در نشست تخصصی بررسی طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مطرح شد
به گزارش گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو، به نقل از روابط عمومی پژوهشگاه قوه قضائیه، دکتر سیدحسن میرحسینی در نشست تخصصی بررسی و نقد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: در اینکه ثبت نشدن معاملات اموال غیرمنقول و تنظیم اسناد رسمی بین مردم به یک چالش تبدیل شده، شکی نیست.
این استاد دانشگاه و معاون اسبق امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: برخی فق‌های معاصر از جمله آیت‌الله مکارم شیرازی، اسناد را جزو ادله اثبات دعوا و برتر از شهادت می‌داند و اگر به این نتیجه برسیم که ادله اثبات طریقیت دارد، تا حدودی مشکل حل می‌شود.
وی با تأکید بر تشویق مردم به سمت مزایای سند رسمی گفت: هر چند طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گامی رو به جلو محسوب می‌شود، اما همچنان باب تفسیر باز است و این طرح مشکل دادگاه‌ها را در مواجه با اسناد عادی حل نمی‌کند.
این وکیل دادگستری و دبیر پیشین شورای سیاستگذاری و هماهنگی حقوق مالکیت معنوی بیان کرد: در حال حاضر املاک بسیاری وجود دارد که ثبت نشده‌اند یا اینکه برای قولنامه‌ها دادگاه تخصصی نداریم و به نظر می‌رسد در این طرح همه این چالش‌ها و مشکلات باید به صورت یک بسته پیشنهادی دیده شود.
دکتر میرحسینی اضافه کرد: به نظر می‌رسد تنها راه چاره برای برون رفت از وضعیت فعلی و پایان دادن به مناقشه بین سند رسمی و سند عادی در معامله اموال غیرمنقول این است که ثبت رسمی را جزو ارکان معاملات ببینیم.
محمدرضا دشتی اردکانی نماینده مجلس شورای اسلامی نیز در این نشست با اشاره به تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در روز‌های آخر مجلس دهم گفت: متاسفانه در روز‌های پایانی مجلس دهم، هر کاری کردیم این طرح از دستور کار صحنی علنی مجلس خارج شود، برخی نمایندگان نگذاشتند و نهایتاً هم این طرح در صحن علنی به تصویب رسید و به شورای نگهبان ارسال شد.
وی با بیان اینکه این طرح ایرادات شرعی و قانونی دارد افزود: طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ایرادات بسیاری دارد و نه تنها مشکلات دستگاه قضا را کمتر نمی‌کند که بیشتر هم خواهد کرد.
رئیس سابق کانون سردفتران و دفتریاران اسناد رسمی اضافه کرد: متن اولیه این طرح توسط کسانی تهیه شده بود که کارشناس نبودند؛ به همین دلیل در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بررسی‌های بسیاری روی مواد آن صورت و طرح بهتری نوشته شد، ولی متاسفانه در مجلس دوباره تغییرات بسیاری کرد و به این شکل درآمد.
دشتی اردکانی افزود: به نظر می‌رسد در شرایط فعلی چاره‌ای نداریم جز اینکه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را جزء ارکان معامله قرار دهیم.
نماینده مردم اردکان در مجلس یازدهم ادامه داد: من نیز معتقدم باید راه حل مشکلات مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صورت یک بسته پیشنهادی پیش‌بینی شود تا بتوانیم ضمن گریز از بخشی‌نگری، مشکلات را حل کنیم.
در بخش دیگری از این نشست، دکتر سید عباس موسوی قاضی دادیار دیوان عالی کشور اختلاف بین فق‌های معاصر را دلیل وجود چالش در ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خواند و گفت: در این ارتباط دو مکتب حقوقی داریم؛ یک مکتب طرفداران مرحوم دکتر کاتوزیان هستند که می‌گویند بایستی مقررات الزام‌آور قانون ثبت مراعات شده و دعاوی مبتنی بر اسناد عادی پذیرفته نشود.
وی افزود: متکب دیگر، طرفداران دکتر شهیدی هستند که می‌گویند ثبت رسمی معاملات در دفترخانه‌های اسناد رسمی جزء ارکان معامه نیست و رکن بیع، ایجاب و قبول است و نمی‌توان بین قانون ثبت و قانون مدنی یکی را انتخاب کرد. ضمن اینکه اساساً قانون ثبت هیج جا نگفته معامله با اسناد عادی بی‌اعتبار است و این موضوع در هیج جای قانون ثبت مدنظر نبوده است.
این حقوقدان و قاضی دیوان عالی کشور اضافه کرد: متاسفانه تمسک به اسناد عادی باعث شده که بخش زیادی از دغدغه و انرژی دادگستری معطوف به دعاوی ناشی از اسناد عادی شود و افراد براحتی با استناد به اسناد عادی می‌توانند حقوق دیگران را پایمال کنند.
