می‌کند. همین شرایط تمامی کاندیداهای انتخاباتی را ملزم به اظهارنظر و ارائه برنامه به مردم به‌خصوص دربرابر بدون‌مسکن‌ها و بد مسکن‌ها می‌کند. وضعیت مسکن از کلاف پیچیده‌ای حاصل می‌شود که ناهماهنگی هریک از اجزا می‌تواند مسکن را دور از دست عموم نگه دارد. درواقع زمانی که تنگنا یا نارسایی متوجه بخش مسکن می‌شود، پس از آن یا همراه با آن کار در جای دیگر یا در ساخت و بافت کلی اقتصاد خراب شده است.
مسکن در ایران بنا بر دلایلی که برمی‌شماریم، دچار تنگناهای اساسی و آزاردهنده‌ای است: 1. تولید مسکن در ایران نوسانی است و تحت شرایط عمومی اقتصاد و متغیر‌های پولی و انتظاری و نرخ‌های بانکی است،
2. تولید مسکن گرچه انحصاری نیست، اما زیر سلطه سرمایه بخش خصوصی و بعضی از موسسات (مانند بانک‌ها به‌خصوص بانک‌های خصوصی و دیگر نهاد‌های عمومی) قرار دارد و عمدتا پاسخگوی نیاز‌های دلالی و سفته‌بازی است تا نیاز‌های مصرفی، 3. شکاف طبقاتی هرسال در این بخش فزون‌تر می‌شود. به این آمار‌ها توجه کنید: 35 درصد یعنی معادل 30 میلیون نفر در ایران مستاجر بوده که حدود 9 میلیون خانواده را شامل می‌شود. بدون‌شک بخش اعظمی از مستاجران کشور را خانوار‌هایی تشکیل می‌دهند که نفرات آن بدون درآمد و شغل بوده یا اینکه طبقات کارگری هستند. اگر کارگری که یک فرزند داشته باشد و بتواند یک‌سوم دستمزد سالانه 47 میلیون و 640 هزارتومانی خود را پس‌انداز کند، به قیمت فروردین 1400 که مسکن در تهران متری 29 میلیون و 320 هزارتومان است، بدون تغییر قیمت می‌تواند پس از 123 سال صاحب خانه 60 متری شود، 4. علاوه‌بر گسترش محرومیت کمی در بخش مسکن، با محرومیت کیفی نیز روبه‌رو هستیم، به‌طوری‌که درحال حاضر حدود 5میلیون و 740هزار واحد مسکونی فرسوده در کشور وجود دارد که جمعیتی درحدود 21میلیون نفر را در خود جای ‌داده است. البته اگر تعاریف سختگیرانه‌ای از فرسوده بودن مسکن در قوانین شهرسازی کشور را کنار بگذاریم، این تعداد بسیار قابل‌توجه خواهد بود، 5. دولت احمدی‌نژاد با سیاست مسکن مهر پا به عرصه مسکن گذاشت و برای تامین منابع، بیشترین فشار‌های تورمی را به مردم تحمیل و درنهایت خانه‌ها را در فضایی فاقد حداقل امکانات شهری، رفاهی و ایمنی بنا کرد. دولت فعلی هم اصرار عجیبی بر بازاری کردن بخش مسکن دارد و به هر بهانه‌ای از بازار مسکن کنار کشیده و چند طرح صوری مانند اقدام ملی مسکن و... را نیز عنوان کرده است، 6. تقاضای انباشته مسکن در ایران بیش از سه میلیون واحد است و تقاضای جاری هم مستمرا و به‌صورت سالانه حدود 200 هزار به آن اضافه می‌شود. قیمت هر مترمربع مسکن در یک‌دهه اخیر 15 برابر شده و از آن‌سو اجاره هر مترمربع نیز در همین بازه زمانی 5 برابر شده است. توضیح اضافه‌ای لازم نیست که استطاعت خرید و اجاره مسکن نابود شده است و 7. مهم‌ترین نکته در بازار مسکن کشور که باید موردتوجه کارشناسان و کاندیدا‌ها باشد این است که نجات بخش مسکن در خود این بخش میسر نیست. گرچه در این بخش نظارت بر وام‌دهی بانک‌ها، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ابزار‌های تنظیم‌گر خوبی محسوب شود، اما در کل بهبود اوضاع کلان اقتصادی و استفاده از بدنه کارشناسان خبره و سیاستگذاران تکنوکرات در تغییر شرایط در این بخش تاثیرگذار است.

