گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، در قسمت اول پرونده‌ی «زمین بی‌صاحب»، مقوله‌ی مسکن، نوسان قیمت با چالش‌های ارزی و میزان هزینه‌ی آن در سبد خانوار را بررسی کردیم. در این بخش، ارتباط زمین و مسکن با ازدواج و جمعیت را بررسی خواهیم‌کرد.
یکی از ملزومات مهم برای تشکیل یک زندگی متاهلی تهیه‌ی مسکن مناسب است. یک زوج جوان در حال حاضر برای اجاره‌ی یک خانه‌ی درخور شخصیتشان، با چالش‌های بی‌پایانی روبهرو هستند؛ عمده‌ی این عوامل در سال‌های اخیر، قیمت بسیار بالای املاک و عدم ثبات قیمت‌ها برای اجاره‌ی یک ملک بوده است.
گرانی دلار و پرواز قیمت ملک / دلیل نابسامانی بازار مسکن در ایران چیست؟!
طبق آمار رسمی، قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال‌های اخیر به‌طور متوسط ۳۰ درصد افزایش داشته است و اگر منصفانه نگاه کنیم، در حقیقت دولت هیچ بازوی توانایی برای کنترل و برقراری ثبات در حوزه‌ی ملک و زمین ندارد و شاید تمام امید آن‌ها به راه‌اندازی سامانه‌ی اسکان و املاک باشد.
تامین مسکن پیش نیاز ازدواج جوانان
از طرفی، علل این عدم ثبات به گفته‌ی کارشناسان، وجود «تقاضای سوداگرانه» در حوزه‌ی مسکن است؛ چیزی که با نام دلالی شناخته می‌شود و با برهم زدن میزان عرضه و تقاضا در هر بازاری، آن را تبدیل به آشفته بازار می‌کند. خانه‌های خالی که مالکان یا بهتر بگوییم دلالان، مانع ورود آن‌ها به بازار می‌شوند؛ کمبود تولید و عرضه‌ی مسکن متناسب با نیاز سالانه‌ی کشور و درنهایت، مسئله‌ی قیمت‌گذاری که هرکسی هرچقدر که دلش می‌خواهد، قیمت می‌دهد، از عوامل اصلی افزایش نرخ فروش و اجاره‌بها می‌باشد که برای هیچ کدام از این موارد، ابزار و اهرمی وجود ندارد تا آن را کنترل کرد. با این تفاسیر، یک فرد زمانی که نتواند یک منزل به‌عنوان حداقل نیازهای اساسی یک خانواده را تأمین کند، مسلماً به دنبال ازدواج و تشکیل خانواده نیز نخواهد بود.
امنیت، ابعاد مختلفی دارد که امنیت روانی، یکی از آن‌هاست. نداشتن امنیت سکونت و زندگی در یک منزل هرچند معمولی، روان انسان را پریشان می‌کند. از طرفی اگر فرد نتواند تشکیل خانواده بدهد، سؤال این است که نیازهای مختلفی که باید در بستر خانواده تأمین شود، در کجا رفع خواهد شد؟ امنیت اخلاقی جامعه چه خواهد شد؟
تامین مسکن برای مردم از وظایف اصلی دولت است
علاوه بر این تولید و عرضه‌ی مسکن طبق قانون اساسی از مهم‌ترین وظایف دولت نسبت به ملت است؛ چراکه در بحث امنیت اجتماعی، کنترل بازار ملک و مسکن، تدوین سیاست‌های جمعیتی و...، اثر مستقیم می‌گذارد. دراین باره می‌توان از الگوی موفق «مسکن مهر» نام برد. برنامه‌ای که هرچند دارای مشکلاتی ازجمله عدم مکان‌یابی صحیح بود؛ ولی همین طرح را سایر کشورها برای خود الگو قرار دادند؛ همان چیزی که وزیر وقت مسکن، متوقف ساختن آن را برای خود افتخار و آن را مزخرف می‌دانست! همان واحدهای ۷۰ تا ۱۲۰ متری که امید حدود چهار میلیون خانوار ایرانی بود!