وی تأکید کرد: برای برون رفت از این وضعیت چاره‌ای نیست جز اینکه قانونگذار صراحتاً شرط ترتب آثار قانونی بر معامله را ثبت رسمی آن بداند و دیر یا زود قانونگذار باید به این مسئله جامه عمل بپوشاند وگرنه به تدریج حجم مشکلات بیشتر می‌شود.
دکتر موسوی تصریح کرد: حداقلی‌ترین کار این است که قانونگذار اعلام کند اسناد عادی در دعاوی مقابل اسناد رسمی بی‌اعتبار هستند که البته بعید می‌دانم شورای نگهبان چنین مقرره‌ای را قبول کند.
این حقوقدان و قاضی دیوان عالی کشور با ایراد به شهادت به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا اظهار کرد: متاسفانه امروزه شهادت شهود در مقابل مجتمع‌های قضایی خرید و فروش می‌شود و مردم در پرونده‌ها گرفتار شهادت‌های دروغین و تصنعی می‌شوند.
وی تبصره یک طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را در حمایت از صاحبان اسناد رسمی خواند و گفت: نظام دادرسی ما ملتزم به نظام ادله قانونی است و در قانون ما اولاً دلایل احصا و ثانیاً ارزش اثباتی دلایل مشخص شده است و ارزش اثباتی اسناد رسمی بسیار بالاتر از اسناد عادی است.
این حقوقدان تأکید کرد: در مجموع چاره‌ای جز احترام به نظام ثبت معاملات نداریم و با این طرح و عزم قانونگذار به شرط انجام برخی اصلاحات موافق هستم.
محمدناصر دالوندی مدیرکل دفتر حقوقی و امور مجلس سازمان ثبت اسناد و املاک نیز در بخش دیگری از این نشست با انتقاد از تنظیم اسناد معاملات اموال غیرمنقول به صورت عادی در بنگاه‌های معاملات املاک که فاقد صلاحیت این کار هستند گفت: متاسفانه امروزه می‌بینیم که برخی قضات رأی به ابطال اسناد رسمی در برابر اسناد عادی می‌دهند و مقصر این قضیه قضات نیستند بلکه قانونگذار است که اجازه رسیدگی به اسناد رسمی را داده است.
این مقام مسئول در سازمان ثبت اسناد و املام کشور با اشاره به ماده یک طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول افزود: معتقدم ماده یک این طرح، تلاشی ستودنی از سوی قانونگذار برای جمع کردن کاغذ‌ها از دست مردم است.
به گفته وی ۱۵ درصد پرونده‌های محاکم حقوقی را دعاوی ناشی از اسناد عادی تشکیل می‌دهد و در حال حاضر ۱۰۰ هزار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه‌ها در دست بررسی و رسیدگی است و کسانی هم که سند رسمی دارند، امیدی به رأی دادگاه ندارند.
دکتر مهدی رشوند عضو هیات علمی دانشگاه علوم قضایی و خدمات اداری نیز در این نشست با بیان اینکه در عقود و معاملات در قانون ما اصل بر حاکمیت اراده افراد است گفت: برخی از حقوقدانان معتقدند اصل حاکمیت اراده در عصر حاضر برای جامعه مشکل ایجاد کرده و منجر به عدم شفافیت در معاملات و کلاهبرداری، پولشویی و ... شده است.
این حقوقدان ادامه داد: باید ببینیم قصد تامین چه مصلحتی را داریم و سپس ضمانت اجرای آن را شناسایی کنیم.
وی با بیان اینکه فق‌ها بسیار بر روی رضایی بودن بیع تأکید می‌کنند افزود: با این حال روایات بسیاری داریم که بر مداخله حاکم در مباحث مربوط به زمین دلالت و تأکید دارد و علت هم اهمیت زمین در نظام اقتصادی و اجتماعی یک کشور است.
این استاد دانشگاه تأکید کرد که ابتدا باید ابهامات خود را در حوزه سیاستگذاری رفع کنیم و سپس به دنبال برطرف کردن اشکالات در حوزه اجرا برویم.
دکتر رشوند با بیان اینکه ضمانت اجرا در معاملات با اسناد عادی باید بطلان سند عادی یا عدم قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث باشد گفت: باز گذاشتن دست قضات در اینکه به سند عادی رسیدگی کند یا نکند، مفسده‌انگیز است.
وی همچنین با اشاره به دو کلمه «عقود و معاملات» در ماده یک طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: در فقه کلمه معامله بسیار وسیع است و اگر معامله این قدر وسیع است چرا کلمه عقود را کنار آن بیاوریم؟ می‌توانیم بجای این دو کلمه، از قرارداد‌ها و ایقاعات استفاده کنیم. همچنین در این ماده، اجاره با قید دو سال آمده است که علت آن مشخص نیست. ضمن اینکه در این ماده مشخص نشده که فقط انعقاد را باید ثبت کرد یا انحلال را هم ثبت می‌کنیم.