8 برابر شدن قیمت مسکن در 8 سال

بازار مسکن که چندین سال است تورم مزمن خود را سپری می‌کند در ادامه رکوردشکنی‌های خود به قله 30 میلیون تومانی به‌ازای هر مترمربع در شهر تهران رسید. هرچند در ابتدای سال 99 و شیوع گسترده کرونا انتظار می‌رفت افزایش قیمت چندانی در مسکن نداشته باشیم، اما برخلاف پیش‌بینی‌ها قیمت مسکن نیز به تبعیت از چندبرابر شدن نرخ ارز، نهاده‌های ساختمانی و انتظارات تورمی، رشد توفانی را آغاز و در 12 ماهه 99 با صعودی 127 درصدی از 14 میلیون و 500 هزار تومان به‌ازای هر مترمربع به حدود 30 میلیون تومان در اسفندماه رسید. این افزایش قیمت اما تنها به سال 99 مربوط نمی‌شود، بلکه از ماه‌های پایانی سال 96 با افزایش نرخ ارز و تجربه یک رکود چهارساله بدون نظارت و سیاستگذاری دقیق فضا برای جهش یک‌باره قیمت‌‌ها آغاز شد. براساس آمار‌ها در آبان‌ماه سال 96 متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران درحدود 4 میلیون و 800 هزار تومان بوده که تنها در سه سال 22 میلیون و 200 هزار تومان؛ یعنی 5/4 برابر رشد داشته است. هرچند رسانه‌ها و مردم نسبت‌به خبرهایی از افزایش چندبرابری قیمت در هر بازاری دیگر مثل گذشته متعجب نمی‌شوند، اما با این‌حال، عجیب است که بدانیم متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در نیمه‌های سال 92 حدود 3 میلیون و 600 هزار بوده؛ یعنی رشد 8 برابری تنها در کمتر از 8 سال. این اعداد و ارقام قطعا بر دوش 7 میلیون خانوار مستاجر سنگینی می‌کند و روزبه‌روز آنها را از نیاز اولیه‌ای به‌نام مسکن دور خواهد کرد.

رشد 1000 درصدی قیمت زمین و مصالح

زمین سوخت اصلی موتور تورمی مسکن است. درواقع درکنار انتظارات تورمی، تقاضای سفته‌بازانه، افزایش قیمت اقلام مسکنی و... این زمین و قیمت آن است که به گواه کارشناسان بیش از 70 درصد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را شامل می‌شود، بنابراین یکی از عوامل اصلی افزایش 8 برابری قیمت مسکن وزن قیمتی زمین و خانه‌های کلنگی است که معمولا بدان توجهی نمی‌شود. براساس آخرین آمارها قیمت هر متر زمین مسکونی در شهرهای کشور با رشد 982 درصدی از 678 هزار تومان در تابستان سال 92 به متری 7 میلیون و 334 هزار تومان در تابستان سال 1399 رسیده است. یکی از دلایل گرانی قیمت زمین حضور دلالان در این بازار و همچنین عدم کنترل دولت بوده است. اولا سیاستی برای جلوگیری یا حداقل کاهش فعالیت‌های سفته‌بازانه ازسوی دولت طی سال‌های اخیر طراحی نشده و در درجه دوم اینکه بسیاری از زمین‌ها و ساختمان‌های کلنگی دولتی که می‌توانست با عرضه شدن، محدودیت این بازار را کاهش دهد، همچنان در تملک دولت مانده است. در سال 93 طرح جامعی ازسوی وزارت شهرسازی منتشر و 4 اقدام فوری برای کنترل قیمت زمین مطرح شده بود، که حتی یک مورد از آن هم عملیاتی نشد. در تیرماه سال 99 نیز مصوباتی مانند فروش اقساطی زمین دولتی به مردم یا واگذاری زمین‌های تحت تملک نهاد‌های دولتی عنوان شده که همچنان روی کاغذ مانده است. بنابراین باوجود نسبت هزینه زمین به قیمت تمام‌شده مسکن که در حدود 70 درصد است، نمی‌توان انتظار کنترل قیمت‌ها را داشت. سهم زمین از هزینه تمام‌شده ساخت مسکن درحالی به حدود 70درصد رسیده که این رقم در ابتدای دهه90 حدود 58 درصد بوده است. لازم به‌ذکر است مصالح ساختمانی نیز سال گذشته 77درصد بوده و تورم تجمیعی این موارد در یک‌دهه اخیر بیش از 1000 درصد برآورد می‌شود.

