یادداشت اقتصادی/
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در ۱۸ اسفندماه جاری طی حکمی عباس فرهادیه را به سمت مدیر کل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منصوب کرد.
اسلامی علاوه بر وظایف مصرح در دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، ماموریت‌های ویژه‌ای را برای فرهادیه تعیین کرد. یکی از این ماموریت‌های ویژه، بازنگری و به روز رسانی طرح جامع مسکن است.
طرح جامع مسکن که مطالعات اولیه آن در سال‌های ۱۳۸۲ تا ۱۳۸۴ انجام شد، با شروع وزارت عباس آخوندی، از سال ۹۲ مورد بازنگری قرار گرفت و بالاخره اواسط سال ۱۳۹۴ منتشر شد.
این طرح که به منظور تحقق اهداف بخش مسکن تا سال ۱۴۰۵ تدوین شد، با انتقاداتی مواجه بود. نتایج سیاست‌های اعمالی در سال‌های اخیر که بر مبنای این طرح جامع طراحی می‌شد، نیز نشان می‌دهد، این طرح نارسایی‌هایی در اهداف، برآورد‌ها و برنامه‌های پیشنهادی دارد که بازنگری در آن امری ضروری است. با توجه به ماموریت ویژه‌ای که وزیر راه و شهرسازی برای دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن تعیین کرده است، انتظار می‌رود مشکلات موجود مرتفع شود.
بعضی از مهمترین این مشکلات عبارتند از:
۱- محور برنامه‌های پیشنهادی طرح جامع مسکن تحریک تقاضاست. در این سال‌ها نیز عمده برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی بر همین اساس بود. تشکیل صندوق پس انداز مسکن یکم و افزایش وام خرید مسکن تا ۸ برابر نیز در این راستا انجام گرفت. از ویژگی‌های خاص مسکن، زمان بر بودن تولید آن و غیر قابل واردات بودن است. در نتیجه در شرایط کمبود موجودی مسکن، سیاست تحریک تقاضا در این بازار به علت عدم امکان پاسخ‌گویی از طرف عرضه و همچنین ایجاد تورم انتظاری، منجر به تورم در این بخش خواهد شد.
از طرفی با توجه به ریسک پایین و سود بالای بازار خرید و فروش مسکن که موجب شده این بازار همواره مورد تاخت و تاز تقاضا‌های سرمایه‌ای و سوداگرانه باشد، تحریک تقاضا انگیزه این فعالیت‌ها را افزایش می‌دهد. عدم اجرای سیاست‌های تنظیمی برای مقابله با احتکار و سفته بازی و معاملات مکرر، به افزایش قیمت‌ها در این بازار دامن خواهد زد.
در نتیجه، فاصله قیمت مسکن با توان خرید مردم تا حدی افزایش می‌یابد که حداکثر وام‌های خرید نیز کمکی به خانه دار شدن مردم نخواهد کرد و تقاضا‌های مصرفی بازار خرید مسکن را ترک می‌کنند و این بازار مجددا وارد رکود می‌شود. در نتیجه دولت ناچار به افزایش وام خرید اقدام کرده و دوره‌های رکود ـ. رونق تورمی پیاپی تکرار خواهد شد.
۲- در این طرح، بخش مسکن به عنوان یک متغیر وابسته در نظر گرفته شده است. یعنی حل مشکلات و بهبود وضعیت آن در گرو رونق اقتصاد کلان فرض شده است. در این سال‌ها نیز نگاه حاکم بر سیاست‌های اعمالی در بخش مسکن بر همین منوال بوده است و تقریبا هیچ حمایت خاصی از بخش تولید و عرضه مسکن طراحی نشد و در نتیجه تولید مسکن با رکود سنگینی مواجه شده است. حال آنکه بخش مسکن می‌تواند به عنوان پیشران اقتصاد عمل کند و رونق تولید آن به واسطه ارتباط گسترده پسینی و پیشینی تولید مسکن با صنایع دیگر، رونق اشتغال و اقتصاد کشور را در پی داشته باشد.
۳- در این طرح، مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای قلمداد شده و برنامه‌های پیشنهادی ذیل آن تعریف شده است. در نتیجه سیاست‌هایی تنظیمی جایگاهی نداشته و اجرای مالیات‌هایی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی با بی مهری مواجه شد.
۴- در طرح جامع مسکن، برآورد بسیار حداقلی در مورد نیاز به تولید مسکن در کشور انجام شده است. با وجود ۷۰۰ هزار ازدواج و تقاضای جدید ناشی از آن و وجود بیش از ۳۰ درصد از واحد‌های شهری و ۶۰ درصد واحد‌های روستایی در بافت فرسوده و البته کمبود‌های قبلی مسکن نسبت به تعداد خانوار کشور، برآورد طرح جامع مبنی بر تولید سالانه یک میلیون و پنجاه هزار واحد در سال مشکلات انباشته بخش مسکن را حل نخواهد کرد. هر چند در سال‌های اخیر میزان تولید مسکن به ۴۰۰ هزار واحد در سال هم نرسید.
