ساز ناکوک بانک‌ها در اختصاص تسهیلات مسکن ملی / اختصاص زمین رایگان به مردم راهکار عبور از بحران مسکن

گروه دانشگاه خبرگزاری دانشجو، در سایه غفلت و بی توجهی دولت تدبیر و امید برای ساخت مسکن وعده رئیس دولت سیزدهم برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن از جمله وعده‌هایی بود که امید به خانه دار شدن را در دل مردم و به ویژه جوانان زنده کرد؛ اما متاسفانه با گذشت حدود ۲ سال از روی کار آمدن دولت سیزدهم اصلی‌ترین وعده دولت با سرنوشت نامحتومی مواجه بوده است.

امروز نه تنها خانه دار شدن مردم به یک کابوس تبدیل شده؛ بلکه بخشی از مردم نیز که در مناطق شهری اجاره نشین بوده اند به دلیل افزایش سرسام آور اجاره بها و سوء مدیریت دولت در کنترل بازار نابسامان مسکن مجبور شده که به حاشیه شهر‌ها و شهر‌های اقماری مهاجرت کنند و این مسئله‌ای است که می‌طلبد دولت عزم خود را برای تحقق شاخص‌ترین وعده خود برای خانه دار کردن مردم جزم کند.

با این اوصاف «خبرگزاری دانشجو»؛ به منظور بررسی اقدامات دولت سیزدهم در حوزه مسکن و همچنین موانع پیش روی طرح مسکن ملی با امیر حسین مستقل فعال دانشجویی دانشگاه امام صادق (ع) و احمد رضا مجیدی فعال دانشجویی دانشگاه صنعتی شریف به گفتگو پرداخته که در ادامه مشروح این گفتگو را می‌خوانید:

مستقل: ساخت سالانه یک میلیون مسکن از وعده‌های مهم رئیس جمهور در ایام انتخابات بود به گونه‌ای که اگر اسم آقای رئیسی را ببریم احتمالا یکی از نکاتی که در ذهن مردم متبادر می‌شود بحث مسکن باشد؛ و این در حالی است که یکی از معضلات اقتصادی کشور در دهه‌های اخیر بحث مسکن بوده و ما در این مدت افزایش قیمت عجیب و غریب قیمت مسکن، افزایش اجاره بها و گسترش اجاره نشینی را شاهد بوده ایم.

ما در کشور‌های دیگر هم اجاره نشینی داریم، ولی اجاره نشینی در خارج از کشور با ایران متفاوت است. در واقع اجاره نشینی در کشورمان نتیجه ناامیدی از مالک شدن است و این نشانه خوبی نیست. همچنین ما در شاخص‌هایی مانند انتظار برای صاحب خانه شدن خیلی افول کرده ایم و مسکن در سبد خانوار و در شاخص تورم سهم بسیار زیادی دارد که با وجود این مشکلات یکی از وعده‌های مهم رئیس جمهور ساخت سالانه یک میلیون مسکن بوده است.

همیشه یکی از برنامه‌های دولت اجرای طرح ساخت مسکن بوده تا اقشار متوسط و ضعیف بتوانند به مسکن یارانه ای، ارزان قیمت و دولتی دسترسی داشته باشند؛ مثلا در دولت احمدی نژاد مسکن مهر، در دولت روحانی مسکن ملی و طرح دولت رئیسی هم در امتداد دولت روحانی است. این طرح‌ها اگر چه اختلافاتی با هم داشته اند، اما از ویژگی‌های مشترکی هم برخوردار بوده اند که از جمله آن‌ها استفاده از زمین دولتی و استفاده از تسهیلات بانکی با نرخ ترجیحی بوده است.

یکی از مشکلات جدی در حوزه مسکن بحث آماردهی است به گونه‌ای که به نظر می‌رسد سیاست گذار مسکن با یک نااطمینانی نسبت به واقعیت تصمیم گیری می‌کند و شاید بشود سیاست گذار را به یک انسان نابینا تشبیه کرد، چون نمی‌داند در واقعیت قرار است چه اتفاقی بیفتد در نتیجه تصمیمی هم که می‌خواهد بگیرد با اشتباه همراه است؛ که این مشکل آماردهی را هم رهبر معظم انقلاب به وزیر جهاد کشاورزی گوشزد کردند.

در دولت سیزدهم آمار‌های متناقضی راجع به خانه‌های در حال ساخت و میزان تسهیلات پرداخت شده وجود دارد و این مشکلی است که باید حل شود. مشکل دیگری که وجود دارد بحث زمین‌های دولتی است به گونه‌ای که حداقل تا چند ماه پیش طبق گزارشات وزارت مسکن و شهرسازی و سخنگوی دولت بسیاری از دستگاه‌های دولتی در واگذاری زمین‌های خود اهمال کرده اند و این نیز یک مشکل جدی است که باید حل شود. با این اوصاف باید وزارت راه و شهرسازی باید اعلام کند که چه میزانی از زمین‌ها به این وزارتخانه تحویل داده شده و چه میزانی از آن باقی مانده است.