رشد 240 درصدی اجاره‌خانه‌ها

بالارفتن سرسام‌آور اجاره‌خانه‌های شهر تهران، توانایی اجاره یک منزل مناسب در تهران و شهرستان‌ها را از بسیاری از خانوار‌ها سلب کرده است. برای همین است که شاهد مهاجرت‌های گسترده خانواده‌ها به حومه کلانشهر‌ها یا مهاجرت آنها به شهرستان‌ها هستیم. نرخ اجاره‌خانه‌های شهر تهران براساس آمار‌های مرکز آمار در یک‌دهه اخیر (از سال 91 تا اسفند 99) حدود 300 درصد رشد داشته است (مشاهدات میدانی رقم بسیار بالاتری را نشان می‌دهد) و از حدود 16 هزار تومان به‌ازای هر مترمربع به 65 هزار تومان رسیده است. این درحالی است که هیچ اتفاق مثبتی برای اقتصاد کشور و وضعیت درآمدی خانوار‌ها نیفتاده است و خانوار‌ها مجبورند برای پوشش نیاز‌های اولیه خود به‌عنوان مثال 50 تا 70 درصد درآمد ماهانه خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن کنار بگذارند.

خانوار‌ها چقدر خرج مسکن می‌کنند؟

براساس اطلاعات خانوار‌های کشور، خانوار‌های شهری در سال 92 در حدود 113 هزار میلیارد تومان در بخش مسکن هزینه کرده‌اند که این رقم معادل 33 درصد از کل هزینه خانوار‌ها در آن سال بوده است. اما با گذشت حدود 8 سال کل هزینه خانوار‌ها در این بخش 4 برابر رشد کرده و تقریبا 422 هزار میلیارد تومان شده است. باوجود افزایش چند برابری هزینه‌های مسکن خانوارها در 8 سال اخیر، آمار‌ها نشان می‌دهد که سهم این بخش از کل هزینه‌های خانوار به 36 درصد رسیده است. این مساله حاکی از کاهش قدرت خرید خانوارهاست. شکاف طبقاتی بسیار بالا در بخش مسکن نیز مشهود است؛ چراکه نسبت هزینه‌های دهک دهم در مقایسه با دهک اول در سال 98 در حدود 9 برابر به نفع ثروتمندان بوده است. این درحالی است که در سال 92 ثروتمندان 3 برابر خانورا‌های دهک اول در بخش مسکن هزینه کرده بودند.

