بار سنگین خانه‌های خالی بر دوش بازار مسکن

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجوـ بهاره نورمحمدی: بخش مسکن از جمله بخش‌های اصلی اقتصاد کشور است که علی‌رغم تجربه چندین دهه سیاستگذاری، کماکان به‌عنوان مهم‌ترین مشکل اقتصادی خانوار شناخته می‌شود. در طی سال‌های اخیر عواملی همچون کاهش تولید و عدم تعادل در فرآیند عرضه و تقاضا، منجر به افزایش قابل توجه قیمت مسکن شده است. به طوری که سال گذشته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: «شاخص دوره انتظار برای خرید خانه در ایران از ۱۵ سال به ۳۴ سال رسیده است.» البته حتی این شاخص کشوری نیز نمی‌تواند واقعیت موجود را به‌خوبی بیان کند؛ چراکه این نرخ در تهران و سایر کلان‌شهر‌ها و حتی شهر‌های متوسط بسیار بالاتر است. برآورد‌های جدید از نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار‌ها در تهران نیز نشان می‌دهد تهرانی‌ها در صورت رشد یکسان قیمت و درآمد، ۱۰۹ سال طول می‌کشد تا بتوانند صاحب‌خانه شوند. (براساس آخرین آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار در دی ماه، متوسط قیمت مسکن در تهران به متری ۵۴ میلیون تومان رسیده است)

مشکلات حوزه مسکن در حالی است که آمار‌ها نشان از وجود چندین میلیون واحد مسکونی خالی در کشور دارد که مالکان آن، در تهران و دیگر شهر‌ها به امید افزایش قیمت حاضر به عرضه آن‌ها نیستند. طبق گزارش مرکز آمار ایران، تعداد خانه‌های خالی از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۲.۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. این یعنی رشد ۱۷ درصدی خانه‌های خالی طی ۱۰ سال درحالیکه تعداد واحد‌های مسکونی در طی همین دوره، تنها ۷.۳ درصد رشد داشته است.

خانه‌های خالی در انتظار آمار رسمی

تحت‌تاثیر شیوع کرونا، سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۴۰۰ انجام نشد و تنها آمار رسمی از خانه‌های خالی، همچنان همان آمار سال ۱۳۹۵ است. البته این آمار نیز در طی سال‌های اخیر بار‌ها توسط مدیران شهری، زیر سوال برده شده است. به طور مثال با اینکه بر اساس سرشماری ۱۳۹۵ استان تهران با حدود ۴۹۰ هزار خانه خالی، دارای بیشترین آمار خانه‌های خالی در میان استان‌ها شناخته شده بود، اما اخیرا حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران این اعداد و ارقام و حتی روش آمارگیری سرشماری سال ۹۵ را اشتباه دانسته و گفت: «تعداد خانه‌های خالی در تهران از ۵۰ هزار واحد بیشتر نیست.»

این درحالی است که به گفته خلیل محبت خواه، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، تنها در شهر پردیس ۶۵ هزار خانه خالی شناسایی شده است. به علاوه ۴۵ هزار خانه خالی نیز در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰ هزار خانه خالی از املاک ادارات و ارگان‌های دولتی در سطح شهر تهران و شهر‌های استان وجود دارد. همچنین علیرضا زاکانی، شهردار تهران نیز در آماری دیگر از وجود ۳۵۰ هزار مسکن خالی در تهران خبر داده است. این اظهارات در حالی است که هنوز منشأ آمار‌های جدید مشخص نیست. در آخرین آمار اعلام شده نیز به گفته سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، هم اکنون ۵۷۰ هزار خانه خالی شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی شده‌اند.

کفه سنگین ترازو به نفع احتکار

سوال اینجاست که با توجه به قیمت بالای مسکن و وجود تقاضا در بازار چرا مالکان خانه‌های خود را خالی نگه داشته و از درآمد فروش یا اجاره آن چشم‌پوشی می‌کنند؟

اصلی‌ترین پاسخ به سوال فوق رابطه مستقیم احتکار و افزایش قیمت است. به عبارتی این قابلیت برای مالکان وجود دارد که با کاهش عرضه مسکن، موجب رشد قیمت شوند. اما دلایل دیگری هم وجود دارد. قیمت مسکن نوساز، بیشتر از مسکن دست دوم رشد خواهد کرد؛ بنابراین فروش خانه نوساز سود بیشتری برای مالک خواهد داشت. از طرفی دیگر خالی نگه داشتن خانه از چالش‌های احتمالی با مستأجر و رفع استهلاک املاک جلوگیری می‌کند. همچنین خالی نگه داشتن مسکن موجب می‌شود، مالک سریع‌تر خانه خود را به فروش برساند؛ بنابراین خانه‌های خالی را می‌توان یک دارایی با نقدشوندگی بالاتر نسبت به یک خانه اِشغال شده دانست.

مالیات بر خانه‌های خالی یا جواز ناچیز احتکار؟

مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان یک از مهم ترین، اهرم‌های فشار بر سوداگران بازار مسکن به شمار می‌رود. اما در حال حاضر نرخ این مالیات در کشور به قدری پایین در نظر گرفته شده است که به گفته کارشناسان بازدارندگی لازم را ندارد.

براساس قانون بودجه در سال ۱۴۰۲ پیش بینی شده است تا دولت ۲ هزار میلیارد تومان مالیات از خانه‌های خالی اخذ کند. مالیاتی که صرفا منبع درآمدی برای دولت نیست و هدف دولت افزایش عرضه مسکن است. باید دید با توجه به مشکلاتی که در داده‌های آماری و نحوه شناسایی خانه‌های خالی وجود دارد، دولت به هدف خود خواهد رسید یا خیر.