عموما رویکرد دولت‌ها در ساخت مسکن ساخت خوابگاه و اقامتگاه بوده، چون وقتی ما می‌گوییم مسکن این مقوله به مفاهیمی مثل شهرسازی، زیرساخت‌ها و حمل و نقل مرتبط می‌شود و این در حالی است که شهرسازی‌های اطراف شهر‌های بزرگ بیشتر با نگاه ساخت خوابگاه احداث شده اند تا ساخت مسکن. نکته دیگر اینکه طبق آمار‌های موجود بازار مسکن از حیث بازدهی ناشی از خرید و فروش دارایی که اصطلاحا به آن عایدی سرمایه‌ای گفته می‌شود جزو بازار‌های صدرنشین است و اینجا بحث مسکن با مالیات بر عایدی سرمایه گره می‌خورد.

ما وقتی مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن را مطرح می‌کنیم نگاه به سمت قیمت و شاخص اجاره بهاء می‌رود که نسبت به تورم چند برابر بوده اند و این نشان می‌دهد که عوامل دیگری غیر از عوامل بلند مدت دارند بر قیمت مسکن و اجاره بهاء اثر می‌گذارند که بخشی از ناشی از سوداگری است؛ البته لایحه مالیات بر عایدی سرمایه کش و قوس‌های فراوانی داشته و طبق آخرین اطلاعاتی که بنده دارم این طرح فعلا در اولویت مجلس قرار نگرفته است؛ با این اوصاف مسئله‌ای که پیش می‌آید این است که ما از بحث مالیات بر عایدی سرمایه نباید انتظار معجزه داشته باشیم، چون یکی از مشکلات ما در کشور این است که هر طرحی که می‌خواهد تصویب شود آقایان مشکل آب خوردن مردم را هم به آن پیوند می‌زنند.

ما باید انتظار معقولی از مالیات عایدی بر سرمایه داشته باشیم، چون هدف اصلی این طرح این است که منفعت سوداگری را کاهش و یا به عبارت دیگر هزینه سوداگری را افزایش دهد؛ بنابراین انتظار می‌رود که با تصویب این طرح در کنترل قیمت مسکن و تصفیه این بازار از تقاضای غیرمصرفی گام مهمی برداشته شود.

نکته مهمی که وجود دارد این است که با تصویب مالیات بر عایدی سرمایه باید مسیر‌های جانشین استفاده از دارایی مسکن را مورد توجه قرار داد که در اینجا شاخص اجاره بها اهمیت می‌یابد. همچنین باید به نرخ بهره سایر دارایی‌ها توجه کنیم؛ مثلا باید ببینیم مسیر‌های جایگزینی که نقدینگی می‌تواند به جای بازار مسکن به آنجا منتقل شود چه عایدی دارد. نکته دیگر اینکه ممکن است ما مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن را اخذ کنیم، اما افزایش قیمت مسکن آن قدر سرسام آور است که اثر این مالیات عملا خنثی می‌شود.

بحث معافیت‌های مالیاتی در طرح مالیات عایدی بر سرمایه خیلی محل انتقاده بوده و به زعم بنده باید نسبت به آن تجدیدنظر شود؛ البته در این رابطه باید از ابزار‌های دیگری استفاده کرد؛ مثلا مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند یک ابزار مکمل برای مالیات بر عایدی سرمایه باشد. نکته دیگر تسهیلات دهی به بخش مسکن است که مطابق با قانون جهش تولید مصوب سال ۱۴۰۰ بخش مهمی از تامین مالی طرح مسکن ملی روی دوش بانک‌ها بوده است. در این قانون به صورت مشخص میزان تسهیلاتی را که بانک‌ها باید پرداخت کنند تصویب شده و یک جدولی هم وجود دارد که بر اساس آن تسهیلات بر اساس پیشرفت ساخت مسکن باید پرداخت شود و این هم یکی از معضلات جدی بوده، چون طبق آخرین آمار کمتر از ۲ درصد از مجموع ۳۶۰ هزار میلیارد تومان مصوب پرداخت شده و از ۲۷ بانک عامل نیز ۲۲ بانک عملا درصد کمی از تسهیلات را پرداخت کرده اند و در بین پنج بانک پرداخت کننده تسهیلات بار اصلی روی دوش بانک مسکن بوده و این هم نکته‌ای است که باید مورد توجه قرار گیرد.

