بانک‌ها بازیگر اصلی و ذی‌نفع افزایش نرخ مسکن‌اند

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- محدثه لک؛ با ورود بی‌حدوحصر بانک‌ها به حوزه‌ی املاک، تقاضای کاذب برای خرید مسکن ایجادشده و به دنبال آن قیمت خرید و اجاره مسکن نیز به‌صورت جهشی افزایش می‌یابد. همین اَبَر دلالی‌ها در حوزه املاک است که موجب می‌شود انتظار خرید مسکن که در برخی کشور‌ها به ۵ سال می‌رسد در ایران حدود ۵۶ سال باشد یعنی یک جوان بیست‌ساله اگر برای خرید مسکن اقدام به پس‌انداز کند در ۷۶ سالگی موفق به خرید خانه خواهد شد!


خوشمزگی بازار مسکن برای دلالان به جهت سوددهی بالای آن است به همین جهت در بسیاری از کشور‌ها از مالیات بر عایدی سرمایه (املاک) و مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان کارکرد تنظیمی برای مدیریت قیمت‌های خرید و اجاره خانه استفاده می‌شود.

در این خصوص به گفتگو با دکتر محمد امینی رعایا، مدیر اندیشکده اقتصاد مقاومتی پرداختیم که در ادامه تقدیم می‌شود.

ما نظام بانکی را اصلی‌ترین بازیگر اقتصاد می‌دانیم، چون در خلق و تخصیص پول تصمیم‌گیری می‌کند. هر بانکی که تأسیس می‌شود بانک مرکزی و نظام اقتصادی به آن مجوز می‌دهد که خلق پول کند و این خلق پول یعنی افزایش نقدینگی.

روال تسهیلات دهی بانک به این صورت است که بانک برای تسهیلات به مشتری خلق پول می‌کند. قبلا تصور بر این بود که بانک‌ها ابتدا باید پول جذب کنند و بعد وام دهند که تصور کاملا غلطی است؛ چراکه نظام پولی مدرن تشریح می‌کند که اصلا وام دادن شروعش با سپرده گیری نیست و در ابتدا سپرده‌ای وجود ندارد درحالی‌که همین‌الان هم اگر بانک تأسیس‌شود، بدون اینکه سپرده‌ای بگیرد می‌تواند به شما وام دهد! به همین جهت می‌گوییم بانک خالق و تخصیص دهنده پول در اقتصاد است و پول هم مهم‌ترین جزء اقتصاد است. بانک‌ها به چند روش می‌توانند خلق پول کنند که یک روش آن تسهیلات دادن است. یکی دیگر از شیوه‌های خلق پول مِلک داری است، وقتی بانک ملکی را خریداری می‌کند این ملک در حساب دارایی‌ها می‌رود و در مقابل، بانک در حساب سپرده‌ی صاحب‌ملک پول شارژ می‌کند، پس با خرید ملک هم درواقع بانک خلق پول می‌کند، چون سپرده‌ها را بالا می‌برد مانند پولی که از هیچ خلق‌شده!

طبق آمار‌ها و صورت مالی سال ۹۷ یکسری از بانک‌ها دارایی‌های ملکی زیادی حدود ۱۰ تا ۲۰ هزار میلیارد تومان داشتند درصورتی‌که یک بانک برای مدیریت شعب خود در آن زمان که ما محاسبه کردیم، هزار الی دو هزار میلیارد تومان باید دارایی ملکی داشته باشد؛ لذا بیشتر آن املاکی است که بانک به آن نیاز کاری ندارد و صرفاً برای کسب سود است.

در بازار ارز هم وضع به همین شکل است. یک بخش از دارایی‌های بانک ارزی است که برخی از بانک‌ها این دارایی‌های ارزی‌شان بسیاری زیاد است. به‌عنوان‌مثال بانک پارسیان یکی از همین بانک‌هاست که طبق صورت مالی سال ۹۷ یک میلیارد دلار دارایی ارزی داشت که به‌واسطه تأثیر افزایش نرخ ارز چهار هزار میلیارد تومان سود فقط از همین محل کسب کرده بود. این موضوع وقتی جالب‌تر می‌شود که این بانک از محل سپرده گیری و تسهیلات دهی دو الی سه هزار میلیارد تومان زیان کرده بود درصورتی‌که از محل نرخ ارز چهار هزار میلیارد تومان سود کرده! یعنی عملیات اصلی بانک زیان ده بوده و از عملیات فرعی که باید فقط برای رفع‌ورجوع امور مشتریان انجام دهد سود حاصل‌شده است. این نهادی که اجازه دارد مقدار زیادی ارز بخرد و هیچ نظارتی هم بر آن نمی‌شود خودش بازیگر اصلی حوزه‌ی ارز و مسکن می‌شود که خود ذینفع افزایش قیمت این کالاهاست لذا اگر آن کالا بخواهد قیمتش هم کاهش یابد اتفاقاً این بازیگر اصلی نمی‌گذارد! برای همین بانک‌ها کاملا در بازار ملک و ارز نقش مستقیم دارند، علاوه بر آن از طرفی بانک‌ها با خرید یکباره مسکن و ارز تقاضا را بالابرده و خود این موضوع باعث افزایش نرخ ارز و مسکن می‌شود.