نیاز سالانه به ساخت 788 هزار واحد مسکونی

دولت روحانی رکورددار کمترین ساخت‌وساز در 30 سال اخیر بوده است به‌طوری که در دوره روحانی ساخت‌وساز در شهر تهران کاهش 70 درصدی داشته و دولت وی رکورددار کمترین ساخت مسکن از سال1370 به بعد است. از طرف دیگر میانگین ساخت مسکن در سال1380 تا پایان 1399 به‌طور سالانه 459 هزار بوده است که تجاوز به این عدد چندان آسان نخواهد بود. وضعیت ساخت‌وسازهای جدید نیز نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی درج‌ شده در پروانه ساختمانی در سال99 تنها حدود 54 هزار فقره در تهران بوده است. این درحالی است که این رقم در سال‌های 90 و 91 در محدوده 200هزار فقره بوده است. بنابراین ظرفیت بالقوه‌ای در بازار مسکن کشور وجود دارد که می‌توان روی ساخت‌وساز‌هایی در حدود 500 هزار واحد مسکونی حساب باز کرد اما پیش‌شرط آن؛ اوضاع کلان و سیاستگذاری‌های درست اقتصادی است. موجودی مسکن کشور در مجموع 26 میلیون و 800 واحد برآورد می‌شود. همچنین درحال حاضر نرخ مالکیت مسکن به 60 درصد و خانوارهای مستاجر به 31 درصد رسیده و 9 درصد نیز به‌صورت رایگان در مسکن سازمانی و... سکونت دارند. البته این اعداد مربوط به کل کشور است و در کلان‌شهرهایی همچون تهران درصد مستاجران به حدود 42 درصد نیز می‌رسد.
در مجموع اگر این آمار‌ها کنار یکدیگر قرار دهیم، مشخص می‌شود در مقایسه با میانگین دوره 30 ساله که باید سالانه 459 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود، طی سال‌های 1392 تا 1399 کمتر از 5/2 میلیون واحد مسکونی ساخته شده و بر این اساس برای پاسخ به همه تقاضاهای مسکن، تعداد یک میلیون و 316 هزار واحد مسکونی کمتر از نیاز کشور ساخته شده است.
با این حساب، اگر قرار است در 4 سال آینده نیاز مسکن کشور به شرایط تعادل برگردد، نیاز است سالانه 788 هزار واحد مسکونی ساخته شود. از این 788 هزار واحد مسکونی، 459 هزار واحد مربوط به میانگین تاریخی دوره 30 ساله است که دقیقا با ازدواج‌های سالانه و آمار تشکیل خانوار‌های جدید هم همخوانی دارد. اما اگر آن یک میلیون و 316 هزار واحد را نیز تقسیم بر 4 سال کنیم، نیاز است سالانه 329 هزار واحد مسکونی نیز به آن ارقام میانگین دوره تاریخی اضافه کنیم و در مجموع نیاز سالانه به ساخت مسکن تقریبا چیزی در حدود 788 هزار واحد تا 4 سال آینده خواهد بود. با سرشکن شدن تقاضاها در این 4 سال و ایجاد ثبات و تعادل نسبی در سمت عرضه و تقاضا، از سال 1404 به بعد می‌توان بار دیگر به همان میانگین تاریخی بازگشت. البته بازهم باید در قالب طرح جامع مسکن در این خصوص تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی شود.

