زیر و بم چرایی اصلاحیه قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» / تبدیل سوداگری کوتاه‌مدت مسکن به تقاضای مصرفی بلندمدت

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- سینا احدیان؛ با افزایش التهابات بازار مسکن و اجاره‌بها مجلس یازدهم شورای اسلامی طرح‌ها و اقداماتی را برای بهبود بازار مسکن ارائه داد. یکی از مهم‌ترین طرح‌ها، ارائه طرح دوفوریتی اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است. کلیات این طرح دو هفته‌ی پیش در صحن علنی مجلس به تصویب نمایندگان رسید.

طراحان اصلاحیه این قانون معتقدند که قانون مصوب در سال ۹۴ علاوه بر اینکه تاکنون اجرا نشده، ایراداتی اعم از نرخ کم، عدم تعریف خانه خالی و ضعف ضمانت اجرایی دارد. هدف این ابزار مالیاتی که تجربه اجرایی در بسیاری از کشور‌های جهان دارد، افزایش عرضه مسکن‌های موجود و خالی است که برخی محتکران به طمع افزایش قیمت نزد خود حبس کرده‌اند.

بر اساس آمار سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که کارشناسان بر این باورند با توجه به افزایش بیش از پیش قیمت مسکن در سال‌های اخیر و افزایش جذابیت این بازار برای سودآوری تعداد خانه‌های خالی به بیش از ۳ میلیون واحد در کشور رسیده است. طراحان معتقدند با توجه به نیاز سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحدی به مسکن در کشور، اگر مالیات بر خانه‌های خالی به طور موثر اجرا شود و بتواند حداقل ۶۰ درصد خانه‌های خالی را به بازار عرضه کند، نیاز دو سال کشور به مسکن تامین خواهد شد و در کاهش قیمت مسکن و اجاره بها تاثیر مستقیم خواهد داشت.

پاسخ به برخی انتقادات
در عین حال برخی از منتقدان معتقدند ممکن است اعمال مالیات بر خانه‌های خالی بر تولید مسکن تاثیر بگذارد و با خروج سرمایه از این بخش آن را دچار رکود کند. در پاسخ باید گفت در شرایط فعلی که مالیات بر خانه خالی هنوز اجرا نشده باز هم ساخت مسکن در رکود است و سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود که نشان از تعطیلی ساخت و ساز مسکن در کشور دارد و همانطور که بارها و با طرح‌های بسیار خوبی از سوی کارشناسان عنوان شده برای تقویت طرف عرضه باید اقدامات حمایتی مثل در اختیار گذاشتن زمین از سوی دولت انجام شود.

از سوی دیگر تقاضای مسکن در کشور بالاست و احتیاج به تولید مسکن همیشه وجود دارد. می‌توان گفت اخذ مالیات از خانه‌های خالی، قیمت‌ها را متعادل می‌کند چرا که مالیات بر خانه‌های خالی نوع تقاضا را تغییر می‌دهد و سوداگری کوتاه مدت را به تقاضای مصرفیِ بلند مدت تبدیل خواهد کرد. مضاف بر اینکه با متعادل شدن قیمت‌ها تقاضای مصرفی و بالقوه به تقاضای بالفعل تبدیل شده و در کل تقاضا بیشتر خواهد شد و مشکل رکود به خاطر نبود تقاضا وجود نخواهد داشت.

 

افزایش بساز بندازها با سودجویی سوداگران بی‌تخصص
همچنین شرایط کنونی آشفته بازار مسکن موجب ورود افراد غیرکارشناس و غیرمتخصص به این بخش شده است. بررسی‌ها حاکی از آن است که عمر مفید ساختمان در ایران بین یک‌سوم تا یک‌هشتم دنیا است و بر اساس آمار‌های معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۰، کمتر از ۵۰ درصد از ساختمان¬های مسکونی کشور، عمری بیش از ۱۶ سال داشته¬اند. این در حالیست که کمتر از ۲۰ درصد واحد‌های مسکونی موجود در اروپا عمری کمتر از ۲۰ سال دارد و بیش از ۳۵ درصد واحد‌های مسکونی موجود در این منطقه، عمری بیش از ۵۰ سال دارند.

