صدور سند برای اراضی زراعی خُرد یعنی نابودی کشاورزی کشور / طرح کاداستر با کیفیت بسیار پایینی اجرا شد

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- ندا زارعی: وزارت جهاد کشاورزی سیاستی را آغاز کرده که در آن قرار است بدون در نظر گرفتن ملاحظات لازم به تمام اراضی کشاورزی سند تعلق گیرد. به عقیده اغلب کارشناسان حوزه کشاورزی صدور سند رسمی برای این اراضی، در نهایت موجب خرد شدن و تغییر کاربری و در نهایت لطمه به کشاورزی کشورمان می‌شود.

برای بررسی هرچه بیشتر ابعاد تبعات این تصمیم گفت‌وگویی کارشناسی با حجت ورمزیاری، مدیر گروه کشاورزی و توسعه روستایی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی داشتیم؛

اینطور که پیداست «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی» بی‌اثر شده است؛ این تصمیم را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در سال ۱۳۸۵ یک قانون تحت عنوان قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی تحت عنوانی که گفتید به رسید. هدف این قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشور و تجمیع و یکپارچه سازی آن‌ها بود و به دنبال آن بود که برای زمین‌های زیر حدنصاب فنی، سند صادر نشود.
در اصل قانونگذار و دولت این قانون را به عنوان یک ابزار سیاستی در نظر گرفتند تا افراد برای یکپارچه سازی زمین‌های خود تلاش و بعد از آن اقدام به دریافت سند کنند.
این قانون اخیرا بر اساس مصوبه قرارگاه صدور سند وزارت جهاد کشاورزی، ملغی‌الاثر شده است. طبق این مصوبه، اراضی زراعی و باغی که در سال ۱۳۸۵ زیر حدنصاب فنی بود با هر متراژی می‌توانند سند رسمی بگیرند. در قسمتی از این مصوبه، از اسناد رسمی مانند معاملات یا حکم دادگاه نام برده شده، اما در ادامه به سایر مدارک نیز اشاره شده است. واژه سایر مدارک، کلی، مبهم و تاثیر پذیر است.

یعنی امکان دریافت سند صرفا با داشتن قول‌نامه هم وجود دارد؟
بله، حتی قولنامه هم جزء سایر مدارک محسوب می‌شود و این موضوع، زمینه دریافت سند با هر متراژی را فراهم می‌کند.

به عقیده شما تسهیل دریافت سند برای اراضی کشاورزی منتهی به تسهیل تغییر کاربری نیز می‌شود؟
باید توجه داشت که وقتی برای اراضی خرد کشاورزی اسناد رسمی صادر می‌شود، روند تغییر کاربری و حتی زمین‌خواری از دو طریق تسهیل می‌شود.
اول اینکه افراد زمین‌خوار یا کسی که می‌خواهد زمین زراعی و باغی خریداری کند و تغییر کاربری بدهد، وقتی می‌بیند که کشاورز سند رسمی دارد با خیال راحت‌تر خریداری می‌کند. در این صورت خریدار از مالکیت آن اطمینان دارد و نگران نیست که ممکن است این زمین به فرد دیگری نیز فروخته شده باشد.
دوم اینکه بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی، کسی می‌تواند درخواست تغییر کاربری بدهد که سند رسمی داشته باشد. یعنی اگر شما سند رسمی نداشته باشید، نمی‌توانید درخواست تغییر کاربری بدهید و داشتن سند، لازمه شروع فرایند تغییر کاربری است؛ بنابراین از این دو طریق صدور سند برای اراضی زیر حدنصاب فنی، می‌تواند فرایند تغییر کاربری اراضی کشاورزی را تسهیل و تسریع کند.

