واحدهای خالی و معاملات مکرر؛ آیا نگاه سرمایه ای به مسکن از بین می رود؟

گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ وجود بیش از 400 هزار واحد مسکونی خالی در تهران، در کنار نگاه سرمایه ای و سوداگرایانه به مسکن سبب شده است قیمت خانه در تهران بشدت افزایش یابد.

در حالی که در سال جدید زمزمه های رسیدن دوره رونق در بخش مسکن به گوش می رسد، بدون شک اگر دولت راهکارهای کنترل تقاضاهای سوداگری را به کار نگیرد، این امر ممکن است دوره رونق بخش مسکن را که در شرایط فعلی برای اقتصاد کشور بسیار ضروری است، با بحران افزایش کاذب قیمت‌ها روبرو کند.

در تهران طی سال‌های 89، 90 و 91 به ترتیب 150 هزار واحد مسکونی، 233 هزار واحد مسکونی و 253 هزار واحد مسکونی ساخته شده، به این صورت که طی این سه سال برای بیش از 600 هزار واحد مسکونی، پروانه‌ ساختمانی صادر شده است.

این در حالی است که طی این مدت کمتر از 200 هزار واحد مسکونی نوساز روانه بازار مصرف شده است و به این ترتیب 400 هزار واحد مسکونی یا به اتمام نرسیده‌ یا اینکه ساخته شده و در بازار ته‌نشین شده است (به لیست خانه‌های خالی شهر تهران افزوده شده‌ است.)

از سوی دیگر به نظر می‌رسد بخش مسکن سال جدید را با زمزمه‌های رسیدن دوره رونق آغاز کرده است و بدون شک اگر دولت راهکارهای کنترل تقاضاهای سوداگری را به کار نگیرد، این امر ممکن است دوره رونق بخش مسکن را که در شرایط فعلی برای اقتصاد کشور بسیار ضروری است، با بحران افزایش کاذب قیمت‌ها روبرو کند که یکی از ابزارهای کنترل نیز اخذ مالیات از سودجویان بخش مسکن است.

اخذ مالیات از سوی دولت‌ها با هدف کنترل سوداگری، تخصیص بهینه منابع و کسب درآمد صورت می‌‌گیرد. در این میان زمین و مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید، در کنار کار و سرمایه همواره یکی از موضوعات مالیاتی دولت‌ها بوده است.

نظام مالیاتی موجود کشور ایران در حوزه زمین و مسکن به دلیل نگاه تک‌بعدی به مالیات به عنوان یک منبع کسب درآمد، نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار بهره‌برداری کند؛ امری که بروز شرایط حاد و حتی بحرانی را در مقاطعی از بازار زمین و مسکن به دنبال داشته است.

مالیات بر ارزش افزوده زمین و مسکن

در بسیاری از کشورهای جهان، قانون مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن اجرا می‌شود. در این کشورها در کنار دارایی‌هایی نظیر سهام و مانند آن، دارایی‌های حقیقی شامل زمین و مسکن از مهم ترین سرمایه‌هایی هستند که مشمول مالیات بر افزایش ارزش می‌شوند. این مالیات شامل معافیت‌هایی نیز می‌شود که مهم ترین آن را می‌توان مسکن ملکی اول افراد (که جنبه مصرفی دارد) دانست.

مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه‌

یکی دیگر از ابزارهای حاکمیت برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه است. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است.‌

در حال حاضر در شهر تهران 400 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. اگر این تعداد واحد مسکونی به بازار عرضه شود طبیعتاً باعث افزایش عرضه و کاهش قیمت آن خواهد شد، بنابراین با اجرای مالیات بر خانه‌ها و زمین‌های خالی و نیز معاملات مکرر شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود؛ چرا که دیگر کسی به مسکن به عنوان کالای مصرفی و سرمایه نگاه نمی‌کند.

مالیات بر فروش مکرر

خرید و فروش مکرر مسکن و معاملات صوری موجب افزایش قیمت ها در کل بازار می شود، به همین دلیل در دنیا برای مقابله با این معضل راهکار مالیات بر معاملات مکرر مسکن را به کار می گیرند. در این نوع مالیات به عنوان نمونه اگر یک واحد مسکونی در کمتر از سه سال به فروش دوباره برسد مالیاتی 20 تا 40 درصدی از آن اخذ می کنند. این نوع مالیات سبب می شود تمایلی به خرید و فروش های مکرر به دلیل هزینه بالای آن (پرداخت مالیات بالا) وجود نداشته باشد.