برای جلوگیری از ساخت سنتی و با کیفیت پایین مسکن راهکار‌های قانونی و دستورالعمل‌هایی پیشنهاد و لازم الاجرا شده است اما تجربه نشان داده است که این گونه راهکار‌ها با موفقیت همراه نبوده است. سودجویان و افراد غیرمتخصص با ساخت خانه‌های کم‌کیفیت و غیرایمن در کنار ضعف نظارتی به مشکل مسکن دامن می‌زنند. از سوی دیگر سوداگران به دلیل بازدهی بالای خرید و فروش مسکن، چشم خود را بر روی کیفیت مسکن بسته و آن را خریداری می‌کنند.

 

نتایج پژوهش‌های علمی بر خلاف نظر منتقدان
منابع پژوهشی و علمی نیز ادعای خروج و کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن با اعمال مالیات را رد می‌کنند. به عنوان نمونه طی تحقیق و مدل‌سازی در پژوهشی توسط دکتر تیمور رحمانی و دکتر فلاحی آمده است: «شواهد تجربی حاکی از این است که هیچ‌یک از انواع مالیات‌های بخش مسکن اثر منفی معنی‌داری بر روی نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان ندارد. یعنی اعمال مالیات بر بخش مسکن مشوق و یا مانعی برای فعالیت‌های حقیقی بخش مسکن نیست».

 

بارمالیاتی به دوش مستاجران نمی‌افتد
سوال دیگری که دغدغه بسیاری از مردم شده این است که آیا با وضع این مالیات، مالکان خانه‌های خالی بار مالیاتی را به دوش مستاجران آینده نمی‌اندازند؟ در پاسخ باید گفت به عنوان مثال به دلیل آنکه ده درصد از خانه‌های تهران خالی هستند و از ۹۰ درصد باقیمانده تقریبا ۴۰ تا ۵۰ درصد استیجاری هستند، در صورت عرضه این خانه ها، میزان خانه‌های استیجاری از میزان تقاضا بیشتر شده و بار مالیاتی نخواهد داشت. ضمن اینکه در حال حاضر نیز اگر مالک شرایط افزایش اجاره‌بها را داشته باشد دریغ نکرده و افزایش می‌دهد همانطور که هم اکنون اجاره‌ها سر به فلک کشیده است. از طرف دیگر نیز به دلیل پراکنده بودن خانه‌های خالی در مناطق، چسبندگی قیمتی رخ نمی‌دهد چرا که مثلا در منطقه دو تهران ۷۰ هزار واحد قرار دارد و در منطقه ۱۹ نیز هزار واحد و در سایر مناطق نیز متفاوت است؛ بنابراین اعمال مالیات بر خانه‌های خالی اقدام لازمی در بازار مسکن است که عرضه و تقاضا را در بازار مسکن واقعی می‌کند و به اندازه خود قادر خواهد بود عرضه مسکن را افزایش دهد و شرایط را برای کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها فراهم کند.

پنج شنبه گذشته در برنامه گفتگوی ویژه خبری معاون وزیر راه و شهرسازی، رئیس سازمان مالیات کشور و نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در رابطه با طرح مالیات برخانه‌های خالی توضیحاتی ارائه دادند که اهم آن در ادامه آمده است.

محمود محمودزاده؛ معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: تأیید نهایی داده‌های سامانه املاک و اسکان کشور بر اساس خوداظهاری مالکان انجام می‌شود یعنی وزارت راه و شهرسازی کار شناسایی خانه‌های خالی را انجام و اطلاعات آن را به صورت پیامک به مالکان این خانه‌ها ارسال می‌کند که اگر مالک اظهار کند واحد مسکونی مستأجر دارد باید مدارک آن را ارائه کند، اما اگر مدارک ارائه نکند یا تأیید کند خانه خالی است؛ آن واحد مسکونی به سازمان امور مالیاتی معرفی می‌شود.

