به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، این روز‌ها دولت به دنبال آغاز مرحله دوم ثبت نام مسکن ملی و تکمیل مسکن مهر است که از دولت قبل به ارث برده است و مجلسی‌ها سرگرم گرفتن جشن انتخاب مجدد و یا عدم موفقیت در انتخابات دوره یازدهم شده‌اند و موضوع مهم بخش مسکن یعنی مستاجران را فراموش کرده‌اند.
هنوز چند ماهی به آغاز فصل نقل و انتقالات مسکن باقی مانده است، اما خبر‌ها از بازار مسکن حاکی از این است که نرخ اجاره بها رو به افزایش گذاشته است. حال سوال این است که چرا مجلسی‌ها و دولتی‌ها اقدامی برای بازار اجاره مسکن نمی‌کنند.
تصور همگان بر این است که نقل و انتقالات مسکن تنها منوط به روز‌های تابستان است، اما این روز‌ها نیز شاهد این هستیم که عرضه واحد‌های مسکونی برای مستاجران بسیار کم است و همین نبود عرضه و فایل جدید برای مستاجران دردسرساز شده و نرخ اجاره بهای مسکن را افزایش داده است.
*هفت میلیون خانوار در ایران مستاجر هستند
آمار‌ها نشان می‌دهد که هفت میلیون خانوار در ایران مستاجر هستند و هر خانوار ایرانی را اگر سه نفر بدانیم می‌توان گفت: بیش از بیست میلیون نفر با موضوع جابجایی و واژه مستاجری به خوبی آشنا هستند. حال اگر یک خانوار ایرانی با درآمد پایین و حداقلی برای تأمین مسکن خود به طور میانگین ۱۲ میلیون تومان تا ۱۵ میلیون تومان در سال هزینه کند می‌توان گفت: بیش از نیمی از درامد خود را صرف اجاره بها می‌کند. حال سوالی که این روز‌ها مطرح است این است که در روز‌های پایانی سال چرا باید نرخ اجاره بهای مسکن افزایش یابد.
حال اگر متوسط سهم هزینه مسکن از سبد هزینه سالانه خانوارها، ۵۰ درصد تا ۷۰ درصد برای این قشر باشد، به عبارتی بیش از نیمی از درآمد‌های مستاجران و هزینه‌های آن‌ها را این روز‌ها اجاره بها در بر می‌گیرد و درآمدی برای هزینه در سایر موارد ضروری و روزمره وجود نخواهد داشت.
*۹۵ درصد مستاجران را دهک‌های یک تا سه تشکیل می‌دهند
حمید رضا مومنی کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: بیش از ۹۵ درصد مستاجران کشور را دهک‌های یک تا سه و متوسط جامعه تشکیل می‌دهد پس بنابراین اگر بی توجهی به این قشر از جامعه شود و نرخ اجاره بها بیش از حد و بالاتر از نرخ تورم افزایش یابد این قشر از جامعه متحمل هزینه‌های زیادی شده و توانایی مالی آن‌ها به شدت کاهش می‌یابد.
وی افزود: وقتی بیش از بیست میلیون نفر در کشور درگیر موضوع اجاره و اجاره نشینی هستند پس دولت باید برای بخش مسکن و مسکن ملکی یارانه اختصاص بدهد و این موضوع را از یک نقطه‌ای شروع کند تا حل شود.
اگر چه این روز‌ها بحث ورود دولت به بازار اجاره مطرح است و گفته می‌شود دولت قصد دارد با ایجاد نظام اجاره داری حرفه‌ای مشکل مستاجران را تا حدودی حل کند، اما به نظر می‌رسد مشکل این روز‌های بازار اجاره نبود عرضه و بالا بودن تقاضا است.
پس آیا این اقدام دولت به همین سرعت می‌تواند تاثیرگذار باشد و سهم سبد هزینه سالانه خانوارها را کاهش دهد.
*عرضه مسکن ملکی می‌تواند اجاره نشینی را در کشور کاهش دهد
افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در برخی کشور‌های اروپایی متوسط سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار، کمتر از ۲۰ درصد است، گفت: رسیدن به این عدد بسیار سخت است. اما تاکید می‌کنم که تا زمانی که عرضه مسکن افزایش نیابد هیچ طرح و برنامه‌ای نمی‌تواند مشکل اجاره و مستاجران را به طور قطعی حل کند.
