بازار اجاره تهران تغییر مسیر داد؛ اجاره‌بها ۴۲ درصد بالا رفت

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو، بررسی‌های بازار مسکن تهران نشان می‌دهد اجاره‌بهای پیشنهادی در شهریورماه نسبت به مرداد ۵.۴ درصد افزایش داشته و به میانگین ۶۴۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.

رشد نقطه‌به‌نقطه نیز به ۴۲ درصد رسیده؛ یعنی میانگین اجاره پیشنهادی در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته ۴۲ درصد بیشتر شده است. این رقم در حالی ثبت شده که در ماه‌های قبل، رشد نقطه‌ای اجاره‌بها در محدوده حدود ۳۵ درصد قرار داشت.

در بازار معاملات قطعی نیز میانگین اجاره‌بها با رشد ماهانه ۴ درصدی به ۵۲۲ هزار تومان در هر مترمربع رسیده است. بنابراین میان نرخ‌های پیشنهادی موجران و ارقام نهایی قراردادها همچنان فاصله وجود دارد.

چهار نشانه پشت تغییر مسیر بازار

افزایش سرعت رشد اجاره‌بها یک اتفاق تک‌علتی نیست و چند متغیر همزمان در حال اثرگذاری بر این بازار هستند.

نخست، رشد قیمت مسکن است. اجاره‌بها در بلندمدت ارتباط مستقیمی با ارزش ملک دارد و افزایش قیمت مسکن می‌تواند با فاصله زمانی خود را در نرخ‌های اجاره نشان دهد.

دومین عامل، تورم عمومی است. وقتی هزینه نگهداری، تعمیرات و سایر مخارج خانوار و مالکان افزایش پیدا می‌کند، بازار اجاره نیز از این فشار هزینه‌ای جدا نمی‌ماند.

نشانه سوم به فاصله میان تورم اجاره و تورم عمومی مربوط می‌شود. نسبت تورم اجاره به تورم عمومی حدود ۰.۵ گزارش شده، در حالی که میانگین تاریخی این نسبت ۱.۳ بوده است. این فاصله از نگاه تحلیلگران می‌تواند به معنای وجود ظرفیت افزایش اجاره در ادامه مسیر باشد.

چهارمین نشانه نیز به بازدهی اجاره‌داری مربوط می‌شود. نرخ عایدی اجاره مسکن در تهران حدود ۳.۵ درصد اعلام شده، در حالی که میانگین تاریخی آن ۵.۵ درصد بوده است. پایین‌تر بودن این بازدهی می‌تواند یکی از عوامل فشار برای افزایش اجاره‌بها باشد.

شهریور و موج جابه‌جایی مستاجران

شهریورماه از مهم‌ترین مقاطع جابه‌جایی مستاجران است. نزدیک شدن به آغاز سال تحصیلی باعث می‌شود بخشی از خانوارها در همین مقطع قراردادهای خود را تمدید یا برای یافتن خانه جدید وارد بازار شوند.

همین افزایش تقاضای فصلی می‌تواند به رشد ماهانه اجاره‌بها در شهریور کمک کرده باشد؛ با این حال، داده‌ها نشان می‌دهد تغییرات بازار تنها به عامل فصلی محدود نیست.

برای نمونه، اجاره‌بها در مناطق ۹ تا ۲۰ تهران در شهریورماه ۴.۵ درصد نسبت به مرداد افزایش داشته که پایین‌تر از رشد ۵.۴ درصدی کل شهر تهران است.

وقتی اجاره بالا می‌رود، مستاجر چه می‌کند؟

مسئله اصلی در سمت دیگر بازار، قدرت پرداخت خانوار است. محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به همین محدودیت معتقد است رشد اجاره‌بها با سقف توان پرداخت خانوارها مواجه است. به بیان دیگر، موجر می‌تواند نرخ پیشنهادی را افزایش دهد، اما مستأجر الزاما توان پذیرش هر رقمی را ندارد.

نتیجه این محدودیت می‌تواند در رفتار خانوارها دیده شود؛ بخشی از مستأجران در برابر افزایش اجاره، به جای پذیرش هزینه بالاتر، سراغ واحدهای کوچک‌تر، ارزان‌تر یا مناطق کم‌هزینه‌تر می‌روند.

این یعنی فشار بازار اجاره فقط در رقم قرارداد ظاهر نمی‌شود. برای خانواری که درآمدش همپای اجاره افزایش پیدا نکرده، گرانی مسکن می‌تواند به کاهش متراژ، تغییر محله یا حتی فاصله گرفتن از محدوده مطلوب زندگی منجر شود.

اجاره هنوز با سقف توان خانوار روبه‌روست

میثم هاشم‌خانی، تحلیلگر اقتصادی، نیز با اشاره به محدودیت قدرت خرید خانوارها معتقد است رشد اجاره‌بها همچنان تحت تاثیر توان پرداخت مستاجران قرار دارد.

در چنین شرایطی، افزایش اجاره الزاما به معنای آن نیست که تمام مستأجران نرخ‌های جدید را می‌پذیرند. بازار می‌تواند به جای افزایش نامحدود قیمت، از مسیر تغییر انتخاب خانوار واکنش نشان دهد؛ یعنی متراژ کمتر، محله ارزان‌تر یا جابه‌جایی به مناطق دورتر.

از همین زاویه، آمار رشد ۴۲ درصدی اجاره‌بها تنها یک عدد در بازار مسکن نیست؛ این رقم می‌تواند بخشی از تغییر کیفیت و محل سکونت خانوارها را نیز توضیح دهد.

بازار اجاره بین گرانی و توان پرداخت گیر کرده است

داده‌های شهریورماه یک تصویر دوگانه از بازار اجاره تهران ارائه می‌کند؛ از یک طرف، اجاره‌بهای پیشنهادی با رشد سالانه ۴۲ درصدی و افزایش ماهانه ۵.۴ درصدی دوباره شتاب گرفته و از طرف دیگر، توان پرداخت مستأجران سقفی برای ادامه این روند ایجاد می‌کند.

رشد قیمت مسکن، تورم عمومی، پایین بودن بازدهی اجاره‌داری نسبت به میانگین تاریخی و اثر فصل جابه‌جایی، چهار نشانه مهم پشت تغییر رفتار بازار هستند. اما در نهایت، سمت تقاضا تعیین می‌کند این افزایش قیمت تا کجا می‌تواند ادامه پیدا کند.

اگر درآمد خانوار با سرعت رشد اجاره همراه نشود، واکنش بازار لزوماً فقط در قالب عقب‌نشینی قیمت دیده نخواهد شد؛ ممکن است مستاجران خود را با کاهش متراژ، تغییر محله یا انتخاب گزینه‌های ارزان‌تر با شرایط جدید بازار تطبیق دهند.