در مورد اینکه ساخت مسکن دولتی باشد یا مردمی و یا اینکه دولت زمین را به مردم اهدا کند خیلی نمی‌توان یک مدل واحد را توصیه کرد. به نظر می‌رسد دولت باید به تناسب شرایط مدل‌های مختلفی را اجرا کند؛ مثلا یک جا‌هایی ساخت مسکن با اهداء زمین محقق می‌شود و یک جا‌هایی هم باید قشر تقاضاکننده که جز دهک‌های پایین هستند با پرداخت تسهیلات تجهیز شوند و در این حوزه نیز بخش خصوصی نقش بسیار مهمی دارد.

بحثی که برخی آقایان درباره ساخت مسکن و مدل آن مطرح کرده اند این است که ما سمت مالک کردن افراد نرویم و مثلا اجاره ۹۹ ساله را مطرح کرده اند که به زعم بنده بحث روبه جلویی است و باید به آن اعتنا شود. با توجه به اینکه دولت با نرخ‌های ترجیحی تسهیلات و زمین را اختصاص می‌دهد باید توجه کنیم که قیمت مسکن اینقدر افزایش پیدا کرده و متغیر‌های اقتصاد کلان در یک دهه اخیر آن قدر رو به افول بوده اند که مالک شدن اقشار متوسط و ضعیف که هدف اصلی طرح‌های دولتی بوده اند دور از انتظار شده است؛ لذا طرح‌هایی مانند اجاره ۹۹ ساله می‌تواند نیاز این افرار به مسکن را پوشش دهد.

مجیدی: خارج کردن مسکن از کالای سرمایه‌ای باعث می‌شود دست دلالان و سوداگران از این بازار قطع شود. برای این اتفاق نیاز به تصویب و اجرای بسته‌های مالیاتی نظیر CGT و LVT است؛ چون هر کدام از این طرح‌های مالیاتی یک بخش از سوداگری و دلالی در حوزه مسکن را هدف میگیرند، برای قطع کردن کامل دست سوداگران نیاز است بسته‌های مالیاتی نقطه خالی برای سوداگری قرار ندهند. همچنین فقدان یک بانک اطلاعاتی جامع از همه افراد؛ از کارمند ساده گرفته تا رئیس بانک، باعث شده تا سردرگمی‌هایی در تصمیم‌گیری‌ها و اخذ مالیات وجود داشته باشد. یکی از مشکلاتی که در تولید بانک اطلاعاتی جامع وجود دارد، ناهماهنگی دستگاه‌های ذی ربط است.

در جمهوری اسلامی، «جمهوری» یعنی تکیه بر قدرت، قوت، اراده، توان، ایمان و ابتکارات مردم. جمهوری یعنی نیروی انسانی که مهمترین عامل پیشرفت است. «اسلامی» یعنی در راه خدا، برای خدا، توجه به رضای الله. در جمهوری اسلامی نقش اصلی را مردم بازی میکنند. پیروز جنگ ۸ ساله که بود؟ ملت. چه کسی بیشترین تلاش را برای پیروزی در جنگ ۸ ساله کرد؟ جمهور. چه کسی در جهاد سازندگی آبادانی برای ایران ایجاد کرد؟ مردم. در جمهوری اسلامی بحران‌ها با بسیج شدن و استفاده از توان و قدرت مردم حل می‌شود. در حوزه مسکن هم همینطور است. بحران مسکن با همکاری دولت با ملت و ملت با دولت حل می‌شود. در دل بحران‌ها فرصت است؛ این بحران فرصتی تازه است تا حرف متفاوت جمهوری اسلامی در کرسی سیاست‌های مرسوم و خسته‌کننده بنشیند و همه افراد اعم از ایرانی و خارجی، شرقی و غربی، قدرت جمهور را در جمهوری اسلامی ببینند.

حالتی که میتواند بستر همکاری دولت و ملت را ایجاد کند و بحران مسکن را برطرف سازد واگذاری رایگان زمین به مردم است، که در کنار آن ایجاد زیرساخت زندگی و اعطای تسهیلات واجب است. در این صورت مردم در بستر زمینی که به رایگان به آن‌ها داده شده است، خانه دلخواه و مطلوب خودشان را بسازند. کشور ما مشکل زمین ندارد، منبع ۹۹ درصدی زمین‌ها قابل سکونت برای مردم وجود دارد، زمین را به مردم بازگردانید، زمین حق مردم است. واگذاری رایگان زمین باعث می‌شود قیمت ساخت مسکن افت ۵۰ درصدی پیدا کند و شرایط مردمی‌سازی مسکن ایجاد شود.