بیانی ساده از کاداستر

گروه دانشگاه خبرگزاری دانشجو- زهرا گروسی؛* از قرن‌ها پیش به منظور حفظ محیط و محدوده‌ای بنام ملک که مردم در قالب یکسری مقررات و محدودیت‌ها در آن زندگی یا کار می‌کنند، روش‌ها و شگرد‌های مختلفی بکار گرفته شده است. مهمترین دستاورد بشر در حال حاضر که می‌تواند جایگزین تلاش‌های سابق در این خصوص شود، کاداستر است. در این یادداشت ضمن تعریفی مختصر از کاداستر و تاثیرات مفید آن از نقطه نظر اقتصادی، زیست محیطی و.. به بیان تفاوت نقشه بردار با نقشه بردار کاداسترو درنتیجه، لزوم وجود رشته کاداستر از گرایش نقشه برداری مورد بررسی قرار می‌گیرد.

برای این امر تعریفی از مفهوم کاداستر ضروری می‌باشد. کاداستر چیست؟ به ساده‌ترین بیان تلفیقی است از دو نوع اطلاعات مکانی و توصیفی است که اطلاعات مکانی در قالب نقشه‌های دقیق با مقیاس‌های متناسب  و اطلاعات توصیفی در قالب بانک‌های اطلاعاتی شامل اطلاعات مالکیت، قیمت، کاربری و دیگر مشخصات فیزیکی (عمر بناو..) است که در یک سیستم یکپارچه اطلاعاتی جمع آوری و به روزرسانی می‌شود. به طور کلی کاداستر، نقشه برداری ثبتی است، یعنی نقشه برداری که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرز‌های آن سند مالکیت صادر کرد.

برای روشن شدن موضوع به صورت مختصر تعریفی از نقشه؛ کاداستر و سپس اختلاف آن‌ها بیان می‌کینم. نقشه اراضی و املاک دارای ویژگی‌هایی است که یکی از این خصوصیات مقیاس نقشه است. منظور از مقیاس نقشه اراضی و باغات و…این است که عین آن‌ها در طبیعت وجود دارد، ولی به میزان یعنی (مقیاس) کوچک شده است. از ویژگی‌های دیگر نقشه داشتن شکل هندسی است. در گذشته برای تثبیت موقعیت اراضی و املاک و مشخص بودن محدوده هر ملک در تعریف حدود آن در عوارض موجود در طبیعت مانند رودخانه و جاده و… استفاده می‌شد علاوه بر آن برای مشخص شدن حدود و ثغور از نقاط ثابت مصنوعی که ایجاد می‌کردند، بهره برداری می‌شد که به آن میله گذاری گفته می‌شد. با گذشت سال‌ها؛ افزایش ارزش اراضی و تغییر اراضی طبیعی بر اثر فرسایش و عدم به دست آمدن میله‌های منصوبه، موجب بروز اختلافات ملکی شدند. اما نقشه‌های کاداسترپیشرفته‌ترین این نقشه‌ها است که با تثبیت نقاط ثابت بر اساس طول و عرض جغرافیایی غیرقابل تغییر است و وضعیت هر نقطه از خاک پهناور کشورمان با مراجعه به آن مشخص می‌شود و از بروز اختلافات پیشگیری می‌کند و مانع از زمین خواری شود.

هدف اصلی از نقشه‌های کاداستر کسب نوعی درامد برای دولت می‌باشد. در حقیقت نوعی پرداخت عادلانه مالیات می‌باشد. از دیگر اهداف کاداستر می‌توان به تثبیت مالکیت اشاره کرد؛ به این صورت که با ثبت دقیق اطلاعات املاک و اشخاص مختلف و بایگانی و نگهداری این اطلاعات، مالکیت افراد حفظ شود. برای تهیه نقشه کاداستر به دو طریق می‌توان عمل کرد، یکی زمینی که مقرون به صرفه نیست و دیگری به صورت هوایی که این روش مطلوب است که باید با پرواز عکسی بر اساس مقیاس مورد نظر تهیه کرد و سپس عکس‌ها دارای ابهاماتی مانند سایه‌ها که متخصصین با مراجعه به محل نسبت به شفاف سازی اقدام می‌کنند و سپس در بخش فتوگراتمری تبدیل به نقشه می‌شود و در نهایت اطلاعات توصیفی به آن الحاق می‌شود. از جمله کاربرد‌های نقشه‌های کاداستر این است که با استفاده از آن‌ها می‌توان اطلاعات جامع و کاملی از املاک و اراضی تهیه کرد تا به کمک آن حدود قلمرو و همچنین موقعیت و ارزش آن ملک را مشخص نمود، بروز دعوا‌ها و مشکلات در خصوص املاک را کاهش و از انجام کلاهبرداری و زمین خواری جلوگیری می‌شود.