وی با تاکید بر اینکه تا زمانی که عرضه مسکن افزایش نیابد و بازار مسکن متعادل نشود بازار مسکن و بازار اجاره بها متعادل و کنترل نخواهد شد، ادامه داد: باید به سمت عرضه ملکی و افزایش تولید مسکن حرکت کنیم، چرا که تا زمانی که عرضه افزایش نیابد و تقاضای مسکن در بازار اجاره کاهش نیابد نرخ اجاره بها متعادل نمی‌شود.
پروین پور در پاسخ به این سئوال که آیا ساخت واحد‌های استیجاری می‌تواند به بخش اجاره نشینی کمک کند گفت: در برخی کشور‌های اسکاندیناوی که رشد جمعیت آن‌ها و میزان ازدواج در آن کشور پایین است ساخت واحد‌های استیجاری رونق دارد، اما این موضوع در ایران نمی‌تواند مناسب باشد چرا که در ایران رشد جمعیت بالا است و سالانه ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور به ثبت می‌رسد پس ساخت مسکن استیجاری یک ایده غلط است.
عرضه مسکن‌های اجاره‌ای نایاب است
گزارش ها از بازار اجاره مسکن حاکیست که این روز‌ها فایل واحد‌های مسکونی برای اجاره بسیار کم است و به عبارتی عرضه واحد‌های مسکونی مورد نظر برای اجاره بسیار نایاب است.
لطفی یک عضو هیات مدیره اتحادیه املاک با اشاره به اینکه این روز‌ها وضعیت عرضه واحد‌های مسکونی اجاره‌ای بسیار کم و نایاب شده گفت:نبود عرضه مناسب و فایل مناسب مسکن باعث شده تا نرخ اجاره بهای مسکن در مشاوران املاک این روز‌ها افزایشی شود.
وی در پاسخ به این سئوال که نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن است و همانطور که می‌دانید قیمت مسکن افزایشی نبوده است. حال که قیمت مسکن افزایش نیافته و فصل نقل و انتقالات نیست پس چرا نرخ اجاره بهای مسکن باید رشد کند گفت:یک دوره‌ای اینگونه بود که تغییرات قیمتی فقط در فصل نقل و انتقالات مسکن رخ می‌داد وضعیت اقتصادی نامشخص و رشد نقدینگی و تورم باعث می‌شود تا اکثر مالکان زورشان به مستاجر‌ها برسد.
وی ادامه داد: اکثر مستاجران به دلیل نبود واحد مسکونی اجاره‌ای با مالکان به توافق می‌رسند و قرارداد خود را تمدید می‌کنند و همین موضوع نیز به ضرر مشاوران املاک تمام می‌شود.
اغلب مشاوران املاک می‌گویند که به هر سوی نرخ اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن است و زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد نرخ اجاره بها نیز متاثر از آن بالا می‌رود.
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص اینکه مگر نه اینکه نرخ اجاره بهای مسکن را باید قیمت مسکن تعیین کند گفت: نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن بوده و هست و این موضوع در تمام دنیا حاکم بوده است، اما اینکه رشد اجاره بها باید همواره متناسب با رشد و یا کاهش قیمت مسکن باشد، اینطور نیست.
وی افزود:به هر حال وقتی شرایط اقتصادی به شکل نامناسبی درآمد‌ها را کاهش می‌دهد برخی مالکان مسکن نرخ اجاره بهای خود را افزایش می‌دهند و، چون نظارتی هم نیست می‌بینیم که مستاجران مجبور به پذیرش قیمت‌های اعلام شده از سوی مالکان می‌شوند. حال وقتی قیمت مسکن رشد ندارد، اما نرخ اجاره افزایشی است موضوعی است که باعث تعجب خود املاکی‌ها شده است.
*رشد تعداد مستاجران در دو سال گذشته
مهدی روانشادنیا یک کارشناس مسکن در خصوص اینکه چرا در روز‌های پایانی سال باید نرخ اجاره بهای مسکن افزایش یابد گفت:نمی توان با قاطعیت در خصوص اینکه، چون فصل نقل و انتقالات نیست پس نباید اجاره بها رشد کند چرا که رفتار بازار اجاره با بازار خرید و فروش مسکن کاملا متفاوت است.
