گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، در سال‌های اخیر، اسناد غیر رسمی به یکی از ابزارهای کلاهبرداری، پولشویی و رشوه تبدیل شده است. حجم زیادی از پرونده‌هایی که در قوه قضائیه از طریق اسناد غیر رسمی ایجاد میشود، با موضوعات الزام به تنظیم سند ملک، اثبات مالکیت ملک و ابطال سند رسمی ملک است که این نشان از سلب حقوق مالکیت افراد به واسطه وجود اسناد غیررسمی دارد.
براساس گزارش‌های بین‌المللی، شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت یکی از مهمترین معیارهای ارزیابی محیط کسب و کار در سطح ملی است که صیانت از مالکیت اموال غیرمنقول یا به عبارت دیگر قابل اعتماد بودن نظام ثبت مالکیت در کشور را نشان میدهد.
در آخرین گزارش شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI)، امتیاز ایران در شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت در سال2020 معادل 4.25 تعیین‌شده و رتبه ایران بین 130کشور جهان 113 است، البته ایران در سال 2019 در رتبه 103 جهان قرار داشت. شاخص حقوق مالکیت، موضوعی است که حتی بر روند سرمایه‌گذاری خارجی نیز اثرگذار است؛ چراکه سرمایه‌گذاران خارجی قبل از اینکه به کشوری وارد شوند، براساس شاخص‌های بین‌المللی اعتبار کشورها را می‌سنجند که یکی از مهمترین آنها، موضوع حقوق مالکیت است.
در جهت بهبود شرایط حقوق مالکیت در کشور، در تاریخ 6 تیر 1400 طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با هدف کاهش اعتبار اسناد غیررسمی و قولنامهها به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و بعد از اجرایی شدن این طرح، معاملاتی که به وسیله اسناد غیررسمی انجام شوند فاقد اعتبار و ارزش خواهند بود.
حذف اعتبار اسناد غیررسمی گرچه موضوع مهمی است اما در طرح فعلی که هم اکنون در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس در حال بررسی است، مشکلاتی وجود دارد که در صورت عدم برطرف شدن آنها، نه تنها این طرح به اهداف خود نمیرسد بلکه میتواند زمینه را برای مشکلات بزرگتر نیز فراهم سازد. یکی از مشکلاتی که این طرح رقم خواهد زد، در رابطه با مالکیت اراضی خرد کشاورزی است که در ادامه به آن پرداخته می شود.
فقدان سازوکار مناسب جهت ثبت سند رسمی زمینهای کشاورزی
مالکان زمینهای کشاورزی خرد، از جمله افرادی هستند که این طرح به آنها توجه نمیکند. بنابر قانون جلوگیری از خرد شدن زمینهای کشاورزی مصوب سال 1385، برای 80 درصد زمینهای کشاورزی که خرد محسوب میشوند، سند رسمی صادر نخواهد شد. این بدان معناست که اگر طرح فعلی الزام به ثبت رسمی تصویب و اجرا شود، به دلیل اینکه در این طرح، سازوکار مشخصی برای صاحبان اراضی خرد کشاورزی در نظر گرفته نشده است، مجددا این دسته از افراد نمیتوانند برای املاک خود سند دریافت کنند.
از طرف دیگر، در ماده 1 این طرح، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مکلف است که تا يك سال بعد از تاريخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهاي مالكيت اموال غيرمنقول ايجاد کند تا افراد، مستندات مربوط به املاکی را که تا قبل از راهاندازي سامانه مذكور معامله شدند و فاقد سند رسمي هستند، در آن درج کنند. بعد از درج اسناد مربوطه در سامانه ثبت ادعای مالکیت، افراد طبق روشهایی که در ماده 10 طرح بیان شده تا دو سال فرصت دارند تا با مراجعه به دستگاههای مربوطه، اقدام به دریافت سند رسمی کنند.
در ماده 1 طرح صراحتا بیان شده که اگر افراد تا دو سال بعد از راهاندازی سامانه ثبت ادعای مالکیت، مدارک مربوط به هر ملکی که نسبت به آن ادعای مالکیت دارند را در این سامانه درج نکنند یا نسبت به دریافت سند طبق روشهای ماده 10 اقدام نکنند، از این رو مالکیت آنها باطل شده و مورد قبول نیست.
همانطور که گفته شد، قانون جلوگیری از خردشدن زمینهای کشاورزی اجازه داشتن سند رسمی را به صاحبان زمینهای کشاورزی خرد نمیدهد. بنابراین، حتی اگر صاحبان اراضی خرد ادعای مالکیت خود را در سامانه ثبت ادعای مالکیت نیز درج کنند، سازوکار رسیدگی به این ادعا در طرح مشخص نشده است. از این رو، نه تنها امکان معامله از صاحبان اراضی خرد کشاورزی سلب میشود، بلکه بعد از عدم توانایی در دریافت سند رسمی طی مدت مذکور، مالکیت آنها نیز باطل خواهد شد.
البته در این طرح پیشنهاد شده است که صاحبان اراضی خرد کشاورزی به صورت مشاعی و مشترک، اقدام به دریافت سند رسمی کنند که این راه حل نیز میتواند عامل ایجاد نزاع و درگیری بین مردم شود.
در همین رابطه پرویز اوسطی؛ نائب رئیس کمیسیون کشاورزی و نماینده مردم قروه و دهکلان در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو، در رابطه با طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: در این طرح مشخص نشده افرادی که به صورت قانونی نمیتوانند برای املاک خود سند دریافت کنند، چه تکلیفی دارند و همچنین اجازه انجام معامله هم به آنها داده نمیشود. برای مثال کشاورزانی که زمینهای خرد دارند، نمیتوانند برای زمینهایشان سند رسمی بگیرند. بنابراین اگر این طرح بدون اصلاح این موارد بخواهد تصویب بشود، در آینده مشکلاتی ایجاد خواهد شد که باید جلوی ایجاد این مشکلات هماکنون گرفته شده و طرح اصلاح شود.
لزوم اصلاح طرح الزام به ثبت جهت دستیابی به اهداف آن
در صورت عدم اصلاح اشکالات مطرح شده، هدف این طرح که کاهش اعتبار اسناد رسمی جهت به رسمیت شناختن مالکیت افراد است با شکست مواجه خواهد شد. بنابراین، لازم است تا نمایندگان مجلس نسبت به بررسی این طرح با دقت بیشتری عمل کنند و موانع و ضعفهای این طرح را برطرف کنند. در غیر این صورت، با تصویب این طرح، شاهد افزایش نارضایتیهای اجتماعی خواهیم بود که در انتها منجر به شکست خوردن طرح میشود.