این استاد دانشگاه و معاون اسبق امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: برخی فق‌های معاصر از جمله آیت‌الله مکارم شیرازی، اسناد را جزو ادله اثبات دعوا و برتر از شهادت می‌داند و اگر به این نتیجه برسیم که ادله اثبات طریقیت دارد، تا حدودی مشکل حل می‌شود.
وی با تأکید بر تشویق مردم به سمت مزایای سند رسمی گفت: هر چند طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گامی رو به جلو محسوب می‌شود، اما همچنان باب تفسیر باز است و این طرح مشکل دادگاه‌ها را در مواجه با اسناد عادی حل نمی‌کند.
این وکیل دادگستری و دبیر پیشین شورای سیاستگذاری و هماهنگی حقوق مالکیت معنوی بیان کرد: در حال حاضر املاک بسیاری وجود دارد که ثبت نشده‌اند یا اینکه برای قولنامه‌ها دادگاه تخصصی نداریم و به نظر می‌رسد در این طرح همه این چالش‌ها و مشکلات باید به صورت یک بسته پیشنهادی دیده شود.
دکتر میرحسینی اضافه کرد: به نظر می‌رسد تنها راه چاره برای برون رفت از وضعیت فعلی و پایان دادن به مناقشه بین سند رسمی و سند عادی در معامله اموال غیرمنقول این است که ثبت رسمی را جزو ارکان معاملات ببینیم.
محمدرضا دشتی اردکانی نماینده مجلس شورای اسلامی نیز در این نشست با اشاره به تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در روز‌های آخر مجلس دهم گفت: متاسفانه در روز‌های پایانی مجلس دهم، هر کاری کردیم این طرح از دستور کار صحنی علنی مجلس خارج شود، برخی نمایندگان نگذاشتند و نهایتاً هم این طرح در صحن علنی به تصویب رسید و به شورای نگهبان ارسال شد.
وی با بیان اینکه این طرح ایرادات شرعی و قانونی دارد افزود: طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ایرادات بسیاری دارد و نه تنها مشکلات دستگاه قضا را کمتر نمی‌کند که بیشتر هم خواهد کرد.
رئیس سابق کانون سردفتران و دفتریاران اسناد رسمی اضافه کرد: متن اولیه این طرح توسط کسانی تهیه شده بود که کارشناس نبودند؛ به همین دلیل در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بررسی‌های بسیاری روی مواد آن صورت و طرح بهتری نوشته شد، ولی متاسفانه در مجلس دوباره تغییرات بسیاری کرد و به این شکل درآمد.
دشتی اردکانی افزود: به نظر می‌رسد در شرایط فعلی چاره‌ای نداریم جز اینکه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را جزء ارکان معامله قرار دهیم.
نماینده مردم اردکان در مجلس یازدهم ادامه داد: من نیز معتقدم باید راه حل مشکلات مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صورت یک بسته پیشنهادی پیش‌بینی شود تا بتوانیم ضمن گریز از بخشی‌نگری، مشکلات را حل کنیم.
در بخش دیگری از این نشست، دکتر سید عباس موسوی قاضی دادیار دیوان عالی کشور اختلاف بین فق‌های معاصر را دلیل وجود چالش در ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خواند و گفت: در این ارتباط دو مکتب حقوقی داریم؛ یک مکتب طرفداران مرحوم دکتر کاتوزیان هستند که می‌گویند بایستی مقررات الزام‌آور قانون ثبت مراعات شده و دعاوی مبتنی بر اسناد عادی پذیرفته نشود.
وی افزود: متکب دیگر، طرفداران دکتر شهیدی هستند که می‌گویند ثبت رسمی معاملات در دفترخانه‌های اسناد رسمی جزء ارکان معامه نیست و رکن بیع، ایجاب و قبول است و نمی‌توان بین قانون ثبت و قانون مدنی یکی را انتخاب کرد. ضمن اینکه اساساً قانون ثبت هیج جا نگفته معامله با اسناد عادی بی‌اعتبار است و این موضوع در هیج جای قانون ثبت مدنظر نبوده است.
این حقوقدان و قاضی دیوان عالی کشور اضافه کرد: متاسفانه تمسک به اسناد عادی باعث شده که بخش زیادی از دغدغه و انرژی دادگستری معطوف به دعاوی ناشی از اسناد عادی شود و افراد براحتی با استناد به اسناد عادی می‌توانند حقوق دیگران را پایمال کنند.