صدور سند برای اراضی کشاورزی و باغی، از خرد شدن و تغییر کاربری آن‌ها جلوگیری می‌کند؟
به طور قطعی می‌گویم که صدور سند برای اراضی کشاورزی، جلوی تغییر کاربری آن‌ها را نخواهد گرفت. اول باید علت شناسی شود؛ اینکه علت تغییر کاربری چیست. در مرحله بعد باید به دنبال ابزاری بود که بتواند جلوی آن را بگیرد. تغییر کاربری زمین‌ها، ۳ دلیل دارد:
دلیل اول که عمده‌ترین دلیل هم است، سودآوری زمین است. متاسفانه این موضوع در فرهنگ عمومی ما پذیرفته شده که زمین یک کالای سرمایه‌ای است. افراد وقتی یک قطعه زمین خریداری می‌کنند و بعد از چند ماه آن را می‌فروشند، بعضا چندین برابر سود می‌کنند.
علت دوم مربوط به علاقه مردم به تفریح در روستا است. با توجه به رشد نرخ شهرنشینی مردم به دنبال تفریح در روستا‌ها و طبیعت هستند و این باعث می‌شود که بخواهند در آن مناطق ویلا سازی انجام بدهند. در این مورد هم باید به این توجه کنیم که صدور سند می‌تواند این نیاز‌ها را تامین کند که باعث خرد شدن اراضی نشود یا خیر.
عامل سوم عدم سودآوری مناسب و سختی کار کشاورزی است. چون زمین‌های ما خرد هستند و امکان مکانیزاسیون هم کاهش پیدا کرده است، کار کشاورزی سخت‌تر شده و رغبت کشاورزان نیز کاهش پیدا کرده است. صدور سند قطعا باعث نمی‌شود که کشاورز سود بیشتری کسب کند یا تولید بهتری داشته باشد.

با توجه به این موضوع پس چرا وزارت جهاد کشاورزی اصرار بر اجرای این سیاست دارد؟ به طور کلی چه دلایلی در این رابطه مطرح می‌شود؟
یکی از دلایلی که آن‌ها عنوان می‌کنند این است که می‌خواهند یک بار برای همیشه اطلاعات مالکیتی اراضی خرد را ثبت کنند. همچنین با نظارت و ابطال اسناد عادی، از خرید و فروش قولنامه‌ای جلوگیری کنند تا این کار به صورت رسمی در دفتر ثبت اسناد انجام شود. آن‌ها می‌گویند که صدور اسناد رسمی برای این اراضی، باعث می‌شود که از زمین‌خواری جلوگیری شود.
دو موضوع مطرح است؛ یک اینکه لزوما داشتن اطلاعات مالکیت زمین‌های کشاورزی، به مفهوم صدور سند کاغذی و فیزیکی برای هر زمین خرد نیست. طبق قانون افزایش بهره‌وری، وزارت جهاد کشاورزی وظیفه داشته که پایگاه جامع اطلاعات بخش کشاورزی را تولید کند. شما می‌توانید اطلاعات مالکیت‌ها را برداشت کنید و به صورت دیجیتال و در سیستم خود داشته باشید، اما برای زمین‌های زیر حدنصاب فنی سند صادر نکنید.
نکته دوم این است که اگر دغدغه وزارت جهاد کشاورزی جلوگیری از زمین‌خواری است، می‌توانند مانند دیگر کشورها، از فناوری‌های نوین مانند فناوری سنجش از راه دور و جی‌آی‌اس استفاده کنند. اینکه برای هر فردی در هر متراژی سند رسمی صادر کنند، درست نیست.

مطرح می‌شود که کشاورزان برای وثیقه تسهیلات احتیاج به سند زمین دارند و سنددار کردن اراضی به این موضوع کمک می‌کند، این دلیل قانع کننده‌ای برای این تصمیم وزارت جهاد کشاورزی نیست؟
برای این دلیل یا بهانه دو پاسخ وجود دارد؛ اول اینکه با سنددار کردن زمین‌ها، قیمت آن‌ها افزایش چندانی پیدا نمی‌کند. یعنی تا زمانی که ماهیت این زمین‌ها کشاورزی است، حتی اگر سند داشته باشند، باز هم ارزش چندانی برای بانک ندارند که به عنوان وثیقه قبول شوند.
دوم اینکه در طول دهه‌های گذشته، مدل‌های تامین مالی جدیدی مانند کشاورزی اجتماع پشتیبان، صندوق‌های تامین مالی خرد، نظام قرض انبار و سرمایه گذاری خطرپذیر ایجاد شده است؛ که نیازی به سند، وثیقه و روش‌های سنتی وجود ندارد؛ بنابراین برای رفع مشکل دسترسی نداشتن کشاورزان به وام و نقدینگی را می‌توانیم با استفاده از این مدل‌ها حل کنیم.

