عقبایی در گفت‌وگو با خبرگزاری دانشجو:
وحید بلالی- حسام عقبایی رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور و نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌و گوی تفصیلی با حضور در محل خبرگزای دانشجو به سوالات خبرنگار اقتصادی پاسخ داد. بخش اول این گفت‌و گو را می‌خوانید:
پرداخت وام مسکن یکم آغاز شده است، اثرگذاری تسهیلات این چنین را در بازار مسکن چطور ارزیابی می‌کنید؟
ارائه تسهیلات بانکی در مجموع یکی از عوامل افزایش تولید، بالابردن قدرت خرید مردم و در افزایش تقاضا و حجم معاملات است. آمار دقیقی از میزان پرداخت و تعداد متقاضیان آن ندارم و وزارت راه و بانک مسکن باید آن را طبق سامانه‌ای که در اختیار دارند، اعلام کنند.
ارائه تسهیلات بانکی در مجموع یکی از عوامل افزایش تولید، بالابردن قدرت خرید مردم و در افزایش تقاضا و حجم معاملات است. آمار دقیقی از میزان پرداخت و تعداد متقاضیان آن ندارم و وزارت راه و بانک مسکن باید آن را طبق سامانه‌ای که در اختیار دارند، اعلام کنند.
به نظر شما تسهیلات باید به چه میزانی باشد که پاسخگوی نیاز جامعه باشد؟
در مجموع سهم اختصاص داده شده طبق تقاضای جامعه هر میزان باشد کم است. تعداد تسهیلاتی که در این حوزه به جوانان و خانه اولی‌ها از لحاظ کمی و تعداد اختصاص داده شده است، در مقایسه با نیاز واقعی جامعه بسیار پایین بوده و توازنی با نیاز مردم وجود ندارد. اگر تمام واجدین شرایط دریافت وام مسکن هم ثبت نام کنند، فکر نمی‌کنم بانک مسکن اعتباری برای بیشتر از صدهزار مورد پرداختی داشته باشد. با این وجود اگر دویست هزار تا سیصد هزار تسهیلات وجود داشته باشد که این منابع مالی وجود ندارد، در مقایسه با نیاز یک میلیون واحد مسکونی در کشور می‌شود گفت عدد بسیار ناچیزی است. پس اساساً این تسهیلات بی تاثیر در بازار مسکن نیست، می‌تواند کمک به قدرت خرید مردم کند؛ اما آنقدر هم موثر نیست که بگوییم به عنوان یک عامل رونق بخشیدن به بازار و عبور از رکود بتوان از آن استفاده کرد.
در مجموع سهم اختصاص داده شده طبق تقاضای جامعه هر میزان باشد کم است. تعداد تسهیلاتی که در این حوزه به جوانان و خانه اولی‌ها از لحاظ کمی و تعداد اختصاص داده شده است، در مقایسه با نیاز واقعی جامعه بسیار پایین بوده و توازنی با نیاز مردم وجود ندارد. اگر تمام واجدین شرایط دریافت وام مسکن هم ثبت نام کنند، فکر نمی‌کنم بانک مسکن اعتباری برای بیشتر از صدهزار مورد پرداختی داشته باشد. با این وجود اگر دویست هزار تا سیصد هزار تسهیلات وجود داشته باشد که این منابع مالی وجود ندارد، در مقایسه با نیاز یک میلیون واحد مسکونی در کشور می‌شود گفت عدد بسیار ناچیزی است. پس اساساً این تسهیلات بی تاثیر در بازار مسکن نیست، می‌تواند کمک به قدرت خرید مردم کند؛ اما آنقدر هم موثر نیست که بگوییم به عنوان یک عامل رونق بخشیدن به بازار و عبور از رکود بتوان از آن استفاده کرد.
برخی معتقدند آقای عقبایی همیشه به دنبال آرام سازی بازار مسکن است، این نکته را قبول دارید؟
واقعیت این است ما بخش خصوصی هستیم؛ نه وابستگی به دولت داریم و نه وابستگی به نهاد و یا جناح خاصی. لذا تکلیف درست و منطقی ما این است آن‌چه در بازار مسکن واقعیت دارد به مردم بگوییم. به این جهت که اعتبار خودمان را از دست ندهیم؛ باید زمانی که بنده تحلیلی در بازار مسکن می‌دهم آن تحلیل واقعی و ملموس باشد. در سال ۹۴ و ۹۵ و ۹۶ تاکید کردم تورم و سونامی در بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد. اعتقادم این است هر چه در بازار مسکن اتفاق می‌افتد را به مردم بگویم، وقتی چشم‌انداز رونق و هجوم خریداران به بازار وجود ندارد، وعده خلاف واقع نمی‌دهم. مسکن به ۱۳۰۰ صنف وابسته است و تنها صحبت من در این بازار موثر نیست و باید حرف درست منطقی و بر پایه اتفاقات بازار باشد.
