اجاره‌بها بیش از ۴۰ درصد افزایش پیدا کرد/ مستاجران گرفتار گرانی بی‌ضابطه + فیلم

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴ با تحولات قابل توجهی روبه رو شده است؛ افزایش چشمگیر اجاره‌بها، رشد تقاضای مستاجران و چالش‌های ساخت‌وساز و نظارت، از مهم‌ترین موضوعاتی است که فعالان این حوزه را نگران کرده است. در ادامه با نگاهی دقیق‌تر به دلایل افزایش قیمت‌ها، نقش مصوبات قانونی و راهکار‌های پیشنهادی برای ساماندهی این بازار با تورج سرباز، عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک گفت‌و‌گو کردیم.

دانشجو: وضعیت بازار مسکن به ویژه بازار اجاره در تابستان امسال را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

تورج سرباز: تابستان معمولاً فصلی است که جابجایی مستاجران افزایش می‌یابد و به دنبال آن تقاضا برای اجاره مسکن بیشتر می‌شود. این افزایش تقاضا به طور معمول موجب افزایش اجاره‌بها می‌شود. در تابستان ۱۴۰۴ نیز شاهد افزایش حدود ۴۱ درصدی اجاره‌بها بودیم. به همین دلیل توصیه من به مستاجران این است که اگر امکان دارد در این فصل جابجا نشوند تا فشار کمتری به بازار وارد شود و از رشد بیشتر قیمت‌ها جلوگیری شود.

دانشجو:عوامل اصلی این افزایش شدید اجاره‌بها را چه می‌دانید؟

سرباز: دو عامل مهم باعث افزایش اجاره‌بها شده‌اند: اول، عرضه ناکافی واحد‌های مسکونی که جوابگوی تقاضای موجود نیست؛ و دوم، نبود یک نظام نظارتی قوی که بتواند نرخ‌ها را کنترل و بازار را متعادل کند. اگر تعداد واحد‌های مسکونی کافی باشد، فشار تقاضا کمتر شده و نرخ‌ها تثبیت می‌شوند.

دانشجو:اخیراً مصوبه‌ای درباره سقف افزایش اجاره‌بها مطرح شده است. درباره وضعیت این مصوبه توضیح دهید.

عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک: مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در سال ۱۳۹۹ توسط ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب شد تا از افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها جلوگیری کند. این مصوبه تا سال ۱۴۰۲ توسط شورای عالی مسکن ادامه داشت، اما هنوز به قانون تبدیل نشده و به مجلس شورای اسلامی ارائه نشده است. به همین دلیل، در حال حاضر عملاً اجرا نمی‌شود.

این مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها را برای شهر تهران ۲۵ درصد، برای کلان‌شهر‌ها ۲۰ درصد و برای سایر شهر‌ها ۱۵ درصد تعیین کرده بود. هدف اصلی آن حمایت از مستاجران به ویژه در شرایط بحران کرونا بود.

دانشجو:آیا این مصوبه توانست بازار اجاره را کنترل کند؟

سرباز: بله، تا حد زیادی توانست از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کند و فشار اقتصادی روی مستاجران به خصوص اقشار ضعیف را کاهش دهد. همچنین باعث شد تعادل بیشتری میان عرضه و تقاضا برقرار شود.

دانشجو:نظر شما درباره تبدیل این مصوبه به قانون چیست؟

عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک: اگر دولت بخواهد بازار اجاره‌بها را به طور موثر کنترل کند، باید این مصوبه به قانون تبدیل شود تا ضمانت اجرایی قوی پیدا کند. پیشنهاد من این است که با تحقیقات میدانی دقیق، نرخ‌های منطقی افزایش اجاره در مناطق مختلف تعیین و سپس به صورت قانون الزام‌آور تصویب شود.

علاوه بر قانونگذاری، نظارت مستمر و برخورد جدی با تخلفات نیز باید توسط نهاد‌های ذی‌ربط انجام شود تا حقوق مستاجران رعایت شود و بازار به سمت ثبات حرکت کند.

دانشجو: درباره نقش دولت در حمایت از مستاجران و وضعیت طرح ملی مسکن چه نظری دارید؟

 سرباز: طرح ملی مسکن اگر به درستی و با تامین زیرساخت‌های لازم اجرا شود، می‌تواند کمک بزرگی به بازار و مستاجران باشد. اما بهتر است بخش خصوصی اجرای این طرح را بر عهده بگیرد و دولت نقش نظارتی و حمایتی داشته باشد، نه تصدی‌گری مستقیم. متأسفانه در برخی مناطق، کمبود امکاناتی مثل مدارس، بیمارستان‌ها و امنیت وجود دارد که باعث می‌شود مردم از این واحد‌ها استقبال نکنند. بنابراین، ضروری است که زیرساخت‌ها همزمان با یا پیش از احداث مسکن آماده شود.

دانشجو: مشکلات دلالی و معاملات غیرشفاف در بازار مسکن چه تأثیری دارند؟

عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک: متأسفانه حضور دلالان و برخی نهاد‌های مالی که به خرید و فروش مکرر ملک می‌پردازند، باعث ایجاد تورم قیمتی در بازار مسکن می‌شوند. باید این افراد شناسایی شوند و با اعمال مالیات‌های سنگین و محدودیت‌های قانونی، فعالیت‌های سوداگرانه آنها محدود شود. همچنین باید جلوی قرارداد‌های وکالتی و معاملات غیرشفاف گرفته شود تا بازار نظم پیدا کند و قیمت‌ها به واقعیت نزدیک شود.

دانشجو: وضعیت قدرت خرید مردم چگونه بر بازار اجاره تاثیر گذاشته است؟

سرباز: کاهش قدرت خرید باعث شده تعداد مستاجران افزایش یابد و به تبع آن تقاضا برای اجاره بالا برود که نتیجه‌اش افزایش قیمت‌هاست. بانک‌ها باید وام‌های مسکن را به گونه‌ای ارائه دهند که ارزش واقعی خانه را پوشش دهد، نه وام‌های ناچیز که تأثیر قابل توجهی در توان خرید ندارند.

دانشجو: چه راهکار‌هایی برای بهبود بازار مسکن پیشنهاد می‌کنید؟

عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک: برای کنترل تورم اجاره‌بها باید سیاست‌ها به شکل هماهنگ و جامع اجرا شوند. حقوق و دستمزدها، هزینه‌های ساخت و ساز، قیمت زمین و زیرساخت‌ها باید ساماندهی شوند. سیاست‌های حمایتی نیز باید به صورت هماهنگ و با ضمانت اجرایی قوی دنبال شوند. اگر این اقدامات صورت گیرد، بازار مسکن متعادل‌تر شده و فشار روی مستاجران کاهش می‌یابد.