*مهدی غلامی کارشناس مسکن
اسلامی علاوه بر وظایف مصرح در دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، ماموریت‌های ویژه‌ای را برای فرهادیه تعیین کرد. یکی از این ماموریت‌های ویژه، بازنگری و به روز رسانی طرح جامع مسکن است.
طرح جامع مسکن که مطالعات اولیه آن در سال‌های ۱۳۸۲ تا ۱۳۸۴ انجام شد، با شروع وزارت عباس آخوندی، از سال ۹۲ مورد بازنگری قرار گرفت و بالاخره اواسط سال ۱۳۹۴ منتشر شد.
این طرح که به منظور تحقق اهداف بخش مسکن تا سال ۱۴۰۵ تدوین شد، با انتقاداتی مواجه بود. نتایج سیاست‌های اعمالی در سال‌های اخیر که بر مبنای این طرح جامع طراحی می‌شد، نیز نشان می‌دهد، این طرح نارسایی‌هایی در اهداف، برآورد‌ها و برنامه‌های پیشنهادی دارد که بازنگری در آن امری ضروری است. با توجه به ماموریت ویژه‌ای که وزیر راه و شهرسازی برای دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن تعیین کرده است، انتظار می‌رود مشکلات موجود مرتفع شود.
بعضی از مهمترین این مشکلات عبارتند از:
۱- محور برنامه‌های پیشنهادی طرح جامع مسکن تحریک تقاضاست. در این سال‌ها نیز عمده برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی بر همین اساس بود. تشکیل صندوق پس انداز مسکن یکم و افزایش وام خرید مسکن تا ۸ برابر نیز در این راستا انجام گرفت. از ویژگی‌های خاص مسکن، زمان بر بودن تولید آن و غیر قابل واردات بودن است. در نتیجه در شرایط کمبود موجودی مسکن، سیاست تحریک تقاضا در این بازار به علت عدم امکان پاسخ‌گویی از طرف عرضه و همچنین ایجاد تورم انتظاری، منجر به تورم در این بخش خواهد شد.
از طرفی با توجه به ریسک پایین و سود بالای بازار خرید و فروش مسکن که موجب شده این بازار همواره مورد تاخت و تاز تقاضا‌های سرمایه‌ای و سوداگرانه باشد، تحریک تقاضا انگیزه این فعالیت‌ها را افزایش می‌دهد. عدم اجرای سیاست‌های تنظیمی برای مقابله با احتکار و سفته بازی و معاملات مکرر، به افزایش قیمت‌ها در این بازار دامن خواهد زد.
در نتیجه، فاصله قیمت مسکن با توان خرید مردم تا حدی افزایش می‌یابد که حداکثر وام‌های خرید نیز کمکی به خانه دار شدن مردم نخواهد کرد و تقاضا‌های مصرفی بازار خرید مسکن را ترک می‌کنند و این بازار مجددا وارد رکود می‌شود. در نتیجه دولت ناچار به افزایش وام خرید اقدام کرده و دوره‌های رکود ـ. رونق تورمی پیاپی تکرار خواهد شد.
۲- در این طرح، بخش مسکن به عنوان یک متغیر وابسته در نظر گرفته شده است. یعنی حل مشکلات و بهبود وضعیت آن در گرو رونق اقتصاد کلان فرض شده است. در این سال‌ها نیز نگاه حاکم بر سیاست‌های اعمالی در بخش مسکن بر همین منوال بوده است و تقریبا هیچ حمایت خاصی از بخش تولید و عرضه مسکن طراحی نشد و در نتیجه تولید مسکن با رکود سنگینی مواجه شده است. حال آنکه بخش مسکن می‌تواند به عنوان پیشران اقتصاد عمل کند و رونق تولید آن به واسطه ارتباط گسترده پسینی و پیشینی تولید مسکن با صنایع دیگر، رونق اشتغال و اقتصاد کشور را در پی داشته باشد.
۳- در این طرح، مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای قلمداد شده و برنامه‌های پیشنهادی ذیل آن تعریف شده است. در نتیجه سیاست‌هایی تنظیمی جایگاهی نداشته و اجرای مالیات‌هایی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی با بی مهری مواجه شد.
۴- در طرح جامع مسکن، برآورد بسیار حداقلی در مورد نیاز به تولید مسکن در کشور انجام شده است. با وجود ۷۰۰ هزار ازدواج و تقاضای جدید ناشی از آن و وجود بیش از ۳۰ درصد از واحد‌های شهری و ۶۰ درصد واحد‌های روستایی در بافت فرسوده و البته کمبود‌های قبلی مسکن نسبت به تعداد خانوار کشور، برآورد طرح جامع مبنی بر تولید سالانه یک میلیون و پنجاه هزار واحد در سال مشکلات انباشته بخش مسکن را حل نخواهد کرد. هر چند در سال‌های اخیر میزان تولید مسکن به ۴۰۰ هزار واحد در سال هم نرسید.
*مهدی غلامی کارشناس مسکن
ارسال نظرات