وی ادامه داد: با رشد شدید قیمت مسکن در دو سال گذشته و کاهش قدرت خرید تعداد مستاجران رو به فزونی گذاشته است. پس اینکه اجاره بها فقط یک بار آنهم در سال و آنهم در فصل نقل و انتقالات افزایش یابد چندان درست نیست.
وی ادامه داد:به هم خوردن تعادل بازار مسکن و نبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بها در روز‌های پایانی سال هم دستخوش تغییر و تحول شود.
*کمبود عرضه دست مالکان را در بالا بردن نرخ اجاره بالا برده است
خیامی یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۱ گفت: متاسفانه این روز‌ها نبود فایل اجاره مسکن برای ما املاکی‌ها هم جای سوال است که در روز‌های پایانی سال چرا باید تعداد مراجعه کنندگان تا این حد بالا برود.
او می‌گوید:عرضه پایین مسکن برای اجاره باعث شده تا تقاضا برای اجاره مسکن افزایش یابد و همین موضوع دست مالکان را در بالا بردن نرخ اجاره بالا برده است.
وی افزود: فایل مورد نظر اجاره مسکن در اکثر مشاوران املاک کمیاب شده است و به نظر می‌رسد افزایش تقاضا و کمبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بهای مسکن در روز‌های غیر حساس از لحاظ جابجایی رو به بالا باشد.
* افزایش ۳۱ درصدی اجاره در ۸ ماه امسال
بر اساس آمار‌های بانک مرکزی نرخ اجاره مسکن در تهران و مناطق شهری در حالی در ۸ ماه امسال نسبت به سال قبل ۳۱.۷ درصد افزایش یافته که قیمت مسکن تغییر چندانی نداشته است. حال اگر در روز‌های آتی نظام اجاره داری حرفه‌ای هم تصویب نهایی و حتی اجرایی شود تا زمان نقل و انتقالات نمی‌تواند موجب ثبات قیمت‌ها شود.
دولت باید برای علاج بخشی در بازار اجاره به سمت تولید و عرضه مسکن برود. اما تولید مسکن یک موضوع و عرضه ان یک موضوع دیگری است چرا که تا زمانی که قانونی برای عرضه مسکن‌های تولید شده نداشته باشیم و قانونی هم برای مقابله با سوداگران نداشته باشیم، نمی‌توانیم به تعادل بازار اجاره و خرید مسکن خوشبین باشیم.
هنوز چند ماهی به آغاز فصل نقل و انتقالات مسکن باقی مانده است، اما خبر‌ها از بازار مسکن حاکی از این است که نرخ اجاره بها رو به افزایش گذاشته است. حال سوال این است که چرا مجلسی‌ها و دولتی‌ها اقدامی برای بازار اجاره مسکن نمی‌کنند.
تصور همگان بر این است که نقل و انتقالات مسکن تنها منوط به روز‌های تابستان است، اما این روز‌ها نیز شاهد این هستیم که عرضه واحد‌های مسکونی برای مستاجران بسیار کم است و همین نبود عرضه و فایل جدید برای مستاجران دردسرساز شده و نرخ اجاره بهای مسکن را افزایش داده است.
*هفت میلیون خانوار در ایران مستاجر هستند
آمار‌ها نشان می‌دهد که هفت میلیون خانوار در ایران مستاجر هستند و هر خانوار ایرانی را اگر سه نفر بدانیم می‌توان گفت: بیش از بیست میلیون نفر با موضوع جابجایی و واژه مستاجری به خوبی آشنا هستند. حال اگر یک خانوار ایرانی با درآمد پایین و حداقلی برای تأمین مسکن خود به طور میانگین ۱۲ میلیون تومان تا ۱۵ میلیون تومان در سال هزینه کند می‌توان گفت: بیش از نیمی از درامد خود را صرف اجاره بها می‌کند. حال سوالی که این روز‌ها مطرح است این است که در روز‌های پایانی سال چرا باید نرخ اجاره بهای مسکن افزایش یابد.
حال اگر متوسط سهم هزینه مسکن از سبد هزینه سالانه خانوارها، ۵۰ درصد تا ۷۰ درصد برای این قشر باشد، به عبارتی بیش از نیمی از درآمد‌های مستاجران و هزینه‌های آن‌ها را این روز‌ها اجاره بها در بر می‌گیرد و درآمدی برای هزینه در سایر موارد ضروری و روزمره وجود نخواهد داشت.