مدل آمریکایی حمایت مسکنی

التهاب کم‌سابقه قیمت مسکن در آمریکا که به صورت «رشد دو برابری تورم ملکی» در شهرهای مختلف این کشور و افزایش جمعیت «ناتوان از تامین سرپناه» بروز پیدا کرده، جو بایدن را به طراحی یک بسته اعتباری برای مقابله با «فقر مسکن» واداشته است. تورم مسکن ماهانه زیر نیم‌ درصد در این کشور، از سال 2020 تاکنون، به میانگین حدود یک درصد افزایش پیدا کرده و باعث شده میزان رشد سالانه قیمت مسکن که دست‌کم از 2016 تا سال پیش، حدود 4 تا 5 درصد بود، هم‌اکنون به مرز 12 درصد برسد. پیش‌بینی سامانه «زیلو» نیز ‌بزرگ‌ترین پلتفرم اینترنتی عرضه آپارتمان و تحلیل قیمت‌ها در بازار املاک آمریکا‌ نشان می‌دهد، تورم تند مسکن در سال 2022 نیز با همین شتاب ادامه پیدا می‌کند. رئیس‌جمهور ایالات متحده آمریکا اما اکنون در پی آن است که برای بهبود شرایط بازار ملک، بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری فدرال را در طی دهه‌های اخیر در این حوزه انجام دهد. بنابر برنامه پیشنهادی بایدن که بخشی از بسته گسترش زیرساخت‌ها تعریف می‌شود، 300 میلیارد دلار برای برنامه «ساخت و نوسازی مسکن» در جهت پیشبرد اهداف زیست‌محیطی و برابری‌ نژادی درنظر گرفته شده است. این سیل پول در شرایطی بناست وارد بازار مسکن شود که دهه‌هاست هزینه‌های دولت فدرال برای این بخش روندی نزولی طی کرده است. این برنامه شامل افزایش چشمگیر اعتبارات مالیاتی است که در 26 ماه می ‌اعلام شد تا به دسترسی بهتر به خانه‌های مقرون به صرفه کمک شود. همچنین 40 میلیارد دلار برای اصلاحاتی در حوزه مسکن عمومی برای کمک به جوامع و گروه‌های اقلیت اختصاص خواهد یافت. بلومبرگ در تحلیل خود از برنامه بایدن بر این باور است که افزایش اعتبارات مالیاتی برای کودکان سبب خواهد شد که پول بیشتری در جیب خانواده قرار گیرد و افزایش بودجه مسکن در برنامه رئیس‌جمهور می‌تواند به 200 هزار خانوار کمک کند تا از پس هزینه‌های اجاره خود بربیایند. مدیر مرکز مطالعات مسکن در دانشگاه هاروارد‌ کریس هربرت بر این باور است که پیش از این ما در باب اتخاذ سیاستی یکپارچه برای مسکن در ایالات متحده گردهم جمع نشدیم. از مهم‌ترین تعهدات جو بایدن در حوزه مسکن، می‌توان به اختصاص 213 میلیارد دلار برای برنامه‌های مختلف در وزارت مسکن ایالات متحده اشاره کرد. 45 میلیارد دلار از این مبلغ، قرار است به «صندوق اعتماد ملی مسکن» تعلق بگیرد که صندوقی است در راستای تحقق برنامه توسعه محور که به فقیرترین خانوارهای ایالات متحده، یعنی کسانی که درآمد آنها کمتر از 30 درصد از درآمد متوسط منطقه سکونت‌شان است، تعلق می‌گیرد و آنان را برای خانه‌دار شدن کمک کند. «صندوق اعتماد ملی مسکن»، از معدود برنامه‌های آمریکایی است که در این ابعاد به مردم یارانه پرداخت می‌کند. بنابراین آنچه مشخص است اینکه آمریکایی‌ها این بار از طریق سیاست‌های غیرمستقیمی و با مدیریت دولت(نه حضور) از طریق ابزاری به نام مالیات و صندوق‌های یارانه‌ای به بازار مسکن آمده‌اند تا بتوانند وضعیت مسکن حدود 100 میلیون آمریکایی را که با استاندارد‌های مسکن در این کشور همخوانی ندارد، بهبود ببخشند.