وی افزود: هشت میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی شناسایی و اطلاعات آن‌ها آنالیز شده است که حدود ۳۵ درصد واحد‌های خالی زیر ۱۰۰ متر و بقیه بالای ۱۰۰ متر هستند.

امیدعلی پارسا؛ رئیس سازمان امور مالیاتی کشور نیز گفت: همه آمار‌های کشور باید ثبت شود و بر اساس قانون برای تصمیم‌های حاکمیتی در اختیار همه ارکان حاکمیت قرار بگیرد.

پارسا افزود: مالیات بر خانه‌های خالی با هدف کسب درآمد برای دولت نیست بلکه می‌خواهیم خانه‌های خالی وارد چرخه عرضه شوند.

وی وزارت راه و شهرسازی را متولی ایجاد سامانه املاک و اسکان کشور اعلام و افزود: سازمان امور مالیاتی اطلاعات خود را به طور کامل برای ثبت در این سامانه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار داده است، اما این وزارتخانه باید اطلاعات خود و اطلاعات دیگر دستگاه‌ها را در این سامانه قرار دهد تا فهرست خانه‌های خالی کشور مشخص شود و سازمان امور مالیاتی بر اساس آن اقدام کند.

احسان خاندوزی؛ نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس درباره طرح مالیات بر خانه‌های خالی که در حال بررسی است گفت: سیاست گذاری حوزه اقتصادی مسکن فاجعه بار است و بار آن را جامعه به دوش می‌کشد.

وی افزود: با بررسی نمونه چهار میلیون نفری متوجه شدیم ۲۵۰ فرد زیر ۱۸ سال هر کدام بیش از پنج واحد مسکونی به نام خود دارند یا ۸ بانک بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی در اختیار دارند!

خاندوزی گفت: این در حالی است که کشور در آشوب و بی نظمی اطلاعات بازار مسکن به سر می‌برد و فضا را برای سوداگران این بازار مطلوب کرده است.

وی با بیان اینکه طرح مالیات بر خانه‌های خالی با احتکار مسکن مقابله می‌کند و موجب افزایش عرضه خواهد شد ادامه داد: تصویب این طرح، قانون دائمی را ایجاد می‌کند که انتظار داریم در سال نخست اجرای آن بر قیمت‌ها و عرضه مسکن اثر بگذارد.

نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس گفت: هر خانه مسکونی مستقل با هر متراژی مشمول طرح جدید مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود و بر اساس این طرح، به ازای سال اول شش برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر درآمد، مالیات بر اجاره اخذ می‌شود.

خاندوزی گفت: بر اساس طرح جدید مالیات بر خانه‌های خالی و سه ماه پس از لازم الاجرا شدن آن، همه مالکان یا ساکنان واحد‌های مسکونی باید در مدت دو ماه کد ملی خود و خانواده شان را مقابل کد واحد مسکونی که ساکن یا مالک آن هستند درج کنند. اگر این کار انجام نشود، آن خانه خالی تلقی و مالیات آن در زمان معامله یا اجاره اخذ می‌شود.

وی اضافه کرد: در این طرح تعداد خانه برای هر فرد محدودیت ندارد، اما مالک باید یا از واحد مسکونی استفاده کند یا آن را اجاره دهد تا احتکار اتفاق نیفتد. همچنین بر اساس این طرح، سکونتگاه فرعی نیز از مالیات معاف است.

نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس گفت: اجرای این طرح افزون بر افزایش سرعت ساز و کارها، هزینه ساخت مسکن را نیز کاهش می‌دهد، زیرا بر اساس این طرح، واحد مسکونی باید تا پایان تاریخ مندرج در پروانه ساخت، ساخته شود و هر چه در ساخت آن تأخیر انجام شود از نظر قانون گذار در بخش خانه‌های خالی که مشمول مالیات می‌شوند قرار می‌گیرد.

خاندوزی تاکید کرد: اگر احتکار واحد‌های مسکونی به وسیله بانک‌ها یا دستگاه‌های دولتی و نهاد‌ها انجام شود، دو برابر میزان مالیات محتکران مسکن حقیقی از آن‌ها مالیات گرفته می‌شود.