راهکارهای واقعی افزایش تولید مسکن

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی، یکی از راهکارهای واقعی برای کاهش قیمت مسکن در شهری همچون تهران را تغییر نظام سنتی ساخت و ساز و به کارگیری روش‌های نوین صنعتی سازی مسکن در داخل شهرها عنوان کرده است.

در این گزارش آمده است: صنعتی‌سازی مسکن پنج مزیت برای بازار مسکن و همین‌طور بازار ساخت‌وساز به همراه دارد که مهم‌ترین آن، کاهش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن حداقل به میزان 30 درصد است.

از دیگر راهکارهای واقعی افزایش تولید مسکن و کاهش قیمت آن می توان به تثبیت قیمت مصالح ساختمانی، کاهش قیمت تراکم و عوارض، تعیین قیمت کارشناسی فروش مسکن، ساماندهی شیوه عرضه و تقاضای مسکن و مشارکت دولت و موسسات اقتصادی در ساخت و ساز اشاره کرد.

پیوست فرهنگی و اقتصادی در شهرک‌های مسکونی وجود ندارد

در چند سال گذشته تعدادی شهرک مسکونی در اطراف تهران احداث شده. هدف از ساخت این شهرک ها انتقال بخشی از جمعیت تهران به این مکان ها و از سوی دیگر کاهش قیمت مسکن بوده است. اینکه آیا احداث این شهرک ها به اهداف خود رسیده یا خیر، موضوعی است که باید به صورت کارشناسی و اجمالی به آن پرداخت، اما در بخش فرهنگی می توان با قاطعیت گفت که هیچ نشانه ای از موفقیت دیده نمی شود.

در حال حاضر ساختمان‌های مسکونی به گونه‌ای ساخته می‌شوند که گویی بی‌حجاب شده‌اند و معماری و طراحی آنها با الگوی ایرانی و اسلامی فاصله گرفته است.

از سوی دیگر متولیان احداث این شهرک ها، برای این مناطق مسکونی هیچ گونه هویت اقتصادی قائل نشده اند؛ بدین معنا که هیچ گونه فعالیت اقتصادی در این شهرک ها وجود ندارد و مردم برای تهیه بسیاری از اقلام خود با مشکل مواجهند. بخش حمل و نقل و جا به جایی نیز یکی دیگر از مشکلات این شهرک هاست.

همچنین چندین سال است که دولت کارخانه های مستقر در داخل شهر تهران را ملزم به خروج کرده اند. این اتفاق بسیار خوشایند است و می تواند نویددهنده شهری پاک در آینده باشد، اما در کنار این اتفاق مثبت می توان اقدامات دیگری انجام داد.

انتقال این کارخانه ها به نزدیک شهرک های مسکونی یکی از این اقدامات است. به دلیل اینکه اغلب ساکنان شهرک های مسکونی اطراف تهران کارگران هستند، بنابراین در کنار خارج کردن کارخانه ها از داخل شهر به بیرون، کارگران این کارخانه ها را نیز به نزدیکی محل کارشان انتقال داد تا دیگر کارگران برای انجام کار مسیر تهران به شهرک های مسکونی را طی نکنند. این مورد تنها یکی از مزایای انتقال کارخانه ها به نزدیکی شهرک های صنعتی است.

در نهایت اینکه توجه به این امر ضروری است که به طور کلی سیاست‌های مالیاتی در کنار سیاست افزایش عرضه به عنوان سیاست‌های تکمیلی شناخته می‌شوند. اتخاذ صرف سیاست های مالیاتی یا عرضه ای در هیچ کجای دنیا نتوانسته است منجر به حل مشکل مسکن شود. این سیاست در کنار سیاست‌های طرف عرضه مسکن که توسط دولت پیگیری شده است، می‌تواند با تخصیص بهینه منابع موجود و کنترل سوداگری، دولت‌ها را در حل مشکل تامین مسکن متناسب با نیاز یاری دهد.