کاداستر به طورکلی به سه دسته تقسیم میشود: حقوقی (از این نوع کاداستر بیشتر برای پشتیبانی سیستم ثبت زمین و املاک و تثبیت حقوق مالکیت استفاده می‌شود) کاداسترمالی (فعالیت این کاداستر به عنوان ابزار اطلاعاتی در حوزه معاملات و مالیات املاک و مستغلات است) کاداسترجامع یا چندمنظوره (در کاداستر جامع علاوه بر اطلاعات کاداستر حقوقی و مالی دیگر اطلاعات متعلق به موقعیت و داده مکانی مورد نظر ذخیره و به‌روز‌رسانی می‌گردد). اجرای کاداستر جامع مزایایی از جمله: کاهش پرونده‌های زمین خواری، کاهش پرونده‌های ورودی به قوه قضائیه، کنترل قیمت زمین و مسکن، سیاست گذاری و برنامه ریزی کلان و مدیریت شهری را در پی خواهد داشت. البته همه این موارد از کارکرد‌های حداقلی کاداستر است و در صورت تحقق کاداستر مالی و جامع به عنوان ابزار برنامه ریزی کلان در اقتصاد مسکن، مدیریت شهری و آمایش سرزمین ثمرات زیادی را به همراه خواهد داشت.

نقشه برداری زمینی و کاداستر از زیر شاخه‌های ژئوماتیک می‌باشند. نقشه برداری از زمین؛ تکنیک، حرفه، هنر و علم تعیین موقعیت‌های زمینی یا سه بعدی نقاط و فواصل و زوایای بین آن‌ها است. این نقاط معمولاً در سطح زمین قرار دارند و اغلب از آن‌ها برای تعیین نقشه‌ها و مرز‌ها برای مالکیت، مکان‌هایی مانند گوشه‌های ساختمان یا محل سطح ویژگی‌های زیرزمینی یا اهداف دیگر استفاده می‌شود. معمولا عملیات نقشه برداری شامل دو مرحله برداشت یا اندازهگیری و محاسبه و ارائه نتایج کار است. در مرحله اندازه گیری، از وسایل و دستگاه‌ها و نیز روش‌های مختلفی استفاده می‌شود تا داده‌های لازم برای مرحله دوم بدست آید.

نقشه برداری یکی از قدیمی‌ترین فن‌های مورد استفاده بشر بوده و از آن برای تعیین حدود اراضی استفاده می‌کرده اند. در حال حاضر ارزش بالای زمین‌ها در شهر‌های بزرگ باعث شده است در تهیه حدود املاک دقت بالایی را به کار ببرند و این دقت بالا لازمه اش تهیه نقشه‌های بزرگ مقیاس است. این نوع نقشه برداری که باعث تهیه نقشه‌های بزرگ مقیاس می‌شود را نقشه برداری ثبتی یا کاداستر گویند. نقشه برداری کاداستر زیرمجموعه کاداستر و نقشه برداری است که در ایجاد و استقرار مجدد مرز‌های املاک و مستغلات تخصص دارد. اگر اشتباهاتی در مرز‌های کاداستر انجام شود، هزینه‌های مرتبط با تاخیر پروژه می‌تواند نجومی باشد. یک نقشه بردار کاداستر باید از اصول اندازه گیری مکانی نقشه برداری عمومی و اصول قانونی مانند احترام به عناوین همسایه استفاده کند.

تهیه نقشه کاداستر در ایران به دلیل بالا بودن قیمت اراضی و املاک و بافت قدیمی بسیار مشکل است و نیاز به دقت لازم از جمله نقشه‌های یک پانصدم دارد. باید توجه داشت نقشه‌های کاداستر فقط مختص استفاده حقوقی نیست بلکه کشور‌های صنعتی در تمام امور از جمله عمرانی سیاسی اقتصادی و.. از این نقشه‌ها بهره برداری می کنند.

 

تنوع وظائف فنی و اجرائی و فعالیت‌های مختلفی که در عملیات کاداستر انجام می‌گیرد تخصیص رشته‌های مختلف در سطوح اموزشی و تجربی را ضروری می‌سازد. درحالی که درحال حاضردر هیچ یک از دانشگاه‌های کشوررشته‌ای تحت عنوان کاداستر وجود ندارد و. به رغم نیاز مبرم کشور به علوم و فناوری‌های کاداستر، تنها چند واحد درسی آن هم به صورت پراکنده در دوره‌های تحصیلی دانشگاهی جاری در کشورمان در رشته‌هایی نظیر کارشناسی نقشه برداری وجود دارد که جوابگوی نیاز‌های کشور علی الخصوص در سازمان ثبت نبوده و گسترش اجرای کاداستر و بکارگیری آن در کشور نیازمند نیرو‌های اموزش دیده در امر مربوط به کاداستر بوده و نیز نیازمند انجام فعالیت‌های پژوهشی در این خصوص است.

 

رشته کاداستر با رشته‌های نقشه برداری و حقوق ثبت و املاک، IT، و مدیریت دارای وجوه اشتراک کمی است که در این میان رشته حقوق ثبت اسناد و املاک درحال حاضر وجود ندارد و برفرض وجود نیز گنجاندن اکثر درس‌های رشته کاداستر درآن امکان پذیر نمی‌باشد.

 زهرا گروسی- عضو کارگروه مطالبه گری طرح کاداستر ملی و رفع موانع آن
انتشار یادداشت‌های دانشجویی به معنای تأیید تمامی محتوای آن توسط «خبرگزاری دانشجو» نیست و صرفاً منعکس کننده نظرات گروه‌ها و فعالین دانشجویی است.