*۹۵ درصد مستاجران را دهک‌های یک تا سه تشکیل می‌دهند
حمید رضا مومنی کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: بیش از ۹۵ درصد مستاجران کشور را دهک‌های یک تا سه و متوسط جامعه تشکیل می‌دهد پس بنابراین اگر بی توجهی به این قشر از جامعه شود و نرخ اجاره بها بیش از حد و بالاتر از نرخ تورم افزایش یابد این قشر از جامعه متحمل هزینه‌های زیادی شده و توانایی مالی آن‌ها به شدت کاهش می‌یابد.
وی افزود: وقتی بیش از بیست میلیون نفر در کشور درگیر موضوع اجاره و اجاره نشینی هستند پس دولت باید برای بخش مسکن و مسکن ملکی یارانه اختصاص بدهد و این موضوع را از یک نقطه‌ای شروع کند تا حل شود.
اگر چه این روز‌ها بحث ورود دولت به بازار اجاره مطرح است و گفته می‌شود دولت قصد دارد با ایجاد نظام اجاره داری حرفه‌ای مشکل مستاجران را تا حدودی حل کند، اما به نظر می‌رسد مشکل این روز‌های بازار اجاره نبود عرضه و بالا بودن تقاضا است.
پس آیا این اقدام دولت به همین سرعت می‌تواند تاثیرگذار باشد و سهم سبد هزینه سالانه خانوارها را کاهش دهد.
*عرضه مسکن ملکی می‌تواند اجاره نشینی را در کشور کاهش دهد
افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در برخی کشور‌های اروپایی متوسط سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار، کمتر از ۲۰ درصد است، گفت: رسیدن به این عدد بسیار سخت است. اما تاکید می‌کنم که تا زمانی که عرضه مسکن افزایش نیابد هیچ طرح و برنامه‌ای نمی‌تواند مشکل اجاره و مستاجران را به طور قطعی حل کند.
وی با تاکید بر اینکه تا زمانی که عرضه مسکن افزایش نیابد و بازار مسکن متعادل نشود بازار مسکن و بازار اجاره بها متعادل و کنترل نخواهد شد، ادامه داد: باید به سمت عرضه ملکی و افزایش تولید مسکن حرکت کنیم، چرا که تا زمانی که عرضه افزایش نیابد و تقاضای مسکن در بازار اجاره کاهش نیابد نرخ اجاره بها متعادل نمی‌شود.
پروین پور در پاسخ به این سئوال که آیا ساخت واحد‌های استیجاری می‌تواند به بخش اجاره نشینی کمک کند گفت: در برخی کشور‌های اسکاندیناوی که رشد جمعیت آن‌ها و میزان ازدواج در آن کشور پایین است ساخت واحد‌های استیجاری رونق دارد، اما این موضوع در ایران نمی‌تواند مناسب باشد چرا که در ایران رشد جمعیت بالا است و سالانه ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور به ثبت می‌رسد پس ساخت مسکن استیجاری یک ایده غلط است.
عرضه مسکن‌های اجاره‌ای نایاب است
گزارش ها از بازار اجاره مسکن حاکیست که این روز‌ها فایل واحد‌های مسکونی برای اجاره بسیار کم است و به عبارتی عرضه واحد‌های مسکونی مورد نظر برای اجاره بسیار نایاب است.
لطفی یک عضو هیات مدیره اتحادیه املاک با اشاره به اینکه این روز‌ها وضعیت عرضه واحد‌های مسکونی اجاره‌ای بسیار کم و نایاب شده گفت:نبود عرضه مناسب و فایل مناسب مسکن باعث شده تا نرخ اجاره بهای مسکن در مشاوران املاک این روز‌ها افزایشی شود.
وی در پاسخ به این سئوال که نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن است و همانطور که می‌دانید قیمت مسکن افزایشی نبوده است. حال که قیمت مسکن افزایش نیافته و فصل نقل و انتقالات نیست پس چرا نرخ اجاره بهای مسکن باید رشد کند گفت:یک دوره‌ای اینگونه بود که تغییرات قیمتی فقط در فصل نقل و انتقالات مسکن رخ می‌داد وضعیت اقتصادی نامشخص و رشد نقدینگی و تورم باعث می‌شود تا اکثر مالکان زورشان به مستاجر‌ها برسد.
