معاملات دستنویس تضعیف حقوق مالکیت

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو، معاملات دستنویس در نظام قضایی و حقوقی کشور دارای اعتبار بوده و می‌تواند اسناد رسمی را باطل و مالکیت رسمی افراد را بی اعتبار کنند. این در حالی است که حاکمیت در قبال مالکیت رسمی افراد مسئول بوده و ارائه سند رسمی باید به معنای پذیرش مالکیت افراد باشد.

از مهمترین شاخص‌های توسعه یک کشور، وضعیت صیانت از حقوق مالکیت اراضی خود است. این شاخص در کشورما شرایط مطلوبی ندارد به طوری که طبق گزارش‌های شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI) رتبه ایران در سال 2017 از میان 127 کشور جهان در زیر شاخه صیانت از مالکیت فیزیکی که مربوط به سنجش کیفیت صیانت قضایی از مالکیت خصوصی بوده، 92 است.

وضعیت نامناسب ایران در صیانت از حقوق مالکیت

این آمار نشان می‌دهد که در شرایط فعلی نظام قضایی حقوقی کشور در حوزه صیانت از حقوق مالکیت دچار مشکلاتی بوده و سبب ایجاد فضایی نامناسب و ناامنی در محیط کسب و کار شده است. چراکه فعالین اقتصادی زمانی که سرمایه خود را وارد محیط کسب و کار می‌کنند این انتظار را دارند که هیچگونه مشکلی برای مالکیت آن‌ها ایجاد نشود. به طور مثال اگر بخواهد زمینی را تهیه و کارخانه‌ای را بر روی آن احداث کند، هیچ کس نتواند با طرح دعوا نسبت به مالکیت کارخانه خود، فعالیت اقتصادی او را تهدید کند.

ابطال‌ناپذیری مالکیت رسمی از نمودهای صیانت از مالکیت بوده که جزو شاخص‌های حقوق مالکیت محسوب می‌شود. مالکیت رسمی به این معنا است که حکومت، مالکیت یک فرد بر بخشی از اراضی کشور را به رسمیت شناخته و مالکیت وی را بر این اراضی تضمین می‌کند. بنابراین حکومت به مالک قول می‌دهد که به هیچ وجه سند رسمی مالکیت وی ابطال نخواهد شد.

مشکلی به نام معاملات عادی یا دستنویس

با این حال در سیستم قضایی و حقوقی کشور می‌توان اسناد رسمی مالکیت را باطل کرد. یکی از دلایل این موضوع را باید در اعتبار معاملات عادی یا دستنویس نظیر قولنامه یا بیعنامه دانست. این معاملات بدون حضور و نظارت حکومت بین فروشنده و خریدار به انجام می‌رسد و نیازی هم به ثبت در سازمان اسناد و املاک کشور ندارد. لذا فرد با رجوع به دادگاه و ادعا مالکیت نسبت به اراضی مورد نظر خود می‌تواند با ارائه معاملات عادی و دستنویس نظیر قولنامه یا بیعنامه، اسناد رسمی صادر شده توسط حکومت را ابطال کند.

معاملات عادی و دستنویس را باید بلای نظام قضایی و حقوقی کشور دانست چراکه بنابه گفته تویسرکانی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز حداقل 50 درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور، ریشه در معاملات عادی و اختلافات مالی دارد. و همچنین معاون اول قوه قضاییه حجت الاسلام محسنی اژه‌ای نیز در اینباره گفته است: «یکی از مباحث مهم اعتبار سند رسمی در برابر سند عادی است. اگر ما سند عادی را در بسیاری از مراکز و محاکم در صورتی که قانون می‌‏شد نمی پذیرفتیم، بسیاری از مشکلات جامعه و قوه قضائیه کمتر می‌شد.» بنابراین لازم است که در جهت بهبود حقوق مالکیت و افزایش اعتماد سرمایه گذاران، این مشکل را حل کرد.

تجربه کشورها الگویی برای حل مشکل معاملات دست‌نویس

برای رفع این مشکل می‌توان از قوانین و تجربه‌ی کشورهای پیشرو در خدمات حقوقی استفاده کرد برای مثال در کشور سوئیس، ثبت عنصر ضروری انتقال حق مالکیت اموال غیر منقول است ( بند 1 ماده 971 قانون مدنی سوئیس) در کشور اتریش نیز طبق حقوق ثبتی این کشور همه اعمال حقوقی ایجاد کننده یا ناقل حقوق عینی غیر منقول باید در دفاتر ثبت املاک ثبت گردد. در آلمان نیز اعمال حقوقی ناقل، یا ایجاد کننده حقوق عینی نسبت به مال غیر منقول، اگر در دفاتر ثبتی به ثبت نرسد، هیچ اثری را ایجاد نمی‌کند. (ماده 873 قانون مدنی آلمان)

نتیجه

تجربه کشورهای ذکر شده در قانونگذاری نشان می‌دهد که برای ایجاد نظم، حاکمیت باید انتقال مالکیت اموال غیر منقول را تنها در صورتی به رسمیت بشناسد که مالکیت به صورت رسمی انتقال یافته و اسم مالک نیز در دفاتر سازمان ثبت و اسناد کشور مربوطه نیز ثبت گردد. کشور ما نیز در راستای حل مشکلات اعتبار معاملات عادی باید در مدتی زمانی مشخص مالکیت‌های عادی را به مالکیت‌های رسمی تبدیل کرده و سپس معاملات عادی را بی اعتبار بداند. همچنین انتقال مالکیت را تنها زمانی که به صورت رسمی منتقل شده باشد به رسمیت بشناسد.