وی تأکید کرد: برای برون رفت از این وضعیت چاره‌ای نیست جز اینکه قانونگذار صراحتاً شرط ترتب آثار قانونی بر معامله را ثبت رسمی آن بداند و دیر یا زود قانونگذار باید به این مسئله جامه عمل بپوشاند وگرنه به تدریج حجم مشکلات بیشتر می‌شود.
دکتر موسوی تصریح کرد: حداقلی‌ترین کار این است که قانونگذار اعلام کند اسناد عادی در دعاوی مقابل اسناد رسمی بی‌اعتبار هستند که البته بعید می‌دانم شورای نگهبان چنین مقرره‌ای را قبول کند.
این حقوقدان و قاضی دیوان عالی کشور با ایراد به شهادت به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا اظهار کرد: متاسفانه امروزه شهادت شهود در مقابل مجتمع‌های قضایی خرید و فروش می‌شود و مردم در پرونده‌ها گرفتار شهادت‌های دروغین و تصنعی می‌شوند.
وی تبصره یک طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را در حمایت از صاحبان اسناد رسمی خواند و گفت: نظام دادرسی ما ملتزم به نظام ادله قانونی است و در قانون ما اولاً دلایل احصا و ثانیاً ارزش اثباتی دلایل مشخص شده است و ارزش اثباتی اسناد رسمی بسیار بالاتر از اسناد عادی است.
این حقوقدان تأکید کرد: در مجموع چاره‌ای جز احترام به نظام ثبت معاملات نداریم و با این طرح و عزم قانونگذار به شرط انجام برخی اصلاحات موافق هستم.
محمدناصر دالوندی مدیرکل دفتر حقوقی و امور مجلس سازمان ثبت اسناد و املاک نیز در بخش دیگری از این نشست با انتقاد از تنظیم اسناد معاملات اموال غیرمنقول به صورت عادی در بنگاه‌های معاملات املاک که فاقد صلاحیت این کار هستند گفت: متاسفانه امروزه می‌بینیم که برخی قضات رأی به ابطال اسناد رسمی در برابر اسناد عادی می‌دهند و مقصر این قضیه قضات نیستند بلکه قانونگذار است که اجازه رسیدگی به اسناد رسمی را داده است.
این مقام مسئول در سازمان ثبت اسناد و املام کشور با اشاره به ماده یک طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول افزود: معتقدم ماده یک این طرح، تلاشی ستودنی از سوی قانونگذار برای جمع کردن کاغذ‌ها از دست مردم است.
به گفته وی ۱۵ درصد پرونده‌های محاکم حقوقی را دعاوی ناشی از اسناد عادی تشکیل می‌دهد و در حال حاضر ۱۰۰ هزار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه‌ها در دست بررسی و رسیدگی است و کسانی هم که سند رسمی دارند، امیدی به رأی دادگاه ندارند.
دکتر مهدی رشوند عضو هیات علمی دانشگاه علوم قضایی و خدمات اداری نیز در این نشست با بیان اینکه در عقود و معاملات در قانون ما اصل بر حاکمیت اراده افراد است گفت: برخی از حقوقدانان معتقدند اصل حاکمیت اراده در عصر حاضر برای جامعه مشکل ایجاد کرده و منجر به عدم شفافیت در معاملات و کلاهبرداری، پولشویی و ... شده است.
این حقوقدان ادامه داد: باید ببینیم قصد تامین چه مصلحتی را داریم و سپس ضمانت اجرای آن را شناسایی کنیم.
وی با بیان اینکه فق‌ها بسیار بر روی رضایی بودن بیع تأکید می‌کنند افزود: با این حال روایات بسیاری داریم که بر مداخله حاکم در مباحث مربوط به زمین دلالت و تأکید دارد و علت هم اهمیت زمین در نظام اقتصادی و اجتماعی یک کشور است.
این استاد دانشگاه تأکید کرد که ابتدا باید ابهامات خود را در حوزه سیاستگذاری رفع کنیم و سپس به دنبال برطرف کردن اشکالات در حوزه اجرا برویم.
دکتر رشوند با بیان اینکه ضمانت اجرا در معاملات با اسناد عادی باید بطلان سند عادی یا عدم قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث باشد گفت: باز گذاشتن دست قضات در اینکه به سند عادی رسیدگی کند یا نکند، مفسده‌انگیز است.
وی همچنین با اشاره به دو کلمه «عقود و معاملات» در ماده یک طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: در فقه کلمه معامله بسیار وسیع است و اگر معامله این قدر وسیع است چرا کلمه عقود را کنار آن بیاوریم؟ می‌توانیم بجای این دو کلمه، از قرارداد‌ها و ایقاعات استفاده کنیم. همچنین در این ماده، اجاره با قید دو سال آمده است که علت آن مشخص نیست. ضمن اینکه در این ماده مشخص نشده که فقط انعقاد را باید ثبت کرد یا انحلال را هم ثبت می‌کنیم.
ارسال نظرات