6 پازل برای بازگشت مسکن به ریل اصلی

در بخش قبلی گفته شد که با تقاضای انباشته‌شده حدود یک‌میلیون و 316 هزار واحدی در دولت روحانی، نیاز است طی چهارسال آتی سالانه 788 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا بازار مسکن در بخش عرضه و تقاضا به ثبات نسبی برگردد. پس از آن هم می‌توان سیاستگذاری درخصوص ساخت مسکن را به میانگین تاریخی نزدیک کرد.
اما این موارد درحالی است که دولت روحانی از مطالعات زمستان سال 97 طرح مسکن ملی را کلید زده، طرحی که شامل ساخت 400 هزار واحد مسکونی است که ساخت 200 هزار واحد آن در شهرهای جدید و با مشارکت بخش خصوصی، ۱۰۰ هزار واحد در مناطق بافت فرسوده و توسط شرکت بازآفرینی شهری و ۱۰۰ هزار واحد برعهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. از شهریور سال 98 نیز اوایل کلنگ‌زنی‌های این طرح در کشور شروع شده است. مجلس شورای اسلامی در قالب «طرح جهش تولید و تامین مسکن» دولت را موظف کرده‌ زمینه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را طی چهارسال آینده فراهم کند.
به‌نظر می‌رسد با رفتن دولت روحانی این طرح با طرح مجلس درنهایت تلفیق خواهد شد و درنهایت طرح مجلس است که مبنای عمل دولت سیزدهم است. اما درخصوص سیاستگذاری بخش مسکن چند موضوع مورد نیاز است که مدنظر قرار گیرد:
1- افزایش تعداد موجودی مسکن برای توزان بخشی به عرضه و تقاضا که در این گزارش به زمینه‌سازی ساخت سالانه 788 هزار واحد مسکونی تا چهارسال آینده اشاره شد.
2- اعطای تسهیلات به دهک‌های پایین درآمدی برای جبران قدرت خرید آنها در قالب تسهیلات مستاجری.
3- از آنجا که طرح اقدام ملی مسکن (طرح دولت) و طرح جهش تولید و تامین مسکن (طرح مجلس) هر دو بر مبنای «زمین صفر» یا حذف قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن طراحی شده‌اند، لازم است ابتدا از ظرفیت اراضی ادارات دولتی در داخل بافت شهری و همچنین از ظرفیت بافت‌های ناکارآمد شهری مانند پادگان‌ها، زندان‌ها، قبرستان‌ها و... استفاده شود و سپس از ظرفیت زمین‌های متصل به بافت شهری بهره گرفته شود.
4- درکنار ساخت واحدهای با الگوی زمین صفر، باید به بازآفرینی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت حاشیه‌شهرها توجه ویژه‌ای شود؛ چراکه 21 میلیون ایرانی در مسکن‌های بی‌کیفیت زندگی می‌کنند یا در اصطلاح بدمسکن هستند و خطر زلزله و سایر حوادث طبیعی آنان را تهدید می‌کند.
5- تعدیل انتظارات تورمی در بازار مسکن یا قطع پای دلالان از این بازار بدون عملیاتی کردن طرح مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین مالیات بر زمین مسکونی ممکن نخواهد بود. قطع فعالیت نهاد‌هایی مانند بانک و موسسات اعتباری در بازار مسکن ازجمله سیاست‌های تنظیم‌گری است که باید در سمت تقاضا به آن توجه شود. لازم به‌ذکر است که درحال‌حاضر بیش از 75 درصد از تقاضاهای بازار مسکن در ایران جزء تقاضاهای سرمایه‌ای است و این درحالی است که در دهه 60 این مقدار حدود 25 درصد بود. درکنار این پایه‌های مالیاتی، کارشناسان اقتصادی معتقدند درحال‌حاضر مساله اصلی بازار مسکن، «احتکار سنگین آپارتمان‌های خریداری‌شده توسط ملاکان» با هدف سرمایه‌گذاری بلندمدت است. به اعتقاد آنان خاتمه سریع و اصولی این وضعیت در گرو «مالیات سالانه بر همه املاک» است. درواقع واکسن اثربخش برای عرضه دارایی‌های ملکی منجمد به بازار مسکن، ابتدا دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی متناسب با ارزش آنها و سپس دریافت مالیات عایدی سرمایه از ملک‌بازهاست.
6- تغییر تحول در حمل‌ونقل شهری و بین‌شهری و توسعه حمل‌ونقل سریع‌السیر همچون قطارهای بین‌شهری می‌تواند سبب تمرکززدایی از بازار مسکن در کلانشهرها و کاهش فشار تقاضا از این شهرها و موجب رونق شهر‌های جدید فعلی شود.