در فضای قانونی قانونش وجود دارد که سرمایه‌گذاری تا چه حد باشد. در حوزه‌ی تسهیلات دهی هم که بیشتر مسئله‌دار می‌شود بحث تسهیلات کلان در میان است. برای همه‌ی این‌ها قوانین وجود دارد، اما سیستم نظارتی بسیار قدیمی است و علاوه بر آن بر ابتدایی‌ترین امور بانک‌ها نظارت می‌کند به‌عنوان‌مثال بانک مرکزی روی عقود نظارت می‌کند، اما هیچ نظارتی بر خلق پول بانک‌ها نیست. درصورتی‌که معضل اصلی بانک‌ها برای اقتصاد خلق پول بی‌ضابطه است. علاوه بر آن نهاد نظارتی هم باید نهاد مستقلی از بانک مرکزی باشد تا تعارض منافع پیدا نکند.

 

بله تخلف است، اما این تخلفات در مقابل تخلفات دیگری که داخل بانک‌ها اتفاق می‌افتد تقریبا هیچ است! مثلا در یکی از بانک‌ها ۶۰ الی ۷۰ تا وام در مجموع به ارزش ۷۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان داده که همه‌اش تسهیلات کلان محسوب می‌شود و همه‌ی این وام‌ها یا در حال معوق شدن است یا با تخلف داده‌شده و ذینفع واحد وجود دارد، به‌عنوان‌مثال یک نفر در ۲۸ شرکت هیئت‌مدیره بوده و این ۲۸ شرکت مجموعاً ۵۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان وام گرفته‌اند.

یا در مثالی دیگر در بانک سرمایه توسط یک نفر در یک شب دو هزار میلیارد تومان از بانک وام داده شده! درصورتی‌که اصلا بانک سرمایه طبق قانون بیشتر از ۵۰ تا ۶۰ میلیارد از سرمایه اش را نمی‌تواند به کسی وام بدهد.

بانک مرکزی باید بتواند در لحظه جلوی چنین اتفاقاتی را بگیرد. این در حالی است که تخلفات بانک سرمایه برای سال‌های ۹۳ و ۹۴ و بانک آینده برای سال‌های ۹۶ و ۹۷ است و الان به این تخلفات رسیدگی می‌شود.

در مقابل چنین تخلفات بزرگی بحث ورود بانک‌ها به بازار مسکن و ارز کم‌تر دیده می‌شود. مسئله اصلی نظارت مشکل‌دار است و باید دنبال نظارت در لحظه و هوشمندانه‌ای بود.

 

شرکت داری بانک‌ها یک دستورالعملی برای سال ۹۶ دارد که می‌گوید مجموعه سرمایه‌گذاری موسسه اعتباری نباید از ۲۰ درصد سرمایه پایه موسسه تجاوز کند و در هر شخص حقوقی باید نهایتاً ۵ درصد باشد مثلا یک بانک که ۴۰۰ میلیارد تومان سرمایه دارد که نهایتا تا ۸۰ میلیارد تومان می‌تواند در شرکت‌ها سرمایه‌گذاری کند درصورتی‌که سرمایه‌گذاری بانک‌ها خیلی بیشتر از این ارقام است. یا یک مثال دیگر مصوبه تسهیلات کلان برای سال ۹۲ است که بیان می‌کند حداکثر مجموعه تسهیلات و تعهدات به هر ذینفعِ واحد نباید از ۲۰ درصد سرمایه‌ی پایه‌ی آن موسسه اعتباری تجاوز کند و درمجموع هم ۸ برابر سرمایه پایه نمی‌تواند باشد که این مقدار مثلا در بانک آینده حدود ۴۰۰ میلیارد تومان می‌شود و حداکثر مجموعه تسهیلاتش نباید از ۱۰ الی ۱۲ هزار میلیارد تومان تجاوز کند. درصورتی‌که تسهیلات کلان بانک آینده ۷۰ هزار میلیارد تومان بوده است یعنی حدود ۶ برابر مقدار قانونی!

