وضعیت نابسامان مسکن و رکودی که دست از سر مردم بر نمی‌دارد

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، روزنامه اصلاح‌طلب جهان صنعت درباره بازار اجاره‌بها گزارش داده است:‌ نمودار تغییر قیمت مسکن طی سه ماهه تابستان روندی متعادل را سپری کرده و با فرود دوباره قیمت‌ها وارد پاییز شده است. بازار مسکن در تابستان امسال اگرچه شرایط پرتلاطمی را تجربه نکرد اما نسبت به مدت مشابه سال قبل رونق بیشتری داشت. با وجود رونق نسبی بازار در مرداد‌ماه که اوج معاملات تابستانی در آن رخ می‌دهد، معاملات مسکن در شهریور با کاهش ۱۸ درصدی مواجه شد.

کارشناسان معتقدند بخشی از این کاهش به دلیل آغاز فصل مدارس و کاهش تمایل مخاطبان مسکن به حضور در بازار است. کاهش نرخ سود بانکی و رکود طولانی‌مدت نیز از عوامل دیگری بودند که عرف 50 ساله نسبت ودیعه به اجاره را دگرگون کردند. با وجود اینکه برای سال‌ها به ازای هر یک میلیون تومان ودیعه 30 هزار تومان اجاره دریافت می‌شد این فرمول در برخی موارد تا 40 هزار تومان هم افزایش پیدا کرد. این تحول مهم در شرایطی رخ داد که قیمت مسکن طی این مدت تغییر ملموسی نداشت و در عوض افزایش اجاره‌بها فراتر از انتظار مخاطبان بازار مسکن بود.

بر اساس گزارشی که بانک مرکزی از نیمه نخست سال ارائه کرده،‌ در این مدت تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 2/83 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 7/14 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر‌مربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 8/41 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 7/3 درصد افزایش نشان می‌دهد.

افزایش 7/3 درصدی قیمت مسکن در حالی رخ می‌دهد که افزایش اجاره‌بها طی این مدت بیش از افزایش قیمت بوده است. در شهریور‌ماه سال ۱۳۹۵ متوسط قیمت یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 7/42 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل 6/0 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 3/2 درصد افزایش نشان می‌دهد. این در حالی است که در همین ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7/9 و 3/9 درصد رشد نشان می‌دهد.

آمارهای رسمی از وضعیت بازار مسکن کشور نشان می‌دهد دولت توانسته تا حدودی در توقف افزایش قیمت افسار‌گسیخته جلوگیری کند اما در کنترل رکود تورمی بخش اجاری دستاورد مطلوبی حاصل نشده است. در حال حاضر بیش از 117 هزار واحد مسکن مهر بدون متقاضی در کل کشور و بیش از 300 هزار خانه خالی در تهران وجود دارد. با وجود اینکه این تعداد از واحدهای مسکونی آماده عرضه به بازار هستند به دلایل مختلفی از جمله کمبود امکانات زیرساختی، اشتباه در مکان‌یابی و قیمت بالا بدون متقاضی مانده‌اند و همین مساله تقاضا را به سمت اجاره مسکن سرازیر کرده است.

اگرچه به دلیل رکودی که طی سال‌های گذشته ادامه داشته است از تعداد خانه‌های خالی کاسته شده اما همچنان فشار تقاضا روی خانه‌های اجاری است و بازار آن را داغ‌تر از بخش فروش نگه داشته است. بازار مسکن که به‌طور مستقیم تحت‌تاثیر تقاضای مردم قرار دارد نیز به واسطه همین فشار با افزایش اجاره‌بها در شرایط رکودی مواجه شده است.

در حال حاضر سرمایه‌گذاران موثر در بازار مسکن مانند انبوه‌سازان رغبت چندانی برای حضور در بازار ندارند. این بی‌میلی حتی زمانی که دولت تسهیلات خاصی مانند زمین رایگان در بافت فرسوده و تضمین بانکی برای مسکن قسطی ارائه کرده است نیز ادامه داشته است. بر همین اساس سرمایه‌گذاران جدید وارد بازار نمی‌شوند و از سوی دیگر برخی سرمایه‌گذاران که از فروش واحد مسکونی خود با حداقل سود هم نا‌امید شده‌اند وارد بازار اجاره می‌شوند.

با وجود اینکه افزایش نرخ اجاره‌بها متناسب با تورم پیش رفته است اما به نظر با تداوم عرضه خانه‌های راکد به بازار اجاره و عدم تحول در بخش ساخت‌و‌ساز جدید ممکن است این افزایش از تورم هم بالاتر رود. از سوی دیگر با نزدیک شدن به ایام انتخابات ریاست‌جمهوری بازار مسکن در رکود فرو خواهد رفت و در صورت تداوم رکود بازار اجاره برای افزایش قیمت‌ها مستعد خواهد بود. بر اساس روال سال‌های اخیر در بازه چند ماه قبل و بعد از انتخابات که اقتصاد ایران به رکود فرو می‌رود بخش مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست.

در حال حاضر با ورود به فصل پاییز اجاره‌بها نسبت به تابستان متعادل‌تر شده اما انتخاب‌های مستاجران نیز به دلیل کاهش عرضه محدودتر شده است. وزارت راه‌و‌شهرسازی امیدوار است با حرکت همزمان اجاره‌بها و نرخ تورم، بدون افزایش جهشی در قیمت‌ها بازار مسکن را وارد دوره رونق کند. با توجه به اینکه بازار مسکن طی ماه‌های آینده ناگزیر درگیر تحولات انتخاباتی خواهد شد سیاست‌های کنترلی دولت با مانع بزرگی مواجه خواهد بود.