در هر حال سوالی که مطرح است اینکه آیا هیچ راهی برای کنترل بازار زمین و مسکن وجود ندارد که متحمل شوک‌های اقتصادی سنگین نشود؟ اصلا این موضوع که دولت‌ها هم مدام وعده‌ی تکمیل سامانه‌ی اسکان و املاک را تا پایان هرسال می‌دهند، چیست؟
حقیقت این است که برای کنترل بازار نابسامان مسکن، به یک سامانه‌ی مدرن و شفاف نیاز است که اطلاعات مالکیتی املاک و صاحبان آن‌ها را دربرداشته و در طول زمان به‌روز شود. اگر دولت بداند که چه فردی چه میزان خانه در مالکیت دارد، می‌تواند با سیاست مالیات بر خانه‌های خالی، مانع از شکل‌گیری دلال و مافیا و سلطان شده و ملک با قیمت‌های کارشناسی‌شده به بازار عرضه می‌شود. از طرفی از تعداد و کیفیت معاملات این حوزه اطلاع خواهد داشت که مسائل قضایی مربوط به کلاهبرداری، تصرف و پیش‌فروش‌های غیرمجاز را به حداقل می‌رساند.
«حق زمین» چیست؟ به چه کسانی تعلق می‌گیرد؟
در محافل علمی، در زمینه‌ی «حقوق شهروندی» برای شهروندان هر کشور، حقوقی به نام «حق زمین» تعریف می‌شود؛ به‌طوری که به هر فرد تبعه‌ی کشور، یک میزان مشخصی از اراضی ملی به نام او ثبت می‌شود. حتی در مورد سیاست‌های افزایش جمعیت که تقریبا تمام کشورها در سال‌های آینده با مشکل کمبود جمعیت جوان و نیروی کار با آن روبهرو می‌شوند، سیاست‌های تشویقی درنظر گرفته‌اند؛ به این صورت که به هر فرد از بدو تولد، متناسب با محل تولد و سایر پارامترها، قطعه زمینی با متراژ مشخص، تخصیص داده می‌شود و یا دست کم به والدین نوزاد ودیعه ی مورد نیاز برای رهن منزل مناسب به صورت بلاعوض اعطا می گردد.. طرحی که در کشورهای توسعه‌یافته و درحال‌توسعه، برنامه‌ریزی و به‌کارگرفته شده و درحال اجرا می‌باشد و به‌گونه‌ای است که با تولد فرزند دوم به بعد، میزان آن بیش‌ترشده که می‌تواند به‌عنوان سرمایه‌ای برای خانواده و فرد باشد و اینگونه، هم افراد را تشویق به تشکیل خانواده کرده و هم به فرزندآوری و افزایش جمعیت کشورشان کمک می‌کنند؛ چیزی که در کشور ما کاملا برعکس آن عمل می‌شود و حتی یارانه و کمک معیشتی فرزند چهارم به بعد، به‌کلی حذف شده است!
راه‌حل چیست؟
به راستی ابزاری که بتواند این مشکلات ناشی از نبود مدیریت در بازار ملک و مسکن را کنترل کند و به‌طور عادلانه به هر شخص، سهم مشخصی از زمین کشورش برسد، چیست؟
ابزارهایی که از چندین قرن گذشته در کشورها برای افزایش قدرت و اقتدار حکومت استفاده می‌شده امروز و با پیشرفت علم، آن‌ها را به‌گونه‌ای به‌روز کرده‌اند که به نام «سامانه‌ی اطلاعات مدیریت زمین» شناخته می‌شوند. قانون این برنامه در کشورمان به نام «قانون جامع حدنگار» تصویب شده و آن را با نام «کاداستر» می‌شناسند.
محدوده‌بندی و حدنگاری یا کاداستر (Cadastre) نوعی فهرست نقشه‌برداری ثبتی است، به صورتی که آن نوع نقشه‌برداری ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد.
کاداستر ابزاری برای ثبات بازار زمین و مسکن
البته وجود کاداستر در کشور ما تنها مربوط به تعیین حدود املاک و اراضی کشاورزی و حکومتی شده و با صدور سند تک برگی، سر و ته قضیه را هم آورده‌اند! در صورتی که حتی در کشورهای همسایه که وضعیت سیاسی پایداری ندارند، مدیریت زمین را طوری اجرا کرده‌اند که حداقل در بازار زمین و مسکن، به ثبات برسند.
در این بخش با ضرورت وجود این سامانه در زمینه‌ی مدیریت اراضی ملی و مسائل امنیت ملی و اجتماعی آشنا شدیم. در قسمت‌های بعدی پرونده‌ی «زمین بی‌صاحب» با ما همراه باشید تا به معرفی جایگاه و کارکرد آن در دیگر زمینه‌ها از جمله مالیات، بپردازیم.