هر چیزی که روی قیمت ملک و زمین تأثیر بگذارد روی قیمت اجاره هم مؤثر است پس مهم قیمت املاک است. قیمت ملک زمانی افزایش پیدا می‌کند که تقاضا بیشتر از عرضه باشد، البته عوامل دیگر و کلیت فضای اقتصاد هم تأثیر می‌گذارد منتها این تأثیر به‌اندازه تورم است. در افزایش قیمت ملک تبدیل تقاضای مصرفی به تقاضای سرمایه‌ای صورت می‌گیرد یعنی خریدار به‌جای اینکه برای نیاز مسکن بخرد برای سود این کار را می‌کند؛ مسئله بانک‌ها هم همین است. در ده سال اخیر ۷۷ درصد مسکن‌هایی که در اقتصاد تولیدشده است را افرادی خریداری کرده‌اند که یک یا چند خانه‌دارند. از سال ۸۵ تا ۹۵ حدود ۱۰ الی ۱۱ میلیون مسکن تولیدشده که باید حداقل ده میلیون خانوار صاحب‌خانه می‌شدند، اما تنها دو میلیون خانواده صاحب‌ملک شده‌اند؛ یعنی هشت میلیون باقی‌مانده خریدار‌هایی بوده‌اند که قبلاً خانه داشته‌اند این همان تقاضای غیر مصرفی است. در چنین بازاری که حدود ۸۰ درصد، تقاضای سرمایه‌ای وجود دارد یعنی کل بازار به این سمت رفته است!

اگر این هشت میلیون خانه بین خانوار‌هایی که خانه نداشتند عرضه می‌شد قیمت مسکن صعودی افزایش پیدا نمی‌کرد و نهایتا به مقدار تورم افزایش می‌یافت. یک‌بخشی از این خریدار‌ها هم بانک‌ها هستند. اگر در حوزه‌ی مسکن قانون مالیات بر عایدی سرمایه وجود داشت این بازار برای بانک‌ها از صرفه خارج می‌شد.

از طریق مالیات بر خانه‌های خالی مدیریت کل بازار مسکن امکان‌پذیر نیست. طبق محاسبه‌ی ما اگر مالیات بر خانه‌های خالی خوب اجرایی شود و شناسایی خانه‌های خالی به‌درستی صورت گیرد نهایتاً ۱۰ تا ۱۵ درصد بر نرخ اجاره مسکن تأثیرگذار است. در اصل باید قیمت کلی مسکن را از افزایش و نوسانات محافظت و بعدازآن قیمت اجاره‌ها را مدیریت کرد؛ اما این طرح دو مزیت دارد: یکی سامانه‌ی املاک است که حاکمیت می‌تواند تعداد خانه‌های خالی را شناسایی و مدیریت و سرمایه‌بر عایدی را اجرا کند. یکی هم در بلندمدت است که خریداران رغبت کم‌تری بر خالی نگه‌داشتن خانه داشته باشند، اما مالیات بر خانه‌های لوکس هم تنها یک مالیات درآمدی است که دولت می‌خواهد از آن صرفاً کسب درآمد کند و تأثیری بر بازار مسکن ندارد درحالی‌که مالیات بر خانه‌های خالی مالیات تنظیمی است.

 

خیلی نمی‌تواند مانع شود، چون اصل، سود ناشی از خریدوفروش است که برای بانک‌ها درهرصورت حاصل می‌شود. اگر مالیات از اختلاف قیمت خریدوفروش ملک و مسکن یا همان مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) گرفته شود این مالیات می‌تواند رفتار بانک‌ها را تا حدودی تغییر دهد.

وقتی حجم پول و نقدینگی افزایش پیدا می‌کند، ولی تولید زیاد نمی‌شود یعنی تخصیص پول اشتباه بوده است. این یعنی وام و تسهیلاتی که بانک داده باعث شده حجم پول در اقتصاد افزایش پیدا کند، اما کیک اقتصاد را بزرگ نکرده است بلکه فقط سهم عده‌ای در کیک افزایش پیداکرده است. این کاملاً اثر مستقیم بانک بر اقتصاد است چراکه بانک است که پول را تخصیص می‌دهد. تخصیص نامتناسب پول یا خلق پول بی‌ضابطه باعث بسیاری از معضلات اقتصادی شده است. راهکار‌ها مشخص است: ضابطه‌مند کردن خلق پول که چند راهبرد دارد. یکی هدایت اعتبار و دیگری هدایت نقدینگی. اگر هدایت اعتبار یا همان هدایت تسهیلات جدید بانکی و هدایت نقدینگی یا همان هدایت پول و سپرده‌های موجود به سمت توسعه کشور و تولید برود سبب حل شدن بسیاری از معضلات اقتصادی می‌شود. راهبرد سوم هم اینکه جلوی خلق پول بد بانک‌ها گرفته شود. بانک‌ها به دو صورت خلق پول بد دارند یکی معوقاتی است که به بانک پس داده نمی‌شود و دیگری بانک‌هایی هستند که دچار ورشکستی و معضل شده و برای جبران آن به‌صورت مداوم تسهیلات نامطلوب داده و خلق پول می‌کنند. بانک‌هایی مانند بانک سرمایه، آینده، دی و شهر ازجمله این بانک‌ها هستند که زیان ده شده و باید فعالیتشان محدود شود، ولی این اتفاق از طریق نهاد‌های نظارتی نمی‌افتد. به‌طور خلاصه هدایت اعتبار و نقدینگی سبب رونق تولید می‌شود از طرفی خلق پول ضابطه‌مند سیستم را اصلاح می‌کند. در کل اصلاح سیستم اقتصادی کشور فقط از طریق بانک‌ها امکان‌پذیر است.