وی ادامه داد: اکثر مستاجران به دلیل نبود واحد مسکونی اجاره‌ای با مالکان به توافق می‌رسند و قرارداد خود را تمدید می‌کنند و همین موضوع نیز به ضرر مشاوران املاک تمام می‌شود.
اغلب مشاوران املاک می‌گویند که به هر سوی نرخ اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن است و زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد نرخ اجاره بها نیز متاثر از آن بالا می‌رود.
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص اینکه مگر نه اینکه نرخ اجاره بهای مسکن را باید قیمت مسکن تعیین کند گفت: نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن بوده و هست و این موضوع در تمام دنیا حاکم بوده است، اما اینکه رشد اجاره بها باید همواره متناسب با رشد و یا کاهش قیمت مسکن باشد، اینطور نیست.
وی افزود:به هر حال وقتی شرایط اقتصادی به شکل نامناسبی درآمد‌ها را کاهش می‌دهد برخی مالکان مسکن نرخ اجاره بهای خود را افزایش می‌دهند و، چون نظارتی هم نیست می‌بینیم که مستاجران مجبور به پذیرش قیمت‌های اعلام شده از سوی مالکان می‌شوند. حال وقتی قیمت مسکن رشد ندارد، اما نرخ اجاره افزایشی است موضوعی است که باعث تعجب خود املاکی‌ها شده است.
*رشد تعداد مستاجران در دو سال گذشته
مهدی روانشادنیا یک کارشناس مسکن در خصوص اینکه چرا در روز‌های پایانی سال باید نرخ اجاره بهای مسکن افزایش یابد گفت:نمی توان با قاطعیت در خصوص اینکه، چون فصل نقل و انتقالات نیست پس نباید اجاره بها رشد کند چرا که رفتار بازار اجاره با بازار خرید و فروش مسکن کاملا متفاوت است.
وی ادامه داد: با رشد شدید قیمت مسکن در دو سال گذشته و کاهش قدرت خرید تعداد مستاجران رو به فزونی گذاشته است. پس اینکه اجاره بها فقط یک بار آنهم در سال و آنهم در فصل نقل و انتقالات افزایش یابد چندان درست نیست.
وی ادامه داد:به هم خوردن تعادل بازار مسکن و نبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بها در روز‌های پایانی سال هم دستخوش تغییر و تحول شود.
*کمبود عرضه دست مالکان را در بالا بردن نرخ اجاره بالا برده است
خیامی یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۱ گفت: متاسفانه این روز‌ها نبود فایل اجاره مسکن برای ما املاکی‌ها هم جای سوال است که در روز‌های پایانی سال چرا باید تعداد مراجعه کنندگان تا این حد بالا برود.
او می‌گوید:عرضه پایین مسکن برای اجاره باعث شده تا تقاضا برای اجاره مسکن افزایش یابد و همین موضوع دست مالکان را در بالا بردن نرخ اجاره بالا برده است.
وی افزود: فایل مورد نظر اجاره مسکن در اکثر مشاوران املاک کمیاب شده است و به نظر می‌رسد افزایش تقاضا و کمبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بهای مسکن در روز‌های غیر حساس از لحاظ جابجایی رو به بالا باشد.
* افزایش ۳۱ درصدی اجاره در ۸ ماه امسال
بر اساس آمار‌های بانک مرکزی نرخ اجاره مسکن در تهران و مناطق شهری در حالی در ۸ ماه امسال نسبت به سال قبل ۳۱.۷ درصد افزایش یافته که قیمت مسکن تغییر چندانی نداشته است. حال اگر در روز‌های آتی نظام اجاره داری حرفه‌ای هم تصویب نهایی و حتی اجرایی شود تا زمان نقل و انتقالات نمی‌تواند موجب ثبات قیمت‌ها شود.
دولت باید برای علاج بخشی در بازار اجاره به سمت تولید و عرضه مسکن برود. اما تولید مسکن یک موضوع و عرضه ان یک موضوع دیگری است چرا که تا زمانی که قانونی برای عرضه مسکن‌های تولید شده نداشته باشیم و قانونی هم برای مقابله با سوداگران نداشته باشیم، نمی‌توانیم به تعادل بازار اجاره و خرید مسکن خوشبین باشیم.
منبع: فارس
ارسال نظرات