زنگ خطر کلاهبرداری‌های ملکی در سایه نا آگاهی / وقتی قانون به استان‌ها نرسیده

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، پرونده‌های اخیر کلاهبرداری در حوزه املاک، بار دیگر توجه افکار عمومی را به یکی از آسیب‌پذیرترین بخش‌های اقتصاد کشور جلب کرده است؛ جایی که نبود شفافیت، ضعف در ثبت رسمی معاملات و ناآگاهی برخی شهروندان، بستر مناسبی برای سوءاستفاده سودجویان فراهم کرده است.

در یکی از این پرونده‌ها، فرمانده انتظامی ویژه و دریابانی کیش از دستگیری متهمی خبر داد که با شگرد «معامله معارض» اقدام به کلاهبرداری ۱۰ هزار میلیارد ریالی کرده بود. به گفته وی، این متهم پس از فرار از جزیره کیش، در یکی از استان‌های شمالی کشور شناسایی و دستگیر شد و تاکنون بیش از ۴۰ نفر به عنوان شاکی در این پرونده ثبت شده‌اند. این مقام انتظامی تأکید کرده است که متهم با سوءاستفاده از اسناد و انجام معاملات متعارض، حقوق خریداران و مالکان را تضییع کرده است.

در پرونده‌ای دیگر، در استان کرمان نیز یک متهم متواری که با ادعای مالکیت و تصرف غیرقانونی اراضی اقدام به فروش مال غیر کرده بود، دستگیر شد. طبق اعلام پلیس، این فرد با محکومیت مالی بالغ بر ۴۰۰ میلیارد ریال در چند استان تحت تعقیب بوده و در نهایت در کرمان شناسایی و بازداشت شده است.

این دو نمونه، تنها گوشه‌ای از واقعیت گسترده‌ای است که نشان می‌دهد جرایم مرتبط با اموال غیرمنقول همچنان در حال وقوع است؛ آن هم در شرایطی که قانون‌گذار با تصویب قوانین جدید، تلاش کرده مسیر این تخلفات را مسدود کند.

 قانون هست، اما مردم چقدر می‌دانند؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف پایان دادن به معاملات غیررسمی، کاهش دعاوی حقوقی و جلوگیری از کلاهبرداری‌های ملکی تصویب شد. بر اساس این قانون، تمامی معاملات مربوط به املاک باید در بستر رسمی و از طریق سامانه‌های مشخص ثبت شوند تا از بروز اختلافات و سوءاستفاده‌ها جلوگیری شود.

با این حال، آنچه در عمل مشاهده می‌شود، فاصله قابل توجهی میان قانون و آگاهی عمومی است، بسیاری از شهروندان، به‌ویژه در شهر‌های کوچک یا مناطق کمتر برخوردار، هنوز با الزامات این قانون آشنا نیستند و همچنان به شیوه‌های سنتی و غیررسمی معامله می‌کنند، شیوه‌هایی که دقیقاً بستر اصلی وقوع جرایمی مانند معامله معارض و فروش مال غیر است.

سامانه‌هایی مانند «کاتب» و «ساغر» با هدف ایجاد شفافیت، ثبت دقیق اطلاعات مالکیت و جلوگیری از جعل اسناد راه‌اندازی شده‌اند، اما به نظر می‌رسد اطلاع‌رسانی درباره نحوه استفاده و اهمیت این سامانه‌ها به اندازه کافی صورت نگرفته است. در نتیجه، بخشی از جامعه همچنان خارج از این چرخه شفاف عمل می‌کند.

معامله معارض؛ نتیجه مستقیم نبود ثبت رسمی

معامله معارض، یکی از شایع‌ترین جرایم در حوزه املاک است که دقیقاً در خلأ ثبت رسمی و شفافیت شکل می‌گیرد، در این نوع کلاهبرداری، یک ملک به چند نفر فروخته می‌شود یا فروشنده با ارائه اسناد متفاوت، خریداران را فریب می‌دهد.

پرونده کیش نمونه‌ای روشن از این نوع جرم است؛ جایی که متهم با سوءاستفاده از اسناد و انجام معاملات متعارض، توانسته بود مبالغ کلانی را از خریداران دریافت کند، اگر تمامی این معاملات در چارچوب سامانه‌های رسمی ثبت می‌شد، امکان وقوع چنین تخلفی تا حد زیادی کاهش می‌یافت.

در واقع، یکی از اهداف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، جلوگیری از همین نوع جرایم است، ثبت معاملات در سامانه‌های رسمی، باعث می‌شود هرگونه نقل و انتقال به‌صورت شفاف قابل ردیابی باشد و امکان فروش یک ملک به چند نفر عملاً از بین برود، با این حال، تا زمانی که بخشی از معاملات خارج از این چارچوب انجام شود، همچنان شاهد تکرار چنین پرونده‌هایی خواهیم بود.

خطر از دست رفتن مالکیت؛ هشدار ماده ۱۰ قانون

 یکی از مهم‌ترین بخش‌های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ماده ۱۰ آن است؛ ماده‌ای که به‌طور مستقیم به موضوع ثبت مالکیت می‌پردازد و پیامد‌های عدم ثبت را یادآور می‌شود، بر اساس این ماده، افرادی که اموال غیرمنقول خود را در مهلت‌های مقرر ثبت نکنند، ممکن است با مشکلات جدی در اثبات مالکیت مواجه شوند، به بیان ساده‌تر، در صورت بروز اختلاف، اسناد غیررسمی یا ثبت‌نشده ممکن است از اعتبار کافی برخوردار نباشند و این موضوع می‌تواند حتی به از دست رفتن حقوق مالکانه افراد منجر شود.

این هشدار، زمانی جدی‌تر می‌شود که بدانیم بسیاری از شهروندان هنوز نسبت به چنین الزامی آگاهی کافی ندارند، در نتیجه، ممکن است بدون اطلاع از پیامد‌های قانونی، از ثبت رسمی املاک خود خودداری کنند و در آینده با چالش‌های حقوقی پیچیده‌ای مواجه شوند؛ پرونده‌های اخیر نشان می‌دهد که نبود ثبت رسمی، نه‌تنها زمینه‌ساز کلاهبرداری است، بلکه می‌تواند حقوق قانونی مالکان واقعی را نیز به خطر بیندازد.

افزایش پرونده‌های کلاهبرداری ملکی، از کیش تا کرمان، نشان‌دهنده یک واقعیت مهم است، قانون به‌تنهایی کافی نیست. آنچه می‌تواند از وقوع این جرایم جلوگیری کند، ترکیبی از اجرای دقیق قانون و اطلاع‌رسانی گسترده به مردم است.

اگرچه پلیس و دستگاه قضایی با قاطعیت با مجرمان اقتصادی برخورد می‌کنند، اما پیشگیری از وقوع جرم، نیازمند آگاهی عمومی است، شهروندان باید بدانند که انجام معاملات ملکی خارج از چارچوب‌های رسمی، ریسک بالایی دارد و می‌تواند منجر به از دست رفتن سرمایه‌های آنان شود.

در نهایت، به نظر می‌رسد مهم‌ترین حلقه مفقوده در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اطلاع‌رسانی مؤثر و آموزش عمومی است؛ موضوعی که اگر جدی گرفته نشود، همچنان شاهد تکرار پرونده‌هایی خواهیم بود که هزینه آن را مردم می‌پردازند.