روند معاملات بازار مسکن را در سال‌های اخیر چگونه ارزیابی می‌کنید؟
ما از سال ۹۲ در رکود شدید بازار مسکن بودیم. بازار مسکن خیلی رشد قیمت نداشته است. واقعیت بازار هم این است که دچار رکود بوده نقدینگی در بازار نبوده، حجم انباشته سپرده گذاری در بانک‌ها بیش از حد بود و در حوزه تولید انگیزه چه در بخش مسکن و چه در بخش‌های دیگر کاهش یافته است. رکود به حدی تشدید شد که در سال ۹۴، ۰۶ / ۴۷ کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی را نسبت به مدت مشابه سال قبل داشتیم.
من به آقای نعمت زاده هم در وزارت صنعت گفته بودم رانت خودروسازان
قوی بود و سرمایه را به آن سمت بردید و اگر پول به سمت مسکن می‌آمد
می‌توانست باعث رونق اقتصادی کشور و نجات شغل‌های مرتبط با مسکن شود.
وقتی روند قیمتی مسکن را از ابتدای دهه هفتاد بررسی می‌کنیم، می‌بینیم با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و با توجه به رشد قیمت مسکن نسبت به گذشته، براساس آمار مرکز آمار ایران رشد مسکن از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۴ صد و چهار برابر شده است یعنی بیش از هزار درصد افزایش قیمت داشته است.
آیا درآمد مردم و قسمت‌های ضعیف جامعه هم مطابق با این رشد مسکن بوده؟ قاعدتا نبوده است. آیا تولید مسکن سالی یک میلیون است؟ نیاز به یک میلیون واحد مسکونی فقط برای تازه ازدواج کرده‌ها داریم به جز افرادی که پدر یا نزدیکانشان منزل دارند. آیا تولید مسکن در سال یک میلیون هست؟
بازار مسکن بعد از کاهش نرخ سود سپرده بانکی تحرکی داشته است؟ سالی چند پروانه ساخت مسکن صادر می‌شود؟
صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور در یک سال کمتر از سیصد هزار پروانه است که این تعداد هم به بهره برداری برسد، زمان می‌برد و برخی از واحدهای ساخت و ساز به دلیل رکود دچار طولانی شدن مدت عملیات عمرانی می‌شوند.
در مجموع در شرایط فعلی با توجه به اینکه در پاییز ۹۶ شاهد تغییر و تحولاتی خصوصاً در بازار طلا و ارز بودیم و دلایل مختلفی داشت که بخشی از آن آزادسازی پول‌ها از بانک‌ها بوده، ولی باید توجه داشت بازار طلا و ارز از بازار مسکن بسیار کوچک‌تر است؛ یعنی تاثیرپذیری نقدینگی در بازار طلا و ارز بسیار بیشتر از مسکن است. مثلا با ۵۰ یا ۱۰۰ میلیارد تومان می‌توان بازار سکه و ارز را تکان داد، ولی بازار مسکن یک بازار بزرگ و مقاومی است که این مبلغ‌ها تاثیری در افزایش رونق آن ندارد.
مردم نگران افزایش قیمت‌ها و چندبرابر شدن مسکن هستند توصیه شما به این افراد چیست؟
هر بازاری یک شرایطی دارد با وضعیت اقتصادی ایران و حجم نقدینگی که در دست مردم است؛ وضعیت سونامی اتفاق نمی‌افتد. متاسفانه فرهنگ بدی در کشور وجود دارد وقتی امروز اعلام می‌کنند یک کالایی در حال گران شدن هست همه برای خرید آن هجوم می‌آورند و این باعث ایجاد حباب در بازار می‌شود و زمانی که حباب ایجاد شود، رونقی کوتاه مدت ایجاد کرده و سپس به حالت رکود عمیق می‌رود مانند اتفاقی که در سال ۹۱ در کشور رخ داد.
پیش‌بینی ما این است که تا پایان سال ۹۶ مردم نگران افزایش یا سونامی قیمت در بازار مسکن نباشند. اتفاق خاصی قرار نیست در این بازار رخ دهد، بحث روانی حاکم که بازار مسکن در حال رشد یک باره است، واقعیت ندارد. قدرت خرید مردم برای مسکن پایین است، بازار فروش علاقه دارد گران‌تر بفروشد، ولی بازار تقاضا این ظرفیت را ندارد.
برای اولین بار می‌گویم تا پایان بهار ۹۷ بازار مسکن بی تلاطم و آرام خواهد بود.
ارسال نظرات