ناکارآمدی نسخه‌های دستوری در بازار اجاره/ دولت توان حمایت از ۹۶ درصد مستأجران را ندارد

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، طرح‌های دستوری دولت نه تنها گرهی از کار بازار اجاره نگشوده بلکه با نادیده گرفتن واقعیت‌های اقتصادی به بن‌بست معیشتی مستأجران دامن زده است. فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرگزاری دانشجو با انتقاد از عملکرد دستگاه‌های اجرایی اعلام کرد: دولت‌ها همواره ساده‌ترین راه یعنی دستور را انتخاب می‌کنند در حالی که بازار مسکن با بخشنامه و دستورالعمل کنترل نمی‌شود و تا زمانی که ریشه‌های اصلی تورم مسکن پابرجا باشد، هرگونه مصوبه جدید تنها به پیچیده‌تر شدن شرایط مستأجران منجر خواهد شد.

پیامدهای نبود نظام پایدار و فشار بر معیشت خانوارهای شهری

این کارشناس مسکن با اشاره به آثار مخرب نبود قوانین حمایتی بر زندگی مستأجران معتقد است که فقدان یک نظام پایدار و مدون برای تنظیم بازار اجاره‌بها، آسیب‌های جبران‌ناپذیری به اقتصاد خانواده‌ها وارد کرده است. وی گفت: نبود نظارت کافی بر قراردادها و خلأ قوانین شفاف در بخش رهن و اجاره باعث شده است قیمت‌ها بدون ضابطه افزایش یابند و کنترل بازار از دست نهادهای ناظر خارج شود که نتیجه آن کوچک‌تر شدن روزافزون سفره معیشتی مستأجران است.

ایلاتی رکود حاکم بر بازار خرید و فروش را محرک جدیدی برای افزایش فشار بر مستأجران دانست و افزود: مالکان به دلیل بن‌بست در بخش فروش سعی دارند انتظارات تورمی خود را از طریق بالا بردن بی‌رویه اجاره‌بها جبران کنند. این تغییر رفتار در بازار، سهم هزینه مسکن را در سبد معیشت خانوار به شکل نگران‌کننده‌ای افزایش داده و بسیاری از خانواده‌های ساکن در کلان‌شهرها را ناچار به مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها کرده است.

ناکارآمدی سقف‌های دستوری و چالش شفافیت اطلاعاتی

وی رویکرد تعیین دستوری سقف اجاره‌بها را سیاستی شکست‌خورده و بی‌نتیجه ارزیابی کرد که توان ایجاد توازن در بازار را ندارد. این کارشناس مسکن تصریح کرد: این نوع سیاست‌ها به دلیل نبود ابزارهای نظارتی دقیق و عدم شفافیت در لایه‌های پنهان معاملات، به راحتی توسط طرفین قرارداد دور زده می‌شوند و در غیاب بستر اطلاعاتی شفاف، تنها به رفتارهای سوداگرانه جدید و تضییع حقوق مستأجران ضعیف‌تر می‌انجامند.

ایلاتی با انتقاد از روند تکمیل سامانه املاک و اسکان اظهار داشت: این سامانه یک ابزار حیاتی است اما فعلاً از نبود ضمانت اجرایی کافی رنج می‌برد. وی تأکید کرد: تا زمانی که ارائه خدمات عمومی پایه مانند انشعابات به ثبت‌نام در این سامانه منوط نشود، مقاومت مالکان مانع از تکمیل این بانک اطلاعاتی خواهد بود و بدون داده‌های دقیق، هرگونه سیاست‌گذاری حمایتی یا مالیاتی در حد یک طرح روی کاغذ باقی می‌ماند.

احتکار مسکن توسط بانک‌ها و لزوم مالیات‌های بازدارنده

این کارشناس بازار مسکن ریشه اصلی فشار در بازار اجاره را کمبود عرضه دانست که بخش بزرگی از آن به احتکار مسکن توسط نهادهای حقوقی بازمی‌گردد. وی گفت: بانک‌ها با نگهداری املاک وسیع در ترازنامه‌های خود عملاً به یکی از بازیگران اصلی تورم مسکن تبدیل شده‌اند و این رفتار باعث خالی ماندن هزاران واحد مسکونی در کلان‌شهرها همزمان با کاهش چشمگیر ساخت‌وسازها شده است.

ایلاتی اجرای مؤثر مالیات بر خانه‌های خالی را یک ضرورت گریزناپذیر خواند و افزود: نرخ‌های فعلی مالیات به هیچ وجه بازدارنده نیستند و عدد مالیات باید به قدری افزایش یابد که نگهداری خانه خالی برای بانک‌ها و مالکان بزرگ فاقد صرفه اقتصادی باشد و آن‌ها را ناچار به عرضه ملک در بازار اجاره کند چرا که تنها راه افزایش سریع عرضه در کوتاه‌مدت فعال کردن همین واحدهای خالی است.

نقش مخرب مشاوران املاک و ضعف ابزارهای حمایتی

وی عملکرد برخی مشاوران املاک را در شرایط رکود بازار از عوامل اصلی تحریک قیمت‌ها در بخش اجاره معرفی کرد. این کارشناس مسکن توضیح داد: بسیاری از بنگاه‌های املاک با کاهش معاملات خرید و فروش سعی می‌کنند درآمد خود را از طریق بالا بردن اجاره‌بها و دریافت کمیسیون‌های بیشتر تأمین کنند که نظارت جدی اتحادیه‌ها و ترویج سامانه‌هایی مانند خودنویس می‌تواند دست واسطه‌ها را از قیمت‌سازی‌های کاذب کوتاه کند.

ایلاتی ابزارهای حمایتی دولت مانند وام ودیعه مسکن را بسیار ضعیف و تأثیر آن‌ها را نزدیک به صفر توصیف کرد و گفت: بانک‌ها در پرداخت تسهیلات سخت‌گیری‌های شدیدی اعمال می‌کنند و این وام‌ها در بهترین حالت تنها به چهار درصد از جمعیت ۱۲ میلیون خانواده مستأجر می‌رسد که نشان می‌دهد دولت عملاً برنامه‌ای برای حمایت از ۹۶ درصد مابقی جامعه هدف خود در بازار اجاره ندارد.

راهکارهای جامع برای ساماندهی و ثبات بازار

وی توصیه کرد که برای برون‌رفت از وضعیت فعلی باید مجموعه‌ای از سیاست‌های تشویقی جایگزین دستورهای بی‌اثر قیمتی شود. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: ایجاد انگیزه‌های مالیاتی برای مالکان جهت بستن قراردادهای بلندمدت دو یا چند ساله می‌تواند ثبات بیشتری به بازار ببخشد، امنیت روانی مستأجران را تأمین کند و از هزینه‌های تحمیلی جابه‌جایی‌های سالانه بکاهد.

ایلاتی در پایان ساماندهی این بازار را مستلزم ترکیبی از عرضه‌سازی هدفمند با اولویت خانه‌های خالی و نظارت هوشمند بر ذینفعان دانست و گفت: تا زمانی که شفافیت اطلاعاتی کامل نشود و بانک‌ها به عنوان محتکران بزرگ از بازار مسکن خارج نشوند، قیمت‌ها به روند صعودی خود ادامه می‌دهند و اقتصاد مسکن به جای وعده‌های بی‌پشتوانه به جراحی در بخش مالیات‌های بازدارنده نیاز دارد