به طور کلی عواقب صدور سند رسمی برای اراضی کشاورزی در هر متراژی چیست؟
اول اینکه با صدور سند، اراضی خرد به رسمیت شناخته می‌شود. یعنی وضع موجود آن‌ها را تثبیت و قبول می‌کنید. دوم اینکه زمینه تغییر کاربری را تسهیل می‌کنید و باعث می‌شوید که امنیت غذایی و خودکفایی به خطر بیافتد؛ و این پیام را به جامعه القاء می‌کنید که می‌توانند دوباره زمین‌ها را خرد کنند.

صدور سند برای اراضی کشاورزی، در چه متراژی باید صورت گیرد که هم برای کشاورز و هم برای کشور صرفه اقتصادی داشته باشد؟
قبل از هرچیزی باید به این توجه کنید که سنددار کردن اراضی چه فرایندی دارد. در حال حاضر ما در کشور، ۱۰۰ هزار پلاک کشاورزی داریم. ۳۸ هزار روستای بالای ۲۰ خانوار و حدود ۶۰ هزار آبادی داریم. چه هزینه‌ای به دولت تحمیل می‌شود اگر بخواهد روستا به روستا، حدود اراضی خرد ۲ الی ۵ هزار متری را مشخص کند و برای آن‌ها سند صادر کند.
در این صورت هم هزینه بسیار بالایی به دولت تحمیل می‌شود هم اینکه نیازمند زمان بسیار طولانی است. پس عقلانیت ایجاد می‌کند که ما به دنبال ایجاد حدنصاب فنی باشیم و برای زمین‌هایی که کمتر از حدنصاب هستند، سند رسمی صادر نکنیم.
سند رسمی را باید به عنوان یک مشوق در نظر بگیریم که باعث شود اراضی خرد به یکدیگر بچسبد و زمین یکپارچه شود. با این کار هم در هزینه و هم در زمان صرفه‌جویی می‌کنیم و زمین‌ها هم خرد نمی‌شوند. یک تجربه زیسته‌ای وجود دارد؛ اینکه وزارت جهاد کشاورزی در ۵_۶ سال گذشته طرحی به نام کاداستر را اجرا کرد. در این طرح برخی شرکت‌های خصوصی نقشه برداری زمین‌ها را انجام دادند. این طرح با کیفیت بسیار پایین انجام شد. اطلاعات نادرست بسیاری در آن وجود دارد به دلیل اینکه کیفیت و زمان مورد نیاز، در اجرای آن به کار برده نشده است.

آیا می‌توانیم بگوییم که اجرا نشدن قانون یا کامل اجرا نشدن قانون در خرد شدن اراضی کشاورزی موثر بوده است؟
قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی اجرا نشده است. در بند ۳ سیاست‌های کلی نظام در بخش کشاورزی، تاکید شده که کشور باید به سمت ایجاد حدنصاب فنی برود. صدور سند برای زمین‌های خرد، با بند ۳ سیاست‌ها که ابلاغیه مقام معظم رهبری است، مغایرت دارد. در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی، ذکر شده که دولت باید افراد را تشویق کند که زمین‌هایشان را یکپارچه کنند تا به حدنصاب برسد. در حال حاضر سنددار کردن اراضی، مخالف این قانون است و همه این‌ها خبر از اجرا نشدن قانون می‌دهد. برخی از دوستان ادعا می‌کنند که با صدور سند می‌خواهند اختلاف‌های موجود در این زمینه را کاهش بدهند، اما اگر بخواهند بر اساس اطلاعات اشتباه طرح کاداستر، سند صادر بکنند، پرونده‌های بیشتری به وجود خواهد آمد.